Начало 2014 года ознаменовалось новыми правилами работы на рынке жилья – с 1 января застройщики в обязательном порядке должны страховать свою ответственность перед дольщиками. Директор Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) Сергей Пахомов рассказал РИА Новости, что изменилось на рынке за это время, и поделился планами работы ОВС.
– Сергей Борисович, зачем было создано Общество, каких успехов удалось добиться за время его функционирования?
– Практика страхования гражданской ответственности застройщиков широко распространена в развитом мире. В ЕС и США девелопер не может выйти на строительную площадку, начать строительство и привлекать средства инвесторов, если предварительно не застраховал свою ответственность перед ними. Поэтому создание Общества взаимного страхования застройщиков стало реализацией в России давно сложившейся международной практики.
В целом страхование застройщика может происходить в разных формах. Необязательно это должно быть Общество взаимного страхования, это может быть и страховая компания – в большинстве случаев так и происходит во всем мире. Кроме того, страховать риски можно с помощью выпуска страховых облигаций и банковской гарантии.
У нас законом предусмотрены три формы страхования – банковская гарантия, коммерческое страхование гражданской ответственности, ну и участие в созданном самими девелоперами обществе взаимного страхования.
Особенностью ОВС является то, что мы страхуем не всех застройщиков, а только вступивших в Общество. Подавляющее число застройщиков в нашей стране не являются членами ОВС, и они могут страховаться где угодно. И даже наши члены тоже свободны страховаться как у нас, так и в других страховых компаниях. Некоторые из них, кстати, так и делают.
– Чем страхование в ОВС принципиально отличается от других способов страхования?
– Во-первых, по сравнению с банковской гарантией наши тарифы ниже. У серьезных банков с реально значимой гарантией ставки составляют от 1% и выше. И это в случае, если речь идет о действительно крупном застройщике с хорошей репутацией. У нас же такой застройщик имеет возможность получить ставки примерно от 0,5% до 0,8%.
В ОВС есть базовые тарифы, и к ним применяются повышающие и понижающие коэффициенты. Ставка страхования на год может составлять и 0,4%, и 1%, и 1,5%. Все зависит от конкретного застройщика, его финансового положения, опыта, репутации, проекта, который он реализует.
Среднегодовой тариф ОВС составляет 0,78%, но поскольку у нас, как правило, страхуются на срок больше года, то тариф по портфелю получается чуть больше 1%.
– Сколько участников на сегодняшний день включает ОВС?
– Сейчас у нас 113 полноправных членов, то есть тех, кто подал заявления, пакет документов, прошел проверочные действия, получил одобрение совета и заплатил вступительный взнос в размере 500 тысяч рублей. С этого момента застройщик становится полноправным членом Общества и получает право страховаться у нас. Еще двое уже приняты, сейчас идет их окончательное оформление. Они пока еще не заплатили взнос.
– Кто из крупнейших застройщиков входит в ОВС?
– Среди крупных, имена которых на слуху, я могу назвать группу компаний "Мортон", ПИК, "Жилищный капитал", "МИЦ". Именно "Мортон" стала одним из инициаторов и активных последователей идеи повышения прозрачности и безопасности строительной отрасли и российского рынка недвижимости. Эти предложения легли в основу создания единого на всю Россию Общества взаимного страхования застройщиков, а председателем правления ОВС был избран президент "Мортона" Александр Ручьев.
Что касается членов общества из регионов, у нас довольно широкая география – мы уже охватываем практически всю территорию страны, от Калининграда до Дальнего Востока. Причем ОВС не только привлекает новых членов из различных субъектов РФ, но и налаживает сотрудничество с местными органами государственной власти, заключая соглашения об информационном взаимодействии. Такое взаимодействие позволит избежать появления новых недостроев и обманутых дольщиков. Также активно развивается институт региональных представительств. На данный момент информационные соглашения подписаны с четырьмя регионами РФ, а представительства общества открыты в 10 федеральных округах и 13 областях и республиках России.
– Какое количество участников в плане у ОВС? Есть ли для него какая-то верхняя планка?
– Закон о взаимном страховании ограничивает количество членов общества 500 юрлицами. Но есть официальное толкование Банка России о том, что на Общество взаимного страхования застройщиков этот верхний предел не распространяется – то есть фактически оно открыто для любого числа новых членов.
– И до какой цифры может вырасти тогда число ваших членов в следующем году?
– Фактически наша страна работает пока вне рамок закона о страховании гражданской ответственности застройщика, поскольку он вступил в действие с 1 января 2014 года и распространяется лишь на те проекты, которые начали реализовываться после 1 января.
Огромное количество проектов было начато в 2012-2013 годах, и они до сих пор продолжают реализовываться. По данным Росреестра, за первые 6 месяцев 2014 года около 340 тысяч договоров долевого участия прошло процедуру регистрации. Из них процент тех договоров, которые прошли регистрацию с применением страхования, составляет около 33 тысяч – это всего 10%. В ряде регионов застройщики, готовясь к запуску обязательного страхования, набрали себе достаточно контрактов и площадок, и теперь им совершенно точно хватает работы на год, даже на 2015 год останется.
В связи с этим после очень бурного периода роста в феврале, марте и апреле темпы вступления в ОВС замедлились. Конечно, заявки поступают и сейчас, но по одной-две в неделю. Мы прогнозируем, что с 2015 года количество вступающих снова будет расти – в результате того, что по мере реализации старых проектов все больше застройщиков нуждается в страховании, в том числе и во взаимном страховании.
– Часто ли приходится отказывать желающим?
– Критерии приема в ОВС известны всему рынку. Застройщики прекрасно знают, что эта процедура не формальность – мы действительно проверяем сведения, которые они предоставляют. Поэтому те, кто чувствует себя неуверенно, просто не вступают.
– Какую долю рынка вы предполагаете занять?
– Мы не монополисты: сейчас из числа застрахованных контрактов на нас приходится порядка 12%. Ведь девелоперы также имеют возможность страховаться в коммерческих страховых компаниях, которых сейчас порядка 36, а мы, получается, 37-е.
Не являясь монополистами, мы не гонимся за количеством. Нам важно качество, потому что один из основополагающих принципов ОВС – это солидарная ответственность членов по обязательствам общества.
У нас нет уставного капитала как такового, есть только члены общества, которые страхуются и платят премии. Теоретически, не исключена возможность, что произойдет крупный страховой случай, и нам не хватит своих страховых резервов. Тогда по закону члены ОВС обязаны компенсировать эти убытки собственными средствами пропорционально своему участию в страховании. А поскольку такая ситуация крайне нежелательна, мы вынуждены проводить жесткий отбор кандидатов в члены общества и привлекать только благонадежных застройщиков – авторитетных, финансово устойчивых, с опытом работы. Таких, у которых за спиной не тянется проблемы с обманутыми дольщиками и проваленными проектами. Даже если у нас будут в полном объеме страховаться только нынешние члены ОВС, это даст нам 20-25% рынка.
– Какой у вас объем застрахованной недвижимости?
– У нас застрахованы объекты 57 членов общества, которые работают в 24 регионах. Сумма застрахованных рисков на сегодняшний день превышает 24 миллиарда рублей, заключено более 3,2 тысячи договоров страхования, количество застрахованного жилья приближается к 500 тысячам квадратных метров.
– В каких ситуациях наступают страховые случаи? Были ли уже прецеденты?
– При страховании гражданской ответственности может наступить всего два страховых случая, и оба связаны с судебным решением. Первый вариант – это судебное решение о признании застройщика банкротом, вступившее в законную силу. Второй страховой случай, предусмотренный нашей деятельностью – это вступившее в законную силу судебное решение о наложении взыскания на предмет залога.
В таких случаях все дольщики компании, застрахованной в ОВС, должны предоставить нам все необходимые документы, и в течение 30 дней им выплатят компенсацию в том объеме, в котором был застрахован проект.
Пока подобных прецедентов не было. Мы работаем недавно, а строительство имеет определенный цикл. Ожидать, что кто-то из недавно вступивших в Общество застраховался и через месяц потерпел полный крах, вряд ли стоит. Более того, два застройщика, застрахованных нами, уведомили, что подали все необходимые документы на сдачу законченных объектов долевого строительства и передачу квартир дольщикам.
Очевидно, гораздо более показательным будет третий год работы, когда подойдет к завершению первый цикл проектов, начатых в 2014 году. Вот тогда и следует вернуться к этому вопросу.
– Вы не боитесь, что сейчас настанет кризис, и многие проекты будут брошены?
– Не хочу кривить душой: такая опасность есть. Жилищное строительство – это сектор, который является зеркалом того, что происходит в экономике. Все экономические проблемы: экономический спад, снижение доходов населения, социальные проблемы – все это немедленно сказывается на жилищном строительстве.
Но застройщики все-таки тоже люди, которые хотят остаться в бизнесе. Видя, что происходит, они не начинают новых проектов. Они концентрируются на том, чтобы завершить старые проекты.
– Вы не планируете обращаться за помощью к государству в случае серьезного кризиса?
– Есть такая поговорка: "Будет день, будет пища". Естественно, мы прорабатываем кризисные сценарии разного рода, но они пока носят теоретический характер. Я не вижу необходимости прямо сейчас или в ближайшем будущем обращаться к кому-то за помощью и надеюсь, что этого не произойдет.
– Планируете ли вы другие меры поддержки дольщиков, помимо выплат, например, достраивать брошенные объекты?
– Такие намерения есть. В ОВС входят профессионалы, и такие потенциальные страховые случаи возможно перехватить в упреждающем порядке. Это же не ДТП на перекрестке, где все происходит в одну секунду – в нашей сфере страховой случай назревает не менее полугода, и если проект идет не туда, то скрыть это довольно сложно.
Среди членов нашего общества есть желание локализовывать такие случаи, принимая необходимые меры, чтобы не доводить проблемные проекты до страхового случая. Мы считаем, что объект лучше достроить, пусть даже сменив застройщика. Ведь в ситуации, когда уже произошло банкротство, завершить проект уже гораздо сложнее: должна пройти процедура банкротства, должны быть урегулированы обязательства перед кредиторами, в том числе и перед ОВС застройщиков. И только потом кто-нибудь может вступить в права собственности на проблемный объект и достроить его.
– Минстрой обсуждает возможность в будущем отказаться от долевого строительства. Как вы видите ОВС в таких условиях?
– Я считаю, что эту идею нужно серьезно обсуждать. Деньги дольщика в нынешней экономике заменить не может никто – ведь это бесплатный, беспроцентный кредит дольщика застройщику. В России потрачено уже очень много сил и времени на прозрачную и надежную схему 214-ФЗ, которая начала всерьез работать, по сути, только два-три года назад. Cейчас именно этот механизм приемлем и для застройщиков, и для дольщиков, которые чувствуют, что они защищены законом и гарантиями. Количество застройщиков, работающих с применением финансирования через долевое строительство, постоянно растет, как и количество дольщиков.
С другой стороны, дольщику тоже интересно приобретать жилье на самых ранних стадиях строительства, когда цена квадратного метра является минимальной, а по мере того, как "коробка" растет, с каждым месяцем растут и цены.
– По мнению некоторых экспертов, введение обязательного страхования ответственности застройщиков может серьезно увеличить цену квадратного метра.
– Противники введения страхования действительно предрекали, что оно приведет к колоссальному удорожанию жилья – на 10-15%. Изначально это был миф, и этого не произошло. Страхование гражданской ответственности совершенно точно не оказало никакого давления на стоимость квадратного метра.
Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ
