МОСКВА, 14 июня - РИА Новости, Марина Заблудовская. Панельное жилье в России пятьдесят лет назад строилось рекордными темпами, но срок его эксплуатации был относительно недолог, ведь главной целью являлось оперативно расселить людей из бараков и коммуналок в отдельные квартиры. Однако с начала индустриального домостроения панельные новостройки сильно эволюционировали и вполне могут потягаться с монолитным жильем, уступая ему разве только в эстетическом плане, считают опрошенные "РИА Недвижимость" эксперты.
Наперегонки с прошлым
Появившись в конце 50-х годов ХХ века, панельное жилье было призвано спасти советских граждан от тяжелых жилищных условий. Многие горожане могли только мечтать об отдельной жилплощади. Решить проблему могло только жилье "скоростной сборки", которое производилось в СССР на домостроительных комбинатах и возводилось по принципу "конструктора". В народе типовые серии панельных домов получили гордое имя "хрущевки", а некоторые серии известны как "лагутенковские дома" – по имени автора их проекта, инженера-строителя Виталия Лагутенко.
Массовое строительство панельных домов было вызвано необходимостью расселения граждан из бараков, подвалов, коммуналок пусть в маленькие, но в отдельные квартиры, замечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов. И, кстати, данная мера себя вполне оправдала, добавляет он, люди были вполне довольны. Да и можно ли придираться к жилью, которое ты получаешь бесплатно от государства, как это и было полвека назад.
"Строительство "хрущевок" являлось как бы промежуточным этапом в достижении цели по обеспечению населения жильем, поэтому срок службы домов предполагался небольшим", - утверждает Власов. Период эксплуатации самых ранних массовых серий панельных "хрущевок" составлял от 30 до 50 лет.
То есть, по сути, таких домов "хватало" где-то на два поколения, причем второму поколению уже пришлось сталкиваться с тем фактом, что их жилье признано ветхим и нуждается в капремонте, а то и сносе. В частности, знаменитые "лагутенковские" дома серии К-7 в настоящий момент подлежат полному сносу, который, правда, затягивается, а, значит, эти дома уже "переживают" все установленные сроки лет на десять. И это в принципе не так страшно, ведь, как утверждает пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов, рассчитанные на 50 лет службы хрущевки из тонкостенных панелей, которые строились с 1959 года по 1967 год, при нормативной эксплуатации выдержат еще не меньше 20-30 лет. "Исследования подтвердили, что прочностные характеристики панельных домов в 1,5 раза выше нормативных, которые заложены по проекту", - сообщает эксперт.
А что же современное панельное жилье? Ведь оно по сути служит той же миссии – решению жилищного вопроса россиян. Кроме того, по утверждению большинства экспертов, технология его возведения за последние 50 лет особо не изменилась. Тем не менее, современное панельное жилье эволюционировало из "времянки" в качественный рыночный продукт, который строится уже не на скорую руку и не на короткий срок. Ведь нормативные сроки эксплуатации современной "панели" (по паспорту) составляют 90-120 лет, подчеркивает технический директор RDI Service Сергей Рубан.
Это хорошие новости для покупателей квартир в современных панельных новостройках, которые часто приобретают жилье на свои кровные, порой, последние деньги, или же вовсе влезают в ипотеку.
Портрет покупателя доступного жилья в РФ. Аналитика >>>
Эволюция технологий
В отношении того, насколько сильно за полвека изменились технологии строительства панельных домов, эксперты высказываются неоднозначно. Так, например, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова настаивает на том, что панельные дома, строящиеся сегодня, это технологически совершенно другие здания.
С другой стороны, директор департамента проектирования и модернизации компании "Главмосстрой" Яннис Эфтимиадис уверен, что говорить о строительстве домов в России исключительно по новым технологиям нельзя. Хотя, конечно, определенные отличия от начала эпохи индустриального домостроения есть, но существующие современные наработки в России пока используются очень слабо, замечает эксперт. "Это можно объяснить нерешительностью, отсутствием заинтересованности, а иногда и некомпетентностью руководителей проектных институтов, заказчиков и производственных предприятий. Пока отрасль в основном живет на наработках 70–80-х годов", - заявляет Эфтимиадис.
Как отмечает, в свою очередь, генеральный директор "МИЦ – Девелопмент" (ГК "МИЦ") Сергей Хорошков, большинство нововведений касается скорее повышения качества "панелек": улучшения звуко- и теплоизоляции, разработки более удобных и современных планировочных решений, а также более привлекательных и качественных решений фасадов.
Типовые серии домов: учимся различать современные панельные многоэтажки >>>
А вот что действительно претерпело существенные изменения, так это технология производства наружных панелей. Об этом в частности говорит Власов из RDI. "В старых типах домов наружные панели имеют очень слабые показатели по энергоэффективности (обладают большой теплопроводностью), и как следствие - в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко", - поясняет он. Современные же панели, по его словам, производятся трехслойными с применением современных утеплителей. Таким образом, технологии, использованные при строительстве современных домов, уменьшают энергетические затраты на 57% в сравнении с нормативными показателями, добавляет представитель "СУ-155".
Ко всему прочему, продолжает Власов, изменились технологии по герметизации наружных стыков стеновых панелей. В настоящее время для выполнения работ по заделке наружных стыков применяются материалы, обладающие низкой теплопроводностью, высокой сопротивляемостью влаге, долговечностью, замечает эксперт.
Вторая молодость
И все же насколько бы надежными и прочными не были строительные материалы, любое здание когда-нибудь "состарится", хотя, как замечает Рубан из RDI Service, правильнее говорить не о старении, а об увеличении процента износа здания, который определяется потерей полезных свойств дома. "Жилье признается ветхим, если процент износа составляет 65-75%. Правильная эксплуатация и вовремя проведенные ремонтные работы продляют срок "жизни" жилого дома практически в 2 раза", - поясняет собеседник агентства. Причем данное правило действует для любого типа зданий, по какой бы технологии они не строились. Правильная эксплуатация подразумевает контроль состояния инженерных систем дома и их своевременный ремонт или замену. Для этого, продолжает Рубан, управляющие компании должны проводить технический осмотр дома не менее 2 раз в год – весной и осенью.
В результате капитального ремонта производится замена трубопровода, улучшается теплоизоляция дома за счет облицовки панелями, замены окон, остекления балконов и лоджий, добавляет Хорошков.
Как организовать капремонт в многоквартирном доме >>>
Кроме того, капитальный ремонт позволяет дать дому не только "вторую молодость", но и сэкономить миллиарды рублей, замечает главный архитектор группы компаний Fedeco Александр Скобелев. Ведь массовый снос ветхого жилого фонда может себе позволить только один город в стране – Москва, считает собеседник агентства.
С другой стороны, капитальный ремонт нельзя назвать панацеей, ведь срок, на который ремонт продлевает жизнь дома, не сопоставим с долголетием нового современного объекта, констатирует Эфтимиадис. "К тому же капитальный ремонт не изменит показатели жилой площади квартир, высоту помещений, цену земли, на которой построен дом. Моральный износ старых зданий – низкие потолки, малая площадь помещений – с учетом современных требований к жилью делает их дальнейшую эксплуатацию с текущими капитальными ремонтами зачастую не целесообразной", - поясняет директор департамента проектирования и модернизации "Главмосстроя".
Кстати, "долгожительство" любого дома зависит, в том числе, и от самих жильцов, а точнее от правильного пользования домом, замечает Скобелев. Так, например, эксперты не рекомендуют собственникам осуществлять несогласованные перепланировки в квартирах или перегружать и портить лифтовые кабины.
Панель нового уровня
Панельная новостройка по-прежнему является воплощением эконом-класса, но на сегодняшний день она существенно превосходит по своим характеристикам серии двадцатилетней давности, и может соперничать с монолитными домами практически по всем параметрам, уверен директор по развитию бизнеса ГК "Мортон" Дмитрий Зотов. Причем понятие "качество", по его словам, применительно к сравнению панели и монолита необходимо разделить на две составляющие: качество как соответствие стандартам строительства и качество, как некая эстетическая характеристика. "Что касается первого свойства, то в сегменте доступного жилья качество панельного домостроения гораздо выше, чем в монолитном исполнении. В индустриальном домостроении сведено к минимуму влияние "человеческого фактора" на снижение качества строительства", поясняет Зотов.
Это подтверждает Иванова из ГК ПИК, говоря, что важным преимуществом панельного домостроения является качество и прочность конструкций, ведь они изготавливаются в заводских условиях, на высокомеханизированном и автоматизированном производстве.
В числе явных преимуществ панельного жилья – сроки строительства, ведь такие дома строятся почти в 3 раза быстрее, чем монолитно-каркасные или кирпичные, отмечает собеседница агентства.
А вот если говорить об эстетике, то да – панель не обладает всеми теми возможностями, которые есть у монолитных домов, признается Зотов. "Но опять же: в сегменте доступного жилья монолит также ограничен в области фасадных решений – это не могут быть красивые навесные фасады, здесь используется кирпич или штукатурка. Кроме того, на существующих комбинатах ведется большая работа: они стараются "подтянуть" фасадные решения до современных требований, в итоге используются разные цветовые решения, фактура, внешний облик домов приобретает индивидуальность", - рассказывает эксперт.
Необычная архитектура новостроек: современные версии наследия Ле Корбюзье >>>
Что касается сроков службы, то здесь тоже не все так однозначно. С одной стороны, эксперты указывают, что срок службы монолитного дома может доходить аж до 300 лет, что вроде бы вдвое превышает эксплуатационные сроки "панелек". Однако, при правильной эксплуатации здания и своевременно осуществляемых капремонтах, современное панельное жилье вполне может пережить все нормативы на несколько десятилетий.
Разумеется, современные панельные новостройки не могут соперничать с монолитным жильем бизнес-класса, где и стоимость строительства выше. Однако в своем эконом-классе "панель" является лидером по большинству качественных показателей и, судя по всему, со временем будет только укреплять свои позиции.
