Виталий Бородкин, старший юрист ООО "Приоритет"

В соответствии с нормами пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного суда РФ № 13-П от 8 июня 2010 года, согласие органов опеки и попечительства при продаже квартиры требуется, если в отчуждаемом помещении проживают:

— находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы;

— оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы;

— несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы;

— несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.

В случае, если имущественные права несовершеннолетнего были нарушены при продаже квартиры, то органы опеки и попечительства, как правило, привлекаются в качестве третьих лиц в спорах о признании таких сделок недействительными. Кроме того, органы опеки и попечительства, как следует из судебной практики, вправе самостоятельно предъявить исковые требования о признании сделки купли-продажи недействительной. В случае признания сделки купли-продажи недействительной инициируется механизм так называемой "двусторонней реституции", то есть стороны по сделке обязаны вернуть друг другу полученное имущество: продавцу – квартиру, покупателю – деньги.

Что касается несовершеннолетних, которые зарегистрированы в отчуждаемом жилом помещении, но фактически проживают в другом помещении, необходимо отметить, что, в соответствии с нормами статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства несовершеннолетних является место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов.

При совершении сделок по отчуждению жилых помещений, в которых зарегистрированы, но не проживают несовершеннолетние, необходимо требовать от собственника квартиры (продавца) снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и осуществить постановку на регистрационный учет по месту фактического жительства.