Председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц

Компания O1 Properties за последние полтора года стала самым активным инвестором в секторе офисной недвижимости в Москве, сделав ставку на активы исключительно класса А. О том, почему компания выбрала такую стратегию, о планах по выпуску облигаций, а также о том, как повлияет на рынок появление зарубежных институциональных инвесторов, в интервью РИА Новости рассказал председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц.

– Дмитрий Борисович, в портфеле компании находится уже десять качественных офисных центров, включая бизнес-центр "Белая площадь", который вы приобрели в прошлом году. Во сколько можно оценить объем вложенных средств в уже купленные объекты?

– С учетом принятых на себя кредитов эта цифра составляет порядка 3 миллиардов долларов. Когда мы приобретали БЦ "Лайтхаус" он был полуразрушен, а БЦ "Вивальди Плаза" не завершен, поэтому их стоимость была существенно ниже текущей, когда оба актива являются операционными. Проект "Олимпия Парк" мы также купили за существенно меньшие деньги, чем он стал стоить после завершения. Более того, с 2010 года рынок ощутимо подрос, что также положительно повлияло на стоимость активов.

– Из того, что у вас есть, вы не собираетесь ничего продавать? Например, чтобы почистить портфель, как это было с объектом "Олимпия Парк"?

– Реализация бизнес - центра "Олимпия Парк" – это сделка офф-маркет: наш крупнейший арендатор предложил цену, которую мы сочли разумной.

– Вам очень нужны были деньги?

– В тот момент мы уже были в сделке по покупке БЦ "Белая  площадь", поэтому продажа "Олимпия Парк" пришлась кстати. Но здесь важен и другой момент: если ты не делаешь реальных сделок по продаже, а только покупаешь, теряется уверенность в том, что ты правильно ориентируешься на рынке. Обязательно должно присутствовать собственное видение реальной стоимости активов. В "ждущем" режиме мы продаем "Авион". Правда, у него есть один нюанс: съехал большой арендатор – Mail.ru, мы сейчас активно работаем над сдачей в аренду этих площадей.

– Во сколько сейчас оцениваются ваши активы и какова кредитная нагрузка?

– По последней отчетности без учета "Белой площади", но с учетом "Олимпии Парк", портфель оценивается в 2,98 миллиарда долларов, а с "Белой площадью", но уже без "Олимпии Парк" - в 3,7 миллиарда долларов. Кредитная нагрузка с учетом "Белой Площади" составляет 2,4 миллиарда долларов.

– Кто ваши финансовые партнеры?

– У нас довольно широкий пул банков, с которыми мы сотрудничаем, в том числе Сбербанк, ВТБ, "Альфа", UniCredit, немецкий Aareal Bank, немного работаем с турецким банком CEB. Продукт у всех стандартный, но нам в нем важна инвестиционная составляющая, а именно то, как процентная ставка по кредиту разбивается на комиссию и амортизацию. Вторая составляющая, которой мы придерживаемся – это не иметь концентрации кредитов в какой-то одной конкретной институции.

– Как вы оцениваете доступность кредитов в наших и зарубежных банках? У вас-то с этим, наверное, проблем нет…

– Ситуация с кредитами неплохая. Ликвидность на рынке есть, и в основном она сосредоточена в российских банках, которые сейчас чувствуют себя гораздо более уверенно, чем зарубежные, по крайней мере, на нашем рынке. Проблема банков в основном заключается в отсутствии большого роста экономики, а следовательно, и хороших заемщиков. После кризиса 2008 года кредитные организации стали весьма избирательными.

– Ну, впрочем, как и вы. О1 Properties тоже тщательно подходит к выбору объектов на рынке. Почему вы отдали предпочтение именно стратегии инвестирования только в офисы класса А и только в Москве?

– Офисы класса А являются самыми безрисковыми активами, которые, в отличие от ритейла, хоть и не дают сумасшедшего роста, но при этом не так сильно падают в случае кризиса... Порядка 60% наших арендаторов представлены крупными международными корпорациями, поэтому большая часть нашего cash flow обладает национальным качеством. Например, рейтинг арендатора Goldman Sachs – А+, а наш национальный рейтинг ВВВ+. То есть, по сути, в нашем бизнес-центре расположен офис арендатора, чей рейтинг выше нашего странового. И таких примеров в портфеле O1 Properties много. Мы любим этот бизнес именно за то, что уверены в cash flow на годы вперед.

– А что вообще происходит на рынке с точки зрения взаимоотношений арендатора и арендодателя – чей сейчас рынок?

– Сейчас рынок точно не арендодателя, но и не арендатора. Арендатор не диктует все условия, не может прийти и сказать: "Я заберу это по такой-то цене". В свою очередь владельцы офисов не могут сильно поднять цену аренды – ставки колеблются в определенных границах. Рынок стабилизировался, "отскочив" после 2009 года до нормальных, объективных ставок аренды.

– Тем не менее, недавно вы подводили итоги 2012 года для своей компании и сообщили, что к концу года ожидаете увеличения прибыли от сдачи в аренду в два раза. Поясните, за счет чего?

– Во-первых, у нас добавилось несколько активов. Во-вторых, у нас было несколько арендаторов, которые ничего не платили в период ремонта и отделки своих помещений. В их числе Евразийская экономическая комиссия, которая арендует почти 24 тысячи квадратных метров в БЦ "Вивальди Плаза". Договор мы подписали в прошлом году, но платежи начинаются с 1 июля. В-третьих, в договорах аренды прописана ежегодная индексация ставок на уровне 3-5%, что каждый год дает автоматический рост. 

– Что для вас ликвидный объект и почему?

– Идеальными для нас являются "Лайтхаус" и "Дукат Плейс III". Например, "Лайтхаус", с одной стороны, не очень большой по площади, но с другой, достаточно вместительный, чтобы быть интересным определенным институциональным инвесторам. Такой бизнес-центр могут профинансировать много банков, чего не скажешь о "Белой площади", где весь объем сделки 1 миллиард долларов. Значительно меньше кредиторов могут дать 700 миллионов долларов. По этой причине до конца года мы юридически разделим объект на два - он превратится в два здания с отдельными участками земли, которые могут быть профинансированы и проданы независимо друг от друга. Подобный опыт у нас уже есть –  это БЦ "Вивальди Плаза".

– Недавно стало известно о том, что вы планируете привлекать средства через выпуск облигаций…

– Мы стараемся диверсифицировать источники финансирования, и такой инструмент как облигации является наиболее оптимальным для O1 Properties  в текущий период времени. 

1 июля 2013 года Standard&Poor’s присвоило нам довольно высокий рейтинг на уровне В+ со стабильным прогнозом, а выпуску облигаций, которые будут размещены эмитентом ЗАО "O1 Пропертиз Финанс" - рейтинг долговых обязательств, также на уровне В+.

– На какую сумму вы собираетесь разместить облигации и на что пойдут вырученные средства?

– Пока у нас в планах выпустить облигаций на 6 миллиардов рублей, которые будут направлены на снижение долговой нагрузки и дальнейшее развитие компании.

– Вы сказали, что хотите за счет выпуска облигаций погасить определенную долю кредитов. Когда планируете вообще выйти из кредитов?

– Без кредитов наша бизнес-модель не столь эффективна. Недвижимость инвестиционного качества должна иметь кредитное плечо на уровне между 45% и 55% от своей общей стоимости. По факту мы находимся в районе 61%.

– Понятно, что компания, выходя на рынки капитала, должна иметь чистые и понятные для инвесторов активы и кредиты. Но поясните, почему вам не интересны другие направления бизнеса? Девелопмент, например.

– Девелопмент мы оцениваем как довольно рискованный вид деятельности, но говорить о том, что он нам вообще не интересен, неправильно. Сформулировать нашу позицию можно так: риск обязан быть сбалансированным. В хорошие годы девелопмент должен добавлять доходности к стоящим зданиям, а в плохие годы – не должен утопить компанию. Мы считаем, что не менее 80% средств должно быть инвестировано в здания с денежным потоком. Пока в нашем портфеле девелоперские активы составляют всего 2% - это "Грин Поинт" на улице Октябрьской и "Большевик".

– Что касается фабрики "Большевик": после завершения проекта это будут офисы максимум класса В+. Зачем он вам?

– С точки зрения "сухой" классификации это, действительно, В+ максимум. Вместе с тем, у восстановленных зданий с историей есть свой сегмент спроса. Например, "Фабрика Станиславского" – это единственный объект сегодня, который в текущем рынке имеет очередь на офисные площади. Арендаторами этого бизнес-центра являются в основном компании из creative services industry. Инвестбанк вряд ли поедет в "Большевик", как и "Дисней", который у нас арендует площади на "Фабрике Станиславского", вряд ли поедет в "Белую площадь".

– Вы думаете, что и "Большевик" будет котироваться среди "творческих" компаний?

– Мы очень в это верим. Недавно O1 Properties закрыла крупную сделку по аренде 10 тысяч квадратных метров с французским медиахолдингом Publicis. У нас очень красивая архитектурная концепция и организация территории. Там будет бульвар с садом, а визитной карточкой объекта станет частный музей русского импрессионизма.

– Кто вам делает архитектуру?

– Английское архитектурное бюро John McAslan + Partners.

– Почему вы обращаетесь к иностранцам? Разве у наших архитекторов нет подобного опыта?

– В Лондоне гораздо больше примеров приспособления старинных объектов к нуждам современности с тщательным сохранением и привлечением исторических экспертиз. У нас же продолжительный период времени была такая вводная: хороший проект не тот, который красивый и качественный, а тот, который на участке земли может вместить большее количество квадратных метров недвижимости, что предопределило взгляды многих отечественных архитекторов.

– А как вы относитесь к ограничению строительства офисов в центре города после того, как главой города стал Сергей Собянин?

– Как владельцам большого количества качественных офисных зданий, нам это выгодно. С учетом перспективы, мы надеемся на то, что в центре строить будет нельзя, и цены на наши активы будут расти. Это очевидная взаимосвязь.

– Тем не менее, если нового строительства не будет, будут в цене объекты под реконструкцию. Вам интересны будут такие объекты в центре?

– Это вопрос качества. Если мы найдем еще один "Большевик", то с большой долей вероятности его приобретем.

– Можете привести пример таких объектов в Москве?

– На самом деле, их не так много. Например, на Валовой улице есть Первая образцовая типография площадью около 40 тысяч квадратных метров. Пока ее никто не продает - она государственная и не приватизируется, но если ее выставят на торги, мы будем пытаться в них участвовать.

Беседовал Михаил РЫЧАГОВ