Пешеходная зона повышает рентабельность стрит-ритейла на 20-30% - эксперты

МОСКВА, 25 сентября - РИА Новости. Власти Москвы всерьез задумались о том, как должны выглядеть пешеходные улицы, которых в последнее время в городе становится все больше: уже до конца января следующего года столичная мэрия собирается утвердить общие требования к внешнему облику и использованию зон без автомобиля общегородского значения. Между тем, увеличение числа пешеходных маршрутов не только улучшает качество городской среды, но и выгодно для стрит-ритейла – рентабельность в таких местах повышается на 20-30%, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". При этом, единодушны они, для успеха проекта пешеходной зоны важно иметь продуманную концепцию и единого инвестора, который бы отвечал за ее реализацию – как, например, в случае в "гастрономической" улицей в Романовом переулке.

Москва пешеходная

Инициатива властей Москвы по созданию прогулочных зон в городе набирает обороты - в работе десяток маршрутов в центральной части города. Готовится прогулочный маршрут протяженностью 7 километров от площади Гагарина по Ленинскому проспекту, через Нескучный сад, с выходом на Фрунзенскую набережную, далее в Хамовники и к площади Киевского вокзала.

Каждый из 123 районов столицы должен иметь свой любимый пешеходный маршрут, считает мэр Москвы Сергей Собянин. Но это в будущем, а пока власти начали с центра города, где создание пешеходных зон, можно сказать, обосновано исторически.

Многие такие зоны являются тематическими. Так, по словам заммэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петра Бирюкова, пешеходную зону Столешникова и Камергерского переулков можно назвать "торговой", так как она пролегает через большое число магазинов, кафе, ресторанов и в итоге выходит на Кузнецкий мост – к ЦУМу и "Центральному детскому магазину" на Лубянке.

Зону от Охотного ряда и Большой Дмитровки до 1-го Тверского проезда и Тверского бульвара условно можно охарактеризовать как "театральную" из-за большого числа театров, расположенных на этих улицах. А в зоне, которая идет вдоль Третьяковской галереи к станции метро "Новокузнецкая" и Болотной площади, сконцентрировано множество музеев.

Самые комфортные места для прогулок в Москве. Фото >>>

Этой аналогии следуют и некоторые столичные девелоперы. Так, люксембургская компания Moscow Construction and Developmet инвестирует, а RD Group спроектировала и строит для горожан общественное пространство за Романовым переулком, которое на протяжении нескольких столетий было закрытым. Стоит отметить, что новая пешеходная зона с гастрономической концепцией, получившая название "Аллея Романов", создается фактически "с нуля": восстановлены руинированные здания, проведены коммуникации, квартал очищен от тонн мусора, которые копились долгие годы в заброшенных зданиях, подумана единая концепция как всей улицы, так и площадки для каждого арендатора.

"Аллея Романов" станет первой в Москве гастрономической улицей европейского формата: здесь для посетителей свои двери откроют многочисленные рестораны, кафе и кулинарные лавки.

Концепция прежде всего

Архитекторы, собеседники РИА Новости, пока с осторожностью говорят о создании тематических пешеходных зон.

"Европейские принципы показывают, что наиболее устойчивыми являются зоны в центре городов с максимально смешанными функциями. Строго говоря, в ней должно быть почти все: торговля, рестораны, услуги, какой-нибудь прокат велосипедов и, например, театр", - отмечает в частности архитектор, представитель Национального объединения проектировщиков (НОП) Дмитрий Наринский.

Правда, соглашается Наринский, за рубежом успешные тематические проекты все же существуют – взять хотя бы забитые пешеходами улицы с ювелирными магазинами.

Кстати, как рассказывает директор инвестора "Аллеи Романов" – люксембургской  компании Moscow Construction and Development – Доминик Фонтейн, в качестве заданной тематики для первой в Москве гастрономической улицы первоначально рассматривались и идеи улицы бутиков, ювелирной, банковской и даже свадебной улицы.

"Но профессионалы в области стрит-ритейла пришли к заключению, что отсутствие необходимого количества витрин и вторая линия домов не позволит реализовать эти идеи надлежащим образом. Кроме того, мы ориентировались на пожелания жителей квартала и студентов, которые здесь учатся. Что-то очень близкое, что в Европе называется общественными слушаниями, позволило нам прийти к концепции пешеходной гастрономической улицы", – объясняет Фонтейн.

При этом даже эксперты, колеблющиеся в целесообразности узкой тематики пешеходной улицы, в один голос заявляют, что в любом случае концепция пешеходной зоны должна быть продуманной. "Хорошо, когда есть концепция. Это всегда повышает качество, и люди это чувствуют. Другое дело, не надо ее делать слишком литературной", - считает генеральный директор архитектурного бюро UNK Project Юлий Борисов.

Единая концепция у пешеходной зоны, по словам Наринского, должна быть не столько в архитектуре, сколько на уровне стилистики и благоустройства. "Не надо стремиться причесать улицу, если ей Бог дал архитектурно-стилистическое разнообразие – пусть оно будет. Стандарт должен быть в комфорте", - рассуждает проектировщик.

О необходимости общих принципов благоустройства пешеходных зон в столице говорит и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. "Они должны быть удобно спланированы с точки зрения функционала первых этажей. Особое внимание нужно уделять качеству благоустройства: уличной мебели и освещению, мощению, покрытиям", - утверждает он.

Одна улица – один управленец

Пешеходные улицы, как подчеркивают участники рынка недвижимости, не только повышают качество жизни и качество городской среды, но и увеличивают ее инвестиционную привлекательность.

"Если в Парке Горького раньше был какой-то страшный контингент, то сейчас там очень приличная публика. Там все отдыхают, и помимо этого, там колоссальная выручка от всех побочных продуктов. То же самое и по пешеходным улицам. Рентабельность стрит-ритейла повышается на 20-30%", - приводит пример Борисов.

Парк Горького: как менялся главный парк Москвы. Фото >>>

При этом, подчеркивают международные консультанты по недвижимости, успешность пешеходных улиц как коммерческих объектов будет зависеть, с одной стороны, от уровня общественной активности, создаваемой на них, а с другой стороны, от выбранной концепции и от того, насколько реально достижима синергия торговых операторов на этой улице.

"По сравнению с торговыми центрами формирование полноценных пешеходных торговых коридоров может занимать значительно более долгое время, на это может уходить несколько лет", - считает старший консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ирина Рачевская.

Фонтейн в свою очередь уточняет, что подобные проекты в Европе окупаются за 12-15 лет. В России, ожидает инвестор "Аллеи Романов", этот период будет меньше – 8-10 лет.

По мнению Рачевской, наибольший интерес создание пешеходных улиц может вызвать у операторов общепита. В качестве аргумента она приводит пример Арбата, который за все время своей "пешеходности" так и не стал полноценным торговым коридором – на улице по-прежнему преобладают операторы ресторанов и кафе. Что касается люксового сегмента стрит-ритейла, развивает дальше свою мысль представительница Cushman & Wakefield, то большие перспективы у него только в пешеходных зонах Столешникова переулка и Третьяковского проезда, где традиционно сосредоточены магазины премиальных марок индустрии fashion.

Кстати, обращают внимание эксперты, экономика тематических пешеходных улиц во многом более прогнозируемая и понятная, чем у пешеходных зон, ограниченных зданиями с разными владельцами – ведь у компаний, не связанных между собой, могут существенно расходиться взгляды на развитие пешеходной улицы и выбор конечных операторов.

"В этом отношении, конечно, тематические улицы, управляемые единым девелопером, как, например, планируемая "гастрономическая" "Аллея Романов", могут стать значительно более интересными", - считает Рачевская.

А Фонтейн в свою очередь рассказывает, какие усилия приходится предпринимать, чтобы "Аллея Романов" сохранила гармоничную атмосферу. По его словам, большое значение создатели этой пешеходной улицы уделяют не только внутреннему содержанию, концепции, но и внешним параметрам – тщательно следят, чтобы владельцы ресторанов и торговых точек заботились о сохранении уникального архитектурного стиля улицы.

"На "Аллее Романов" вы никогда не увидите светящихся современных вывесок. Все будет сделано в классическом стиле с элементами ковки, которую вы сейчас можете видеть на фонариках и часах. Независимо от того, с какими брендами придется сотрудничать, мы планируем пойти именно этим путем", - говорит Фонтейн.

Особенный формат

Кстати, допускают эксперты, именно пешеходные зоны могут дать новый толчок развитию в Москве стрит-ритейла и даже стать особым форматом этого сегмента коммерческой недвижимости.

В частности, обращает внимание директор направления стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина, столица складывалась так, что возможности "стрита" в городе "в принципе ограничены".

"Магазины на Тверской улице, хотя и находятся в зоне большого автомобильного потока, не имеют преимущества перед пешеходными улицами из-за отсутствия разрешенных зон парковки. В условиях ужесточившихся штрафов за неправильную парковку, они могут рассчитывать на еще меньший поток посетителей из автомобильного трафика центральных улиц, чем раньше", - рассуждает она.

По мнению Жилкиной, ритейлерам будет интереснее находиться в пешеходной зоне, "специально сформированной под потребности бизнеса, нежели в каком-то исторически сложившемся квартале". "Рентабельность в тематических пешеходных зонах может повыситься", - утверждает собеседница агентства.

При этом, отмечают эксперты, каждая пешеходная зона, которая будет обладать своей концепцией, будет иметь особенную ценность – ведь тематическую улицу для пешеходов можно создать далеко не всегда из-за ограничения самих зданий, которые не везде при преобразовании улицы из транспортной в пешеходную физически возможно перестроить или перепрофилировать. "Учитывая все эти факторы, вряд ли полноценных торговых улиц может стать много, так как основными центрами притяжения для ритейла в Москве продолжают оставаться торговые центры", – объясняет Рачевская.

А Кузнецов в свою очередь надеется, что в будущем в столице частных пешеходных пространств, первым примером которых стала "Аллея Романов", станет больше. По его словам, власти Москвы рассматривают возможность использования механизма государственно-частного партнерства при создании общественного пространства в столице и пешеходных улиц. "Актуальность общественных пространств и того места, где человек должен проводить свою жизнь возникла не сегодня и не вчера. Но именно сейчас большие города и мегаполисы конкурируют между собой именно за человеческий ресурс, позволяющий привлечь впоследствии другие ресурсы – финансовый, экономический, энергетический. А человеческий ресурс привлекается в тот момент, когда человеку удобно в городе жить полной жизнью, а не только зарабатывать деньги", – считает главный архитектор столицы.