Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на
Спрос на доступное жилье в России фундаментален и долгосрочен

Первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц

© ГК ПИКПервый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц
Первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц
В мае многие аналитики рынка недвижимости в очередной раз заговорили о стагнации и даже падении цен на жилье. Некоторые эксперты заявляли, что продажи идут ни шатко, ни валко, и связывали это с общим замедлением темпов развития российской экономики.

В мае многие аналитики рынка недвижимости в очередной раз заговорили о стагнации и даже падении цен на жилье. Некоторые эксперты заявляли, что продажи идут ни шатко, ни валко, и связывали это с общим замедлением темпов развития российской экономики.

Впрочем, у первого вице-президента группы компаний ПИК Артема Эйрамджанца гораздо более позитивный взгляд на будущее. "Все то время, что я работаю в ГК ПИК, я постоянно слышу этот посыл: "что цены вот-вот начнут падать… Одно и то же – из года в год ", – признается он, напоминая о том, что любые макроэкономические тенденции не могут отменить того факта, что качественного жилья в России катастрофически не хватает, так что спрос на него носит фундаментальный характер.

О том, какова динамика цен на новостройки ГК ПИК, почему доля ипотеки в общем объеме сделок выросла, даже несмотря на рост ставок по кредитам, и как компания собирается работать со своим долгом, Артём Эйрамджанц рассказал в интервью РИА Новости.


– Артем Сергович, в начале мая отдельные эксперты в очередной раз заговорили о падении цен на рынке недвижимости. Вы действительно наблюдаете стагнацию по своим объектам?

– Знаете, уже несколько лет подряд примерно раз в год на рынке начинаются разговоры о том, что цены вот-вот начнут падать или хотя бы стагнировать. Но, к сожалению для потенциальных покупателей, все эти ставшие уже традиционными разговоры действительности не соответствуют.

ГК ПИК в своих бизнес-процессах не закладывает  агрессивный рост цен, но мы уверены, что умеренный рост стоимости жилья сохранится и дальше. И цифры продаж этого года - тому подтверждение.

С 1 января по 1 мая 2013 года в Москве и Московской области цены на жилье по нашим объектам выросли на 7,5%. При этом в Новой Москве стоимость новостроек увеличилась на 16,5%.

Правда, анализируя рост цен на новостройки, нужно говорить не о средней цене  по рынку, а о близких по географии объектах на одинаковой стадии готовности. Компании конкурируют друг с другом не в целом по Москве или по области, а по конкретным объектам – по крайней мере, так происходит в секторе доступного жилья. В Подмосковье, например, мы отдельно анализируем рынок Химок, Мытищ, Люберец и так далее.

– Многие аналитики объясняют возможную стагнацию на рынке жилья замедлением всей российской экономики…

–По моему мнению, рост цен на жилье обусловлен объективными факторами, связанными с нехваткой дешевого жилья. За десять лет у нас в стране показатель обеспеченности жильем изменился всего на 17% – было 19 квадратных метров на человека, стало 23 квадратных метра. Это далеко не 43 и не 70, как в Германии или Америке.

На сегодняшний день, я уверен, платежеспособный спрос в регионах работы группы, в частности, в  Московском регионе фундаментален и  носит долгосрочный характер. Поэтому ничего в этом смысле принципиально не меняется, даже в связи с прошлогодним ростом ставок по ипотеке.

– Кстати, раз вы вспомнили об ипотечном кредитовании: люди берут ипотеку даже после того, как в прошлом году банки подняли ставки?


– Первый квартал мы закончили на показателе 35% от всех сделок, тогда как еще в конце 2012 года доля ипотеки равнялась 30%. Сейчас эта цифра приблизилась к 40%.

Мы объясняем для себя такие показатели следующим образом. Чувствительность к ипотечной ставке, которая, разумеется, есть у наших покупателей, зависит от ряда обстоятельств, например, от того, на какой срок люди берут кредиты, и как соотносятся расходы на обслуживание кредита и рост цен на жилье.

Исходя из данных АИЖК и ЦБ по досрочному погашению кредитов, средний срок "жизни" ипотечной ссуды равен 3,5-4 годам. Как правило, клиенты стремятся погасить долг досрочно. Получается, покупатели используют ипотеку как среднесрочный инструмент. Допустим, ставка по кредиту составит 12% годовых. При том, что в среднем люди берут кредит на 55% от стоимости квартиры, за время, пока они являются заемщиками, они, грубо говоря, успевают заплатить по кредиту  около 20% стоимости жилья. А рост цен на недвижимость по рынку в целом в Московском регионе составляет примерно 10% в год. Еще за это время цена на квартиру в новостройке увеличивается на 15 – 30% за счет того, что дом достраивается, оформляется право собственности и т.д. Иными словами, проценты, которые человек платит по ипотечному кредиту, будут компенсированы ростом цены его недвижимости, если покупатель намерен гасить ипотеку досрочно. Конечно, если бы ставка по кредиту была   20% годовых, то ситуация была бы другая, но на уровне 11-12% годовых фактор стоимости кредита не так значим.

Кстати, сейчас мы видим, что кредитные организации, в прошлом году повысившие ставку по ипотечным кредитам, снова стали ее снижать. Дело в том, что в последние 1-2 года в банковском секторе наблюдался ажиотаж, связанный с потребительским кредитованием, в последнее же время ЦБ ведет работу по ограничению объемов выдачи необеспеченных кредитов. Теперь банкам нужны новые источники дохода и, как следствие, альтернативные предложения клиенту. Так что в этом году, по нашим ожиданиям, объемы ипотеки будут не ниже, чем в прошлом.

– Если уж вы заговорили о ваших прогнозах, давайте сразу обозначим, что вы ждете от рынка в целом…

– У нас достаточно консервативная позиция. Мы для 2013 года по Московскому региону видим рост цен на уровне 9-13%. Я имею в виду рост цен, не связанный со строительной готовностью отдельных объектов.

– В последний год власти Подмосковья вслед за властями Москвы объявили о новой градостроительной политике, где основной упор делается на увеличение комфортности жизни и снижение плотности и высотности в новых районах. Как-то это отразилось на ваших объектах?

– Если коротко, то нет. Мы изначально работаем с нормативами, принятыми в области, и так работали и год, и два года назад. Проблемы могут возникнуть у компаний, готовивших проекты с устаревшими технико-экономическими показателями. Эти игроки рынка, скорее всего, действительно столкнутся с трудностями по согласованию проектов планировки.

А вообще, хочу обратить Ваше внимание на то, что высотность и плотность могут и должны быть разными в разных местах. Все наши проекты располагаются на урбанизированных территориях, в  городской среде современного мегаполиса, и там многоэтажная застройка вполне уместна.

К слову,  сигналы по снижению высотности и плотности участникам рынка недвижимости даются не первый раз. Компании, заранее начавшие готовиться к тому, что власти будут внимательно относиться к данному вопросу, чувствуют себя достаточно уверенно. Страдают те, кто в природных зонах, предназначенных для малоэтажной застройки, собирался строить 25-этажные башни.

С другой стороны, ГК ПИК уже работает в направлении  строительства проектов с различной этажностью, плотностью и высотностью. Особенно это касается комплексной застройки, где необходима  переменная этажность. В программы модернизации наших ДСК мы уже заложили необходимость внедрения технологий, позволяющих производить индустриальным способом малоэтажные дома.

– Зачем, кстати, нужно было объединять в одну структуру ваши ДСК-2 и ДСК-3?

– Эти производственные площадки расположены по соседству друг с другом, производят приблизительно одно и то же по похожей технологии. Как и при любой оптимизации, мы надеемся достичь лучшего экономического эффекта за счет централизации предприятий. Мы рассчитываем, что объединение комбинатов даст нам около 370 миллионов рублей экономии в год, повысит операционную эффективность на 745 миллионов рублей в год, а оптимизация поставок поможет нам ежегодно экономить еще 420 миллионов рублей.

Кроме того, в результате объединения ДСК у нас появилась возможность высвободить часть территории, занимаемой производственными площадками для того, чтобы в будущем реализовать девелоперские проекты.

– И чьи территории вы собираетесь высвободить?

– Речь идет о территории ДСК-3, но этот вопрос требует дополнительной проработки внутри Группы, а также  согласования с Правительством Москвы.

– Когда мы с Вами разговаривали в 2011 году, Вы говорили, что ГК ПИК заинтересована в приобретении дополнительных площадок в Московском регионе, чтобы сохранить свое присутствие на рынке. Удалось ли вам реализовать планы по покупке земельных участков?


– Конечно. Только в 2012 году мы вошли в пять новых проектов в Московском регионе, один в Перми и в один в Краснодаре. Из них самая крупная площадка в Московском регионе – это "Центр-2 " в Железнодорожном, где из 460 тысяч квадратных метров, которые там планируется построить, нам принадлежит половина. Плюс к этому у нас есть проекты на юге от Москвы на динамично развивающейся территории, примыкающей к Новой Москве, в 5 километрах от Москвы по Симферопольскому шоссе -  Дрожжино на 66 тысяч квадратных метров и в Боброво на 161 тысячу квадратных метров.

– В продолжение темы с возможным освоением территории ДСК-3. У вас достаточно большой опыт работы с застройкой промзон в Москве. Каковы подводные камни этого процесса?


– Промзоны для всех строительных компаний в Москве остаются одним из основных источников пополнения площадок, независимо от того, рассматриваем  ли мы относительно небольшие участки или крупные площадки типа ЗИЛа.

Тем компаниям, которые только рассматривают для себя вхождение в подобные проекты, я бы посоветовал быть внимательными при работе с собственниками: в старых промышленных зданиях может оказаться множество юридических лиц и владельцев различной недвижимости, и с каждым из них еще на этапе предевелопмента придется договариваться. В остальном,  процесс согласования проекта тот же самый: прохождение ГЗК, утверждение ГПЗУ и так далее. В любом случае город очень внимательно смотрит на транспортную доступность, плотность, высотность – так же, как и не с промзоной.

Мы сейчас плотно работаем над проектом освоения площадки Краснопресненского сахарорафинадного завода – это одна из самых перспективных промышленных площадок в центре Москвы, чей ГПЗУ недавно был утвержден Правительством Москвы. У проекта длинная история: первоначально, до кризиса там планировалась офисная застройка, что сегодня в данном месте не актуально. Теперь это проект качественного жилья с полноценной сопутствующей инфраструктурой, которого очень мало в центре. Мы планируем привлечь к проектированию ведущих архитекторов, в том числе и международного уровня. 

– Сейчас главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов очень внимательно относится к внешнему облику зданий, даже обычных экономичных жилых проектов. Как вы работаете с фасадами своих проектов?

– Внешний облик всех наших проектов – и в Москве, и в Подмосковье – согласуется с властями. Могу с гордостью вам сказать, что в плане фасадов в последние годы мы очень серьезно продвинулись вперед. Внедрение гибких современных технологий проектирования и производства позволило нам создавать индустриальные дома, отличающиеся разнообразными архитектурными формами и яркими фасадными решениями.

Мы применяем новые облицовочные материалы – например, цементно-песчаную, керамическую и клинкерную облицовочную плитку, цветной  архитектурный бетон и даже ковровые покрытия на основе природного камня. Они производятся по современной европейской технологии, которая позволяет сохранить цвет, заданный изначально, в течение долгого времени.  Существенные изменения внешнего вида производимых нами серий уже можно увидеть, например, в Щербинке или Кусково, где мы возводим модернизированную серию дома "П-3МК Флагман".

–У ГК ПИК появился новый акционер – Михаил Шишханов. Это как-то отразилось на вашей деятельности?

– Нет, никак не отразилось.

– В конце марта ПИК досрочно погасила кредиты на суму 900 миллионов рублей. Как дальше компания намерена работать с долгом?

– Чистый долг компании с 1 января 2012 года по май 2013 года снизился  с  42,9 миллиарда рублей до  34,1 миллиарда рублей. Наш основной кредитор Сбербанк – это  67,1% долга.  У нас есть план работы с суммой основного долга: на погашения по кредитам мы планируем направить не менее 50% от привлеченных средств от SPO,  также планируем делать выплаты из выручки от нашей операционной деятельности.  Это предусмотрено бюджетом и в 2013 году в том числе.

– Расскажите, как вы оцениваете результаты SPO? Как Вы планируете потратить оставшиеся 50% привлеченных средств?

–  Оцениваем вторичное размещение как успешное. Мы привлекли 330 миллионов долларов США, что существенно больше первоначально объявленного объема, часть средств привлечена с помощью наших текущих акционеров, но большая часть – 180 миллионов долларов США -  это реальный рыночный компонент, крупнейшие российские и иностранные компании, что говорит о высоком интересе к нашей компании со стороны инвесторов.

Как я уже сказал, часть привлеченных средств мы планируем направить на сокращение нашей долговой нагрузки. Часть средств планируем направить на инвестиции в новые проекты. На сегодняшний день рынок в Московском регионе долгосрочно позитивен, и есть возможность участвовать в приобретении новых активов, комбинируя механизм соинвестирования с денежными выплатами. Это возможность для компании органично сохранять свое присутствие на рынке и иметь  хорошие финансовые показатели. Долг долгом, но и о развитии компании нельзя забывать.

С учётом того уровня долга, которого мы достигли к концу 2012 года (3,5 Х EBITDA), а также наших текущих планов по погашению в этом году, это уже вполне нормальное состояние. У нас нет задачи в ближайшее время полностью погасить весь долг.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала
Юрист предупредила, кого не могут выселить из вашей квартирыЭксперты опасаются роста ставок по ипотеке до 16 процентов в 2022 годуМэрия Элисты отрицает задолженность перед строителями дома для переселенцевТело пенсионера обнаружили в горевшем многоквартирном доме в ТулеМосквичам придется убрать балконы-самострои на востоке столицыПрокуратура не нашла нарушений в действиях мэрии Элисты при стройке домаВ Госдуму внесли законопроекты для запуска "Дальневосточного квартала"В старинном доме на Цветном бульваре провели капитальный ремонтВ Национальном космическом центре установят двухэтажные лифтыРяду инвесторов на Дальнем Востоке облегчат получение статуса резидента ТОРMR Group начала продажу новых квартир у метро "Тушинская" в МосквеСобянин и Рогозин осмотрели ход строительства космического центра"Донстрой" в 2021 году передал дольщикам 1,7 тысячи квартирВ Москве и области вырос объем подключений предпринимателей к электросетям"Циан": медработникам из-за COVID-19 стало сложнее снять жилье в Москве"ТСК Мосэнерго" подала в суд заявления о возврате долгов на 2,8 млрд рублейОбъем сделок со складами Петербурга вырос почти в три раза"Дом.РФ" и "Абсолют банк" выпустят ипотечные облигации на 100 млрд рублейБанк "Дом.РФ" профинансирует строительство жилья в ПермиВласти: все объекты Универсиады в Екатеринбурге будут востребованы