МОСКВА, 26 ноября - РИА Новости, Марина Малкова. Тем, кому нужно быстро добираться от дома на работу в центр Москвы, следует присмотреться к Реутову, а тем, кому важна экология и места в детских садах – к Одинцово. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", где в ближайшем Подмосковье стоит покупать жилье, а куда лучше не вкладываться, а также составили рейтинг самых комфортных городов, расположенных в 10 километрах от МКАД.
Что мы оценивали
Жилье в паре километров от МКАД вполне может стать решением насущного квартирного вопроса для многих: некоторые "замкадные" города бывают гораздо более благоустроенными, чем прочие районы Москвы. Сайт "РИА Недвижимость" обратился к экспертам рынка недвижимости столичного региона с целью выяснить, какие же областные города, расположенные не дальше 10 километров от МКАД, являются наиболее комфортными для проживания и привлекательными для покупки жилья.
Зону в 10 километров от МКАД мы выбрали, поскольку именно по ней до сих пор неофициально очерчивают границу Москвы. В рейтинг вошли Одинцово, Красногорск, Люберцы, Химки, Мытищи, Реутов, Долгопрудный, Видное, Балашиха, Дзержинский и Котельники.
Эксперты оценили города по 5 параметрам: транспортная связь с Москвой, качество жилого фонда, экология города и обеспеченность социальной инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками и так далее), а также торговыми и развлекательными объектами.
Читайте также:
15 городов Подмосковья, где подорожает жилье после появления легкого метро
Yandex назвал города за МКАД, откуда тяжелее всего доехать до Москвы утром
Победители: Одинцово и Красногорск
За первое место в нашем рейтинге честно боролись три города – Одинцово, Красногорск и Реутов. Все эксперты без исключения, формируя тройку лидеров, тасовали именно эти города. В результате первое место отдали городу Одинцово, второе – Красногорску, а третье – Реутову. И если с первыми двумя, распложенными западнее Москвы, все более-менее понятно, то Реутов в тройке лидеров, на первый взгляд, кажется случайным гостем.
Но начнем по порядку. Одинцово и Красногорск находятся примерно в одинаковых условиях и по всем параметрам идут ноздря в ноздрю.
Благодаря наличию уникальных природных ландшафтов и обилию лесных массивов оба города отличаются неплохой экологической обстановкой. Особенно благоприятным с точки зрения экологии собеседникам РИА Новости кажется Одинцово. Площадь лесов вокруг города составляет более 70 тысяч гектаров, напоминает руководитель отдела девелопмента компании "Миллхаус" Игорь Пятибратов. К тому же в районе в рамках проекта по комплексному освоению территории в Одинцовском районе был благоустроен огромный Мещерский парк площадью 400 гектаров и набережная реки Сетунь.
Оба города выгодно отличаются качеством жилого фонда, так как лидируют по объему ввода нового жилья в области. По данным компании "Бест-Новострой", сейчас в Одинцово насчитывается 42 новостройки, а в Красногорске – 34 строящихся дома. В основном это современные монолитно-кирпичные здания, доля панельных домов незначительна.
При этом и Одинцово, и Красногорск, хорошо обеспечены социально-бытовыми и торгово-развлекательными объектами. "Жители Красногорска и Одинцово практически не испытывают недостатка в школах, больницах, детских садах, магазинах", - комментирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. А Одинцово, как признают многие эксперты, лидирует по количеству детских садов. Кроме того, в городе есть ледовый дворец, детский центр хоккея и фигурного катания, несколько бассейнов и спортивных центров, а также лыжная трасса, кинотеатры, торговые галереи и прочее, перечисляет Пятибратов.
Красногорск в свою очередь зарекомендовал себя как центр зимних видов спорта, говорит руководитель офиса "Зеленый проспект" компании "Инком-Недвижимость" Елена Бобкова – чего только стоит всесезонный горнолыжный комплекс «СНЕЖ.КОМ».
Но важнее всего, что при всех вышеперечисленных благах, у обоих городов отлично налажено транспортное сообщение с Москвой, констатирует Литинецкая. А ведь именно этот фактор имеет особое значение для наиболее активной части населения – работающих людей в возрасте 25-40 лет, которые являются основными покупателями квартир в новостройках московского региона.
Конечно, основные автомагистрали, соединяющие Одинцово и Красногорск с Москвой - Можайское и Волоколамское шоссе – бывают сильно загружены в час-пик, но в сравнении с прочими вылетными трассами их положение можно еще назвать хорошим.
При этом у жителей обоих городов есть достойная альтернатива – железнодорожный транспорт, актуальный в условиях загруженности автомагистралей. В Одинцово с трех платформ электрички доставляют пассажиров до станций метро "Кунцево", "Фили", "Беговая" и "Белорусская", причем до последней, то есть до центра Москвы, всего за 35 минут. Из Красногорска, в черте которого расположено три станции Рижского направления МЖД, до Рижского вокзала можно добраться не более чем за 30 минут, а от платформы "Павшино" до станции метро "Тушинская" еще быстрее – за 8-10 минут.
В среднесрочной перспективе транспортная доступность городов должна улучшиться еще больше. Из Одинцово в Москву можно будет добраться быстрее, как надеется руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь, благодаря строительству платной объездной дороги и крупномасштабной реконструкции Можайского шоссе, а также строительству дублеров Кутузовского проспекта. А в Красногорске уже сейчас ведется реконструкция с расширением Новорижского шоссе, а в 2014 году, должна начаться реконструкция Волоколамки, добавляет эксперт.
Все эти факторы способствуют тому, что в Одинцово и Красногорске наблюдается самый высокий уровень спроса на жилье, по сравнению с другими городами Подмосковья, отмечает Литинецкая. По ее словам, средняя цена одного "квадрата" на первичном рынке жилья Одинцова составляет 86,6 тысячи рублей, а Красногорска – 105,1 тысячи рублей. В "Бест-Новострой" в свою очередь называют 88,56 тысячи рублей и 92,45 тысячи рублей.
Реутов в тройке лидеров
Реутов немного отстает от лидеров рейтинга. Его социальную инфраструктуру можно назвать развитой, детский садов и школ хватает, но из "развлечений" тут есть лишь торговый центр "РИО". А экология восточного направления не идет ни в какое сравнение с западным: в местных водоемах купание запрещено.
Однако Реутов имеет бесспорное преимущество даже перед Одинцово и Красногорском. В прошлом году город получил станцию метро "Новокосино". Она находится на границе Москвы и пригорода, и при компактном расположении самого Реутова добраться до станции получается максимум за 7 минут на автотранспорте. Как говорят результаты исследования компании "Миэль", путь из Реутова до центра Москвы составляет всего 22 минуты – это в два раза меньше, чем из других городов, вошедших в наш рейтинг. Да что говорить: за 22 минуты не каждый житель спальных районов Москвы доберется до центра.
Эксперты: Появление метро в Новокосино по-разному повлияло на вторичное и первичное жилье
Кроме того, Реутов имеет хорошее железнодорожное сообщение со столицей и развитую сеть общественного автотранспорта, что только добавляет ему привлекательности.
При этом в Реутове сейчас ведется активное строительство нового жилья: в городе насчитывается 11 новостроек. Кстати, цены на первичное жилье в городе – одни из самых высоких на рынке жилой недвижимости ближайшего Подмосковья: 93,87 тысячи рублей за квадратных метр по версии "Бест-Новострой" и 95,5 тысячи рублей за квадратный метр по версии "Метриум Групп".
Мытищи: №4
После Одинцово, Красногорска и Реутова наиболее привлекательными для покупки жилья эксперты назвали Мытищи, Видное и Химки. Соответствующие места они заняли и в нашем рейтинге: Мытищам чуть-чуть не хватило, чтобы попасть в тройку лидеров, Видное заняло 5-е место, а и Химки – 6-е.
"Эти города представляют собой своеобразный баланс для покупателей по таким критериям, как цена, экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры и транспортная доступность. Но некоторые параметры в данных населенных пунктах все-таки "хромают", - комментирует Литинецкая.
Мытищи граничат непосредственно с Москвой на севере области, в районе Ярославского шоссе, что делает город практически дальним районом столицы. Состояние жилого фонда в нем эксперты оценили "на пять": в Мытищах в последнее время развернулось крупномасштабное строительство нового жилья (26 новостроек), что способствует существенному обновлению жилого фонда.
Также город отличается развитой социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой: в городе расположено большое количество ВУЗов, действуют крупнейшие объекты комплексной торговли, отмечает Гудзь.
Транспортная доступность Мытищ, несмотря на сильную загруженность Ярославки, остается хорошей. И главная заслуга в этом принадлежит железнодорожному транспорту. На электричке из пригорода до Ярославского вокзала можно домчать всего за 18 – 30 минут. Из Мытищ, как отмечают аналитики "Миэль", идет наибольшее количество "экспрессов" - 48 скоростных электричек в сутки.
Отнимает очки у Мытищ тот факт, что в городе не хватает детских садов, а также складывается неблагоприятная экологическая обстановка – есть вредная промышленность, например, завод пластмасс. Как результат по ценам на новостройки город уступает лидерам рейтинга, но при этом демократичной стоимостью уже не радует. По подсчетам "Метриум Групп", средний ценник там равен 86,4 тысячи рублей за "квадрат", специалисты "Бест-Новострой" дают оценку 87,2 тысячи рублей.
Видное: №5
Видное имеет те же достоинства что и Мытищи - хороший жилищный фонд, активное строительство, развитая торговая инфраструктура, но и те же недостатки. Город недостаточно обеспечен социальной инфраструктурой и имеет вредные производства, например, ОАО "Московский коксогазовый завод", который плохо сказывается на экологии района.
При этом транспортное сообщение с Москвой обеспечено чуть хуже. С одной стороны, трасса М4 "Дон", на которой в 5 километрах от МКАД расположен город, является одной из самых скоростных в Московской области. С другой, альтернативный железнодорожный транспорт работает не так эффективно: стация "Расторгуево" Павелецкого направления МЖД находится на удалении от основной жилой застройки города и пешком до нее не дойти.
Средняя стоимость жилье на первичном рынке достигает, по риелторов, 74,7 тысячи рублей за квадратный метр.
Химки: №6
В Химках наблюдается та же проблема, что и в других городах второй тройки нашего рейтинга. Станции Октябрьской железной дороги расположены на территории "старых" Химок и удалены от основной жилой застройки города, говорит Гудзь.
При этом проблема с железнодорожным сообщением помножена на колоссальную загруженность Ленинградского шоссе - единственной автомагистрали, связывающей город с центром Москвы. В результате, если из Видного до кольцевой станции столичной "подземки" можно добраться за 43 минуты (данные "Миэль"), то от Химок уже за все 55 минут.
Экологическая обстановка в Химках тоже оставляет желать лучшего: вблизи располагается полигон ТБО "Левобережный", есть промышленность, да и Химкинский лес "поредел" в пользу новой скоростной трассы.
Зато жилищный фонд Химок находится в хорошем состоянии, одновременно с новым строительством ведется реконструкция ветхого фонда. Сейчас в городе насчитывается порядка 56 новостроек - как панельных, так и монолитных. Хорошо развита торгово-развлекательная и социальная инфраструктура. Как отмечает руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель, Химки лидируют по количеству школ в Московской области.
В итоге, несмотря на то, что по комфортности жизни, этот город явно "середнячок" рейтинга, цены здесь довольно высоки. По данным "Метриум групп", купить новостройку здесь можно в среднем за 90,5 тысячи рублей за "квадрат", а по данным "Бест-Новострой" – в среднем за 87 тысячи рублей.
Люберцы: №7
Следующая тройка городов – Люберцы, Балашиха и Котельники, занявшие 7-е, 8-е и 9-е места в рейтинге, проигрывают предыдущим пригородам уже по многим параметрам. И некоторые их недостатки затмевают многие достоинства.
Например, Люберцы выигрышно смотрятся за счет транспортной доступности. Во-первых, город теперь максимально близко расположен к действующим станциям московского метрополитена: в ноябре открылись две новых станции Таганско-Краснопресненской линии – "Лермонтовский проспект" и "Жулебино". Также в городе останавливается рекордное количество электричек - 145 штук за сутки, а компактность его территории обеспечивает жителям удобство доступа к станциям железной дороги, по которой за 20-35 минут можно добраться до Казанского вокзала. При таких возможностях загруженность Новорязанского шоссе уже не имеет большого значения.
Но при хорошо развитой социальной инфраструктуре – в городе 11 школ, гимназии, множество филиалов московских вузов, торгово-развлекательная составляющая не дотягивает до высокого уровня.
А вот жилой фонд Люберец не вызывает нареканий: активно осваиваются незастроенные участки, а старые постройки содержатся в удовлетворительном состоянии.
Темным пятном на репутацию города ложится его экологическая обстановка. Люберецкие очистные сооружения "Мосводоканала" являются крупнейшими в Европе и очищают значительную часть хозяйственно-бытовых и промышленных вод Москвы и ближайших городов Подмосковья. Рядом находится мусорный полигон и мусоросжигательный завод.
Правда, плохая экология, по всей видимости, останавливает далеко не всех покупателей новостроек в Люберцах, и по ценам населенный пункт являет одним из лидеров рынка первичного жилья: квадратный метр в новом доме стоит здесь, по оценка "Бест-Новострой", 92,21 тысячи рублей, а по оценке "Метриум Групп", – 88,7 тысячи рублей.
Балашиха: №8
В Балашихе все наоборот. С экологией в этом стародачном месте, несмотря на его восточное расположение, все относительно благополучно. А вот с транспортной доступностью дела обстоят плохо. Загруженное Горьковское шоссе не справляется с трафиком и с завидной регулярностью встает в длинные пробки.
Что же до железнодорожной альтернативы, то платформы слишком далеко расположены от кварталов массовой застройки в городе, чтобы жителям было удобно ими пользоваться.
Путь из центра города до станции метро "Марксистская" составляет без 2 минут час, причем 45 минут уходит только на то, чтобы добраться до ближайшей станции подземки "Шоссе Энтузиастов".
При этом, качество жилого фонда в городе активно растет, а социальная инфраструктура хорошо развита. Цена "квадрата" в новостройке, по оценке "Бест-Новострой" здесь равна 65,15 тысячи рублей, а по оценке "Метриум Групп" – 66,5 тысячи рублей.
Котельники: №9
Котельники, оказавшиеся строчкой ниже в нашем рейтинге, при прочих равных условиях проигрывают Балашихе в части жилого фонда. Увы, в городе мало свободных площадок, поэтому на данный момент там строится всего 6 новых объектов жилья, а имеющиеся пятиэтажки продолжают стареть.
При этом город нуждается в улучшении транспортной ситуации. Он ждет одноименную станцию московского метро, которую обещали построить в этом году, но изменили планы и перенесли на 2014-й. В городе нет железнодорожного транспорта, и все, чем он располагает, это общественный автотранспорт, который следует либо до станции метро "Люблино", либо до станции "Кузьминки", что занимает не менее 30 минут в пути. Общее время в пути до центра Москвы составляет порядка 50 минут.
Впрочем, есть у Котельников свои плюсы: в городе, например, все в порядке с социальной инфраструктурой - дети вовремя получают детские сады, а также достаточно развита торгово-развлекательная составляющая. Рядом находятся крупные аутлеты и торговые центры, в том числе "Мега - Белая дача".
Жилье на первичном рынке здесь можно купить за 104,536 тысячи рублей (""Бест-Новострой") – 94,3 тысячи рублей ("Метриум Групп") за квадратный метр.
Аутсайдеры: цена превыше всего
Последние места в нашем рейтинге заняли города Долгопрудный и Дзержинский. Качество жилого фонда в этих городах можно оценить лишь на "тройку". В городах мало новостроек: по данным компании "Бест-Новострой" в Долгопрудном возводится всего 6 новых жилых объектов, а в Дзержинском и того меньше – всего 3 комплекса.
Городам не хватает социальной инфраструктуры – детских садов, школ, а также есть дефицит собственной торговой и развлекательной инфраструктуры.
Но хуже всего дела обстоят в части транспортной связи с Москвой, куда ездят на работу многие жители Долгопрудного и Дзержинского. Оба города находятся на большом отдалении от действующих станций метро – "Речного вокзала" и "Люблино" соответственно. И если у Долгопрудного есть хотя бы какая-то альтернатива автомобильному транспорту – две железнодорожные станции, с которых можно за 20-40 минут добраться до Савеловского вокзала, то у Дзержинского нет и этого. Наземный автомобильный транспорт – это все, что есть у горожан.
Портит репутацию городов экологическая обстановка. Рядом с Долгопрудным находится полигон ТБО. А в Дзержинском есть вредные производства и ТЭЦ Мосэнерго.
В итоге и по цена на новостройки эти населенные пункты уступают своим соседям из ближайшего Подмосковья. Средние цены в Долгопрудном, по словам риелторов, находятся районе 73 тысяч рублей за "квадрат", а в Дзержинском – в диапазоне 71,3 – 76,8 тысячи рублей за "квадрат".
Выбираем, что важнее
При выборе жилья в Подмосковье оценивать город гораздо важнее, чем оценивать район при покупке жилья в Москве. В столице даже если не хватит детских садов в твоем районе, можно запросто пристроить малыша в соседний. За городом все строже: в другой город в детский сад не наездишься.
В нашем рейтинге мы постарались оценить города по совокупности факторов. Хотя, конечно, по отдельно взятому критерию рейтинг городов выглядел бы иначе. Например, по транспортной доступности первое место безапелляционно досталось бы Реутову с его близостью к метро и железнодорожной веткой, а Одинцово бы не вошло и в первую пятерку. Зато в рейтинге лучшей экологической обстановки или социальной инфраструктуры Одинцово вновь бы вернуло себе "золото".
Поэтому, при выборе будущего места жительства за МКАДом, важно обращать внимание не только на совокупную репутацию города, но и на те факторы, которые волнуют именно вас.
Рейтинг городов ближайшего Подмосковья по комфортности жизни по версии экспертов, опрошенных сайтом "РИА Недвижимость"
| Город | Расстояние от МКАД, км | Цена 1 кв. м. жилья на первичном рынке, руб. * | Цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке, руб.** | Место в рейтинге |
| Одинцово | 5 |
88560 86600 |
98895 | 1 |
| Красногорск | 4 |
92450 105100 |
100605 | 2 |
| Реутов | 1 |
93870 95500 |
116280 | 3 |
| Мытищи | 1 |
87200 86400 |
103170 | 4 |
| Видное | 5 |
74700 74600 |
98135 | 5 |
| Химки | 3 |
87000 90500 |
102125 | 6 |
| Люберцы | 2 |
92210 88700 |
99085 | 7 |
| Балашиха | 8 |
65150 66500 |
80954 | 8 |
| Котельники | 1 |
104536 94300 |
101745 | 9 |
| Долгопрудный | 6 |
73650 72900 |
101840 | 10 |
| Дзержинский | 3 |
76800 71300 |
89889 | 11 |
* Первая строчка по каждому городу в столбце данные компании "Бест-Новострой", вторая – данные компании "Метриум Групп".
** Данные Гильдии риэлторов Московской области.
