МОСКВА, 9 декабря - РИА Новости, Марина Заблудовская. Большинство собственников жилья в России, повинуясь исторической памяти, до сих пор продолжает думать, что государство обязано делать капремонт их домов за свой счет. Эксперты рассказали "РИА Недвижимость", почему владельцы недвижимости в России все еще не пришли к осознанию того, что расходы на все ремонтные работы в доме лежат на их плечах, и почему в некоторых случаях ожидание помощи от государства все же оправдано.
Закон против реальности
В декабре 2012 года Госдума приняла в третьем чтении закон о создании системы финансирования капремонта многоквартирных домов, который вводит обязательные ежемесячные платежи для собственников квартир. При этом жильцы смогут самостоятельно выбрать способ накопления средств - через регионального оператора или на отдельном специальном счете собственного дома.
Однако руководитель дирекции по проблемам ЖКХ аналитического центра при правительстве РФ Мария Шилина, выступавшая в конце ноября на пресс-конференции в РИА Новости, выразила озабоченность тем, как будет реализовываться данный закон. Во-первых, ежегодно нужно собирать средства на капремонт, а во-вторых, необходимо, чтобы каждое решение о расходовании этих средств проходило через процедуру общего собрания в этом доме. А вот как раз с последним в России большая беда: более 90% россиян, проживающих в многоквартирных домах, не участвует в общих собраниях жильцов, на которых принимаются решения по управлению домом, в частности, по капитальному ремонту.
Это с сожалением подтверждает руководитель управления маркетинга группы компаний "Грас" Петр Кирилловский, который какой-то период времени был заместителем председателя управления ТСЖ своего дома в Москве и лично сталкивался с такой ситуацией. "Даже несмотря на то, что это небольшой старый дом в центре Москвы на 15 квартир, призвать всех жильцов к участию в жизни дома было невозможно", - рассказывает он. Эксперт также сетует на то, что примерно 40% жильцов вообще отказываются вступать в ТСЖ и продолжают думать, что государство само решит вопросы эксплуатации их дома, а около 20% отказываются платить общие сборы, в том числе за уборку мусора, поддержание работы внутренних коммуникаций и уборку территории.
"В некоторых случаях задолженности достигают шестизначных сумм. Бороться с этим можно только в судебном порядке, но даже успешная судебная практика не гарантирует, что жильцы будут платить в дальнейшем. В итоге страдают все жильцы дома, которые не получают качество услуги и уровень жизни, за который они платят. Кроме того, определенный процент людей пытается незаконно извлечь выгоду из общедолевого имущества", - констатирует Кирилловский.
Неявка с оправданием
Причин для неявки на общедомовое собрание у собственников многоквартирного дома довольно много. Так, по замечанию управляющего партнера Civil Architects Данила Курова, 20-30% владельцев жилья не приходят на общедомовые собрания не из-за того, что не хотят участвовать в решении вопросов, связанных с домом, а потому что просто не верят в то, что с соседями можно что-то решить быстро и эффективно. "Сегодня в большинстве городов России собственникам жилья очень сложно договориться вследствие разного социального уровня проживающих в одном доме людей. Например, из 20 квартир в подъезде всегда найдется одна-две, кто не готов платить за качественное управление. Что уж говорить о возможности договориться всем домом", - рассуждает эксперт.
По мнению заместителя генерального директора по вопросам жилищно-коммунальной политики ГК "Жилищный капитал" Аркадия Суворова, сложность принятия решения обусловлена отсутствием свободного времени у многих жильцов, а также удобных площадок для проведения собраний. Собственники домов с небольшим количеством квартир еще могут как-то собраться в фойе дома, во дворе или снять небольшой актовый зал в школе или колледже. На такой открытой площадке, когда соседи видят реакцию друг друга, можно попытаться договориться о решении всех актуальных проблем дома, уверен эксперт. А вот собственники больших многоквартирных домов обречены участвовать в голосовании, проводимом заочным способом.
Особую группу "сложных собственников", не заинтересованных в активном участии в судьбе дома и качестве его содержания, составляют владельцы, сдающие квартиры в аренду. Для них, по словам Суворова, интересен лишь финансовый результат между полученными доходами от сдачи внаем квартиры и расходами на содержание общего имущества и коммуналку. "Изменение ситуации в сторону уменьшения этой разницы приводит эту категорию граждан к мысли, что нужно избавляться от такого "актива". Позиция "временщиков" не стимулирует граждан приходить на собрания, портить свои нервы в бесконечных дебатах", - сетует собеседник агентства.
Ну и, конечно, на сознание собственников жилья в России все еще оказывает влияние историческая память, которая и мешает гражданам принять все обязательства, которые налагает частная собственность.
Дачная эпидемия: россияне "контужены" исторической памятью о шести сотках >>>
Дело в том, что за 70 лет советской власти, когда частной собственности в государстве просто не было, россияне привыкли к тому, что ответственность за дом несет государство в лице "всемогущего" управдома. Ведь недаром героиня одного известного советского фильма говорила, что "управдом – это друг человека".
По сути, так и было. В разные годы Советского Союза существовало несколько форм управления домом. В частности были домовые комитеты (домкомы), избираемые из числа наиболее активных жильцов, один из которых становился председателем домкома, то есть тем самым управдомом.
На сегодняшний день понятия управдома в России нет, но таковыми можно считать современные ТСЖ и управляющие компании, говорит Куров. А вот Кирилловский подчеркивает, что на текущем этапе эффективное управление ЖКХ на уровне дома возможно только с помощью сильной и энергичной личности. При этом такой человек в России может и не иметь должного образования, тогда как в Европе управляющий обязан иметь высшее специальное образование, а также квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, обращает внимание Куров.
Законодательные ловушки
За годы Советского Союза, когда за многоквартирные дома отвечали либо конкретные предприятия, либо муниципалитеты, а частной собственности не было вообще, люди привыкли, что управление домом им не принадлежит. Поэтому многие граждане, приватизировавшие в свое время жилье, до сих пор не могут понять, что кроме права собственности на квартиру, они получили еще и бремя собственности, а именно – обязательства по ее содержанию, ремонту, обслуживанию, платежам, объясняет Куров из Civil Architects.
Особенности национального подхода к покупке и эксплуатации жилья в России >>>
Однако в некоторых случаях ожидания населения помощи от государства в ремонте дома оправданы, уверен советник Фонда ЖКХ Александр Бударин. Дело в том, что до 1986 года именно государство содержало жилищный фонд: капитальный ремонт домов по очереди осуществлялся раз в 20-25 лет, вспоминает эксперт. Кроме того, в Советском Союзе жилье часто находилось на балансе промышленных предприятий, замечает собеседник агентства. На предприятиях, по его словам, существовали даже специализированные цеха по содержанию жилья.
В результате реформ все жилье в конечном счете стало муниципальным, с ремонтом которого и возникали проблемы. А с 1986 года централизованный капитальный ремонт и вовсе резко пошел на спад и практически прекратился. В связи с этим порядка 70% домов, отданных под приватизацию в 90-х годах XX века, не соответствовали надлежащему состоянию, в котором, согласно закону о приватизации, прежний собственник обязан передавать жилье новому собственнику, объясняет Бударин. С другой стороны, вступивший в действие Жилищный кодекс прямо передавал ответственность за содержание собственникам квартир. При этом законодатель однозначно не определил, какой из актов главнее, замечает советник Фонда ЖКХ.
Поэтому жильцы этих самых домов сейчас и жалуются на плохое состояние зданий и требуют их ремонта за счет государства. Кроме того, в этих домах часто живут старые люди со скромными доходами, которые просто не могут себе позволить дополнительные затраты, напоминает эксперт. А каким-то гражданам везло больше, и они приватизировали квартиры уже в новых домах, постройки 90-х годов. Все это привело к тому, что ровного поля собственников в России так и не сформировалось, констатирует Бударин.
На какое жилье рассчитывать при плановом сносе ветхих домов >>>
Есть еще один важный момент, который вызывает трудности при организации капремонта дома. Дело в том, что в некоторых домах могут быть как приватизированные или купленные квартиры, так и квартиры, занимаемые по договору социального найма, замечает советник Фонда ЖКХ. Но у этих бюджетных квартир все равно есть собственник – либо какое-то ведомство, либо муниципалитет. И проведение капремонта будет зависеть уже от финансовых возможностей этого муниципалитета, добавляет он.
В 2007 году в связи с этими проблемами был образован Фонд ЖКХ, который выделял средства на капремонт муниципалитету на условии софинансирования. Например, если фонд давал муниципалитету миллион рублей, то муниципалитет должен был вложить часть своих денег, предположим, 70 тысяч рублей, а 5% (с 2011 года – 15%) от миллиона обязаны были добавить жильцы – то есть порядка 50 тысяч рублей. Но, несмотря на очевидную выгоду, это предложение вызвало волну неприятия со стороны жильцов. Люди считали, что это какой-то обман. Сказался очередной информационный провал, так как эта программа не освещалась должным образом в прессе, сетует Бударин.Понадобилось время и наглядный пример в виде хорошо отремонтированных домов, прежде чем граждане поверили в реальность этих программ, заметил он.
Сопротивление большинства собственников такому предложению обусловлено, в частности, недоверием к управляющим компаниям. Люди до сих пор боятся, что собранные ими деньги попросту направятся на другие расходы или еще хуже – в чей-то карман.
К сожалению, эти опасения небеспочвенны. До образования Фонда содействия реформированию ЖКХ многие управляющие компании действительно собирали деньги на текущий и капитальный ремонт, и не всегда деньги расходовались по назначению, рассказывает Бударин. Но чаще всего деньги шли на погашение внешнего долга перед поставщиками ресурсов, потому что без этого отключали бы тепло и воду, констатирует эксперт. И только сейчас законом вводится обязательная строка расходов на капремонт.
Когда и за что в доме могут отключить воду, электричество или газ >>>
Опыт Запада
Главным примером, к которому обращаются эксперты, говоря об ответственности собственников за жилье, является опыт западных государств. "Во всем цивилизованном мире дом – это коллективная собственность проживающих в нем людей", - заявляет Куров. В США и Европе жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо разным видам сообщества жильцов - кондоминиуму жильцов, территориальному сообществу жителей, жилищному кооперативу или квартирному акционерному обществу, объясняет эксперт. При этом, замечает он, сообщества собственников квартир не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов и самостоятельно оплачивают стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья.
"Каждый собственник владеет долей как акционер общества, и к этой доле прилагается квартира. Если он не платит, его квартира передается акционерами в аренду в покрытие того, что он не заплатил, например, за ремонт лифта. Люди должны коллективно владеть объектом недвижимости, а квартиры быть производными от их доли в этом юридическом лице", - рассказывает управляющий партнер Civil Architects.
С этим соглашается Кирилловский, приводя в качестве примера формулу владения элитной недвижимостью в США. "Это дико для российского собственника, но большинство элитной американской недвижимости не выделено в виде конкретной площади, а существует в виде "идеальных долей" в общем составе дома. К примеру, вместо двухкомнатной квартиры в документах записано, что ты владеешь 0,3% от всей площади дома. Именно это заставляет чувствовать себя частью сообщества и позволяет общественным интересам преобладать над частными", - поясняет он.
Безусловно, стоимость эксплуатации недвижимости в Европе и США значительно превышает российские показатели, признает эксперт. К примеру, в Лондоне налоги и коммунальные сборы с небольших двух-трехкомнатных апартаментов при пересчете на рубли могут достигать 25 тысяч в месяц, а в Нью-Йорке – около 20 тысяч, говорит Кирилловский. В то же время в Англии и США существует сложная и продуманная система социальной защиты для малоимущих граждан и льготных групп, при которой покрывается часть высоких коммунальных платежей, добавляет он.
Сопутствующие расходы арендодателя жилья в РФ в 2 раза ниже, чем за рубежом >>>
Воспитание прогрессом
В России модель управления домом, подобная западной, - это вопрос далекого и пока туманного будущего. После того, как государство наделило россиян правами собственников помещений в многоквартирном доме, оно не направило всю силу своей информационно-пропагандистской машины на разъяснение гражданам обязанностей владельца недвижимости, продолжая воспитывать в них потребительство и безответственность, констатирует Суворов из "Жилищного капитала".
Сейчас собственников в России нужно с помощью образовательных программ и использования современных технологий в первую очередь учить тому, что они сами ответственны за дом, в котором живут, настаивает Куров из Civil Architects.
"Например, необходимо ввести понятные стандарты отчетности управляющих компаний, чтобы каждый житель мог отслеживать, на что тратятся его деньги, в том числе и в режиме онлайн. Кроме того, можно предоставить жителям возможность голосования удаленно в Интернете или по смс", - приводит примеры эксперт.
Однако, с сожалением замечает Кирилловский из ГК "Грас", процесс изменения общественного сознания – это болезненный и мучительный путь, который вымощен судебными разбирательствами, конфликтами собственников и коммунальными спорами.
Пока же, подчеркивает собеседник агентства, у российского гражданина абсолютно нет правильного понимания частной собственности как таковой. По его прогнозам, культура владения имуществом, утраченная на 70 лет, может быть восстановлена не менее чем за половину этого срока. Так, что, заключает Кирилловский, россияне начнут понимать, что владение подразумевает ответственность и множество обременений не раньше, чем через два поколения, а именно в 30-40-е годы XXI века.
