МОСКВА, 24 января - РИА Новости, Ольга Набатникова. Идея властей Москвы приравнять нормативы по обеспеченности социальной инфраструктурой для девелоперских проектов с апартаментами к нормативам для проектов с жильем ударит прежде всего по апарт-комплексам в сегменте эконом- и комфорт-класса, считают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". По мнению участников рынка, в 2014 году рынок апартаментов столицы, доля которого на рынке новостроек сейчас достигает трети, может существенно сократиться в объемах.
В четверг, 23 января, на пресс-конференции по итогам коллегии стройкомплекса Москвы замммэра города Марат Хуснуллин заявил, что власти, в последнее время активно согласовывавшие для застройщиков градостроительную документацию на девелоперские проекты с апартаментами, намерены начать применять к апартаментам такие же нормативы по социальным объектам, как и для жилья.
Сейчас при согласовании подобных проектов используются нормативы для нежилых помещений, и покупатели такой недвижимости не могут рассчитывать на строительство рядом со своими домами детсадов, школ и другой социнфраструктуры.
Треть жилого рынка Москвы
Как отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, в настоящее время апартаменты занимают фактически треть жилого рынка Москвы.
Эту цифру уточняют аналитики. Так, по данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизаветы Гудзь, за 2013 год предложение апартаментов в Москве выросло в 2 раза даже без учета элитных объектов, а сейчас подобная недвижимость продается в 54 строящихся жилых корпусах.
"На текущий момент в реализации находится более 5,1 тысячи апартаментов… Доля массового сегмента составляет 36% (по 18% - на эконом-класс и комфорт-класс). Бизнес-класс преобладает на рынке – на данный сегмент приходится 48,3% апартаментов. Доля элитного класса составляет 15,7%", – отмечает в свою очередь генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
А заместитель гендиректора ОАО "ОПИН" Наталья Картавцева и вовсе говорит, что в стадии активных продаж находятся апартаменты более чем в 100 корпусах в 70 проектах. По ее оценкам, это 25,5% от общего объема предложения первичного рынка жилья и 49% от общего количества корпусов, вышедших на рынок в 2013 году.
Стать жильем
Многие собеседники "РИА Недвижимость" увидели в планах ввести для проектов с апартаментами нормативы, аналогичные нормативам для жилых проектов, признак того, что эту категорию недвижимости могут вскоре признать жильем.
Более того, по мнению Белоусова, нечего страшного в этом нет. "Любое решение по конкретизации статуса апартаментов приветствуется и может только благотворно отразиться на рынке", – рассуждает коммерческий директор Capital Group, указывая, что сейчас невозможно продать апартаментный проект без социальной "начинки".
Поэтому, уверен он, подобная идея вряд ли серьезно отразится на рентабельности качественных апарт-комплексов. Хотя, добавляет эксперт, уточнение юридического статуса апартаментов может привести к повышению их стоимости, отстающей от цены полноценного жилья на 20-25%.
А вот генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко предполагает, что то, насколько изменится стоимость апартаментов, будет зависеть от конкретных решений властей.
"Если на девелоперов наложат определенные обязательства по строительству необходимой социальной инфраструктуры, но они будут существенно ниже тех, что предусмотрены в жилом фонде, стоимость апартаментов может вырасти на 5-10%. Если требования к строительству апартаментов и квартир будут идентичны, стоимость апартаментов может вырасти на 20% и сравняться со стоимостью квартир", – поясняет он.
В настоящее время, по данным "ОПИН", средняя цена 1 квадратного метра апартаментов Москве составляет 245 тысяч рублей.
Удар по комфорту и эконому
Введение новых нормативов по социальной инфраструктуре в Москве для апартаментов в первую очередь отразится на апарт-комплексах эконом- и комфорт-класса, считает Картавцева.
"Затраты на социальную инфраструктуру увеличат себестоимость строительства апартаментов, и апартаменты больше не смогут составлять настолько серьезную ценовую конкуренцию жилым комплексам. Прежде всего, этого ударит по проектам эконом- и комфорт-класса. А вот рынка элитной недвижимости это не коснется, поскольку цены на элитные квартиры и элитные апартаменты практически не различается, и покупатели не делают различия между этими двумя форматами", – рассуждает замгендиректора "ОПИН".
В свою очередь Гудзь напоминает, что сам по себе формат апартаментов получил широкое распространение в Москве именно из-за отсутствия обременений по возведению объектов социальной инфраструктуры. "Если будет принят законопроект, обязывающий застройщиков возводить социальную инфраструктуру, то сама идея по строительству апарт-комплекса будет не столь интересна", – полагает она.
Как росли цены на жилье в Москве в 2013 году >>>
С тем, что нагрузка по соцобъектам значительно ограничит развитие рынка апартаментов, согласна и Литинецкая. "Конечно, застройщики будут перекладывать свои дополнительные затраты на плечи покупателей, поэтому цены на апартаменты в конечном итоге повысятся и фактически приблизятся к стоимости обычных квартир. Как следствие, апартаменты станут менее привлекательными как для покупателей, так и для девелоперов. Данному сегменту будет крайне тяжело в этой ситуации конкурировать с рынком жилья", – констатирует эксперт.
Более того, не исключает глава "Метриум Групп", новая градостроительная инициатива московских властей и вовсе грозит приостановкой ряда проектов, которые находятся в процессе получения исходно-разрешительной документации.
"Однако сложно сказать, сколько их будет. По большому счету, сейчас все девелоперы, работающие с апартаментами, осторожничают. Если раньше игроки рынка четко делились на позитивно и негативно настроенные к формату, то сейчас настроения либо негативные, либо осторожные", – рассказывает она.
При этом, настаивает Азаренко, одинаковые требования к апартаментам премиум-класса и более низким сегментам предъявлять нельзя. В частности, утверждает гендиректор Vesper, апартаментные комплексы категории "эконом" и "бизнес" действительно оказывают значительную нагрузку на социальную инфраструктуру районов, где они строятся, поскольку в них в среднем бывает 200-300 апартаментов. "Для таких объектов необходимы школы, детсады и поликлиники, и в большинстве случаев рядом с такими объектами есть место под их строительство.
Что же касается сегмента премиум-класса, то здесь покупателям важнее другая "социальная инфраструктура", например, увеличенное количество парковочных мест и развитая торговая инфраструктура, нежели места в детсадах и школах", – заключает он.
