Новая Москва, границы доходят до Калужской области, приковывает к себе внимание потенциальных покупателей жилья уже третий год подряд – прежде всего возможностью столичной прописки по не совсем столичным ценам. Правда, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", с присоединенными на юго-западе к Москве территориями вполне могут поспорить и некоторые подмосковные города, предлагающие не только недвижимость с более низкой стоимостью, но и лучшую транспортную доступность и более полноценную инфраструктуру. Мы отобрали шесть населенных пунктов в Московской области, на которые стоит обратить внимание тем, кто мечтает о жилье в новой Москве.
Читайте также:
Удобное замкадье: Одинцово лидирует в рейтинге городов в 10 км от Москвы
Топ-5 депрессивных районов Москвы: Капотня по-прежнему лидирует в рейтинге
Гетто в Москве: этнические, рабочие, "золотые" и интеллигентские
Новая Москва сегодня
Для начала посмотрим, какова нынешняя ситуация в новой Москве. Строительство здесь ведется весьма активное: по данным департамента развития новых территорий Москвы, в прошлом году было введено 1,2 миллиона квадратных метров жилья, в этом году планируется построить ещё порядка 1,6 миллиона "квадратов". При этом ощущается нехватка социальных объектов, хотя власти и стремятся обязать застройщиков обеспечивать новое жилье инфраструктурой. Транспортная ситуация пока тоже оставляет желать лучшего: главная транспортная артерия новой Москвы Калужское шоссе постоянно в пробках.
Впрочем, в плане транспорта у властей громадные планы. В этом году планируется реконструировать ряд дорог и ввести две станции метро, в будущем же появится ещё четыре станции, а сеть дорог будет увеличена практически вдвое – до 1,141 тысячи километров. Кроме того, предполагается реконструировать Курское и Киевское направления железной дороги, а также создать на присоединенных несколько мощных транспортно-пересадочных узлов, в частности, ТПУ "Тропарево", "Селигерская" и "Румянцево".
"Реальная привлекательность новой Москвы – а именно комфорт проживания, близость инфраструктурных объектов и удобство транспортной доступности – достаточно низка, но перспективная высока, поэтому люди готовы покупать там жилье", - говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-tet Владимир Богданюк.
Надо заметить также, что присоединенные территории достаточно "зеленые": леса занимают там примерно 50% всей площади. Власти планируют создать там 45 парков, что, конечно, скажется на качестве жизни.
По данным "НДВ-Недвижимость", сегодня в новой Москве на первичном рынке жилья представлены 36 проектов (276 корпусов). Средневзвешенная цена квадратного метра, по информации "Метриум Групп", равна здесь 90,75 тысячи рублей.
Перспективное Подмосковье
При составлении данного подмосковных конкурентов новой Москвы мы оценивали параметры, которые в большинстве случаев являются определяющими при выборе жилья. В первую очередь это, конечно, транспортная ситуация. Не секрет, что большинству покупателей подмосковного жилья хочется жить к столице поближе, а добираться до нее побыстрее. Во многом именно поэтому наиболее конкурентным городом для новых территорий стал Одинцово, который и расположен близко, и доехать просто. У других выбранных нами городов хотя сочетание близости и доступности уступает Одинцову, тем не менее, и делает их довольно привлекательными, по сравнению с новой Москвой с ее неидеальным, мягко говоря, сообщением с большой Москвой. К тому же практически у всех городов в нашем рейтинге хорошие перспективы транспортного развития.
Другой важный аспект – цены на жилье. Города, попавшие в рейтинг, в основном отличаются более низким уровнем цен, нежели в Новой Москве. При этом инфраструктурная составляющая зачастую здесь лучше, чем на присоединенных территориях столицы.
При том, что людям хочется быть ближе к мегаполису, экология также относится к факторам, влияющим на привлекательность местности. И этот фактор также стал одной из причин попадания в рейтинг именно этих городов.
Заметим, что мы оценивали именно совокупность факторов. И в сухом остатке, например, Балашиха, которая, казалось бы, расположена недалеко от Москвы и не слишком дорога, из-за транспортных, социальных и экологических проблема в число городов – соперников новой Москвы так и не попала.
Не вошли в рейтинг и такие довольно привлекательные города ярославского направления, как Пушкино и Мытищи. По анализируемым нами характеристикам у них всё хорошо, но это уже оценили покупатели, и поэтому стоимость жилья в данных городах уже покусывается.
Кроме того, мы специально не стали включать в рейтинг такие прилегающие к столице города, как Красногорск, Химки, Реутов: - во-первых, уровень цен в них уже выше, чем в новой Москве, а во-вторых, вниманием покупателей они также не обделены.
Одинцово (7 км от МКАД)
По мнению экспертов, среди городов, которые могут конкурировать с новой Москвой, наиболее активное строительство ведется в Одинцово. По данным аналитического центра компании Est-a-tet, в настоящее время на первичном рынке здесь представлено 15 новых проектов (120 корпусов).
Одна из основных причин интереса девелоперов к Одинцово – хорошая транспортная ситуация. Город с населением в 100 тысяч человек расположен довольно близко к Москве, и с доступностью особых проблем не наблюдается. Через Одинцово проходит железная дорога, и от станции "Одинцово" до Белорусского вокзала можно доехать за 30 минут. Для автомобилистов ситуация значительно улучшилась в декабре 2013 года с открытием платного северного обхода Одинцово. А в 2015 году министерство транспорта Московской области обещает открыть в городе железнодорожную станцию – аналог легкого метро, в связи с чем населенный пункт станет еще интереснее как для покупателей, так и для девелоперов.
Все в порядке в Одинцово и с инфраструктурой. Особенно развиты спортивные объекты: в городе имеются ледовый дворец, лыжная трасса имени Лазутиной, центр хоккея и фигурного катания, плавательный бассейн, баскетбольный комплекс. При этом есть и своя собственная "фишка" – так называемые спортзалы под открытым небом - во многих дворах города, помимо стандартных сооружений и детских площадок, установлены тренажеры.
Из плюсов Одинцова можно отметить также неплохую для такой близости к Москве экологию: юго-запад и запад Московской области традиционно считаются самыми экологичными направлениями благодаря большому количеству лесов. И хотя в Одинцово целых три промышленных зоны, город считается одним из самых чистых в Подмосковье. К тому же у властей есть намерения развивать Одинцово как экополис.
При всех этих преимуществах цены здесь еще относительно невысокие (хотя и выше, чем в ряде городов на таком же расстоянии от Москвы). Сегодня квадратный метр в одинцовских новостройках, согласно данным аналитического центра компании "Метриум Групп", стоит в среднем 94,2 тысячи рублей. Однако, по прогнозам экспертов, цены будут подниматься (хотя и не столь сильными темпами), поэтому потенциальным покупателям стоит уже сейчас присмотреться к Одинцово повнимательнее.
Апрелевка (26 км от МКАД)
Неожиданно, но на второй строчке нашего импровизированного рейтинга оказался относительно маленький (19 тысяч жителей) город, к тому же самый удаленный из нашего рейтинга и наименее застраиваемый.
Несмотря на большее, чем у других обсуждаемых городов, удаление от Москвы, сообщение со столицей у Апрелевки весьма неплохое. В небольшом городке расположены сразу три железнодорожные станции (50 минут до Киевского вокзала), а до станции метро "Юго-Западная" можно доехать за полчаса на автобусе. Но главный плюс Апрелевки в том, что с Москвой её соединяет скоростное 6-полосное Киевское шоссе, имеющее хорошую пропускную способность и загруженное только в утренние часы.
Вообще у Апрелевки довольно большие перспективы развития. Важным фактором, по мнению заместителя генерального директора по продажам компании "ОПИН" Натальи Картавцевой, является то, что город граничит с новой Москвой, и развитие присоединенных территорий неизбежно отразится и на Апрелевке. Например, в Румянцево будут открыты станция метро и ТПУ, ещё одну станцию строят в Саларьево, что пойдёт на пользу и жителям Апрелевки. При этом Картавцева отмечает, что улучшение транспортной ситуации поднимет цены в Апрелевке на 15-20%. Сейчас же жилье на первичном рынке стоит там 63,7 тысячи рублей за квадратный метр, а новых проектов на рынке всего три, добавляет Литинецкая.
Немаловажно и наличие свободных территорий в Апрелевке. Вполне вероятно, что в скором времени предложение там возрастет.
Если говорить об инфраструктуре, то она в Апрелевке не особенно развита. Впрочем, пока особой нужды в ней и не было, население города около 20 тысяч человек, и всего необходимого хватало, замечает Литинецкая.
Есть ещё один интересный момент, способный повысить в скором времени привлекательность Апрелевки. "Недавно зарубежные ритейлеры выразили готовность рассматривать города среднего Подмосковья, если им предложат арендовать площади в качественном торговом центре. Как раз один такой ТЦ (сдаваемая площадь – около 10 тысяч квадратных метров) строится сейчас в Апрелевке. Безусловно, это новая качественная торговая площадка простимулирует дополнительный спрос со стороны покупателей жилья. А за спросом неизбежно "подтянутся" и застройщики жилья", - отмечает она.
Следует учесть и то, что в Генплане Апрелевки предусмотрено строительство ФОКа, делового центра, гостиницы, а также реконструкция инженерных сетей.
Выделяет Апрелевку среди других городов и тот факт, что здесь преобладает роза ветров, благодаря которой выхлопы вредных столичных производств не загрязняют местную атмосферу. А если учесть, что собственных промышленных предприятий в Апрелевке нет и сам город довольно зеленый, то с точки зрения экологии он весьма привлекателен.
Долгопрудный (5 км от МКАД)
Долгопрудный, в котором проживает 84 тысячи человек, хотя и расположен к Москве наиболее близко, из-за транспортных проблем попадает лишь на третье место.
Транспортное сообщение Долгопрудного со столицей и впрямь пока оставляет желать лучшего. Дмитровское шоссе, которое является главной автомобильной артерией города, постоянно в пробках. И, видимо, это главная причина низкого интереса к городу. "Долгопрудный не пользуется популярностью у застройщиков", - признает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая, добавляя, что на данный момент здесь строится всего 3 проекта (8 корпусов). Цены также довольно низкие – 72,9 тысячи за метр в новостройке, отмечает она.
Зато инфраструктура в городе достаточно развита. Кроме того, Литинецкая напоминает, что рядом с Долгопрудным расположены такие крупные природные объекты, как канал имени Москвы, Химкинский лесопарк, водохранилища, которые делают местность более привлекательной.
Да и вопрос с транспортом решается – сейчас ведется реконструкция Дмитровского шоссе, в ходе которой будут устранены проблемы примерно на 30 участках магистрали. К тому же в дальнейшем планируется провести в город несколько высокоскоростных трамвайных линий. Вполне логично, что после улучшения сообщения со столицей цены перестанут быть столь демократичными.
Как отмечает директор департамента маркетинга компании "Магистрат" Ольга Магилина, Дмитровское направление, характеризующееся множеством живописных участков на берегах водоемов, весьма перспективно с точки зрения малоэтажной застройки, в том числе загородной элитной недвижимости.
Королев (9 км от МКАД)
176-тысячный Королев тоже имеет сложности с дорогами, которые, впрочем, также решаются. А перспектива преобладания в скором будущем спроса над предложением, плюс инфраструктура, экология и "интеллектуальная" репутация делают город вполне конкурентоспособным за внимание покупателей.
Город отличается прекрасно развитой инфраструктурой, в особенности образовательной: не зря он один из главных наукоградов не только области, но и страны. Здесь довольно низкий уровень безработицы и преступности, и в целом город далеко не маргинален, о чем, например, свидетельствует тот факт, что почти 67% жителей Королёва имеют высшее или среднетехническое образование, а более 94% выпускников школ города поступают в вузы (данные из исследования "Домус Финанс").
Также Королев примечателен тем, что треть его территории занимают разного рода зеленые насаждения, плюс рядом находится национальный парк "Лосиный остров".
Но у города есть транспортные проблемы. Выезд из Королева на Ярославское шоссе затруднен, что доставляет жителям дискомфорт, сетует Литинецкая. Правда, добавляет она, проблема решается. К 2015 году планируется расширить основную трассу, реконструировать ряд улиц и построить развязку.
При этом нужно учесть следующий момент. Сейчас, по данным "Метриум Групп", на первичном рынке Королева выставлены на продажу 11 проектов (15 корпусов) и апартаменты в МФК "Спутник". С улучшением транспортной ситуации спрос может вырасти, но свободных территорий для строительства в Королеве уже нет. Поэтому вполне возможно, что в условиях повышенного спроса и ограниченного предложения цены вырастут. Сегодня же средняя цена "квадрата" в новостройках" – 76,2 тысячи рублей.
Жуковский (23 км от МКАД)
У Жуковского, число жителей которого сегодня достигает 105 тысяч, хорошее железнодорожное сообщение, но достаточно весомой проблемой является отсутствие прямого выхода на федеральную трассу и объезда, из-за чего через центр города идут транспортные потоки из Раменского в Москву.
Относительно слабая доступность Москвы и является основным фактором, сдерживающим цены. На данный момент первичка в среднем продается здесь по 66,4 тысячи рублей за квадратный метр, при этом всего на жилищном рынке Жуковского открыты продажи в 10 проектах, сообщают аналитики «Метриум Групп».
Социальную и коммерческую инфраструктуру в городе эксперты оценивают на твердую четверку, но предупреждают, что детских садов здесь не хватает - примерно каждому второму дошкольнику не находится места в ДОУ. Хотя в свете того, что власти стремятся обязать застройщиков возводить и социальные объекты, есть надежда, что эта проблема будет решаться.
Также есть перспективы и транспортного развития. В ближайшем будущем город ожидают масштабные перемены – предусмотрено строительство новых и реконструкция старых дорог, в том числе строительство трассы через печально знаменитый Цаговский лес. "Поэтому стоимость жилья в Жуковском будет только повышаться, соответственно, данный населенный пункт сейчас является одним из самых привлекательных для инвестиций городов на юго-востоке Подмосковья", - резюмирует Литинецкая.
Пару слов стоит сказать и об экологии Жуковского. С одной стороны, на неё негативно влияет близость аэродрома и промышленных предприятий, с другой – город окружен лесами, реками и озерами, при этом и на его территории много зеленых насаждений. Поэтому атмосфера здесь хорошая, что весьма вероятно также сыграет свою роль в потенциальном росте интереса к Жуковскому.
Домодедово (17 км от МКАД)
Во многом благодаря одноименному аэропорту у 90-тысячного Домодедово хорошая транспортная связь с Москвой – помимо крупных автомагистралей, ее обеспечивает еще и железная дорога. Кстати, в будущем ситуация должна стать еще лучше: практически закончилась реконструкция одного из участков трассы М-4, строится платный высокоскоростной дублер шоссе.
На развитие города непременно повлияет и реализация масштабного проекта "Парк Россия", недавно анонсированного властями Подмосковья, считает Литинецкая. Кроме того, к чемпионату мира по футболу 2018 года в городе на участке в 40 гектаров планируется построить спортивный многофункциональный центр с тренировочными базами для участников чемпионата. Эксперты предполагают, что все это подстегнет активность девелоперов и интерес потенциальных покупателей. Кроме того, улучшится и без того неплохая инфраструктура.
Не стоит забывать, что развитие города во многом зависит от аэропорта. Сейчас у аэропорта большие планы по расширению своей инфраструктуры, строительству новой взлетно-посадочной полосы и наращиванию пассажиропотока. "В связи с этим можно ожидать рост количества работающих в аэропорту граждан и повышения спроса на жилую недвижимость", - заявляет генеральный директор "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева.
На данный же момент предложение представлено 8 проектами (25 корпусов, 800 квартир), а цена квадратного метра на первичном рынке достигает 61,4 тысячи рублей, сообщает «Метриум Групп».
В то же время наличие аэропорта не всем по душе, поэтому Домодедово попадает в конец рейтинга.
Резюме
Вывод, как говорится, лежит на поверхности: привлекательность подмосковных городов связана главным образом с возможностью побыстрее добраться до Москвы. Именно из-за транспортных проблем в некоторых городах наблюдается недостаточный покупательский спрос, и именно с перспективами развития транспортной инфраструктуры эксперты связывают потенциалы данных городов, как в плане интереса со стороны покупателей, так и с точки зрения предложения от девелоперов.
| Город | Расстояние от МКАД | Число жителей | Число проектов на первичном рынке | Средневзвешенная цена кв. метра на первичном рынке |
| Одинцово | 7 км | 110 тысяч | 15 проектов (120 корпусов)* | 94,2 тыс/м2 |
| Апрелевка | 26 км | 19 тысяч | 3 проекта (20 корпусов)*** | 63,7 тыс /м2 |
| Долгопрудный | 5 км | 84 тысячи | 3 проекта (8 корпусов)*** | 72,9 тыс/м2 |
| Королев | 9 км | 176 тысяч | 11 проектов, (15 корпусов + апартаменты в составе МФК)*** | 76,2 тыс/м2 |
| Жуковский | 23 км | 105 тысяч | 10 проектов*** | 66,4 тыс/м2 |
| Домодедово | 17 км | 90 тысяч | 8 проектов (25 корпусов)*** | 61,4 тыс/м2 |
| Новая Москва | 36 проектов (276 корпусов)** | 90,8 тыс/м2 |
*Данные Est-a-Tet
**Данные "НДВ-Недвижимость"
*** Данные "Метриум Групп"
Константин БАЛАКИН
