Объемы строительства на территории Московской области, поражающие своими масштабами, обеспечиваются в основном за счет частных инвестиций, при том, что власти ведут довольно жесткую политику в отношении инвесторов. Об этом, а также некоторых других актуальных для Подмосковья вопросах в интервью РИА Новости рассказала министр стройкомплекса Московской области Марина Оглоблина.
– Марина Евгеньевна, Подмосковье – лидер среди регионов по объемам строительства жилья. Каков объем частных инвестиций в строительную сферу области, а каков объем инвестиций самого региона?
– Действительно, объемы строительства жилья в области очень большие. Сегодня в стадии строительства на территории области находится свыше 19,3 миллиона квадратных метров жилья. Ежегодный оборот строительной отрасли Подмосковья превышает 400 миллиардов рублей только в сфере жилищного строительства. В прошлом году ввод превысил 7,4 миллиона квадратных метров, в этом году мы также ожидаем более 7 миллионов квадратных метров нового жилья.
В основном эти показатели обеспечиваются за счет инвесторов, то есть за счет частных компаний, которые приходят в область. Как правило, у них или уже имеются в собственности земли, или они участвуют в аукционах по договорам о развитии застроенных территорий и в аукционах на право аренды земельных участков. При этом мы ставим перед собой задачу, чтобы инвестор не только получал прибыль за счет продажи домов, но и строил одновременно с жильем всю необходимую социальную инфраструктуру. Так, в частности, из 21 школы, планируемой к вводу в этом году, 20 будет построено инвесторами, а из 105 детских садов за счет внебюджетных средств будет построено 28. А в 2015 году за счет внебюджетных средств планируется возвести более 200 детских садов, тогда как за счет бюджета – порядка 20.
В целом, если сравнивать долю бюджетных и частных средств, то в прошлом году в стройкомплекс области было вложено порядка 500 миллиардов частных средств и примерно 25 миллиардов рублей бюджетных. При этом в 2014 – 2016 годах объем адресной инвестиционной программы должен составить 71 миллиард рублей – речь идет не только непосредственно о бюджете Московской области, но и о расходах бюджетов муниципальных образований.
В области за бюджетные деньги реализуется и программа дорожного строительства, а также программа строительства путепроводов.
Да, наверно, хотелось бы иметь больше средств для строительства. Но, поверьте, любому субъекту хочется, чтобы программа была больше.
– Много ли на данный момент в области заключено инвестиционных контрактов, сколько из них пересматривается?
– В настоящее время в Московской области проводится комплексная инвентаризация инвестиционных контрактов. Чаще всего изменения, вносимые в инвестконтракты, связаны с корректировкой приведения документов в соответствие с утвержденными проектами планировки территории, в том числе и в части строительства объектов социального назначения.
Сегодня на территории области в сфере жилищного строительства заключено более 1,5 тысячи инвестконтрактов. Пересматривается примерно каждый второй, в основном из-за недостаточной обеспеченности проектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Впрочем, пересмотр контракта не обязательно предполагает его расторжение.
Из 560 инвестконтрактов, рассмотренных на Градсовете, 186 одобрены для дальнейшей реализации без существенной корректировки, по 305-ти приняты решения о корректировке условий реализации и только по 69-ти принято решение о расторжении.
Когда же мы заключаем новые инвестконтракты, то повышенное внимание обязательствам застройщиков по строительству объектов социально-бытового назначения уделяется изначально. Кстати, сейчас мы формируем информационную базу, в которую будут входить как строящиеся объекты, так и действующие на территории области инвестконтракты.
– Раз уж вы упомянули о договорах развития застроенных территорий, то давайте поговорим о них подробнее. Сколько их действует в области и кто их обычно заключает?
– Сейчас в области действует более 100 договоров о развитии застроенных территорий (ДоРЗТ). Такие договоры заключаются по результатам обязательных, в соответствии с законодательством РФ, аукционов и возлагают на застройщика обязанности по переселению граждан из расположенного на развиваемой территории ветхого жилья, его последующему сносу, а также строительству объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.
Участниками подобных аукционов выступают в основном некрупные девелоперы – крупные компании отдают предпочтение строительству на принадлежащих им незастроенных земельных участках.
Средняя доходность проектов, реализованных по договору о развитии застроенных территорий, составляет 10-15%. Мы считаем, в будущем, с учетом изменения градостроительной ситуации в Подмосковье и увеличения дефицита свободной земли под застройку, привлекательность строительства за счет расселения ветхого жилья будет расти.
Одной из мер по привлечению внимания к механизму развития застроенной территории станет проведение муниципальными образованиями аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий на единой торговой площадке. Первые такие аукционы планируется провести уже в этом году.
– А есть ли проблемы в использовании механизма договора о развития застроенных территорий?
– К сожалению, применение механизма договоров о развитии застроенных территорий не всегда представляется возможным с учетом установленных законодательством ограничений: на территории должны быть расположены исключительно многоквартирные дома, должна быть не предусмотрена возможность изъятия объектов (за исключением аварийных) для целей реализации договора, а также законодательством должна быть напрямую не предусмотрена возможность формирования территории с включением в нее нежилых объектов. Кроме того зачастую формирование территории для реализации ДоРЗТ затруднительно ввиду малой площади территории, на которой расположены ветхие объекты, сложившейся в квартале плотной застройки и как следствие невозможности осуществления дополнительного строительства.
Также немаловажным является расположение территории и ее инвестиционная привлекательность, поскольку финансирование проекта осуществляется за счет продажи возводимого жилья.
Реализацию механизма РЗТ затрудняют также нестыковки федерального законодательства. Например, полномочиями по заключению договоров обладают поселения, в то время как полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, принадлежат городским округам и муниципальным районам.
Сейчас мы прорабатываем возможность привлечения специализированных государственных организаций Московской области для расселения ветхого жилья в регионе в случаях, когда необходимое принятие оперативных мер по переселению и привлечение инвестора, в силу различных обстоятельств, представляется проблематичным.
– Еще одна непростая тема для Подмосковья – это утверждение генеральных планов, по закону они должны быть приняты до конца этого года. Как думаете, успеете?
– Принятие генеральных планов муниципалитетов - один из центральных вопросов на Градсовете Московской области. Важность генпланов не только в том, что они обобщают потенциал подмосковных территорий, но и обеспечивают эффективное стратегирование Подмосковья как лидерского региона страны.
В этом году Градсовет планировал рассмотреть и утвердить около 160 генпланов. Нами уже согласовано 64 генплана.
Губернатор поставил перед нами твердую задачу – развитие муниципальных образований должно строго соответствовать генеральным планам. Нет генплана – нет строительства, нет строительства – нет развития.
Да, подготовка и принятие генерального плана – трудная задача и для муниципалитетов, и для Градсовета Московской области. Сразу вспоминается многократная попытка принять генплан Химок. Но если в плане развития территорий не будет сбалансировано строительство жилья, социальных объектов, дорог, благоустройство и создание новых мест отдыха, создание мест приложения труда, то судьба таких генпланов может повторить химкинскую историю.
– Также один из вопросов, обсуждаемых в последнее время на Градсовете Подмосковья, - судьба бывших военных городков, их перевод на баланс области…
– Масштабная передача территорий бывших военных городков в ведение властей Подмосковья не имеет прецедентов. Поэтому каждый военный городок становится предметом тщательного анализа. Это касается и расположения этих территорий, и состояния инфраструктуры, и перспектив комплексного развития.
В последнее месяцы у правительства региона прибавилось забот. Министерство обороны РФ передало в собственность Московской области 52 военных городка: семь на баланс региона и 45 на баланс муниципалитетов. Зачастую объекты на этих территориях находятся в ветхом и аварийном состоянии. Для того чтобы привести их в порядок, необходимо порядка 50 млрд. рублей. Таких средств в бюджетах не предусмотрено. Поэтому какие-то из переданных военных городков будут в дальнейшем предоставлены инвесторам в рамках договоров развития застроенных территорий.
Я считаю, что грамотное перепозиционирование территорий бывших военных городков – это интересный проект по созданию новых точек интенсивного роста Московской области. Эти территории – новый ресурс, который надо активизировать в максимально быстрые, но обоснованные сроки.
– В области сейчас идет активное формирование программы капремонта многоквартирных домов. Каковы результаты на данный момент?
– Московская область одна из первых в РФ внедряет систему капитального ремонта. Подготовительная работа уже закончена. Разработан перечень мероприятий для реализации региональной программы капремонта, утверждены практически все нормативные правовые акты. Начали поступать первые денежные средства на капитальный ремонт от жителей. На сегодняшний день Фондом капитального ремонта многоквартирных домов МО получено в виде взносов собственников помещений более 400 миллионов рублей.
В процессе организации работ по капитальному ремонту создается уникальная база данных: единая база данных лицевых счетов жителей Подмосковья, единое адресное пространство Подмосковья, полный перечень муниципального жилого фонда. Фактически, в рамках решения одной важной задачи – запуска системы капитального ремонта – мы получаем дополнительное решение других неотложных задач: ведения точного статистического учета текущего состояния жилого фонда, анализа структуры неплатежей ресурсоснабжающим организациям, прогнозирования затрат на замену изношенного жилого фонда. Работы по созданию этой базы планируется завершить в течение двух месяцев.
Правительством Московской области утвержден краткосрочный план реализации региональной программы капремонта на этот год. Собраны предложения со всех муниципальных образований. В 2014 году работы по капремонту будут проведены в 1617 многоквартирных жилых домах, где проживают 330 тысяч жителей. Сумма программы на этот год – 3,9 миллиарда рублей. В том числе 1,5 миллиарда рублей составляет государственная поддержка.
Кроме того сформирован реестр из более чем 750 организаций, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 159 организаций, осуществляющих «строительный контроль»; 132 организаций, оказывающих услуги по составлению проектно-сметной документации.
Разработан порядок по конкурсному отбору подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории области. Он позволит обеспечить открытость конкурсного отбора и равноправие его участников, создать условия для своевременного и полного удовлетворения потребностей в работах и услугах, качества и надежности, необходимых для подготовки и проведения ремонта, обеспечить целевое и эффективное расходование денежных средств.
Кроме того, по поручению губернатора созданы некоммерческие партнерства содействия повышению качества ремонта многоквартирных домов "Наш Дом" и содействия качественной поставки строительного оборудования "Мособлстройпоставка". Основная цель этих организаций - объединение вокруг себя надежных и качественных поставщиков строительных материалов, а также высококвалифицированных и добросовестных участников рынка по оказанию услуг и выполнению работ по капитальному ремонту. Организация этих партнерств также позволит создать дополнительный эффективный механизм защиты интересов граждан при реализации региональной программы капитального ремонта и сделать еще один шаг к организации принципиально новой системы капитального ремонта многоквартирных домов.
До конца июня мы начнем проведение торгов среди подрядных организаций и заключение контрактов по их итогам. А с июля начнем производить капитальные ремонты в многоквартирных домах, которые вошли в план региональной программы капитального ремонта на 2014 год.
- Как будут аккумулироваться средства на капремонт?
Из жителей 44,540 тысячи домов, попавших в программу капремонта, только 3% решили копить на капремонт индивидуально. Остальные – на счете нашего регионального оператора "Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов".
В настоящий момент региональный фонд капремонта проводит работу по заведению платежей в собственную систему учета, после чего любой собственник в режиме реального времени сможет увидеть сумму средств, накопленных его домом, и перечень подлежащих выполнению работ по капремонту.
Кроме того правительство области утвердило порядок и условия предоставления господдержки на реализацию региональной программы капремонта в домах, расположенных на территории области. Господдержка предоставляется независимо от выбранного собственниками способа накопления и представляет собой софинансирование региональной программы капремонта из бюджета области и муниципальных образований.
– И сколько денег может аккумулировать Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области?
– Предполагаемый общий объем поступлений в фонд за 2014 год составит сумму в более чем 4 миллиарда рублей от населения и 1,7 миллиарда рублей, выделенных из областного и местных бюджетов.
– На что пойдут деньги?
– В первую очередь деньги пойдут на замену лифтов. Эта проблема является сейчас одной из самых актуальных. По данным на май 2012 года, в Московской области порядка 15 тысяч лифтов нуждались в замене. Всего в области эксплуатируется более 44 тысяч лифтов. Сейчас эти сведения актуализируются. В наших ближайших планах на 2014 год замена около 1,6 тысячи лифтов в 600 домах. На эти цели планируется потратить около 2 миллиардов рублей. Министерством стройкомплекса Московской области уже составлен адресный перечень домов, где будет произведена замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации.
Кроме того, бюджетные средства предполагается направить на ремонт крыш, инженерного оборудования и так далее.
Одной из задач при реализации областной программы капремонта мы считаем улучшение эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирных домов. За счет улучшения качеств теплоизоляции, исключения утечек воды, более рационального расхода электричества и т.п. можно снизить уровень коммунальных платежей в будущем. На сколько? Это зависит, в том числе, и от самих жителей. Ведь плата за ресурс - это тариф, помноженный на количество потребляемой воды, тепла, электроэнергии.
– Расскажите, кто может получить деньги на капремонт от региональных властей?
– Получатели господдержки - товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные кооперативы, управляющие организации, выполнившие определенные обязательные условия.
Важно ещё раз подчеркнуть, что государственная и муниципальная поддержка предоставляется на абсолютно равных основаниях и в случае с региональным оператором, и в случае, если собственники дома копят индивидуально. Единственный нюанс: по кодексу регион несет субсидиарную ответственность по обязательствам регионального оператора. То есть, к примеру, если у какого-то дома по программе подошла очередь на проведение ремонта, а у регионального оператора не хватает средств – дом имеет право потребовать от Московской области профинансировать ремонт в полном объеме.
Беседовал Константин БАЛАКИН
