Генеральный директор ГК "Гео Девелопмент" Максим Лещев

 Пока власти Москвы и Подмосковья пытаются скорректировать градостроительные планы, застройщики жилья продолжают расширять кольцо из высотных новостроек вокруг российской столицы, перекупая участки у лендлордов. Серьезную конкуренцию девелоперам создают банки, которые до сих пор не могут реализовать доставшиеся им в кризис 2008-2009 годов земли. И хотя потенциально рынок недвижимости столичного региона может "проглотить" все, что запланировано к строительству на ближайшие 15 лет, будущее все же за развитием техно- и индустриальных парков, рассказал в интервью РИА Новости генеральный директор ГК "Гео Девелопмент" Максим Лещев.

– Максим Вадимович, какие тенденции были характерны для земельного рынка Москвы и Подмосковья в 2013 году?

– В 2013 году новые земельные участки на рынке не появлялись, а весь девелоперский бизнес продолжал формироваться, как правило, на ближайших к Москве территориях типа Подольска, Химок и Красногорска или в новой Москве.

В первую очередь пользовались и пользуются спросом земельные участки под многоэтажное жилищное строительство в 30-километровой зоне от МКАД. На этом расстоянии сельскохозяйственных угодий осталось не более 15 тысяч гектаров. Наиболее крупная сделка по покупке земли закрылась в начале прошлого года. Участников сделки и условия, к сожалению, я озвучить не могу, но скажу, что объектом сделки было около 1,5 тысячи гектаров в 5 километрах от МКАД по южному направлению. В целом по рынку наиболее активно продавались небольшие участки под жилищное строительство до 3 - 5 гектаров и маленькие участки в индустриальных парках 0,5 - 3 гектара.

– Какие направления особенно популярны у застройщиков жилья?

– Уже который год лидером спроса являются западное и северо-западное направления, что обусловлено максимальной стоимостью жилья именно по ним. Города, где средняя продажная цена квартир менее 60 тысяч рублей за квадратный метр, для многих девелоперов неприемлемы, так как при такой цене рентабельность проекта может приблизиться к нулю. В свою очередь новая Москва активным спросом среди жилищных девелоперов не пользуется, потому что компании опасаются вкладывать деньги в приобретение земли без четкого понимания позиции города в отношении того или иного земельного участка. Увеличение спроса на новую Москву мы ожидаем после утверждения генплана.

 – А для каких еще целей покупают землю в столичном регионе?

 – Второе место по количеству запросов на покупку занимают участки под размещение мультиформатных магазинов и торговых центров на первой линии федеральных трасс, но таких актуальных площадок осталось на рынке порядка сорока.

На третьем месте – земельные участки промышленного назначения от 1 до 5 гектаров, реже до 50 гектаров. Основными интересантами в данном случае являются предприятия малого и среднего бизнеса – бетонно-растворные производства и строительные организации, мелкое производство, складская деятельность. Их переезд понятен: в Москве плохая логистика, дорогая аренда, недостаточно парковок.

И на четвертой позиции земля под строительство малоэтажных жилых комплексов и таунхаусов в ближайшем Подмосковье.

В оставшихся 10-15% случаев земельными участками интересуются случайные клиенты, которые выбирают их для личного пользования и личных нестандартных проектов, строят конюшни или используют участок под личную резиденцию.

 – Вы оценивали, насколько ежегодно в Подмосковье сокращается площадь сельских и лесных угодий из-за нового строительства?

 – Специально мы этот вопрос не изучали, но, судя по выходам новых проектов и обращениям в адрес нашей компании, могу предположить, что эта цифра достигает 5 – 10 тысяч гектаров сельхозземель за 2013 год, хотя в период с 2005 по 2012 эта цифра была выше.

– Насколько я могу судить, 2013 год запомнился еще и бурным обсуждением законопроекта об изъятии земель для государственных нужд. Кстати, и лидер "Гражданской платформы" Михаил Прохоров предлагал ввести неиспользуемые  участки в экономический оборот…

–Четкой структуры изъятия пока нет. Земли могут изъять под социальные нужды по короткой схеме, а также в случае неиспользования земли сельхозназначения более трех лет. Если такая земля и есть, то она находится на периферии Московской области. А, может быть, она и действительно никому не нужна? И даже если власти Подмосковья изымут эти неиспользуемые земли, то что они будут с ними делать – заниматься сельским хозяйством? Но оно нерентабельно в Подмосковье. К тому же доказать, что земля не используется очень сложно. Да и многие землевладельцы, которые владеют территориями, близкими к Москве, ведут сельское хозяйство для создания видимости использования. С другой стороны, если даже изымут какие-то участки под дороги, то это только улучшит капитализацию соседних территорий.

– Можете назвать наиболее крупных земельных собственников московского региона?

– Если говорить о структурах, владеющих землей, но пока не реализующих девелоперские проекты, то в Подмосковье я бы назвал "Абсолют", Coalco, группа ПСН, "МДК", банк "Платина", ОПИН. В новой Москве – это "Абсолют" и есть еще порядка пяти не публичных компаний, у которых по 300 – 500 гектаров. Ориентировочно в руках крупнейших землевладельцев Московской области находится около 150 тысяч гектаров. На территории новой Москвы – в собственности крупных землевладельцев около 30 – 40 тысяч гектаров.

– Какой земельный ресурс сосредоточен в руках банков и насколько эффективно они этими землями управляют?

– Давайте на конкретном примере посмотрим. Если говорить о ВТБ, то у них есть массив на Рублево-Успенском шоссе, который достался от владельца Межпромбанка Сергея Пугачева из расчета 25-28 тысяч долларов за сотку. До 2008 года, когда он оценивался, это была максимально рыночная стоимость. А сегодня розничная цена сотки на уровне 12-15 тысяч долларов. Как инвентаризовать этот лаг между 12-15 тысячами и 25 тысячами долларов? Скорее всего, банк не захочет фиксировать убыток, поэтому там идут разговоры о каком-то строительстве. И таких случаев много. Сегодня у банков достаточно много земли в Подмосковье, но она не поддается какой-то систематизации.

– Почему?

– В настоящее время на рынке нет желающих, приобретать переоцененные активы, поэтому банки вынуждены сами развивать доставшиеся им земли, чтобы вернуть когда-то потраченные деньги. Это вынужденная мера, нежели бизнес.

 – Продолжим разговор об итогах года. Какая сделка стала самой крупной в Подмосковье?

 – Сделок в 2013 году было достаточно много. Порядка пяти земельных участков площадью от 10 до 60 гектаров было куплено под строительство торговых центров.

Практически у всех крупных застройщиков, занимающихся многоэтажным строительством, были покупки на сумму от 20 до 100 миллионов долларов. Всего в 2013 году прошло порядка 25 сделок в диапазоне от 20 до 100 миллионов долларов – это земельные участки в Москве и в области под строительство многоквартирных жилых домов. Наверное, самые большие деньги кроются в сегменте многоэтажного жилья, но расчет ведется не только деньгами. По структуре сделок это, как правило, совместное освоение и расчет метрами после строительства.

 – Можете оценить потенциал незастроенных Подмосковных земель и их капитализацию?

 – Всего в Московской области экспонируется около 12 тысяч земельных участков размером более 2 гектаров, по площади это более 200 тысяч гектаров. Общая капитализация земельного рынка Московской области более 50 миллиардов долларов.

 – Сколько, на Ваш взгляд, может быть построено недвижимости на этой земле?

 – В настоящий момент однозначно назвать какую-либо цифру было бы опрометчиво. Но если посмотреть по заявленным проектам, то это может составить порядка 60 миллионов квадратных метров, что хватит примерно на 15 лет строительства, но нужно понимать, что за это время должно появиться еще много новых проектов. В настоящий момент в ближнем Подмосковье до 30 километров от МКАД свободно порядка 15 тысяч гектаров. Если застроить их все мультиформатным жильем, то получится где-то 150 миллионов квадратных метров.

– Думаете, рынку недвижимости Московской области нужно 60 миллионов новых квадратных метров?

– Рынок со временем проглотит все эти 60 миллионов "квадратов", но политика застройки должна быть продуманной. Например, в ближнем Подмосковье очень много новых панельных микрорайонов, практически не обеспеченных инфраструктурой, в первую очередь транспортной. А это рано или поздно может привести к транспортному коллапсу. Это видим мы, это видят жители таких микрорайонов, это видят девелоперы, а самое главное, это начали понимать чиновники.

– А каков потенциал Москвы в ее старых границах?

– В Москве существует одна категория земель – это земли поселений. По назначению из продаваемых территорий пропорция примерно следующая: 15% - земли под жилищное строительство, 25% - под административно-деловое строительство, 40% - под промышленное использование, 20% - торговое и гостиничное назначение. Всего правообладатели готовы продать около 300 гектаров земли в пределах МКАД. Звездные проекты есть и будут, к примеру, свой проект "Хрустальные башни" планирует развивать Coalco.

– Что вы думаете о перспективах развития московских промзон? Какие площадки, кроме "ЗиЛа", завода "Серп и Молот" и "Южного порта", могут быть интересны девелоперам?

 – У нас порядка 20 имущественных комплексов стоимостью около 100 миллионов долларов каждый, среди них также «Тушинский аэродром», АЗЛК «Москвич». Это качественные территории площадью от 10 гектаров в границах старой Москвы. Взгляды на развитие таких проектов у каждого собственника разные.

 – Как, на ваш взгляд, развивается загородный рынок коттеджного строительства?

 – Рынок крупного коттеджного строительства вообще умер, так как, с одной стороны, коттеджных поселков в Подмосковье, как грибов - только из активных 500 проектов, но речь идет о поселках, где предлагаются земельные участки без подряда. А в целом их количество даже сосчитать сложно. С другой стороны, в предыдущие годы многие накупили участки стоимостью от 300 тысяч рублей до миллиона и сами построили. Рынок конечной продукции изменен настолько, что там уже сложно найти логику. Кроме того, изменилась модель образа жизни: с нашими пробками жить за городом не так уж легко.

 – Что же тогда пользуется спросом?

 – На загородном рынке продается не то, что вкусно и дорого, хорошо, классно, красиво, а то, что дешево. Если взять проект строительства загородного жилья бизнес-класса, например, на ближайшей к Москве территории, то, скорее, продастся участок, который выставлен дешевле. Если говорить о дальних участках, то продается и то, что без дорог и забора, по 10 тысяч рублей за сотку, например.

– Расскажите о результатах, которые были достигнуты ГК "Гео Девелопмент" в 2013 году.

– Для нас 2013 год был очень успешным, мы выделили два направления: продажу земельных участков под жилищное строительство и создали компанию "Промзона", которая занимается индустриальной недвижимостью, в частности, формированием индустриальных парков, в первую очередь на приближенных к Москве территориях. Основной принцип нашей работы с ними – это деление большой территории на участки с подведенными коммуникациями и дорогами и их продажа в розницу как раз тем, кто производит кондиционеры, диваны и тому подобное. Этот бизнес оказался очень успешным. В начале 2013 года был один технопарк, сейчас уже шесть – два активных и четыре формирующихся. В 2013 году мы продали участков в индустриальных парках примерно на 100 миллионов долларов.

– Вы как-то учитываете опыт реализации программы развития индустриальных парков в Подмосковье?

– Она была разработана в начале 2000-х годов с участием представителей правительства Италии, в рамках обмена опытом. Предполагалось создание порядка 70 промышленных зон, из них сейчас работает не больше восьми. Это индустриальные парки по 100-300 гектаров, которые обеспечены инженерной инфраструктурой и там есть абоненты. Остальные парки – это, по сути, бумажные проекты. Сама программа канула в Лету, так как собственники – владельцы проектов – обозначали какую-то космическую стоимость земли. А производство не терпит глобальных инвестиций сразу. Все это не реализовалось потому, что собственнику земли нужны были огромные деньги для создания инженерной инфраструктуры, а клиенты не покупали, пока не было этой инфраструктуры и не было возможности сэкономить. К тому же, индустриальные парки, расположенные на удалении 50-100 километров от Москвы, не пользуются популярностью.

– Что вы предлагаете?

–В рамках своего проекта «Промзона» мы хотим формировать технопарки по специальной программе «Земля бесплатно». Она будет направлена на стимулирование представителей малого и среднего бизнеса к формированию собственного производственного рынка на территории Московской области. Мы собираемся предложить особые, льготные условия на приобретение с рассрочкой земельных участков под промышленное использование с тем, чтобы создавалось реальное производство. Разумеется, без денег там не получится – в любом случае требуются платежи за коммуникации, за пользование землей, естественно, инвестиции в строительство, поэтому нам без поддержки банков и правительства не обойтись.

– Я правильно понимаю, что вы хотите развивать эту программу на тех участках, которые наметили подмосковные власти?

– Да, и власти Московской области, и бизнес. Нужно находить взаимосвязь с собственниками земли, чтобы они понимали, откуда пойдут поступления, как они смогут монетизировать свои владения. Программу нужно еще разработать, продумать и самое главное – правильно применить.

Беседовала Елена ЛЫКОВА