В соответствии с нормами статьи 346 ГК РФ отчуждение предмета залога может быть осуществлено только в случае получения согласия залогодержателя. Поскольку квартира является недвижимым имуществом, в отношении залога недвижимого имущества действует федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствие с нормами статьи 37 данного закона имуществе, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем третьем лицу лишь согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, если в договоре об ипотеке квартиры прямо не предусмотрено право залогодателя отчуждать квартиру, являющуюся предметом залога, то собственник (залогодатель) обязан обратиться к залогодержателю письменно с целью получить согласие на отчуждение квартиры.
В случае если залогодатель попытается продать заложенную квартиру без согласия залогодержателя, последний уведомляет регистрирующий орган о том, что согласия на отчуждение он не давал.
Кроме того, в силу норм статьи 39 закона "Об ипотеке" при нарушении залогодателем положений статьи 37 данного закона в части получения согласия залогодержателя, последний вправе по своему выбору:
— потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;
— потребовать досрочного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Необходимо также отметить, что если залогодатель с разрешения залогодержателя осуществил отчуждение квартиры, то приобретатель становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
