Апартаменты в Москве: жилье без прописки, зато на 20% дешевле квартиры

МОСКВА, 14 августа - РИА Новости, Марина Малкова. Апартаменты в Москве стоят в среднем на 20% дешевле аналогичных по характеристикам квартир. По мнению экспертов, опрошенных "РИА Недвижимость", столь привлекательная ценовая политика прельщает многих покупателей, готовых закрыть глаза даже на такие принципиальные недостатки апартаментов, как невозможность прописаться и отсутствие необходимой социальной инфраструктуры.

В настоящий момент апартаменты составляют 22% от общего объема предложений на рынке жилья в Москве. Причем только за последний год, если вести отсчет с июля 2012 года, количество апартаментов в столице увеличилось в три раза - с 1,2 до 3,5 тысячи. Девелоперы регулярно сообщают о вводе в строй очередного проекта, включающего подобный формат недвижимости.

Пять причин для роста

Эксперты, называют несколько причин, по которым застройщики стали все чаще обращаться к строительству апартаментов.

Ключевую роль играет дефицит свободных площадей в Москве, считает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ – Недвижимость" Ольга Новикова. По ее мнению, введение ограничения на строительство точечных жилых проектов в столице стимулировало развитие рынка апартаментов, так как формально они относятся к нежилому – коммерческому – фонду.

Рост количества апартаментов, стал и следствием кризиса, который сильнее всего ударил по рынку коммерческой недвижимости, утверждает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В коммерческом сегменте наблюдалось существенное падение ставок, спроса, и, как следствие, возник переизбыток площадей. "Застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, оценив ситуацию, пошли по простому и эффективному пути - решили перепрофилировать свои проекты под апартаменты", - объясняет эксперт.

Сегодня девелоперы смело разбавляют любой проект в сфере коммерческой недвижимости апартаментами, добавляет руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Комплексу с жилой составляющей, по мнению аналитика, обеспечен заведомый успех: на фоне высокого спроса на жилье апартаменты не остаются невостребованными.

Серьезную роль, по мнению большинства опрошенных экспертов, также сыграла принятая программа по редевелопменту промышленных зон в городе. В настоящий момент в Москве планируется развитие 7 тысяч гектаров земли с выводом производства и застройкой освободившейся территории коммерческой и жилой недвижимостью.

Однако на практике застройщику довольно сложно получить разрешение на строительство жилья на территории бывшей промзоны – это трудоемкий процесс, который требует от девелопера больших временных и финансовых затрат, отмечает Литинецкая.

"Принятие положительного решения о переводе участка зависит от многих факторов, в частности, от взаимоотношения и опыта взаимодействия застройщика с властями. Поэтому не все застройщики готовы "сыграть в эту рулетку", так как риски велики", - объясняет эксперт.

Девелоперам гораздо проще и выгоднее строить на территории бывших промзон апартаменты, а не полноценное жилье. Благо, этот формат чиновники согласовывают весьма охотно, заверяет Литинецкая. Хотя прецеденты перевода нежилого фонда в жилье все-таки встречаются, например, на территории бывшего завода ЗИЛ, где, кроме всего прочего, будут построены квартиры.

Четвертая причина, стимулирующая застройщиков строить именно апартаменты, связана с минимальными затратами на инфраструктуру. Формально апартаменты не являются жильем, поэтому у девелоперов не возникает обязательств по обеспечению комплексов социальными объектами – детскими садами, школой, поликлиникой и т.д. "Данные помещения не попадают под действие норм и регламентов ЖКХ и СНиПов жилищного строительства", - объясняет Таганов. Поэтому, берясь за апартаменты, девелоперы получают возможность сэкономить.

Также эксперты объясняют популярность формата с точки зрения психологии. По мнению Таганова, игрокам рынка недвижимости давно приелись жилые комплексы, офисные и торговые центры. "Им хочется получить новый опыт в других форматах, в частности, в сегменте апартаментов, отсюда и рост их количества", - уверен эксперт.

Ценные различия

Практика агентств подтверждает, что формат апартаментов востребован у покупателей и имеет хорошие перспективы на столичном рынке. Опрошенные эксперты единодушно считают, что рост покупательского спроса на апартаменты вызван более доступной ценовой политикой.

Десятка самых дешевых столичных квартир внутри МКАД по цене до 4 млн руб >>>

В апартаментах комфорт-класса средняя цена предложения составляет 123,5 тысячи рублей за квадратный метр против 146 тысяч рублей за "квадрат" в традиционных квартирах, сообщает руководитель аналитического отдела компании "Est-a-tet" Денис Бобков.

По данным "Метриум Групп", апартаменты в комфорт-классе в среднем дешевле аналогичных по характеристикам квартир на 10%, в бизнес-классе – на 17%, а в элитном сегменте и на все 26%.

Поэтому с экономической точки зрения покупать апартаменты выгодно, уверен директор по развитию компании Villagio Estate Константин Романов. По его словам, вести выгодную для потребителя ценовую политику девелоперам позволяет, главным образом, отсутствие затрат на социальную инфраструктуру. Застройщик не обязан строить социальные объекты, как того требует реализация любого жилого комплекса, а следовательно экономить значительные средства.

В результате бюджет покупки апартаментов, по данным "Метриум Групп", в Москве начинается с 2,4 миллиона рублей – столько стоят однокомнатные апартаменты в комплексе "Царицыно-2" площадью 22 квадратных метра.

При этом, как утверждает Литинецкая, на рынке все чаще появляются проекты апартаментов, которые по своим качественным характеристикам ни в чем не уступают жилым комплексам. Большинство апарт-объектов отличаются хорошим расположением и окружением, имеют оригинальную архитектуру (например, в стиле "лофт"), развитую инфраструктуру и огороженную территорию. Многие из них находятся в центральной части города, недалеко от метро.

Впрочем, как отмечают эксперты, доля апартаментов комфорт-класса в городе до сих пор является незначительной. Большая часть апартаментов относится к бизнес-классу и элитному сегменту, но и они активно продаются.

Например, с момента появления и до сегодняшнего дня повышенным спросом пользуются апартаменты в комплексах на территории ММДЦ "Москва-Сити", хотя там представлен исключительно элитный сегмент стоимостью от 350 тысяч рублей за квадратный метр.

Главную роль в этом играет уникальное месторасположение объекта: там мало жилья в принципе. Кроме того, владельцы апартаментов в "Москва-Сити" получают возможность жить и работать в одном районе, что очень ценится в деловой среде, уточняет Таганов.

Квартира с панорамными окнами: 9 самых интересных дизайнерских идей >>>

Не прописки ради

Вместе с тем, плюсы, которые получают девелоперы при возведении апартаментов, могут обернуться минусами для покупателей – апартаменты не попадают по действие СНиПов жилищного строительства, что зачастую приводит к вольной трактовке данных нормативов. "Дворы оказываются слишком малы, а корпуса расположены "окна в окна" - так, что можно поздороваться с соседом", - объясняет Таганов.

Принципиальным моментом для многих покупателей также является невозможность получить постоянную регистрацию, ведь апартаменты формально не являются жильем. А без прописки в Москве, как известно, сложнее прикрепиться к городским поликлиникам, получить место в учебном заведении и даже льготу на парковку, если говорить о квартире в центре Москвы, сетуют эксперты.

Дефицит социальной инфраструктуры, на которой девелоперы заметно экономят при строительстве апартаментов, в результате отпугивает от формата некоторые категории покупателей, например, семьи с детьми.

"Данный формат рассчитан на мобильных, активных, современных людей, чьей целью является, скорее, бизнес, чем создание семейного очага и домашнего уюта", - констатирует Таганов.

Однако для большинства покупателей жилья эконом-класса основным критерием выбора является стоимость, поэтому ради доступной цены люди порой готовы пожертвовать постоянной регистрацией и другими социальными благами. А покупатели апартаментов в бизнес- и элит-сегментах в свою очередь обычно не придают особого значения прописке, ведь для большинства из них апартаменты станут вторым или даже третьим жильем, отмечает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Нередко апартаменты покупают как место для работы или в качестве творческой мастерской. "Я знаю случаи, когда покупатели студий в комплексе бизнес-класса приобретали апартаменты в качестве временного жилья для своих помощников по хозяйству", - рассказывает эксперт Villagio Estate.

Кроме того, некоторые девелоперы помогают потенциальным покупателям апартаментов с пропиской - например, в ряде комплексов с апартаментами создаются управляющие компании, предоставляющие временную регистрацию сроком до 5 лет, которую без проблем можно продлить, комментирует Бобков. В этом случае права жильцов уже ничем не ограничены: с временной регистрацией можно встать на учет в поликлинику, получить ИНН, устроить детей в сад и школу, как и при наличии прописки.

Наличие социальной инфраструктуры в старой Москве также зависит во многом от конкретного проекта – на московском рынке часто появляются объекты, которые строятся рядом с полноценными жилыми комплексами с уже развитой инфраструктурой, поэтому отсутствие собственной инфраструктуры не станет проблемой для жителей апартаментов. В новой Москве и Подмосковье отсутствие у любого жилого проекта собственной социальной инфраструктуры серьезно подрывает конкурентоспособность. Именно по этой причине формат апартаментов за пределами "старой" Москвы до сих пор остается непопулярным. К тому же в области сосредоточен большой объем предложения доступного жилья, и апартаменты не выдерживают конкуренции даже по цене.

Как получить временную регистрацию по месту пребывания >>>

Коммунальные платежи

Отдельного внимания заслуживает вопрос коммунальных платежей, которые в апартаментах завышены, что считается их бесспорным недостатком.

Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент, говорит Литинецкая, и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах это выглядит так: за водоснабжение придется доплатить сверху 10%, за "тепло" – 25%, а за электричество все 27%. Но в пересчете на рубли ежемесячная квартплата за 100-метровые апартаменты будет на 2-2,5 тысячи рублей выше, чем за аналогичную по площади квартиру, а не в два-три раза больше, как думают многие.

Налог на апартаменты также превышает налог на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента против 0,1% в случае с квартирой. Но Литинецкая обращает внимание, что расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры.

Как рассчитывается налог на имущество физлиц в РФ? >>>

И нужно учитывать, что разница в стоимости между однокомнатными апартаментами и квартирой, которая порой доходит до 2 миллионов рублей, компенсирует переплаты по коммунальным платежам и налогам за несколько десятков лет.

"Учитывая экономию при покупке, амортизация апартаментов за счет коммунальных услуг может произойти не раньше, чем через 20 лет", - говорит Бобков.

Подводя итог, следует признать, что у апартаментов есть все перспективы продолжить свою экспансию на рынке недвижимости Москвы. Несмотря на все недостатки формата, он остается выгодным для многих категорий покупателей. В сегменте эконом-класса всегда найдутся желающие сэкономить, пожертвовав дополнительным комфортом и пропиской, а в сегментах уровнем выше покупателей привлечет удобное месторасположение и соседство с коммерческими площадками. Вдобавок, апартаменты – лакомый кусок для инвесторов, приобретающих недвижимость для последующей сдачи в аренду. Ставки найма апартаментов и квартир ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае, а более низкая стоимость объекта обеспечивает инвесторам меньшие сроки окупаемости.