Первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц

В мае многие аналитики рынка недвижимости в очередной раз заговорили о стагнации и даже падении цен на жилье. Некоторые эксперты заявляли, что продажи идут ни шатко, ни валко, и связывали это с общим замедлением темпов развития российской экономики.

Впрочем, у первого вице-президента группы компаний ПИК Артема Эйрамджанца гораздо более позитивный взгляд на будущее. "Все то время, что я работаю в ГК ПИК, я постоянно слышу этот посыл: "что цены вот-вот начнут падать… Одно и то же – из года в год ", – признается он, напоминая о том, что любые макроэкономические тенденции не могут отменить того факта, что качественного жилья в России катастрофически не хватает, так что спрос на него носит фундаментальный характер.

О том, какова динамика цен на новостройки ГК ПИК, почему доля ипотеки в общем объеме сделок выросла, даже несмотря на рост ставок по кредитам, и как компания собирается работать со своим долгом, Артём Эйрамджанц рассказал в интервью РИА Новости.

– Артем Сергович, в начале мая отдельные эксперты в очередной раз заговорили о падении цен на рынке недвижимости. Вы действительно наблюдаете стагнацию по своим объектам?

– Знаете, уже несколько лет подряд примерно раз в год на рынке начинаются разговоры о том, что цены вот-вот начнут падать или хотя бы стагнировать. Но, к сожалению для потенциальных покупателей, все эти ставшие уже традиционными разговоры действительности не соответствуют.

ГК ПИК в своих бизнес-процессах не закладывает  агрессивный рост цен, но мы уверены, что умеренный рост стоимости жилья сохранится и дальше. И цифры продаж этого года - тому подтверждение.

С 1 января по 1 мая 2013 года в Москве и Московской области цены на жилье по нашим объектам выросли на 7,5%. При этом в Новой Москве стоимость новостроек увеличилась на 16,5%.

Правда, анализируя рост цен на новостройки, нужно говорить не о средней цене  по рынку, а о близких по географии объектах на одинаковой стадии готовности. Компании конкурируют друг с другом не в целом по Москве или по области, а по конкретным объектам – по крайней мере, так происходит в секторе доступного жилья. В Подмосковье, например, мы отдельно анализируем рынок Химок, Мытищ, Люберец и так далее.

– Многие аналитики объясняют возможную стагнацию на рынке жилья замедлением всей российской экономики…

–По моему мнению, рост цен на жилье обусловлен объективными факторами, связанными с нехваткой дешевого жилья. За десять лет у нас в стране показатель обеспеченности жильем изменился всего на 17% – было 19 квадратных метров на человека, стало 23 квадратных метра. Это далеко не 43 и не 70, как в Германии или Америке.

На сегодняшний день, я уверен, платежеспособный спрос в регионах работы группы, в частности, в  Московском регионе фундаментален и  носит долгосрочный характер. Поэтому ничего в этом смысле принципиально не меняется, даже в связи с прошлогодним ростом ставок по ипотеке.

– Кстати, раз вы вспомнили об ипотечном кредитовании: люди берут ипотеку даже после того, как в прошлом году банки подняли ставки?

– Первый квартал мы закончили на показателе 35% от всех сделок, тогда как еще в конце 2012 года доля ипотеки равнялась 30%. Сейчас эта цифра приблизилась к 40%.

Мы объясняем для себя такие показатели следующим образом. Чувствительность к ипотечной ставке, которая, разумеется, есть у наших покупателей, зависит от ряда обстоятельств, например, от того, на какой срок люди берут кредиты, и как соотносятся расходы на обслуживание кредита и рост цен на жилье.

Исходя из данных АИЖК и ЦБ по досрочному погашению кредитов, средний срок "жизни" ипотечной ссуды равен 3,5-4 годам. Как правило, клиенты стремятся погасить долг досрочно. Получается, покупатели используют ипотеку как среднесрочный инструмент. Допустим, ставка по кредиту составит 12% годовых. При том, что в среднем люди берут кредит на 55% от стоимости квартиры, за время, пока они являются заемщиками, они, грубо говоря, успевают заплатить по кредиту  около 20% стоимости жилья. А рост цен на недвижимость по рынку в целом в Московском регионе составляет примерно 10% в год. Еще за это время цена на квартиру в новостройке увеличивается на 15 – 30% за счет того, что дом достраивается, оформляется право собственности и т.д. Иными словами, проценты, которые человек платит по ипотечному кредиту, будут компенсированы ростом цены его недвижимости, если покупатель намерен гасить ипотеку досрочно. Конечно, если бы ставка по кредиту была   20% годовых, то ситуация была бы другая, но на уровне 11-12% годовых фактор стоимости кредита не так значим.

Кстати, сейчас мы видим, что кредитные организации, в прошлом году повысившие ставку по ипотечным кредитам, снова стали ее снижать. Дело в том, что в последние 1-2 года в банковском секторе наблюдался ажиотаж, связанный с потребительским кредитованием, в последнее же время ЦБ ведет работу по ограничению объемов выдачи необеспеченных кредитов. Теперь банкам нужны новые источники дохода и, как следствие, альтернативные предложения клиенту. Так что в этом году, по нашим ожиданиям, объемы ипотеки будут не ниже, чем в прошлом.

– Если уж вы заговорили о ваших прогнозах, давайте сразу обозначим, что вы ждете от рынка в целом…

– У нас достаточно консервативная позиция. Мы для 2013 года по Московскому региону видим рост цен на уровне 9-13%. Я имею в виду рост цен, не связанный со строительной готовностью отдельных объектов.

– В последний год власти Подмосковья вслед за властями Москвы объявили о новой градостроительной политике, где основной упор делается на увеличение комфортности жизни и снижение плотности и высотности в новых районах. Как-то это отразилось на ваших объектах?

– Если коротко, то нет. Мы изначально работаем с нормативами, принятыми в области, и так работали и год, и два года назад. Проблемы могут возникнуть у компаний, готовивших проекты с устаревшими технико-экономическими показателями. Эти игроки рынка, скорее всего, действительно столкнутся с трудностями по согласованию проектов планировки.

А вообще, хочу обратить Ваше внимание на то, что высотность и плотность могут и должны быть разными в разных местах. Все наши проекты располагаются на урбанизированных территориях, в  городской среде современного мегаполиса, и там многоэтажная застройка вполне уместна.

К слову,  сигналы по снижению высотности и плотности участникам рынка недвижимости даются не первый раз. Компании, заранее начавшие готовиться к тому, что власти будут внимательно относиться к данному вопросу, чувствуют себя достаточно уверенно. Страдают те, кто в природных зонах, предназначенных для малоэтажной застройки, собирался строить 25-этажные башни.

С другой стороны, ГК ПИК уже работает в направлении  строительства проектов с различной этажностью, плотностью и высотностью. Особенно это касается комплексной застройки, где необходима  переменная этажность. В программы модернизации наших ДСК мы уже заложили необходимость внедрения технологий, позволяющих производить индустриальным способом малоэтажные дома.

– Зачем, кстати, нужно было объединять в одну структуру ваши ДСК-2 и ДСК-3?

– Эти производственные площадки расположены по соседству друг с другом, производят приблизительно одно и то же по похожей технологии. Как и при любой оптимизации, мы надеемся достичь лучшего экономического эффекта за счет централизации предприятий. Мы рассчитываем, что объединение комбинатов даст нам около 370 миллионов рублей экономии в год, повысит операционную эффективность на 745 миллионов рублей в год, а оптимизация поставок поможет нам ежегодно экономить еще 420 миллионов рублей.

Кроме того, в результате объединения ДСК у нас появилась возможность высвободить часть территории, занимаемой производственными площадками для того, чтобы в будущем реализовать девелоперские проекты.

– И чьи территории вы собираетесь высвободить?

– Речь идет о территории ДСК-3, но этот вопрос требует дополнительной проработки внутри Группы, а также  согласования с Правительством Москвы.

– Когда мы с Вами разговаривали в 2011 году, Вы говорили, что ГК ПИК заинтересована в приобретении дополнительных площадок в Московском регионе, чтобы сохранить свое присутствие на рынке. Удалось ли вам реализовать планы по покупке земельных участков?

– Конечно. Только в 2012 году мы вошли в пять новых проектов в Московском регионе, один в Перми и в один в Краснодаре. Из них самая крупная площадка в Московском регионе – это "Центр-2 " в Железнодорожном, где из 460 тысяч квадратных метров, которые там планируется построить, нам принадлежит половина. Плюс к этому у нас есть проекты на юге от Москвы на динамично развивающейся территории, примыкающей к Новой Москве, в 5 километрах от Москвы по Симферопольскому шоссе -  Дрожжино на 66 тысяч квадратных метров и в Боброво на 161 тысячу квадратных метров.

– В продолжение темы с возможным освоением территории ДСК-3. У вас достаточно большой опыт работы с застройкой промзон в Москве. Каковы подводные камни этого процесса?

– Промзоны для всех строительных компаний в Москве остаются одним из основных источников пополнения площадок, независимо от того, рассматриваем  ли мы относительно небольшие участки или крупные площадки типа ЗИЛа.

Тем компаниям, которые только рассматривают для себя вхождение в подобные проекты, я бы посоветовал быть внимательными при работе с собственниками: в старых промышленных зданиях может оказаться множество юридических лиц и владельцев различной недвижимости, и с каждым из них еще на этапе предевелопмента придется договариваться. В остальном,  процесс согласования проекта тот же самый: прохождение ГЗК, утверждение ГПЗУ и так далее. В любом случае город очень внимательно смотрит на транспортную доступность, плотность, высотность – так же, как и не с промзоной.

Мы сейчас плотно работаем над проектом освоения площадки Краснопресненского сахарорафинадного завода – это одна из самых перспективных промышленных площадок в центре Москвы, чей ГПЗУ недавно был утвержден Правительством Москвы. У проекта длинная история: первоначально, до кризиса там планировалась офисная застройка, что сегодня в данном месте не актуально. Теперь это проект качественного жилья с полноценной сопутствующей инфраструктурой, которого очень мало в центре. Мы планируем привлечь к проектированию ведущих архитекторов, в том числе и международного уровня. 

– Сейчас главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов очень внимательно относится к внешнему облику зданий, даже обычных экономичных жилых проектов. Как вы работаете с фасадами своих проектов?

– Внешний облик всех наших проектов – и в Москве, и в Подмосковье – согласуется с властями. Могу с гордостью вам сказать, что в плане фасадов в последние годы мы очень серьезно продвинулись вперед. Внедрение гибких современных технологий проектирования и производства позволило нам создавать индустриальные дома, отличающиеся разнообразными архитектурными формами и яркими фасадными решениями.

Мы применяем новые облицовочные материалы – например, цементно-песчаную, керамическую и клинкерную облицовочную плитку, цветной  архитектурный бетон и даже ковровые покрытия на основе природного камня. Они производятся по современной европейской технологии, которая позволяет сохранить цвет, заданный изначально, в течение долгого времени.  Существенные изменения внешнего вида производимых нами серий уже можно увидеть, например, в Щербинке или Кусково, где мы возводим модернизированную серию дома "П-3МК Флагман".

–У ГК ПИК появился новый акционер – Михаил Шишханов. Это как-то отразилось на вашей деятельности?

– Нет, никак не отразилось.

– В конце марта ПИК досрочно погасила кредиты на суму 900 миллионов рублей. Как дальше компания намерена работать с долгом?

– Чистый долг компании с 1 января 2012 года по май 2013 года снизился  с  42,9 миллиарда рублей до  34,1 миллиарда рублей. Наш основной кредитор Сбербанк – это  67,1% долга.  У нас есть план работы с суммой основного долга: на погашения по кредитам мы планируем направить не менее 50% от привлеченных средств от SPO,  также планируем делать выплаты из выручки от нашей операционной деятельности.  Это предусмотрено бюджетом и в 2013 году в том числе.

– Расскажите, как вы оцениваете результаты SPO? Как Вы планируете потратить оставшиеся 50% привлеченных средств?

–  Оцениваем вторичное размещение как успешное. Мы привлекли 330 миллионов долларов США, что существенно больше первоначально объявленного объема, часть средств привлечена с помощью наших текущих акционеров, но большая часть – 180 миллионов долларов США -  это реальный рыночный компонент, крупнейшие российские и иностранные компании, что говорит о высоком интересе к нашей компании со стороны инвесторов.

Как я уже сказал, часть привлеченных средств мы планируем направить на сокращение нашей долговой нагрузки. Часть средств планируем направить на инвестиции в новые проекты. На сегодняшний день рынок в Московском регионе долгосрочно позитивен, и есть возможность участвовать в приобретении новых активов, комбинируя механизм соинвестирования с денежными выплатами. Это возможность для компании органично сохранять свое присутствие на рынке и иметь  хорошие финансовые показатели. Долг долгом, но и о развитии компании нельзя забывать.

С учётом того уровня долга, которого мы достигли к концу 2012 года (3,5 Х EBITDA), а также наших текущих планов по погашению в этом году, это уже вполне нормальное состояние. У нас нет задачи в ближайшее время полностью погасить весь долг.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА