Этот год оказался богатым на события для проекта "ВТБ Арена парк", в рамках которого в Москве реконструируется знаменитый стадион "Динамо". Было завершено проектирование стадиона, причем оптимизированы его размеры и вместимость. Кроме того, состоялся конкурс на создание концепции парка физкультуры и спорта, началось строительство отеля Hyatt и стартовали продажи апартаментов в рамках проекта.
О том, когда завершится реализация "ВТБ Арена парка", какова специфика финансирования проекта и зачем ему необходим собственный медицинский центр, РИА Новости рассказал старший вице-президент банка ВТБ, генеральный директор ЗАО "УК Динамо" Андрей Перегудов.
Справка
"ВТБ Арена парк" представляет собой проект комплексного развития территории площадью 32 гектара, включающий в себя строительство многоцелевого спортивно-развлекательного комплекса (под брендами "ВТБ Арена" для ледовой арены и центрального стадиона "Динамо"), Академии спорта "Динамо", городского квартала "Арена Парк", спортивного парка "Динамо" и подземного паркинга на 4,2 тысячи машиномест. По планам, городской квартал "Арена парк" объединт в себе 13 корпусов, в том числе штаб-квартиру спортивного общества "Динамо", гостиницу Hyatt Regency Moscow на 297 номеров и 56 меблированных апартаментов класса "люкс", офисные здания и более 1 тысячи апартаментов.
В 2013 году "ВТБ Арена парк" был награжден премией European Property Awards 2013-2014 сразу в двух номинациях "Лучший многофункциональный девелоперский проект" и "Лучшая организация общественных пространств". Кроме того, проект стал финалистом в рамках всероссийского конкурса FIABCI Prix d’ Excellence "Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке недвижимости 2013" в номинации "Мастер-план", а также получил премию Urban Awards 2013 в номинации "Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса Москвы".
– Андрей Николаевич, в начале ноября стартовали продажи апартаментов в рамках комплекса "ВТБ Арена парк". Насколько удачным Вы считаете выход на рынок?
– Мне он кажется более чем удачным. Хотя официально продажи стартовали 5 ноября, реализовано уже около 180 квартир, то есть чуть меньше 20% от всего предложения.
– И чем можно объяснить такой успех?
– Мы проделали большую работу до начала продаж. Нашим друзьям и потенциальным клиентам мы показывали проект, планировочные решения, месяцев за 8 до старта реализации, когда была опубликована проектная декларация и открылся офис продаж. Эффект "сарафанного радио" тоже сыграл свою роль. Целевая аудитория восприняла проект как банковский продукт, за которым стоят гарантии одного из крупнейших банков России. Это не могло не сказаться на высокой инвестиционной привлекательности нового проекта. Кстати, сама концепция проекта сразу же позволила ему занять определенную нишу на рынке, в которой до сих пор у нас нет конкурентов.
– В связи с таким спросом не собираетесь повышать цены?
– Мы уже сделали это трижды, так как темп продаж намного превышает наши планы. В среднем стоимость квадратного метра сейчас равна 180 тысячам рублей. Но, конечно, цены варьируются в зависимости от расположения: апартаменты на высоких этажах и с видом на парк стоят дороже, чем те, что размещаются ближе к Третьему транспортному кольцу.
– Сегодня довольно много компаний анонсировали проекты с апартаментами. С Вашей точки зрения, в этом сегменте конкуренция в Москве уже сильна?
– Удивительно, нас многие предупреждали о высокой конкуренции, но в действительности мы ее не почувствовали. У нас получился какой-то особый продукт. Может быть, за счет эффекта городского ансамбля и того, что апартаменты входят в единый проект с парком, отелем, офисами и спортивной составляющей. Кроме того, у нас будет инфраструктура под стадионом, вокруг него, возможность потренироваться в Академии спорта... У меня нет ощущения, что наши апартаменты покупаются для краткосрочного пребывания – напротив, люди собираются здесь жить.
– А как же недостатки апартаментов, о которых всегда говорят, когда заходит речь об этом сегменте – невозможность регистрации по месту жительства и плохая обеспеченность социальной инфраструктурой?
– Вообще прописка – рудиментарное с моей точки зрения требование законодательства. Уверен, в России эта норма отомрет, как уже случилось в других странах мира. Наши апартаменты – это не work live space: они значительно ближе к жилому комплексу с полной инфраструктурой. В рамках нашего проекта будут те объекты, которые в общем-то не требуются нежилым зданиям, – например, школа и детский сад, а одно из офисных зданий будет предназначено для размещения медицинского центра. Думаю, именно благодаря своей инфраструктуре проект признается экспертами лучшим на рынке апартаментов бизнес-класса.
– Расскажите, каким вы видите портрет вашего покупателя – получается, это семейные люди с детьми?
– Весь наш проект пронизан духом спорта, молодости, семейных ценностей. В качестве наших покупателей мы видим активных людей, для которых спорт – это стиль жизни. Среди тех, кто уже вышел на сделку, есть люди, которые просто ценят район "Динамо": чиновники, бизнесмены, даже владельцы других девелоперских компаний, наши конкуренты. Покупают апартаменты у нас и известные спортсмены.
– Ваши клиенты пользуются механизмом ипотеки?
– Да, на долю покупателей с кредитом приходится 20-30% – средняя доля по рынку.
– А почему в качестве жилой составляющей комплекса в итоге были выбраны апартаменты, а не полноценное жилье?
– Проект уже достался нам с таким функциональным назначением. Правда, в предыдущей версии было в два раза больше квадратных метров, чем сейчас, причем в основном это были офисные площади. Первое, что мы сделали, – снизили плотность застройки, пространство стало более комфортным для жизни. Кстати, кроме спортивного парка "Динамо", который будет обязательно благоустроен нами, для жителей апартаментов мы предусмотрели внутренний двор общей площадью около 2 гектаров.
– В рамках реализации проекта "ВТБ Арена парк" уже ведутся работы по строительству отеля. Почему было принято решение строить его первым?
– Строительство в рамках проекта идет с юга на север – от точки пересечения Третьего транспортного кольца и Ленинградского проспекта. Это было предопределено графиком работ по переустройству инженерных коммуникаций. Соответственно, сейчас стройка ведется там, где уже есть технические условия для строительства. Следующий этап – начало активного строительства самого стадиона.
– Давайте тогда подробнее поговорим о сроках реализации проекта…
– Я думаю, что к концу 2015 года мы достроим отель. Параллельно будут закончены офисы. Но одно из офисных зданий мы делаем для общества "Динамо" "под ключ" с отделкой - его мы сдадим в 2016 году. В это же время вовсю будет идти монолитное строительство апартаментов, и некоторые дома будут уже завершены. Думаю, к концу 2017 года будут закончены и коммерческая, и спортивная части проекта.
– Какова площадь офисного здания, которое вы должны передать ВФСО "Динамо"?
– 12 тысяч квадратных метров. Это произойдет в рамках инвестконтракта: они наши партнеры по проекту, у них 25% плюс 1 акция в УК "Динамо".
– Вы уже упоминали о намерении отдать одно здание под клинику…
– Медицинский комплекс очень логично вписывается в нашу концепцию. Здесь есть спорт и семья, так что слово "здоровье" просится само собой. Во-первых, из-за специфики проекта нам нужны чисто спортивно-реабилитационные кабинеты, а кроме того, здесь тысячи квартир, жильцы которых наверняка будут счастливы иметь врача по соседству. Думаю, в рамках вопроса организации клиники можно рассматривать офисное здание на 12 тысяч "квадратов".
– Вы считаете, частные клиники готовы уже платить за аренду офисов класса А?
– Частные клиники должны потянуть арендную плату, сопоставимую со ставками в офисном сегменте класса А. Конечно, многим из них в свое время достались государственные помещения, так что довольно долго потребность в административных помещениях на медицинском рынке была невелика. Но сейчас некоторым центрам уже приходится платить за аренду по ценам в среднем по рынку даже больше, чем за офисы класса А. Да и стоимость медицинских услуг, как вы видите, сопоставима, с услугами юристов, например.
– Вы рассматриваете продажу офисных зданий или только будете сдавать их в аренду?
– Согласно нашему бизнес-плану, речь о крупных инвестиционных сделках по продаже офисных зданий или отеля идет после 2025 года.
– Вернемся к разговору о сроках. Когда начнутся активные строительные работы по стадиону?
– Мы планируем "выйти" из экспертизы в начале следующего года, чтобы получить разрешение на строительство подземной части. "Стена в грунте" начнется в декабре. Сейчас котлован уже подготовлен для заливки бетонной плиты, так что наш подрядчик Vinci сразу же сможет начать работу, как только закончит мобилизацию техники и строительного городка.
– Сейчас объявлен тендер на выбор подрядчика по реконструкции "Лужников". Как вы думаете, по силам ли российским компаниям этот подряд?
– Думаю, что да. В конце концов, "Лужники" построила именно отечественная компания. Другое дело, что строительство стадионов – это довольно специфический продукт, так что нам не хотелось учиться на собственных ошибках. В России давно не строилось новых крупных стадионов, поэтому мы для "ВТБ Арена парк" выбрали в качестве подрядчика компанию Vinci, имеющую в своем портфеле пять или шесть крупнейших спортивных объектов – например, стадион Stade de France в пригороде Парижа Сен-Дени, стадионы в Ницце и Лионе.
– Когда будет начато строительство "Академии спорта", входящей, как и стадион "Динамо" в спортивную часть комплекса "ВТБ Арена парк"?
– Строительство Академии спорта планируется на следующем этапе нашего проекта. Сейчас мы используем будущую территорию академии под бытовые городки строителей. Мы собираемся ее ввести вместе со стадионом в конце 2017 года. Здание "Академии спорта" будет совершенно уникальным: там разместятся две хоккейные площадки, просторный зал для занятий гимнастикой с гостевыми трибунами, залы для единоборств, фехтования - всего около 20-ти клубных секций и школ будет размещаться под зеленой крышей Академии спорта общей площадью 62 тысячи квадратных метров.
– Кстати, уже получившая известность "зеленая" крыша академии будет эксплуатироваться?
– Лично мне там очень хотелось сделать гольф-поле, но меня убедили, что это будет довольно сложное решение с точки зрения эксплуатации. Вопрос о том, как использовать крышу, у нас в компании серьезно обсуждается, поскольку, длительность и характер эксплуатации напрямую связан с себестоимостью инженерных решений.
– Вы в свое время оценивали реализацию всего проекта "ВТБ Арена парк" в 1,5 миллиарда долларов. Эта цифра не изменилась? Какова доля коммерческой, а какова доля спортивной части?
– Эта цифра может меняться только в меньшую сторону. Инвестиции в коммерческую и спортивную части делятся примерно пополам.
– Расскажите, кто будет финансировать коммерческую часть?
– У нас подписано соглашение с итальянскими банками – банком "Интеза Санпаоло" и пулом других банков, которые были застрахованы с одной стороны итальянским экспортным агентством SACI, а с другой стороны – ВТБ. Сумма финансирования этой части составляет примерно 350 миллионов евро.
– На вас в какой-то степени ложится финансирование транспортной инфраструктуры в районе "ВТБ Арена парк"?
– Если говорить о метро, то нет. Единственное, мы делаем выход из станции метро "Петровский парк", которая будет соединена с действующей станцией метро "Динамо" длинным подземным пешеходным переходом, через который можно будет попасть прямо в наш стадион.
В то же время мы сами строим две дороги на территории проекта – проезд с Петровско-Разумовской аллеи на Московскую вдоль коммерческой части и выезд обратно, а также расширяем на одну полосу Петровско-Разумовскую аллею, чтобы она стала более комфортной для проезда. Без усовершенствования транспортной схемы реализация подобного проекта была бы невозможной.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
