Председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева

Первичный рынок элитного жилья в Москве претерпел за последние два года – после отставки Юрия Лужкова и назначения на пост мэра Сергея Собянина – существенные изменения. Председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева рассказала в пятницу в интервью РИА Новости, по каким правилам теперь играют столичные девелоперы в элитном сегменте, почему на рынок массово выходят апартаменты вместо квартир, а также о проблемах со сносом старых зданий.

- Екатерина, доброго дня! Ваше риелторское агентство является одним из самых старых и значимых среди продавцов элитного жилья в Москве. Расскажите нам, какая ситуация сегодня сложилась на рынке элитного жилья в Москве?

- В конце 2010 года в Москву пришли новые руководители – был назначен новый мэр, новый глава стройкомплекса, пришли новые команды в Мосгорнаследие и Москомархитектуру. Глобальная смена руководства очень серьезно отразились на рынке элитного жилья Москвы.

Одна из сложностей состоит в том, что никогда еще столичные девелоперы так сильно не боялись заявлять о своих объектах и планах, как в последнее время. Сейчас о новинках люди обычно узнают, когда объект уже выходит на рынок, и начинаются продажи. Раньше девелопер, еще не заключив инвестконтракт, заявлял о появлении нового объекта и своих намерениях. С точки зрения маркетинга это правильно – стимулируется отложенный спрос. Ты сообщаешь рынку о своем выдающемся проекте, чтобы люди не бежали покупать сегодня в другом месте, а дождались тебя завтра.

Однако в настоящее время все сильно изменилось. Новое руководство столицы прекратило реализацию порядка 30% инвестконтрактов. Только в ЦАО около 1 миллиона квадратных метров жилья решили не строить. Поэтому девелоперы берут с риелторов и консультантов расписки о сохранении конфиденциальности в отношении новых проектов. И даже если уже получен ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) – все равно остается риск, что параметры объекта могут быть существенно пересмотрены. Вот это и обуславливает информационный вакуум на рынке жилья в Москве.

- Какие новые проекты реализуются сегодня?

- Сейчас девелоперы развивают 44 новых адреса, в том числе и в центре Москвы. Сегодня все проекты в ЦАО, где сосредоточено строительство элитного жилья, – это проекты комплексной реконструкции, а требования Мосгорнаследия стали очень серьезными. Возникает много вопросов с режимом высотности, архитектурной составляющей.

- Почему именно комплексная реконструкция? Ведь новое строительство зачастую быстрее и дешевле.

- Сегодня девелоперам заданы такие правила игры. Свободных площадок не найти, а попробовать в центре Москвы вынести что-то на снос, и создать на этом месте новый объект недвижимости – это вообще нереально. Это ночной кошмар для всех столичных девелоперов, все понимают, что это не укладывается ни в какие экономические и организационные и временные параметры. Судите сами: для получения разрешения на снос необходимо разработать проект сноса здания, в который входит ПОС (проект организации строительства), план выноса сетей, проект обращения с отходами, при необходимости - проект компенсационного озеленения  и др. После разработки проект необходимо  согласовать во множестве инстанций: ОПС, Мосгорнаследии, Департаменте природопользования, Роспотребнадзоре, органах муниципальной власти. Если ограждение при сносе выходит на проезжую часть или подходит к ней вплотную, то еще потребуется согласование ГИБДД.

Количество согласований на разрешение сноса объекта и сроки выхода распределительных документов таковы, что легче в течение месяца перепроектировать объект под апартаменты и реализовать в понятные перспективы – за 1,5-2 года. В этом случае хоть экономику можно подсчитать: купил, вложил, реализовал, закрыл, подсчитал доходность.

Поэтому основная тенденция на столичном рынке жилья, особенно премиального класса, – это конвертация объектов общественного, культурного и офисного назначения в апартаменты. В ближайшие два-три года нас ждет выход колоссального количества апартаментов на рынок.

- В Москве стало невозможно согласовывать снос?

- Наверное, это возможно, но никто не знает как. Сегодня сносить для девелопера вообще не вариант – сносную комиссию не пройдешь, а если комиссия и разрешит, то общественные слушания не пройдешь. И даже после успешного прохождения слушаний администрация может изменить объемы застройки в меньшую сторону. Например, корпорация Barkli месяцами ходила по комиссиям с новым проектом на месте Донских бань, а их проект апартаментов на Фотиевой улице вообще не прошел общественные слушания.

Так зачем козе баян, если она и так веселая? Дешевле и спокойнее просто сделать капитальный ремонт здания, а если совсем не повезло – согласовать реконструкцию, сделать хорошие апартаменты, по возможности перевести их в жилой фонд и продать.

- А если девелопер выкупил ветхий жилой дом?

- Если до 2010 года девелопер не успел заключить инвестконтракт, то в этой ситуации единственным приемлемым вариантом остается реконструкция.

- Какова сейчас доходность у девелоперов?

- Доходность у проектов сейчас в разы ниже. Многие проекты, которые сегодня ждут утверждения проекта планировки и прохождения ГЗК (градостроительно-земельная комиссия), появились еще до кризиса. В эти проекты уже были вложены колоссальные средства, поскольку они приобретались по ценам 2006-2008 годов. 

- Кто сейчас строит в Москве?

- Мы видим зеленый свет только компаниям, связанным с крупными банками, например, ВТБ и Сбербанком. Это "Дон-Строй Инвест" и "Галс-Девелопмент". Данные компании спокойно проходят все необходимые согласования, выводят и реализуют свои проекты на рынке. Доля "Дон-Строй Инвеста" и "Галс-Девелопмента" составляет в сегменте возводимого элитного жилья в Москве порядка 60%. Никто этим компаниям инвестконтракты не отменял. Все это похоже на монополизацию рынка, отсутствует рыночная конкуренция, что в дальнейшем может привести к ухудшению качества реализуемых проектов.

- Многие игроки склонны ставить крест на Остоженке, а где будет новая "Золотая миля"?

- Уже принят ГПЗУ на строительство 127 тысяч квадратных метров недвижимости на Болотном острове, из них около 67 тысяч квадратных метров приходится на жилье, но его, конечно, будет больше. Ведь остальные составляющие – это гостиницы, поэтому девелоперы будут строить и продавать апартаменты, а это, по сути, те же самые квартиры, только называются по-другому.

Скорее всего, вместе с апартаментами и гостиничными номерами, в продажу будет выставлено около 90 тысяч квадратных метров жилья в этом районе. Стоимость квадратного метра будет в районе 25 тысяч долларов. Это достаточно большой объем для элитного рынка, где есть спрос примерно на 20 тысяч квадратных метров в год.

- Апартаменты стали неким компромиссом для девелоперов, которые не могут построить на своем участке жилье. Какие еще минусы, помимо прописки, есть у апартаментов?

- Стандарты для проектирования гостиницы иные, чем при строительстве жилого дома. Гостиницы предполагают длинные коридоры, кладовки, дополнительные коммуникационные шахты для служебных лифтов. Все это надо запроектировать, чтобы пройти согласование. Поэтому бедный девелопер, который сидел с проектом 10 лет, идет на все эти вещи, чтобы согласующие органы уверовали, что он действительно строит гостиницу, но на практике многие из этих вещей функционально не нужны. Зачастую проекты получаются бесценными для девелоперов – какая там сверхприбыль, хоть в нули бы выйти. Девелопер просто вынужден строить гостиницы, ведь если он выйдет с вопросом о сносе или строительстве жилья, то он еще 10 лет просидит с этим проектом.

- А сами апартаменты пригодны для жизни?

Эти апартаменты проектируются как жилые квартиры и внутри не отличаются от них по качеству жизни, но все эти вот дополнительные помещения ложатся на плечи девелопера и отражаются на цене. С другой стороны, с застройщика спадает социальная нагрузка. В этом отношении требования для гостиниц более мягкие: нормы по инсоляции разрешают построить объект без придомовой территории. Но застройщики на крупных объектах все равно должны решать вопрос с территорией из маркетинговых соображений. Без нее будут менее ликвидны апартаменты в крупных объектах.

- Вы можете привести примеры свежих девелоперских проектов?

- В Москве ожидается большое строительство, но это в основном всё старые инвестконтракты. Возьмем для примера проект "Царев Сад" на Софийской набережной: с 1998 года он переходил из рук в руки, в итоге в 2011 году его приобрел "Сбербанк Капитал". Однако на месте планируемого элитного комплекса находится "Кокоревское Подворье", которое может быть признано  историческим памятником регионального уровня, поэтому проект до сих пор не реализован.

Есть проект отеля с апартаментами на Пречистенской набережной на участке 0,58 гектара перед комплексом "Остоженка Парк Палас" площадью порядка 18,5 тысячи квадратных метров. Инвестором выступает Банк Москвы.

Проект по адресу: Котельническая набережная, владение 21, был длительное время заморожен из-за конфликтов собственников, но сейчас, при грамотно проведенной реконцепции, на рынок может выйти яркий и востребованный проект – квартиры с такими красивыми видами могут стоить до 35 тысяч долларов за квадратный метр.

Застройщик "Остоженка Парк Палас" - компания "Вессо-Линк" - приобрела под новое строительство участок в районе станции метро "Третьяковская". На Арбате в этом году должен быть завершен клубный дом Turandot Residences на 35 квартир, на Остоженке идет строительство нового клубного дома Golden Mile private residences на 14 квартир.

- А какие проекты не реализуются или заморожены на Остоженке?

- Был очень перспективный участок по адресу – улица Остоженка, 2-4-6. НИИ социальных систем при МГУ Ломоносова получил разрешение на реконструкцию расположенных на участке зданий еще в 2004 году, но работы на участке пока не ведутся.

Компания Midland Development планирует строительство элитного гостиничного комплекса с апартаментами, пентхаусами и многоуровневой подземной парковкой по адресу – улица Остоженка, владение 8. Отель на месте стоящего на участке здания должен был быть построен еще до 31 декабря 2009 года, но из-за кризиса застройщик не сумел выполнить инвестконтракт в положенный срок.

Сейчас на участке по адресу: улица Остоженка, дом 12, находится ветхое здание, закрытое строительной сеткой. Застройщик "Альтимус-девелопмент" планирует построить на его месте элитный клубный дом на 12 квартир.

Компания Rose Group (бывшая RGI International) планировала по адресу: улица Остоженка, дом 37, реконструировать расположенное на участке здание и вывести на рынок элитный пятиуровневый таунхаус на тысячу квадратных метров, но работы по реконструкции пока не начинались.

Еще один проект компании Rose Group по адресу: Хилков переулок, дом 3, должен был завершиться к 2012 году, однако строительные работы на участке не начинались. Сейчас условия инвестконтракта снова находятся на рассмотрении столичной администрации. При благоприятном решении вопроса продления контракта застройщик планирует к 2014 году построить на участке клубный комплекс элитных апартаментов с жилой площадью порядка 9 тысяч квадратных метров.

В отношении новых проектов очень значимым событием стало намерение городской администрации устроить грандиозную распродажу земельных участков – только в 2013 году планируется отдать девелоперам 269 участков. Если стартовая цена лотов будет адекватной, а не завышенной в несколько раз, как в случаях с продажей ВАО "Интурист" и "МосМедыньагропрома", то в столице может начаться настоящий строительный бум.

- Многие девелоперы с надеждой смотрят на столичные промзоны…

- Территории московских промзон обладают очень серьезным потенциалом для развития рынка жилья, но даже по ЗИЛу ничего точно сказать нельзя. Я задавала вопросы по нему на MIPIM – про доходность, сроки, объемы, про ответственного за развитие общей территории. Нет ответа ни на один вопрос. Я совершенно не понимаю, как вменяемый инвестор может сегодня туда вложить деньги.

С инвестиционной точки зрения ЗИЛ абсолютно непредсказуем, это проект не коммерческий, а, скорее, политический. "Трехгорная мануфактура" развивает свой проект уже лет пять, но все никак не закончит – до сих пор ведется проектирование. Приоритет там ставится на жилье и апартаменты. Есть еще 12 гектаров в районе Кутузовского проспекта перед Парком Победы за структурами Дерипаски – это завод имени Казакова. Пока даже названия у проекта нет, разрешений нет, все на уровне идеологии. Инвесторы с городом не могут договориться, появляются какие-то ветки метро, от властей идут какие-то нелогичные вложения в прилегающую территорию с точки зрения девелопера.

- А есть хоть одна понятная площадка?

- На территории промзоны на Яузе может появиться новый творческий кластер. Это довольно гибкий проект – в зависимости от концепции можно усиливать ту или иную направленность арендаторов и получить на выходе разные объекты. При грамотном подходе творческий кластер может быть известным не только среди узких творческих кругов, но и стать знаковым объектом и центром притяжения городского масштаба.

На Китай-городе хотят вести квартальную застройку - строить гостиницы с апартаментами.

- Новая Москва имеет шансы привлечь покупателей из элитного сегмента?

- Все зависит от концепции развития этих территорий. Кто и как там будет строить, как будут маркетинговую стратегию развивать. Парламентарии вот всё-таки хотят напротив Кремля сидеть. Однако полагаю, что если в новой Москве будет нормальная социальная и транспортная инфраструктура, преференции для инвесторов, то появится экономическая целесообразность – Новорижское направление ведь развивается.

Беседовал Артем БЛЮДЕНОВ