МОСКВА, 10 октября – РИА Новости. Ослабление рубля по отношению к доллару, наблюдаемое последние месяцы, может отразиться на российском рынке жилья положительно, послужив ему защитой от отрицательной коррекции цен – правда, в том случае, если напуганные нестабильностью рубля продавцы не начнут фиксировать стоимость квартир в заграничной валюте, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
На субботу, 11 октября, приходится 20-я годовщина "черного вторника" – обвального падения рубля по отношению к доллару. Двадцать лет назад всего за один день на фондовой бирже ММВБ курс доллара вырос более чем на 27% – с 3081 рубля до 3926 рублей за доллар.
В середине этого лета курс рубля перешел к падению на фоне возросших геополитических рисков, связанных с событиями на Украине. Введение санкций западных стран против России усилило давление на российскую валюту. В результате, курс доллара с конца июня вырос почти на 20% и впервые в истории превысил психологически значимый уровень в 40 рублей.
Рублевый рынок
Проводить параллели с падением рубля 20 лет назад не совсем корректно, поскольку речь пойдет о двух разных рыночных ситуациях, считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В начале 1990-х годов рынок жилой недвижимости, по сути, только начинал формироваться, рассуждает она.
Рубль в тот период был очень нестабильной валютой: и цены на недвижимость (как и на многие другие дорогие вещи), и зарплата в тот период фиксировались в долларах. Поэтому падение рубля в те годы практически никак не повлияло на стоимость недвижимости: цены, зафиксированные в долларах, оставались на прежнем уровне. "Но покупательская способность снижалась – люди, имеющие на руках сбережения в рублях, уже не могли приобрести недвижимость на эти деньги", - подчеркивает она.
"Не помню, чтобы "черный вторник" 1994 года как-либо сказался на рынке недвижимости – курс тогда "отыграл" назад за несколько дней", - вспоминает в свою очередь директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Сейчас ситуация иная, утверждает Литинецкая. Во-первых, цены на жилье в эконом-, комфорт- и бизнес-классе фиксируются в рублях. А во-вторых, рынок уже сформировался, и балом сейчас, по сути, правит покупатель, так что застройщикам, желающим догнать "убегающий" доллар, приходится помнить, что их клиенты очень чутко реагируют на любые изменения цены.
"Мы фактически уже достигли потолка покупательской способности, и предпосылок для существенного роста цен просто нет. Если стоимость жилья и будет меняться, то динамика, скорее всего, останется невысокой", - прогнозирует гендиректор "Метриум Групп".
Защита от стагнации
По мнению Шломы из "Инком-Недвижимости", ослабление российской валюты, которое происходит сейчас, может оказаться позитивным для рынка жилой недвижимости, поскольку сгладит возможные негативные последствия от общего ухудшения экономической ситуации в стране.
Не будь нынешнего падения рубля, считает эксперт, рынок столкнулся бы с отрицательной коррекцией даже рублевых цен и, как следствие, со значительным замедлением. Ведь как только цены начинают идти вниз, потенциальные покупатели, которые были бы готовы совершить сделки, откладывают их в ожидании, пока недвижимость подешевеет, напоминает Шлома. "Однако сейчас такого не происходит. Рублевые цены не падают, более того, даже продолжают плавно расти", - указывает он.
В сентябре средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья составила 190,9 тысячи рублей за квадратный метр – это на 0,5 % выше, чем в августе, а с начала года цены выросли на 6,8 %, приводит Шлома данные своей компании. По его мнению, хотя в этом году не наблюдается осеннего сезонного увеличения покупательской активности, но сделки, тем не менее, проходят, и их определенно больше, чем было бы без ослабления рубля. "При такой ситуации мы не прогнозируем в ближайшей перспективе снижения рублевых цен", - оптимистично настроен эксперт.
Правда, отмечают его коллеги из риелторских и девелоперских компаний, различные сегменты реагируют на валютные колебания по-разному.
"Спрос на самое недорогое жилье реагирует на любого рода политические и экономические изменения гораздо быстрее и значительнее, во время финансовой нестабильности он сокращается в первую очередь", - утверждает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, недвижимость, в отличие от финансового и фондового рынков, вообще сфера гораздо более стабильная, а если смотреть по сегментам, то самый устойчивый сектор – это элитное жилье.
А вот в массовом сегменте в более долгосрочной перспективе ослабление рубля может сказаться не лучшим образом, не исключает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Он объясняет это тем, что существует вероятность повышения ставки кредитования для девелоперов до 14%, что в целом приведет к удорожанию строительства и отразится на цене конечного продукта.
Возвращение к валюте?
Шлома отмечает интересную тенденцию на рынке жилья в Москве: в последние недели увеличилось количество продавцов в эконом-классе, которые заявляют о своем желании получить расчет по сделке в долларах или евро. Пока рынок игнорирует такие запросы, поскольку музыку здесь сейчас заказывают покупатели, которые, конечно, не заинтересованы в инвалютных расчетах, рассказывает он.
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин подтверждает данные Шломы, но сомневается в том, что продавцам, выставившим свое жилье на продажу за валюту, удастся довести сделку до завершения. При этом, обращает внимание риелтор, фактор срока экспозиции номинированного в долларах объекта волнует собственников элитной недвижимости, в значительно мере меньше, чем владельцев квартир масс-маркета. "Они не доедают последний бутерброд и могут экспонировать объект долгое время", – объясняет он.
О том, что у некоторых застройщиков возник соблазн перевести цены в доллары, говорит и Богданюк. "Однако пока правообладатели все-таки в большей степени ориентируются на пожелания клиентов, для которых доллары – не самая удобная система расчета", – оговаривается он, поясняя, что большая часть покупателей, например, в массовом сегменте получают свой доход и держат денежные средства в национальной валюте.
Еще одной причиной, по которой российский рынок недвижимости эконом-класса вряд ли станет полностью валютным, Ламин считает большую долю ипотечных сделок, ведь кредиты на жилье россияне сегодня берут почти в 100% случаев в рублях. "Взять ипотеку в долларе при его росте – это самоубийство", – утверждает он.
Наконец, заключает эксперт, повальному переходу на доллар будет мешать и юридический аспект – сделки с недвижимостью в валюте в России запрещены, и рекламировать объекты можно, указывая цены лишь в отечественной валюте.
