МОСКВА, 30 сентября - РИА Новости, Марина Заблудовская. Сбои и задержки в строительстве, неполадки в работе инженерных сетей, кривые стены и даже неожиданно сменившийся вид из окна – все это может омрачить радость покупки квартиры в новостройке, а также вызвать волну возмущения у новоиспеченных собственников. Сайт "РИА Недвижимость" предложил девелоперам честно прокомментировать пять самых острых претензий покупателей к жилью – застройщики признали, что вина за недочеты в работе, безусловно, лежит на их плечах, но отнюдь не всегда является результатом "злого умысла".
Изменение плана застройки
Покупатели квартир в новостройках эконом-класса очень болезненно реагируют на различные сбои в строительном процессе, сразу же начиная винить застройщиков во всех грехах и подозревать в желании облапошить их. Собственников можно понять, ведь зачастую они вкладывают в жилье последние деньги, а потому требуют, чтобы девелоперы ответили за свою работу. Претензии покупателей к жилью можно разделить на пять основных групп. В первую входят вопросы, связанные с изменением изначального плана застройки района. Так, например, купившая два года назад квартиру в новостройке Алина Радова спрашивает: "Почему перед окнами дома вместо изначально запланированного парка с клумбами и дорожками, вдруг появляются две громадные высотки, за которыми света белого не видно?".
В данном случае важно конкретизировать, о каком плане идет речь, сразу замечает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. К моменту начала стройки и, соответственно, продаж у застройщика на руках обязательно должен быть генеральный план застраиваемой территории, где подробно отмечено расположение жилых объектов, объектов инфраструктуры, прохождение дорог на участке, рассказывает эксперт. Но такой генплан, по его словам, касается только непосредственно участка застройки, за развитие района и даже приграничных участков застройщик ответственности не несет.
"Поэтому если вид из окна имеет для покупателя первостепенное значение и он хочет полностью обезопасить себя от такой ситуации, то необходимо учитывать не только план застройки микрорайона, но и план развития прилегающих к нему территорий" – продолжает мысль коллеги заместитель генерального директора компании "Мортон-Инвест" Игорь Сибренков.
Панорамы, открывающиеся с "пентхаусов" высотных домов эконом-класса >>>
А вот директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталия Иванова напоминает, что на первичном этапе строительства жилого комплекса – при разработке проекта планировки и выпуске генерального плана земельного участка (ГПЗУ) – предусматриваются публичные слушания, которые должны организовывать местные власти. На них, отмечает она, жители высказывают свое отношение к предлагаемым объектам и очень часто не согласовывают их.
Впрочем, изменение изначального плана застройки – явление хоть и нечастое, однако все же встречающееся, особенно при реализации крупных проектов на новых неосвоенных территориях, утверждает директор департамента жилой недвижимости компании MR Group Дмитрий Отяковский. "Зачастую изменение плана застройки может быть связано с решением местных властей. Примеры пересмотра инвестконтрактов мы наблюдали при смене градостроительной политики в Москве и Подмосковье, когда в рамках формирования комфортной среды проживания горожан расширялась социальная составляющая проектов, ужесточались требования к дорожной инфраструктуре внутри кварталов", - объясняет собеседник агентства.
Кроме того, по его словам, формат жилого комплекса может корректироваться и в зависимости от текущего спроса. Но это, оговаривается эксперт, касается только жилой застройки, а вот предусмотренная проектом социальная инфраструктура обязательно должна остаться.
Cемь самых уникальных школ Москвы >>>
С другой стороны, обращает внимание Отяковский, покупатель приобретает в проекте только квадратные метры: "Как правило, при выборе квартир в сегменте эконом- и комфорт-классов покупатель прежде всего рассматривает сочетание местоположения и стоимости квадратного метра, а также наличия необходимой инфраструктуры в рамках проекта или вблизи комплекса. Хороший же вид из окна при этом – скорее бонус к качественному жилью".
С этим мнением соглашается и заместитель генерального директора "СКМ Групп" по продажам Родион Алексеенко, утверждая, что по договору долевого участия потребитель приобретает квадратные метры в конкретном жилом комплексе, доме, микрорайоне, на конкретном этаже с конкретной планировкой. Что же касается инфраструктуры и социально-значимых объектов, а также видов из окна, то Алексеенко советует будущему покупателю заранее позаботиться об этих вопросах и более подробно изучить генеральный план застройки микрорайона или жилого комплекса, чтобы понять, дома какой этажности будут вблизи и куда будут выходить окна. Не помешает также изучить местность, узнать историю земельного участка, добавляет он.
Инфраструктура в замедленном режиме
Ко второй группе претензий покупателей относятся вопросы, связанные с задержками строительства инфраструктурных объектов проекта, например, дорог. Новоселы одной из московских новостроек, супруги Кузнецовы недоумевают: "Почему квартиры продаются, люди вселяются, но при этом не могут ни добраться нормально до дома, так как не все участки дорог в порядке, ни продуктов купить в местных магазинах, так как их мало?".
Дело в том, что существует два варианта взаимодействия застройщика и города, объясняет Отяковский: в первом случае девелопер берет на себя возведение не только жилой, но и социальной и дорожной инфраструктуры, что прописывается в контракте. А поскольку социальные учреждения являются для застройщика неприбыльными, он сначала возводит жилые и коммерческие объекты, чтобы перераспределить затраты и оптимизировать издержки, расшифровывает он.
Хотя коммерческие объекты тоже не всегда вводятся одновременно с жилым комплексом, а с небольшой отсрочкой, скажем, на год, уточняет Алексеенко. "В данном случае отсрочка на год благоприятно влияет на рентабельность, в том числе и на количество арендаторов, которые будут приобретать или снимать площади, так как через год район будет полностью заселен", - поясняет собеседник агентства.
Крупные ритейлеры не идут в жилые проекты на начальной стадии строительства >>>
Другой вариант взаимодействия застройщика с муниципалитетом предполагает подведение дорог и строительство школ и детских садов за счет местных властей, продолжает свою мысль Отяковский. "Зачастую в этом случае строительство жилья и социальной составляющей не синхронизировано, и будущие жители могут получить социальную инфраструктуру спустя годы", - констатирует он.
Задержки же с вводом в эксплуатацию школьных или дошкольных учреждений, по мнению эксперта, могут происходить по нескольким причинам. Во-первых, по причине долгого подключения к коммуникациям, что входит в зону ответственности эксплуатирующих компаний, во-вторых, из-за некачественного строительства, вина за которое лежит на застройщике и генподрядчике, и в-третьих, из-за затягивания сроков приема на баланс местных властей, которое зависит от профильных ведомств.
Что касается строительства дорожной инфраструктуры, то, по словам Ивановой, оно находится в ведении местных органов государственной власти. "В зону ответственности девелопера, как правило, входит строительство дорог внутри проекта планировки и иногда подъездных путей к проекту", - поясняет она. Однако в отдельных случаях инвестиционным контрактом может быть предусмотрено строительство развязок и прилегающих магистралей, уточняет собеседница агентства.
7 самых дорогих дорог Москвы последней пятилетки. Фотолента >>>
"Обычно при вводе комплекса в эксплуатацию и сдаче госкомиссии застройщик обязан провести работы по благоустройству территории, поэтому, например, деревянный настил вместо асфальтированного тротуара к подъезду дома к моменту заселения – это явное и недопустимое нарушение", - добавляет Отяковский.
Сбои в работе инженерных сетей
Еще в одну группу замечаний покупателей к новостройкам эконом-класса входят вопросы, касающиеся перебоев в работе инженерных сетей. "Мы то и дело на несколько часов остаемся то без холодной, то без горячей воды, а то и вообще без какой-либо. Случается, что неожиданно отключают свет, причем надолго", – сетует Ирина Малышева, купившая квартиру в новостройке одного из крупных проектов от известного девелопера.
"Описанная ситуация более характерна для проектов точечной застройки, когда дом "садится" на изношенные сети, не предусматривающие такой нагрузки и исключающие возможности подключения дополнительных мощностей", - уверен Сибренков. Когда же микрорайон возводится "с нуля", он полностью обеспечивается инженерной инфраструктурой, уверяет он.
Но в каких случаях сбои в работе коммуникаций происходят в новостройках, расположенных в новых, еще мало застроенных районах, и как в этом случае действовать собственникам?
В первые годы в новостройках, действительно, могут случаться перебои в работе инженерных сетей, признает Отяковский. По его словам, это происходит из-за неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. "После заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс", - уточняет эксперт. Поэтому именно управляющая компания обязана устранять причины перебоев в установленные сроки, а при невыполнении обязательств покупатели имеют право подать на УК в суд, поясняет он.
Котельные и теплотрассы будут ремонтировать в Подмосковье круглогодично >>>
При масштабных перебоях, когда свет или вода не поставляется целому микрорайону, в решение вопроса включаются профильные сетевые компании – в Москве это, к примеру, "Мосэнерго", "Мостеплосеть", добавляет Отяковский.
Качество прилагается
Отдельная группа проблем связана с качеством сдаваемого жилья. "Некоторые новоселы в нашем доме предпочли молча доводить квартиру до ума, самостоятельно устраняя кривизну стен или щели, а кто-то устраивал скандал из-за мизерной трещинки на слое шпаклевки пусть и на идеально ровной стене", - рассказывает Радова. Каким же на самом деле должен быть алгоритм предъявления претензий по качеству жилья и за какие критерии качества, собственно, несет ответственность застройщик?
После ввода дома в эксплуатацию каждый покупатель должен подписать акт приема-передачи квартиры, поясняет Алексеенко из "СКМ Групп". "В случае если имеются недоделки или явные нарушения, то в акте все недочеты прописываются, и застройщик обязан устранить все в кратчайшие сроки. Подписывать акт не рекомендуется, так как после этого будет сложно доказать, что вас что-то не устраивает", - инструктирует он.
Прежде всего, по его словам, нужно обращать внимание на следующие нюансы: откосы и подоконники, окна со стеклопакетами (не должно быть трещин, разбитых стекол и щелей), перегородки (если они предусмотрены в договоре долевого участия), электрическая разводка (нужно проверить работоспособность розеток и выключателей).
Если все же в новой квартире есть брак, включая некачественные стыки плит, то при ее приемке в дополнение к акту приема-передачи необходимо оформить смотровой лист с указанием всех возникших претензий и сроков, в которые заказчик обязуется их устранить, добавляет Алтухов из ФСК "Лидер". В целом, согласно закону ФЗ-№214 "Об участии в долевом строительстве", гарантийный срок на новостройки составляет 5 лет с момента сдачи дома, и в этот период застройщик обязан реагировать на все возникающие жалобы относительно качества дома, даже если они появились после подписания акта приема-передачи, напоминает эксперт.
А Иванова в свою очередь советует предъявлять претензии по дефектам, обнаруженным после подписания акта-приемки квартиры, через управляющую компанию – лучше в письменном виде и с подробным их описанием.
Процедура смены управляющей компании в ТСЖ. Инфографика >>>
Срыв сроков строительства
Самый острый вопрос, который чаще всего волнует покупателей квартир в новостройках на начальном этапе строительства, – это соблюдение девелопером сроков строительства. "Нам обещали, что мы въедем в новый дом через год, но год прошел, а дом даже не на стадии фундамента. Общались с застройщиком, грозились написать президенту, но все тщетно", - жалуется покупательница пока не существующей квартиры в одном из проектов Подмосковья. В ряде случаев, действительно, могут возникать задержки, но не все из них можно считать грубым нарушением.
5 групп россиян, больше всего рискующих стать бездомными >>>
Есть принятая норма среди застройщиков – если задержка не превышает 2-3 месяца, то, как правило, покупатели относятся к такой задержке как к допустимой и редко вступают в судебные тяжбы с застройщиком, рассказывает Алексеенко. Грубым же нарушением, по его словам, считается задержка от полугода и более, что влечет за собой претензии покупателей, суды, штрафы с застройщика.
Самыми распространенными причинами срыва сроков строительства является несвоевременный выход исходно-разрешительной документации и срывы сроков по вине подрядных организаций, объясняет Сибренков из "Мортон-Инвест". "Например, перенос срока строительной готовности дома ближе к зиме ведет к довольно существенному срыву срока ввода в эксплуатацию. Это происходит по причине того, что зимой просто физически невозможно произвести благоустройство территории, без чего дом не может быть принят госкомиссией", - утверждает он. Так, если сроки завершения строительно-монтажных работ по причине срыва сроков подрядчиком сдвигаются на октябрь-ноябрь, то сроки сдачи дома переносятся уже на весенние месяцы, конкретизирует эксперт.
Также одной из причин, по которой сдвигаются сроки строительства, могут быть сложности с коммуникациями. "Если застройщик при возведении объекта не позаботился о достаточной мощности коммуникационных сетей, то впоследствии могут возникнуть трудности с их прокладкой и выделением необходимых мощностей, и, таким образом, сроки сдачи будут переноситься до разрешения этой ситуации", - рассказывает Сибренков.
Иванова же одной из самых распространенных причин переноса сроков сдачи дома называет несвоевременное подключение к инженерным сетям. "Причем эта причина, как правило, не зависит непосредственно от застройщика, поскольку сейчас подключением занимаются сетевые компании, а не девелоперы", - подчеркивает она.
А вот Алтухов напоминает, что причины срывов сроков строительства могут быть как внешними, то есть зависеть, например, от макроэкономической ситуации или действий органов исполнительной власти, так и внутренними, которые застройщик, вполне возможно, создал себе сам, в частности сюда относится неграмотное или умышленно нецелевое использование средств участников долевого строительства.
Таким образом, застройщики в большинстве случаев не снимают с себя ответственности за возможный "брак" в работе, но подчеркивают, что он не является результатом "злого умысла" или финансовых махинаций, так как в интересах застройщика сохранить собственный статус и репутацию.
Впрочем, как бы аргументированно ни звучали оправдания девелоперов, ответственность за возводимое жилье в конечном итоге нести им, причем решение проблем должно быть настолько оперативным, чтобы не дело не доходило до суда. Покупатели же по большому счету не обязаны вникать во все хитросплетения строительного процесса, а просто вовремя получать готовый и качественный продукт, за который они, кстати, платят свои собственные и довольно большие деньги.
Десятка самых дешевых столичных квартир внутри МКАД по цене до 4 млн руб >>>
