В Москве почти остановилось строительство новостроек, и 85% девелоперов перебрались реализовывать новые проекты в Подмосковье. О том, почему строителям область стала интереснее столицы, РИА Новости рассказал генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.
– Александр Анатольевич, расскажите, какие тренды наблюдались на рынке столичной недвижимости зимой-весной 2014 года? Повлияла ли на рынок макроэкономическая ситуация и, в частности, санкции, которые Запад ввел и планирует ввести против России?
– Санкции - это всегда плохо, но в нашем случае рынок повел себя странно, показав рост. Дело в том, что наши люди не очень верят в банковские депозиты, и к тому же банки начали закрываться, в том числе и большие. Россияне начали понимать, что банки не являются надежными для сохранения средств. К тому же на рынок повлияла нестабильность курсов валют. Как результат, люди стали снимать свои средства, которые хранились на счетах, и вкладывать их в недвижимость.
В то же время Сбербанку, ВТБ и другим нашим крупным банкам инвестфонды перестали давать длинные деньги. Однако это компенсируется тем, что государство стало сильно вкладывать деньги в АИЖК, стимулируя ипотеку, и тем самым поддерживая рынок.
Конечно, те меры, которые применили к России, сложно назвать серьезными санкциями. Это пока только превентивные мероприятия. Тем не менее, если бы не они, рынок вырос еще больше.
– Какие сейчас спрос и предложение на рынке жилья?
– На спрос влияют несколько факторов. Во-первых, сезонность - сейчас лето. Второй момент – опять же санкции. Все это привело к тому, что спрос сейчас уменьшился процентов на 10, не больше. Также замедлился рост цены квадратного метра.
Лидером по объемам строительства сейчас, конечно, является Московская область. Именно здесь удалось сделать то, что не получилось в столице. Подмосковные власти обязали девелоперов строить социалку и инфраструктуру. Поэтому здесь появляются целые микрорайоны, где сразу строятся школы, детские сады, кинотеатры, магазины, создаются необходимые транспортные развязки.
Сегодня Подмосковье не так забюрократизировано как Москва, там намного все понятнее. По моему мнению, из-за этого до 85% девелоперов Москвы перешли в Подмосковье. Я думаю, такая тенденция сохранится, цифра будет еще выше и перейдет в 100%. Сейчас все инвестиции смещаются в Московскую область.
А вот Москва сейчас представляет собой сложноуправляемый механизм. Новостроек здесь строят еще очень мало. В столице, по моему пониманию, сейчас идет искусственное сужение строительного комплекса. Это уже не тот мощный стройкомплекс, который был раньше. Из положительных перемен могу отметить высокий уровень создания новых парков, пешеходных зон. Мне нравится, что ввели платную парковку в центре - появилось больше свободного места. Хорошо, что убрали перетяжки с улиц и сократили количество рекламы. Город, наконец, приобрел свое лицо, его словно заново открыли для жителей и гостей.
– Но вот в столице планируют предоставить новые площадки под строительство в промзонах?
– С точки зрения реновации промзон, в которых работы еще непочатый край, особенно ничего не делается. Больше пока декларативно говорят. Хотя в ближайшее время, в принципе, ожидается выход новых площадок – в этом году, я думаю, миллиона 2 квадратных метров выйдет на территории промзон. И на следующий год еще порядка 3-4 миллионов запланировано.
– Каким вы видите будущее рынка новостроек Подмосковья и Москвы?
– Хочется думать, что в Москве все-таки что-то сдвинется, и начнется нормальная стройка, которую поддержит строительный комплекс.
Что же касается Подмосковья, то этот регион является явным лидером. Я вижу, что уделяется сильное внимание архитектуре. Самые красивые проекты создаются именно в Московской области.
– В сфере риелторского бизнеса за последнее время произошли изменения – стало известно, что руководители "Инкома" продали все свои отделения под франшизу. Ранее так же поступил "Миэль". Сколько это могло принести денег, насколько это правильный шаг?
– Я думаю, это решение не принесло "Инкому" много денег, но зато они освободились от непрофильных активов и стали более мобильными. В последнее время у "Инкома" хорошо получался девелопмент загородной недвижимости, и, наверное, сейчас это стало неким приоритетом развития компании.
Тем не менее, я убежден, что переход на франшизу приведет к потере качества риелторских услуг. Сложно контролировать большое количество людей, не имея вертикального подчинения. В 100 отделениях получаются 100 князьков. Каждый как хочет, так и строит свой бизнес. Тебе платят франшизу? Платят. Вот сиди и молчи. Теперь все будет зависеть от отдельно взятого конкретного человека, которому доверено это отделение или который его купил, взял в аренду или во франшизу. 100 отделений – 100 разных качеств.
Если на Западе и в Европе франшизы работают по своей ментальности, то у нас… Вот свою франшизу в России пыталось делать крупнейшее международное агентство Century XXI, и что получилось? Красивый выход и быстрое угасание.
Поэтому, на мой взгляд, это начало конца развития сеток "Инкома" и "Миэля". Отсутствие прямого контроля приведет к потере качества - это 100%. В итоге очень возможно, что доля "Инкома" упадет, а "Миэль" пострадает еще больше.
– "Миэль" решил открывать свою франшизу в Крыму. Как вы считаете, насколько перспективно это начинание?
– Как я уже говорил, "Миэль" сейчас – это не тот вертикально-интегрированный холдинг, который был когда-то. Открытие офисов в Крыму – хорошо, если у них все получится, кто-то должен все-таки недвижимость продавать. Возможно, под брендом "Миэль" и будет там развитие.
– А НДВ свои отделения в Крыму открывать не планирует?
– Нам это не надо. Мы принципиально будем работать только в московском регионе и поэтому даже отказались от санкт-петербургского направления. Всего не охватишь, а НДВ и так диверсифицировалось. Мы сейчас строим гостиницы, новые торговые центры. Пусть здесь не такой большой доход, но он понятен. Мы будем продолжать развивать коммерческую недвижимость. Но это только одно из направлений. Мы также занимаемся вертолетной тематикой, и сейчас мы - лидеры, безусловно, по объемам продаж вертолетов Robinson. Наша доля составляет совокупно в России процентов 80%. В целом, у нас 12-15% мировых продаж Robinson.
– Сколько у вас сейчас всего вертолетов?
Cвоих вертолетов сейчас под 30. Всего базируется на всех наших хелипортах порядка 200 вертолетов.
– Минстрой недавно предложил уйти от существующего сейчас механизма долевого строительства и включить в схему банки. Как рассчитывают в министерстве, такая схема будет надежнее ныне существующей. Что вы думаете об этой идее?
– Я бы поспорил с точкой зрения, что банк надежнее. Например, по сравнению с нами, стоимость некоторых банков меньше. Где надежность? Где уверенность в том, что банк надежнее? Количество банков, которые закрыты были в последнее время, и количество обанкротившихся строительных компаний несоизмеримо.
Включение банков в схему, при которой я могу купить жилье только тогда, когда оно будет построено, приведет к резкому подорожанию квадратного метра. Многие девелоперы не смогут привлекать деньги дольщиков в нужном объеме и будут вынуждены брать заемные средства. Банк дает деньги под 15% годовых, стройка длится три года, плюс еще год-полтора согласований. Стоимость жилья вырастет соответственно.
– Кроме роста стоимости жилья, какие еще могут быть последствия?
Если введут этот закон, то смогут строить только те, кто договорится со Сбербанком, ВТБ, может быть, Альфа-банком и еще каким-то двумя-тремя крупными банками. Всего пять-десять банков смогут строить. Мне кажется, идет большое лобби банков, потому что у Сбербанка сохранились основные денежные средства населения, и ему такой шаг под силу. При этом крупные западные банки сюда войти не могут. Их не пускают.
Резюмируя, это нововведение приведет к разрушению рынка и будет сильным ударом по строительному комплексу России. Я считаю, что сегодня оптимальным было бы дополнить долевое строительство системой страхования. Только надо в эту схему включать западные компании для перестраховки.
– А что вы думаете об инициативе властей Москвы, которые хотят разобраться с проблемой апартаментов, сейчас уже занимающих достаточно большую долю на рынке новостроек? Например, они хотят заставить девелоперов строить социальную инфраструктуру как в случае жилья.
– Та новация, которую власти когда-то с апартаментами предложили, была странным решением советников мэра. Апартаменты, как бы нежилые, покупали те же семьи с детьми, которых надо водить в школы и детские сады. В итоге строились каменные джунгли без социалки. За счет апартаментов уменьшалась доля социальной нагрузки. При этом девелоперы выжимали из площадки максимально большое количество метров.
То, что сейчас апартаменты приравняют к жилью, абсолютно правильно. Но тогда цена вырастет и будет на 15-20% больше.
– В Москве и Подмосковье сейчас хотят избавиться от старых серий панельных многоэтажек. Как вы оцениваете эту инициативу?
– Абсолютно правильная инициатива. Девелоперов надо подталкивать к этому. Мы сейчас покупаем жилье, которое через 35-40 лет надо просто разрушать. Например, банки не стремятся давать ипотеку под очень старые дома. Квартиры невозможно приобрести, потому что это жилье, которое в итоге разрушится, и не будет предмета залога.
Старую панель давно надо было убрать, потому что ее еще наши дедушки еще придумали в 1960-х годах. А мы сейчас живем в век "айпадов" и "айфонов". Почему мы продолжаем строить дедовскими методами?
– Так может быть дешевле…
– Не дешевле. Старую панель надо просто запретить. Допускать такое строительство – полное безобразие. Абсолютно правильно делают власти Подмосковья.
– Давайте поговорим о ваших финансовых результатах. Чего НДВ добилась в 2013 году, какие планы на 2014 год?
– В 2013 году объем продаж был порядка 100 миллиардов рублей. Где-то около 35-36 тысяч сделок нами было проведено. Это не только новостройки, но и вторичка, ипотека. Результатами за год я доволен. В 2014 году, я думаю, мы удержимся на той же планке, может быть, будет чуть меньше, потому что часть объектов просто не успеет выйти в этом году. А вот на следующий год у нас будет выручка больше.
– Какой объем инвестиций планируете в этом году?
– Пара-тройка проектов у нас сейчас есть. В один мы вошли, пока только землю приобрели. Порядка 3 миллиардов рублей мы уже инвестировали, и еще 7 миллиардов рублей планируем вложить в этом году. Может быть, даже больше – 7-10 миллиардов рублей совокупно. Конечно, при помощи банков. То есть ежегодный объем инвестиций планируем держать на уровне 250-300 миллионов долларов.
Сейчас мы готовы инвестировать средства в бизнес-центры и отели. В целом, план у меня такой, что до 2020 года мы построим и введем где-то порядка 6-7 гостиниц в Москве и Подмосковье категории "3-4 звезды". Их фонд составит примерно тысячу номеров. Гостиницы будут располагаться в основном при хелипортах, но будут объекты, не привязанные к вертолетным площадкам.
Кроме того, до 2020 года мы планируем построить несколько торговых центров площадью где-то порядка 100 тысяч квадратных метров.
– Кроме планируемых гостиниц и торговых центров, у вас уже есть приличный фонд коммерческой недвижимости – разного рода бизнес-центры и рынки. Как вы планируете развивать этот сегмент?
– У нас есть компания, входящая в группу "НДВ". Это "НДВ-Девелопмент", которая является владельцем всей коммерческой недвижимости. Там самостоятельное развитие, директоры определяют, куда двигаться, занимаются инвестициями и девелопментом. Объем инвестиций там по году может быть порядка 50-100 миллионов долларов в общем.
– Сколько всего хелипортов планируется к строительству?
– До конца года в Московской области появится еще 3 новых, помимо уже существующих. Всего будет 5-6. Кроме того, еще несколько новых центров будут открыты в регионах. Какие-то уже строятся, какие-то на уровне согласования проекта, какие-то в планах пока, только ведем переговоры.
У нас нет такой цели - строить много площадок. Сетка уже существует, она летает. Но при этом есть куда развиваться. Сейчас еще действует запрет на полеты в Москве, если бы запрета не было, вы увидели, что творилось бы.
Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ
