Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Чем обернется покупка жилья за рубежом: заветные мечты и суровая реальность

Покупка жилья за границей у многих россиян входит в список самых сокровенных желаний, однако в процессе сделки привлекательный с первого взгляда ценник на зарубежную недвижимость имеет особенность меняться в большую сторону, да и сама идея покупки уже не кажется столь удачной.

МОСКВА, 5 сентября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Покупка жилья за границей у многих россиян входит в список самых сокровенных желаний, однако в процессе сделки привлекательный с первого взгляда ценник на зарубежную недвижимость имеет особенность меняться в большую сторону, да и сама идея покупки уже не кажется столь удачной. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", советуют россиянам обзавестись собственным жильем на родине, прежде чем покупать недвижимость за рубежом, а еще лучше в большинстве случаев предпочесть покупке аренду.  

Теория относительности

Путешествия за границу для граждан России давно уже стали делом привычным и даже обыденным. Впрочем, из поездок по миру россияне привозят не только тысячи фотографий, хорошее настроение и новый магнит на холодильник, но и уверенность в том, что за рубежом недвижимость стоит куда дешевле, чем в России. Взять хотя бы Москву с ее легендарными космическими ценами на жилье. Люди недоумевают, почему полностью обустроенная квартира в доме на берегу моря в какой-нибудь Черногории стоит дешевле, чем "голые стены" в новостройке эконом-класса на окраине российской столицы? И раз так, может, россиянам давно пора решать свои жилищные проблемы путем покупки недвижимости за рубежом?


Банкротство Детройта может оказаться благом для местного рынка недвижимости >>>


Впрочем, по мнению генерального директора "Миэль-DPM" Натальи Завалишиной, сравнивать можно такие города, как например: Москва, Лондон или Нью-Йорк. "Большие мегаполисы, предлагающие как районы с эксклюзивным жильем так и типовой застройкой, в той или иной степени похожи", — утверждает собеседница агентства.

Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения "дешево-дорого" будет относительна, уверен президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за "квадрат") и Мюнхене (4,2 тысячи евро за "квадрат"), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он. Однако на эту разницу можно посмотреть и с другой стороны. В пересчете на текущий курс евро средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога составляет около 1 тысячи  евро в месяц, тогда как в Мюнхене – около 2 тысяч евро, утверждает эксперт.  Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 "квадрата", а среднестатистический житель Мюнхена – 0,48 "квадрата". Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель.

Рейтинг российских регионов по уровню доступности жилья с помощью ипотеки. Инфографика >>>


Он также подчеркивает, что оценку дороговизны или дешевизны недвижимости в той или иной стране корректнее проводить, анализируя относительную стоимость недвижимости с учетом целой совокупности факторов, таких как жилищная обеспеченность, строительная активность, площадь жилищного фонда, условия ипотечного кредитования и, конечно, уровень дохода населения.

Дешевизна с подвохом

Разумеется, не будет разумным сравнивать уровень доступности жилья в России и в странах экономически более слабых. Например, традиционно считается, что недорогая недвижимость в Индии, отмечает Завалишина. Однако в данном случае причина дешевизны – не в высоком уровне доступности, а в том что, как правило, это ветхое, рассчитанное исключительно на малообеспеченные слои местного населения жилье, объясняет собеседница агентства.

В малоразвитых странах Африки, таких как Зимбабве, Уганда, Конго, стоимость единицы жилья эконом-класса и вовсе оказывается ниже стоимости комфортного дивана в России, добавляет Зингель. Однако население данных стран далеко не всегда может позволить себе это жилье, подчеркивает он.

Да, если исходить из средних российских доходов, жилье в таких странах кажется более чем доступным. Вопрос в другом: а нужно ли такое жилье?

Впрочем, в большинстве своем россияне мечтают приобрести дом или квартиру в одном из курортных городов, как говорится, с "прямым доступом к морю". Но и в этом случае оценивать местное жилье с точки зрения "дешево-дорого" и сравнивать со стоимостью недвижимости в России сложно.  

Директор отделения "МИЦ – Недвижимость" "На Цветном" (ГК "МИЦ") Ольга Антонычева предлагает рассмотреть в качестве примера Болгарию, как страну с самыми низкими ценами на недвижимость в Европе. Здесь можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров примерно за 30 – 40 тысяч евро, подтверждает эксперт. Однако связано это с низким качеством строительства, с очень большим количеством объектов, продаваемых на рынке, а также трудной экономической ситуацией в стране,  говорит Антонычева.

Ненавязчивый сервис и стройки удержат от роста цены на отдых на Черном море >>>

С экспертом соглашается менеджер по рекламе и PR агентства недвижимости VSN Realty Ольга Молчанова, которая подчеркивает, что в России строительные технологии учитывают суровые климатические условия страны. Ведь в течение года температура во многих российских регионах может варьироваться от плюс 40 градусов до минус 35 градусов — не каждый европейский дом способен пережить такой скачок. Разумеется, это отражается и на стоимости строительства, а, следовательно, на конечной стоимости жилья.

Впрочем, в России тоже есть дешевое жилье, которое при этом никому не нужно. "Мне много лет не удавалось продавать добротный деревянный дом с участком в 20 соток стоимостью 25 тысяч рублей в деревне Ясачный Сызган в Ульяновской области. Почему? Да потому что он располагался в самой настоящей российской глуши, куда и проехать толком нельзя", — делится случаем из практики частный риелтор Евгения Галинская.

Покупатели отказывались от дома, потому что понимали, что не смогут там жить постоянно вдали от городской цивилизации, а покупать его в качестве летней дачи накладно – далеко и хлопотно, ведь 20 соток земли обрабатывать надо, рассказывает собеседница агентства.

Замкнутый круг: жилье в РФ доступно только там, где никому не нужно >>>


В основе мотивации

Получается, что привлекает россиян в зарубежной недвижимости вовсе не цена, тем более, как мы выяснили, это вещь относительная – важны другие факторы.

Зингель выделяет четыре основные цели, преследуемые россиянами при покупке зарубежной жилой недвижимости. Так, половина российских покупателей приобретает жилье за границей в качестве дома для отдыха. Сюда, в частности, относится курортная недвижимость, в том числе горнолыжные и бальнеологические курорты.


Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>

 

По данным эксперта, с инвестиционными целями жилье за рубежом приобретает 25% покупателей. Семейные причины побуждают обзавестись зарубежной недвижимостью 15% россиян. И, наконец, получение вида на жительство, а также бизнес-иммиграция становятся целью покупки для 10% российских граждан.

"Безусловно, в большинстве случаев имеет место комбинация двух и более мотивов", — уверяет Зингель. Однако, по его словам, у россиян, имеющих средний достаток, доминирует мотивация "дом для отдыха".

Чаще всего россияне выбирают для покупки недвижимости Болгарию, Испанию, Турцию, Черногорию, Латвию и Италию, утверждает директор представительства Masa International (Испания) в России Ирина Буркина. При этом собеседница агентства замечает, что, к примеру, в Испании недвижимость приобретают люди именно со средним достатком.

С инвестиционными же целями на рынок зарубежной недвижимости в основном выходят люди, уже имеющие жилье в России и имеющие доходы выше среднего. Такие покупатели выбирают объекты в столицах или на курортах, где большая доходность и ликвидность недвижимости – в Германии, Франции и в Великобритании, замечает Антонычева.

Покупка с тенью сомнения

Но, пожалуй, самый главный вопрос, связанный с приобретением недвижимости за рубежом, касается всевозможных рисков и трудностей, с которыми могут столкнуться покупатели. "Собственно говоря, приобретение жилья за границей всегда является неоднозначным мероприятием. Многие покупатели зарубежного жилья по факту сталкиваются с несоответствием ожиданий и фактического результата", — утверждает Зингель. Например, курортная недвижимость большую часть года пустует, принося убытки, а нередко и надоедает, подчеркивает он.

К числу наиболее распространенных проблем эксперт относит также высокую стоимость содержания недвижимости за границей и невозможность гарантировать сохранность имущества, находясь на удалении от объекта.

Кроме того, собеседник агентства предупреждает потенциальных покупателей, что им необходимо предусмотреть и сопутствующие расходы по сделке, которые в некоторых странах могут доходить до 20% от стоимости объекта. Скажем, приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в собственности физического лица, новому владельцу придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от стоимости жилья государству в течение 15 дней от момента вступления в права собственности, делится опытом управляющий партнер агентства эко-туризма Out of the box в Черногории Анастасия Цыганкова.

Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки, продолжает она. Кроме того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, а также услуги переводчика — около 50 евро в час.

Пять советов начинающим путешественникам по турам за недвижимостью >>>

Особые трудности могут вызывать юридические тонкости покупки жилья в той или иной стране. Так, например, в Хорватии, Австрии и Индии для приобретения недвижимости нужно открывать юридическое лицо, причем в Индии одним из учредителей должен быть индус, указывает Завалишина. 

В Таиланде же, по словам экспертов, существует квота для иностранцев – их должно быть не более 49% в каждом конкретном многоквартирном жилом комплексе, остальные – либо тайцы, либо нерезиденты страны, зарегистрировавшие здесь собственную компанию.

Злую шутку с покупателем может сыграть также незнание налогового законодательства, правил пользования недвижимым имуществом и процессов государственной регистрации сделок с недвижимостью, утверждает управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. "Можно купить недвижимость в расчете на сдачу ее в краткосрочную аренду или передачу в безвозмездное пользование друзьям и родственникам, что может быть запрещено, например, правилами конкретных жилых комплексов или даже целых районов. Результатом чего могут оказаться большие штрафы", — рассказывает он. Налоговая ставка, по его словам, может меняться от года к году, расчет налогооблагаемой базы не всегда понятен покупателям – в целом это все может отразиться на рентабельности вложений и обоснованности приобретения зарубежной недвижимости.

Фактический доход от сдачи жилья в аренду нередко оказывается ниже ожидаемого, соглашается с коллегой президент Gordon Rock Зингель. Помимо этого, владельцы недвижимости часто переоценивают преимущества владения собственной недвижимостью за рубежом, а часто меняющиеся обстоятельства могут и вовсе сделать ее нежеланной собственностью, замечает он. 

Трудности в получении всех необходимых бумаг для покупки недвижимости могут вызвать даже последствия природных катаклизмов. Например, в 1979 году в Черногории произошло сильнейшее землетрясение, в результате которого большинство современных и старинных построек было разрушено, рассказывает Цыганкова. Государство выплатило компенсацию пострадавшим семьям, но те, в свою очередь, предпочли не тратить средства на восстановление жилья, а эмигрировали в Европу, Израиль или Америку, констатирует она. "Таким образом, на побережье появились россыпи полуразваленных и обаятельных красивых зданий, привлекающих внимание инвесторов. Но при желании приобрести и отреставрировать тот или иной объект для себя или под бутик-отель потенциальные покупатели сталкиваются с проблемой – невозможно найти всех владельцев, а именно: многочисленных братьев, сестер и их детей, имеющих исконные права наследства", — говорит собеседница агентства.

А стоит ли покупать?


Но если покупатель все-таки выяснил все юридические и финансовые тонкости процесса и учел все возможные риски и готов стать счастливым обладателем недвижимости где-нибудь на живописном берегу моря, ему остается ответить на последний и самый хитрый вопрос: "А нужно ли ему это жилье в собственности?". 

"Я бы однозначно не рекомендовал покупать жилье с целью краткосрочных визитов, для этого лучше подойдет отель или апартаменты", – настаивает Скоморовский, указывая, что тогда не придется тратить деньги на содержание объекта и налоги.

Кроме того, он настаивает на том, что даже если сегодня в какой-либо стране коммунальные платежи или налоги на недвижимость невелики, нет гарантии того, что так будет всегда. "Если речь идет о переезде на ПМЖ, то я бы рекомендовал сравнить рентабельность приобретения жилья с арендой аналогичной недвижимости. Во многих странах права арендаторов достаточно серьезно защищены, а ответственность собственников недвижимости, прежде всего налоговая повинность, намного выше", — отмечает Скоморовский.

Как снять в аренду дом у моря за границей >>>

Ну и не стоит забывать о простых житейских, бытовых трудностях, с которыми так или иначе придется столкнуться человеку при переезде на ПМЖ в другую страну. "Это и особенности системы здравоохранения, и образование, как дошкольное, так и среднее, и незнание языка, и нежелание приспосабливаться к местным особенностям, а также родственники и друзья, которых не перевезешь просто так с собой", — напоминает эксперт.

Основную же проблему в чужой стране представляет рынок труда: россияне зачастую не понимают и не знают, где можно применить себя, на чем можно зарабатывать деньги, констатирует Скоморовский. "Даже если вы первоклассный специалист на родине, это не означает, что в чужой стране вы будете востребованы  по специальности, и вам не придется переквалифицироваться из менеджера высшего звена в обслуживающий персонал", — добавляет Молчанова. 

С коллегами соглашается Антонычева. Она убеждена, что покупать недвижимость за границей можно при наличии "лишних" денег и четкого плана получения постоянного дохода в данной стране. В той же Черногории и даже в некоторых районах Испании с октября по апрель нет работы, замечает собеседница агентства.

Ну и, наконец, большинство экспертов подчеркивает, что россияне, покупающие недвижимость за рубежом, как правило, уже имеют жилье в России. Это своеобразный запасной вариант, если "не приживешься" в чужой стране, поясняет Молчанова. Так что перед покупкой квартиры "за бугром" необходимо вначале подумать о доме, в который можно будет вернуться, если не получится адаптироваться в новой стране, заключает она.

 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала
Миллион кв м жилья по реновации уже введен за 11 месяцев 2021 г в МосквеДоля мигрантов на московских стройках составляет от 20 до 60%ЖК "Филатов Луг" в новой Москве введут в эксплуатацию в декабре - властиРоссияне в этом году вновь занялись обустройством дачАналитики выяснили, сколько россияне тратят на первый взнос по ипотекеЮристы рассказали, за что можно лишиться права на наследствоМосжилинспекция за неделю рассмотрела более 300 нарушенийВ Маршальском доме в центре Москвы отреставрировали лифтовые порталыВ Строгине собственники разделили квартиру на шесть студийЭксперты: нынешнее ослабление рубля приведет к повышению спроса на жильеМосгосстройнадзор проведет комплексную проверку для ввода ЖК "Филатов Луг"Новогоднюю инсталляцию у Ростокинского акведука установят в начале декабряКабмин рассмотрит вопрос о выделении 800 млн рублей на сельскую ипотеку"Дом.РФ" намерен реализовать еще десять проектов КРТ в РоссииВ Москве на фасаде дома разместили указатель класса энергоэффективностиМинстрой: пять тысяч строителей из Узбекистана отобраны для въезда в РоссиюВ Подмосковье выдали ключи дольщикам еще одного дома Urban GroupПатриарх Кирилл утвердил список храмов Москвы, которым нужна реставрацияДевелопер "А101" стал лауреатом премии Urban AwardsАБЗ-1 перенес на декабрь сбор заявок на облигации объемом до 2 млрд рублей