Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда

МОСКВА, 18 мая - РИА Новости, Марина Заблудовская. Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость": перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей. Тех же, кого пока не слишком пугают слова "голая земля", аналитики предупреждают, что низкая цена на старте продаж загородного поселка зачастую лишь премия за риск, так что непрофессиональным игрокам на земельном рынке делать нечего.

Звездный час "голого поля"

Еще в конце 80-х – начале 90-х годов XX века наши изголодавшиеся по частной собственности сограждане были рады любому, даже "голому" и не слишком плодородному клочку земли. Да и теперь с наступлением летнего сезона большинство горожан инстинктивно стремятся за город, "к земле". Кому-то не терпится разбить огород, кто-то планирует заняться активным строительством собственной загородной резиденции, а кто-то просто хочет иметь свой маленький оазис вдали от городской суеты, где можно отдохнуть на свежем воздухе. Но настолько ли велик сейчас "дачный голод", чтобы люди вкладывали собственные деньги не в благоустроенную территорию, а в простое размеченное поле – то, что на рынке называют участками без подряда?

По словам генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, основной бум на подобные объекты пришелся на "кризисные" 2009-2011 годы. "В этот момент девелоперы срочно переделывали проекты и начинали распродавать только землю с коммуникациями. Вместе с тем, ряд землевладельцев пошли еще дальше - начали продавать размежеванные участки без коммуникаций, с обещанием их подвести. Зачастую эти обещания так и остались не выполненными до сих пор", - вспоминает она.

По оценкам собеседницы агентства, по сравнению с кризисом, спрос на земельные участки без подряда снизился на 10-15%. А вот управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов уверен, что интерес к таким объектам на дальних расстояниях, от 50 километров от МКАД, упал даже больше – на 30%.

Он также согласен с тем, что звездный час участков без подряда прошел три-четыре года назад. Тогда, замечает Яхонтов, в острой фазе кризиса многим компаниям-девелоперам не оставалось иного пути, кроме как распродавать землю в этом формате. "И покупатели тоже с радостью воспользовались этим предложением, ведь не секрет, что при самостоятельном строительстве можно сэкономить до 25-30% от стоимости дома. Но уже в 2010 году я отмечал, что доля участков без подряда будет неуклонно снижаться от года к году. Так оно и вышло. Сейчас большая часть тех, кто хотел купить землю, уже приобрели ее", - рассуждает эксперт. 

По данным заместителя генерального директора компании "Красивая Земля" Константина Батищева, сегодня каждый шестой житель Москвы является обладателем земли за городом. А в среднем по Москве и области, добавляет генеральный директор "СКМ Групп" Роман Семенов, доля владельцев земельных участков равна 25-35%.

Спектр предложений

Оценить объем предложения участков в "голом поле" в Московском регионе довольно сложно, даже если использовать данные экспертов рынка.

Например, по оценке заместителя генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Ирины Наумовой, они могут занимать до 15% в проектах премиум- и бизнес-класса и до 40-60% в проектах эконом-класса.

Согласно исследованию "Миэля", сейчас участки без подряда составляют около 43% всех предложений первичного рынка в Московской области, а вот на территории новой Москвы их доля значительно меньше – всего около 24%.

В то же время в компании "Красивая Земля" утверждают, что совокупная доля подобных предложений на рынке земли доходит до 80%. Девелоперы обратили свое внимание на загородную недвижимость в сегменте ниже премиального класса сравнительно недавно, и сейчас рынок земельных участков пока находится на стадии формирования, объясняет Батищев.

Всего, по подсчетам начальника управления реализации проектов "Велес Девелопмент" Юлии Веденеевой, в одной только Московской области насчитывается более 550 поселков с участками без подряда. 

В расчете на дачу

Главной причиной, по которой люди делают выбор в пользу участков без подряда, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", является невысокая стоимость земли  - от 15 до 30 тысяч рублей за сотку.

Как правило, рассказывает Батищев, земля в "голом поле" приобретается под сезонное жилье – дачи.

Как выбрать участок под строительство дачи >>>

Однако, замечает Наумова, собственники все равно стараются построить теплый дом с перспективой круглогодичного проживания, так как жизненная модель "стану пенсионером – буду жить за городом" все еще популярна.

Семенов из "СКМ Групп" в свою очередь добавляет, что много людей, желающих приобрести участок без подряда именно под строительство дома для постоянного проживания, можно найти в небольших российских городах, которые состоят преимущественно из частного сектора – в Иванове, Сызрани, Коврове (Владимирская область).

А вот спрос на подобную землю для обустройства частных фермерских хозяйств весьма скромный, констатирует коммерческий директор компании Tierra-Group Алена Немиц. "Ведение такого хозяйства – это образ жизни. А поскольку в основном загородными земельными участками интересуются жители мегаполиса, не готовые к изоляции от городской среды, то пока немногие готовы начать жить полноценной жизнью фермера," – объясняет она.

Критерии выбора

Все эксперты уверенно заявляют, что сегодня на рынке земельных участков без подряда предложение значительно превышает спрос. "Другое дело, что на рынке до сих пор ощутимо не хватает качественных предложений, а именно: участков в хорошем месте, с хорошей транспортной доступностью, экологией и, разумеется, с подключенными коммуникациями", - указывает  генеральный директор компании "Девико. Девелопмент и Консалтинг" Асет Гайрабекова.

Немиц уточняет, что наибольшей популярностью пользуются дачные участки от 6 до 10 соток. Кроме того, стандартными требованиями, по ее словам, является наличие водоемов и леса поблизости. Основной массе покупателей хочется, чтобы рядом не было никаких производств, заводов, и чтобы город находился не далее 10 километров от поселка, но не ближе 5 километров, а вот ближайший магазин – не далее 500 метров от поселка, продолжает собеседница агентства.

Если город расположен слишком близко, в радиусе 2 километров от участка, объясняет эксперт, это не очень хорошо сказывается на продажах, ведь землю приобретают с целью отдохнуть от городского шума и суеты. В результате такие участки продаются дешевле аналогичных на 10-15%. Но и из-за слишком большого удаления от крупных населенных пунктов (больше чем на 15 километров) собственникам поселков с участками без подряда приходится давать дисконт до 15%. Люди не очень хотят приобретать землю без доступа к значимым объектам инфраструктуры – больницам, поликлиникам, банкам и магазинам. 

Для многих имеет значение ровность участка и качество почвы на нем. "В основном покупатели предпочитают чернозем, но, например, в Московской области его не так много, поэтому важно, чтобы местность была не болотистая", - подчеркивает Немиц.

Также один из важнейших критериев выбора земли – это транспортная доступность и наличие хорошего подъезда к участку, отмечает она. "Конечно, наличие коммуникаций играет немаловажную роль. Если раньше и 5 киловатт электричества хватало на участок, то сейчас покупателям требуется 10-15 киловатт, желателен газ по границе, вода неглубоко для возможности вырыть колодец или свою скважину на участке", - добавляет коммерческий директор Tierra-Group.

Она уточняет, что на стоимость участка в большей степени влияет степень готовности проекта, хотя и возможность или невозможность в ближайшем будущем провести на участок газ или электричество также отражается на ней. Так, по словам собеседницы агентства, участок без перспективы газификации будет стоить на 15-20% дешевле рынка. Участки же без электричества потеряют в цене 30-40%, а с недостаточной мощностью - 15%.

Не поднятая целина

Случается, что земельные участки без подряда покупаются людьми, как говорится, "про запас", а потом по нескольку лет простаивают без эксплуатации. Хотя эксперты уверяют, что если покупается земля для ИЖС, то, как правило, долго она не пустует. Тем более что некоторые девелоперы, управляющие компании коттеджных поселков пытаются ввести регламент на срок строительства: например, дом должен быть возведен в течение трех лет с даты покупки земельного участка, указывает Литинецкая. Основной карательной мерой при этом является угроза, что в подключении к поселковым коммуникациям будет отказано, если это срок будет нарушен, отмечает она. 

Впрочем, Веденеева уточняет, что покупка земли "про запас" уходит в прошлое – гораздо чаще, по ее словам, это происходило до 2008 года. "Сейчас земля большинством покупателей приобретается для постройки дома с последующим проживанием в нем. Большинство тех, кто покупает участки без подряда, в течение первых двух лет, как правило, строят на них дома", - говорит собеседница агентства.

Правда, судя по словам экспертов, возведение дома в чистом поле – это занятие довольно затратное. Как отмечает Немиц из Tierra-Group, в среднем при покупке участка без подряда за 500 тысяч рублей необходимо потратить еще около 100-150% от этой суммы на подведение коммуникаций – при условии, конечно, что они не включены в стоимость земли и не предлагаются в комплексе услуг от девелопера.

Кстати, как уточняет Литинецкая, цены на участки с коммуникациями и без коммуникаций различаются на 30%. 

А вот прикинуть, сколько нужно заложить в бюджете семьи средств на строительство дома при покупке земли без подряда, достаточно трудно, предупреждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга "Гуд Вуд" Александр Дубовенко. Эксперт рекомендует исходить из того, что дом должен стоить в 2-3 раза дороже участка – тогда это будет адекватная недвижимость, которую при желании можно будет выгодно продать.

Бывает, рассказывает Немиц, что клиенты приобретают "по случаю" несколько участков – один чтобы использовать для себя, а остальные на перепродажу. "Но в любом случае это временный фактор, и очень мало участков остается бесхозными - не более 10-15% на поселок или любой другой населенный пункт", - уверяет она.

Как безвозмездно получить землю под строительство жилья в России >>>

Как правило, поясняет эксперт, многие люди, покупающие участок с целью перепродажи, ждут, когда поселок будет уже окончательно сформирован и большая часть участков будет застроена. Впрочем, предупреждает собеседница агентства, выжидать десятилетия нерентабельно: ежегодно за землю начисляется налог, и нет смысла платить его, если не используешь участок. Поэтому большинство владельцев небольших участков (от 6 до 50 соток) предпочитает реализовать их как можно быстрее.

Другое дело, когда речь идет о крупных объемах земли – от  гектара и больше. По словам Немиц, таких полей множество, и они действительно стоят десятилетиями, причем многие отечественные "лендлорды" не знают, что с ней делать. "Минимальное количество таких собственников имеют возможность, желание, знания или время заниматься освоением таких участков, и поэтому она просто "стоит" годами. И, главное, чем дальше от города, тем больше таких земель", - признается эксперт.

При каких обстоятельствах можно потерять земельную долю и как ее сохранить >>>

Земля как инвестиция

В итоге, хотя эксперты и не отрицают того, что инвестиции в землю является выгодным видом вложения средств, практически каждый из них сразу оговаривается, что у инвестиций в земельные активы есть свои подводные камни.

Так, Веденеева из "Велес Девелопмент" утверждает, что покупать землю выгодно на начальных стадиях реализации проектов, но должна быть уверенность, что проект окажется успешным и что девелопер выполнит заявленные обязательства относительно коммуникаций, дорог, объектов. В противном случае продать землю будет трудно.  

Покупка земельного участка в строящемся коттеджном поселке может дать 10-20% прибыли при продаже его на этапе заселения поселка, добавляет со своей стороны  Наумова. "Однако уровень прибыли от таких инвестиций не может сравниться с прибылью на рынке строящегося многоэтажного жилья", - уверяет эксперт.

Что касается сдачи в аренду "голого", не освоенного участка, то, по мнению Наумовой, это и вовсе "из области фантастики".

"Единственное, что, пожалуй, может иметь смысл – это возвести на участке строение, готовое к проживанию, и сдавать вместе с ним, как многие и делают. Это действительно является актуальным на сегодняшний день", - добавляет Немиц из Tierra-Group.

Впрочем, аренда "голых" земельных участков все же существует. В частности, Литинецкая из "Метриум Групп" замечает, что в аренду сдаются преимущественно участки небольшой площади в уже обжитых коттеджных поселках.

"Чаще всего это происходит, когда сосед, который уже построил свой дом, арендует смежный участок, где пока не ведется стройка. Как правило, на неухоженной земле растет бурьян, который "убивает" газонную траву уже обустроенного участка. И владелец дома заинтересован в том, чтобы ухаживать за таким "пустырем". К тому же он может устроить там себе дополнительную площадку для отдыха, например, для занятий спортом. Такие сделки проходят в рамках доверенности двух соседей без привлечения риелторов, поэтому оценить экономическую составляющую трудно", - рассказывает эксперт.

Дачный ландшафт для новичков >>>

Инвестировать в землю в наше время – достаточно рискованное дело, предупреждает в свою очередь Дубовенко. "Земля действительно в поселке может подорожать, но не потому, что она подорожала в этом месте, а потому, что девелопер исполнит свои обязательства по подведению коммуникаций. Иногда он подводит их бесплатно в рамках своих обязательств, иногда устраивает дополнительные поборы с покупателей, а иногда вообще ничего не подводит и ударяется в бега. Поэтому более низкая цена "на старте" – это лишь премия за риск, и реального роста стоимости никакого нет", - резюмирует собеседник агентства, настаивая на том, что непрофессиональному игроку на земельном рынке в России делать пока нечего.