Отель за $120 тыс: как сделать из трешки в Москве хостел с 50% доходностью

МОСКВА, 10 июля - РИА Новости, Михаил Рычагов. Острая нехватка доступных гостиниц в Москве порождает такие экзотические форматы гостиничной недвижимости как арендные квартиры на сутки и хостелы на 20-50 человек, что успешно закрывает бюджетную нишу столичных "отелей". О том, как на базе столичной трешки, инвестировав 4 миллиона рублей, открыть собственный хостел, приносящий около 50% годовых, РИА Новости рассказали игроки гостиничного рынка.

Формат хостелов пришел в Москву из Европы. Не секрет, что номера в гостиницах под управлением международных операторов доступны далеко не всем гостям российской столицы, поэтому на выручку туристам приходят арендные квартиры, которые путешественники арендуют посуточно. Однако и это не всем по карману, и наиболее невзыскательным постояльцам предлагаются за 450-1000 рублей места на двухъярусной кровати в хостеле, где в одной комнате расселяют по 6-8 человек.

Общежитие по-европейски

Основные типы российских рантье: любители, профессионалы и романтики >>>

Хостел ("общежитие" в переводе с английского) представляет собой систему размещения, предоставляющую своим постояльцам на короткий или длительный срок жилье в виде спального места без дополнительных удобств в комнате. Как правило, апартаменты в хостеле расположены по системе блоков или коридоров, а туалеты, душевые и кухня находятся в местах общего пользования. При этом нужно отдать должное кухне, которая оборудована всей необходимой техникой для приготовления пищи.

Хостелы сегодня – это довольно комфортабельное жилье хоть и с дешевой, но удобной и практичной мебелью, современной техникой, и, что немаловажно для молодежи, наличием бесплатного Wi-Fi.

По данным комитета по туризму и гостиничному хозяйству, в столице на данный момент работает свыше 70 хостелов, в которых количество спальных мест составляет около 2,5 тысячи. Цифры сайта Hostelworld.com даже превышают официальные – по данным портала, сегодня в Москве работают 93 хостела, и каждый месяц открывается еще по одному. Общую вместимость, по словам экспертов, оценить сложно, но грубые подсчеты дают цифру более 4,6 тысячи человек.

"Оценки номерного фонда Москвы настолько сильно расходятся - от 29 до 100 тысяч номеров, что долю номерного фонда хостелов оценить трудно, но эта доля явно небольшая", - отмечает основатель хостела "Да!" Антон Басин.

По словам эксперта, хостелы не конкурируют с гостиницами, поскольку у них разные целевые аудитории. В то же время небольшая конкуренция есть между мини-отелями и хостелами на почве приватных номеров в хостелах.

"Может ли конкурировать ларек с гипермаркетом? Вопрос сложный, но если ларек красивый и уютный, а продавец в нем добрый и компанейский, однозначность ответа размывается", - подмечает один из основателей сети Fresh Hostel Юрий Милютин.

Средний уровень загрузки хостелов в Москве гораздо существеннее, чем в Санкт-Петербурге, где хостелы могут спокойно закрыться на зиму, а в питерском гостиничном бизнесе, по мнению Милютина, "многое поставлено с ног на голову".

В Москве это менее выражено, ведь Москва деловой город, здесь проходит много мероприятий, на которые гости съезжаются круглый год, согласен с коллегой Басин.

"Впрочем, характерными спадами являются русские народные праздничные декады: январская и майская. В мае никакие маркетинговые ходы не заставят русских туристов предпочесть своей вожделенной даче поездку в Москву. Это - менталитет. То же и с январем: традиционно все сидят по домам", - отмечает Милютин.

Секреты гостеприимства

Квартиру в Москве на лето можно снять на 15% дешевле, чем на долгий срок >>>

В среднем загрузка хостелов в Москве, по данным экспертов, составляет в сезон - 75-95%, а в межсезонье - 45-65%.

Основными постояльцами хостелов являются компании студентов и молодых людей до 35 лет. В летние месяцы это путешественники, а в зимние – участники фестивалей и конференций.

"Приезжают и те, кого за границей называют "бэкпэкеры" (рюкзачники) - самостоятельные путешественники с ограниченным бюджетом и неограниченным позитивом", - добавляет Милютин.

Хостелы также дарят своим постояльцам дружественную и непринужденную атмосферу. Владельцы зачастую стараются привлечь внимание клиентов концертами, квартирниками, вечерами поэзии и другими акциями, которые проводят пару раз в месяц.

"Иногда мы можем замесить блины на всех, собрать народ посмотреть классный фильм или просто угостить постояльцев фруктами. Эти вещи бесплатны, естественно", - делится секретами гостеприимства Милютин.

Трешка превращается…

Тонкости московского гостеприимства: посуточные квартиры взамен мини-отелей >>>

На гостиничный бизнес распространяются классические правила рынка недвижимости – location, location и еще раз location. Поэтому первое, с чем придется столкнуться открывающему хостел предпринимателю – это выбор места расположения и выбор помещения.

По мнению экспертов, идеальное место для московского хостела следует искать в пределах Садового кольца, примерно в 10 минутах пешей доступности от станции метро, а общая площадь хостела должна быть не менее площади стандартной трехкомнатной квартиры.

"Открыть хостел можно практически в любом помещении, где есть санузел и можно поставить кровати. Однако площадь качественного хостела должна начинаться от 150 квадратных метров, ведь помимо кроватей требуется организовать и общественные зоны - гостиную, кухню, санузлы и бэк-офис", - комментирует Басин.

Милютин в свою очередь подчеркивает, что открыть хостел можно в любом районе, главное - правильная ценовая политика и привязка к какому-либо месту или учреждению, привлекающему туристов.

Хостел можно открыть даже в нежилых помещениях, но тогда владельцу придется столкнуться с рядом юридических тонкостей, что может обернуться лишней головной болью, указывают эксперты.

В этом случае руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "DOKI Мир Недвижимости" Владимир Максименко советует тщательно проработать договор аренды и прописать условия компенсации арендатору при расторжении договора по инициативе арендодателя. Средние ставки на рынке таких помещений, по его словам, не более 12 тысяч рублей за квадратный метр в год, а ежегодная индексация по договору, который заключается на срок от 3-х лет, не более 5-7%.

"Для открытия хостела потребуются первоначальные инвестиции порядка 4 миллионов рублей, а владелец может рассчитывать на доходность в 50% годовых", - отмечает Максименко.

При такой модели, по его словам, минимум 50% уйдет на ремонт, 10-15% составят  расходы на аренду (первый месяц и депозит), 15% - расходы на обстановку интерьера, закупку оборудования, 5% - заработная плата персонала (бухгалтер, администратор, горничная, охрана), 10%  - расходы на рекламу, 10% - прочие расходы (открытие юрлица, согласования).

Сети и частники

Менее активные граждане могут открыть хостел по франшизе. По данным экспертов, стоимость франшизы может составить от 350 тысяч рублей за хостел площадью 130-150 квадратных метров. При этом продавцы франшизы помогут решить вопросы с перепланировкой, инвестиционным бюджетом, месячным бюджетом, штатной схемой, а также предоставят площадку на сайте компании.

Участники рынка не имеют единого мнения, что выгоднее – принадлежать к сети хостелов или быть независимым предпринимателем. Так, Басин считает, что это больше вопрос стиля жизни собственника, чем бизнеса.

"Большинство хостелов управляются непосредственно владельцами. Это их стиль жизни, и они никогда не будут частью сети. Быть в сети выгодно с точки зрения распределения затрат на большее количество хостелов, но при этом требуется привлечь большее количество гостей", - считает он.

Милютин же уверен, что сеть хостелов работает оптимальнее, поскольку все внутренние расходы делаются оптом.

"Системный администратор для сети из пяти хостелов будет обходиться дешевле, чем в сумме по пяти отдельным хостелам. И так во всем – реклама, хозяйственные средства", - приводит пример бизнесмен.

Эксперты считают, что Москве нужны гостиницы разного уровня, а массовое появление хостелов в столице позволит изменить ситуацию с гостиницами к лучшему. Особенно это станет заметно в период проведения таких крупных соревнований как этап гонки "Формула-1" или проведение чемпионата мира по футболу 2018 года. Впрочем, владельцы хостелов уверяют, что в эти моменты они останутся бюджетным форматом, а повышение цен на проживание не составит более 5%.