МОСКВА, 11 июля - РИА Новости. Рынки массового жилья в Москвы, Петербурга и их пригородов в первом полугодии 2013 года развивались по схожим сценариям, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость" – новостройки эконом-класса чуть подешевели, комфорт- и бизнес-класс подросли в цене, а стоимость вторичной недвижимости замерла на прошлогодних позициях. Не исключено, что в будущем подобная симметричность распространится и на сегмент апартаментов, который уже активно развивается в Москве, а в Петербурге пока представлен всего двумя комплексами.
Классификация жилья: что такое "эконом", "комфорт", "бизнес" и "элитка"
Новостройки эконом-класса дешевеют
Привычно дорожающие квартиры в новостройках эконом-класса в Москве и Московской области, по данным аналитиков, в первом полугодии 2013 года перестали расти в цене, а относительно показателей июня прошлого года даже подешевели.
Самые актуальные данные о ценах на недвижимость в Москве
Инфографика: Требования к жилью эконом-класса в России
Так, по словам руководителя отдела аналитики компании "Миэль-Новостройки" Наталии Рыжкиной, стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в Москве за год упала на 11,7% – до 118 тысячи рублей. В Московской области "квадрат" снизился в цене на 4,8% – до 69,3 тысячи рублей. И только в новой Москве можно увидеть рост стоимости экономичного жилья на первичном рынке на 3,1% – до 87,2 тысячи рублей за квадратный метр.
"Снижение средней стоимости квадратного метра в новостройках эконом-класса в границах старой Москвы связано в первую очередь со структурой предложения. До середины прошлого года эконом-класс преимущественно был представлен готовыми объектами и объектами на высокой стадии готовности. Со второй половины прошлого года наблюдается тенденция роста доли объектов на начальной стадии строительства в сегменте "эконом", - поясняет заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" по продажам Яна Сосорева.
В среднем доля корпусов эконом-класса, находящихся в продаже в текущем году, была на 2 процентных пункта выше, чем в предыдущем, и составляла порядка 16,8%, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.
Аналогичную тенденцию отмечает на рынке жилья Подмосковья руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. В существующих проектах стоимость "квадрата" только растет, а средняя по рынку цена уменьшается от того, что на рынок выходят более дешевые объекты, говорит эксперт.
"Рост же цены квадратного метра жилья эконом-класса в новой Москве можно объяснить тем, что большинство крупных проектов на данной территории, подошли к завершающей стадии реализации, соответственно, цены в них выросли по сравнению с предыдущим годом", - поясняет Рыжкина.
В свою очередь, в Санкт-Петербурге, по словам руководителя проектов департамента новостроек NAI Becar (Санкт-Петербург) Алексея Илюхина, цены на новостройки эконом-класса относительно начала этого года практически не изменились, и сейчас средняя стоимость квадратного метра равна 87 тысячам рублей.
Как и в Московском регионе, риелтор говорит о выходе в продажу большого количества новых объектов в самой северной столице и в ее пригородах – например, в Шушарах в Пушкинском районе Петербурга, деревнях Девяткино и Кудрово в Ленинградской области. "В Девяткино раньше строили небольшие дома, сейчас идет плотная квартальная застройка", - добавляет эксперт.
Собеседник агентства считает, что в Санкт-Петербурге формируется московская модель рынка, когда застройщики "выезжают" не за счет стоимости дорогого квадратного метра, а за счет больших объемов строительства и оборота денежных средств. "Если раньше застройщик ставил задачу реализовать порядка 50 квартир в месяц, то сейчас они ориентируются на 150-170 квартир в месяц", - уточняет он.
Кроме того, отмечает Илюхин, конкуренцию городскому жилью стали составлять таунхаусы или дуплексы эконом-класса в радиусе 50-70 километров от Петербурга, где стоимость "квадрата" составляет 20 тысяч рублей. Все объекты строятся вдоль КАДа, поэтому до работы всегда можно добраться в течение 40-50 минут.
Зоны стабильности в "комфорте" и "бизнесе"
В противовес отрицательному тренду в сегменте эконом-класса новостройки комфорт- и бизнес-класса в Московском регионе показывают, по словам риелторов стабильный и невысокий рост ниже уровня инфляции.
Цены на жилье бизнес-класса в Московском регионе: карты, графики, картинки
По данным Рыжкиной из "Миэль-Новостройки", стоимость первичного жилья комфорт-класса в столице в июне 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 1,6% (до 148,7 тысячи рублей за "квадрат"), на присоединенных территориях – на 4,4% (до 86,1 тысячи рублей), а в Московской области – на 1,9% (до 70,4 тысячи рублей).
"Такие небольшие колебания средней цены обусловлены изменением структуры предложения, повышением цен по мере роста стадии строительной готовности реализуемых проектов, вымыванием наиболее ликвидного предложения, выходом на реализацию новых корпусов. Отдельные проекты показывают более значительный рост, который нивелируется невысокой ценой корпусов в начальной стадии строительства", - поясняет Рыжкина.
Как отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая, с начала нового года до конца марта цены на новостройки комфорт-класса в Москве планомерно повышались. Но уже начиная с апреля текущего года, цены начали снижаться, что, прежде всего, связано с выходом на рынок большого объема предложения с доступным уровнем цен – например, в микрорайоне "Царицыно-2".
Первичное жилье бизнес-класса в новой Москве, по данным Рыжкиной, подорожало до 127,3 тысячи рублей за квадратный метр, в области – до 119,9 тысячи рублей. "Квадрат" бизнес-класса в самой столице стоит 216,6 тысячи рублей.
"Средневзвешенная цена квадратного метра в бизнес-классе к концу полугодия составила 225,445 тысячи рублей. По сравнению с первым кварталом, ее значение выросло на 8%, а по отношению к концу 2012 года прирост составил 11%. В большей степени этому способствовал выход новых проектов. Многие из них располагаются в престижных районах Москвы и находятся на высокой стадии готовности. Как следствие, цена квадратного метра здесь достаточно велика", – говорит Литинецкая из "Метриум Групп".
В оценке стоимости "квадрата" комфорт-класса в Санкт-Петербурге эксперты разошлись. Так, по данным исследования "НДВ СПб", в этом классе наблюдается тенденция на повышение - стоимость жилья увеличилась на 6,28% до 92 тысяч рублей за квадратный метр.
Илюхин, напротив, считает, что в комфорт-классе цена удержалась на уровне начала года – порядка 110 тысяч рублей за квадратный метр. "Застройщики не делают акции со скидками, как это происходит в эконом-классе, чтобы не показывать реальное падение цены, но зато предоставляют дополнительные опции, например, увеличивают срок рассрочки платежа до 10 лет", - добавляет он.
При этом новостройках бизнес-класса в северной столице, отмечает собеседник "РИА Недвижимость", цены в течение полугода росли стабильно на уровне инфляции. Стоимость квадратного метра по итогам полугодия 2013 года составила порядка 170 тысяч рублей за квадратный метр.
Апартаменты набирают популярность
По мнению аналитиков, на территории старой и новой Москвы достойную конкуренцию приобретению жилья бизнес-класса составляют апартаменты. По данным IntermarkSavills, доля апартаментов в общей структуре спроса приблизилась к 30% за счет открытия продаж в крупных апартаментных проектах.
Сколько стоят самые дорогие апартаменты в Москве >>>
Как указывает Литинецкая, на конец 2012 года сегмент апартаментов насчитывал 33 объекта. С начала 2013 года продажи стартовали сразу в 13 проектах различных ценовых категорий, и на сегодня общее количество проектов на рынке апартаментов возросло до 45-ти. В итоге объем предложения в сегменте сейчас превышает 4,138 тысячи единиц, что в два раза больше, чем в конце первого квартала 2013 года и на 56% больше, чем в начале года.
"Вновь вышедшие проекты внесли значительные изменения в общую ценовую ситуацию в сегменте. Так, средневзвешенная цена квадратного метра по сравнению с началом года снизилась на 23,5% и составила 212,568 тысячи рублей. Это произошло за счет выхода большого объема в недорогих комплексах, таких как "Царицыно-2", "Фили Град" и МФК "Водный", – рассказывает собеседница агентства.
В то же время, признает она, хотя выход на рынок новых комплексов с апартаментами и усиливает уровень конкуренции, этот данный формат жилья подходит далеко не всем покупателям ввиду ряда технических и юридических нюансов – в частности, отсутствия возможности прописки и более высоких коммунальных платежей. Поэтому, считает Литинецкая, пока активность сегмента апартаментов не оказывает существенного влияния на рыночную стоимость жилья.
Правда, обращает внимание директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева, в последнее время появились прецеденты, когда владельцам удалось прописаться в апартаментах в судебном порядке.
А вот в Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, сегмент апартаментов только начинает свои обороты, замечает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. В городе продаются всего два комплекса – Ye's группы компаний "Пионер" и комплекс Vertical группы компаний Becar. По его мнению, подобное жилье больше подходит для инвесторов, которые в дальнейшем будут сдавать его в аренду.
Вторичный рынок топчется на месте
Вторичный рынок жилья в Москве, по большому счету, "топчется на месте", сходятся во мнении почти все опрошенные "РИА Недвижимость" аналитики.
Так, генеральный директор АН DOKI Сергей Шевченко указывает, что за полгода цена на готовое жилье в среднем выросла на 2,13% – до 168,213 тысячи рублей за квадратный метр. При этом инфляция "съела" 3,7%, указывает эксперт. "В последние полгода на вторичном рынке недвижимости Москвы происходит топтание на месте: столичный квадратный метр в июне немного подрос в цене после последовательного снижения в апреле и мае. Вероятно, на фоне ослабления рубля покупатели занервничали и поспешили защитить накопления, вложившись в недвижимость", - поясняет свою точку зрения риелтор.
Исполнительный директор "Миэль - Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов вообще считает, что средняя стоимость квадратного метра на московской "вторичке" за полгода снизилась на 2-3% из-за присутствия на рынке низкокачественного жилья. "Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве в девятиэтажном доме – 4,5 миллиона рублей. За эти деньги в области, в зависимости от города и жилого комплекса, можно найти двухкомнатную квартиру в новом доме", - говорит он.
По словам эксперта, в новой Москве цены после роста, связанного с присоединением к Москве этих территорий, отыгрались и выровнялись к концу прошлого года. Сейчас, говорит собеседник агентства, изменение цен в уже введенных в эксплуатацию домах на присоединенных территориях развивается по тем же канонам, что и в Подмосковье – в зависимости от удаленности от столицы и других локальных факторов.
По словам Шевченко, в Подмосковье за полгода цены на вторичное жилье выросли на 4,69% – до 76,246 тысячи рублей. "Рост был поступательный на всем протяжении, за исключением снижения в феврале", - указывает эксперт.
Стагнация на вторичном рынке жилья происходит и в Санкт-Петербурге, где оно впервые с 2008 года стало сдавать позиции, перестав расти в цене. Средняя цена квадратного метра в июне, как и полгода назад, составлял 95 тысяч рублей, говорит Илюхин.
Данные исследования "НДВ СПб" совпадают с его выводами: "На рынке вторичной недвижимости за последний месяц цены выросли на 0,15%. Однако, несмотря на это, по отношению к началу года динамика оказалась отрицательной - стоимость жилья упала на 0,2%".
В целом, отмечает Шленов, спрос и предложение на рынке жилья в Москве и Петербурге находятся в некой сбалансированной точке, и рынок не ушел в спячку даже сейчас, летом. Однако, обращает внимание он, покупатели с учетом обилия вариантов стремятся выбрать наиболее интересные объекты, в более современных домах, с лучшим набором потребительских характеристик.
Во втором полугодии этого года, говорят эксперты "РИА Недвижимость" ситуация на жилищном рынке, особенно в массовом секторе во многом будет зависеть от макроэкономических факторов и прежде всего динамики финансовых рынков европейских стран и США. При условии сохранения сегодняшних макроэкономических показателей, цены на жилье, ожидают аналитики, увеличатся по итогам года меньше, чем на 6%. При этом риелторы не исключают, что для того, чтобы зафиксировать стоимость квартир, застройщики перейдут к более компактным планировкам. При этом в сегментах "эконом" и "комфорт" главную роль в усилении борьбы за покупателя может сыграть появление новых проектов с более низкой стартовой ценовой политикой, а вот конкуренция в бизнес-классе будет расти в основном за счет выхода новых объемов апартаментов.
