Посетить замок Шрека, сфотографироваться с героями мультфильма «Мадагаскар», прокатиться на экстремальных аттракционах и съесть китайской лапши в тематическом ресторане Кунг-фу Панды можно будет в крытых тематических парках в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, которые реализует компания ГК "Регионы" совместно со студией DreamWorks. О составляющих масштабного проекта и инвестициях, а также о планах компании по проведению IPO и намерениях по продаже ТРЦ "Сибирский городок" в интервью РИА Новости рассказал член совета директоров ГК "Регионы" Амиран Муцоев.
– Амиран Зелимханович, в начале февраля вы подписали со студией DreamWorks Animation лицензионное соглашение на строительство крытых тематических парков в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве. Почему вы решили строить именно развлекательные парки?
– Тематические парки сегодня существуют во многих страна мира, но именно крытых среди них нет. Первые из них в скором будущем появятся в Абу-Даби, Шанхае и Нью-Джерси, где на данный момент уже начато строительство. Что касается рынка России, то у него огромный потенциал для развития именно такого формата, поэтому идея о строительстве тематических парков была вполне закономерной.
– Вы позиционируете свой проект как первый в мире крытый тематический парк от студии DreamWorks. Но, насколько нам известно, в Шанхае студия тоже строит развлекательный район. Не будет ли парк в Китае первым в мире?
– На самом деле это два разных проекта – китайские коллеги собираются строить киностудию, а мы делаем упор на парке развлечений. Но, тем не менее, мы будем рады, если они откроются раньше нас: мы сможем посетить их парк и оценить плюсы и минусы, чтобы привнести максимум их положительного опыта в наш проект.
– Почему в качестве партнеров вы выбрали именно студию DreamWorks Animation? Это вы искали партнеров, или они искали девелопера в России? Кто на кого выходил первым?
– В роли инициаторов выступили мы. Получив наше предложение, DreamWorks довольно длительное время анализировали его, изучали проекты, реализованные нами, и в итоге согласились. Что касается нас, то мы остановили свой выбор именно на DreamWorks, потому что компания является создателем одних из самых популярных персонажей в России, хорошо знакомых не только детям, но и взрослым. Кроме того, DreamWorks ежегодно выпускает новые мультфильмы высокого качества, которые мгновенно набирают популярность у маленьких зрителей, что будет способствовать саморекламе наших парков.
Тем не менее, стоит отметить, что рынок России для компании DreamWorks является одним из наиболее привлекательных и перспективных, поскольку по кассовым сборам мультфильмов этой студии наша страна занимает третье место после США и Европы.
Мы рассчитываем, что именно популярность героев мультфильмов DreamWorks будет способствовать успеху нашего парка.
Где в Москве появится аналог Диснейленда >>>
– Расскажите, на кого в ваш парк придут смотреть дети? Какие персонажи будут в вашем парке, и как вообще все там будет устроено?
– Внутри парк делится на несколько зон, посвященных определенным мультфильмам – знаменитым "Шреку", "Кунг-фу Панде", "Мадагаскару", а также "Как приручить дракона", недавно вышедшей на экраны "Семейке Крудс" и совершенно новому мультфильму "Турбо", премьера которого состоится в мае этого года.
В зоне "Шрека" мы полностью воссоздадим город из мультфильма, замок, небольшой базар. Домик персонажа будет находиться в лесу, где дети смогут погулять и сфотографироваться с любимым героем.
В зоне "Мадагаскара" будут воссозданы джунгли и установлены водяные аттракционы. Оказавшись здесь, посетитель окунется в мир сафари. Также появится зона, посвященная цирковой тематике, где будут проходить различные шоу.
Помимо этого в парке появится зона "Турбо", несмотря на то что мультфильм еще не вышел в прокат и пока сложно судить о его успешности. Тем не менее, мы совместно с DreamWorks решили пойти на риск, поскольку тематика мультфильма посвящена машинам и гонкам, которых нам как раз не хватало. В этой зоне мы сделаем школу вождения и установим тематические аттракционы, которые в первую очередь будут интересны мальчишкам. Здесь дети будут учиться правилам вождения, после чего смогут выезжать на улицы города, полностью соответствующего тому, что изображен в мультфильме, и кататься, соблюдая правила дорожного движения: останавливаться на светофорах, пропускать пешеходов.
В секторе, отведенном мультфильму "Как приручить дракона", мы установим наиболее экстремальные аттракционы. Как, например, "американские горки" высотой 22 метра. Поэтому этот сектор в первую очередь будет интересен тинейджерам.
Кстати, в проекте мы хотим сделать основной упор не на аттракционы, а на шоу. В каждом парке мы построим мультихолл, в котором будут проходить различные представления – например, шоу "Как укротить дракона", в создание которого DreamWorks вложила около 20 миллионов долларов. В центральной части парка каждые 10-15 минут будут проходить live-шоу с персонажами из мультфильмов.
Тематические парки для детей, которые заменят игровые автоматы >>>
– Ну, а перекусить там можно будет?
– Конечно. В каждой зоне предполагается по 3-4 ресторана. Причем рестораны будут также тематические. В зоне "Кунг-Фу Панды" – рестораны восточной кухни, в зоне "Турбо", где представлен мир мегаполиса, – рестораны быстрого питания. Более того, в каждой зоне у нас будет несколько магазинов игрушек.
– Будет ли куда пойти родителям?
– Поверьте, скучно родителям точно не будет – у нас в каждой зоне по два экстремальных аттракциона, в некоторые из которых я не сел бы и сейчас!
– Все эти аттракционы как сложные технические сооружения наверняка недешевые? Сколько они стоят?
– Пока рано говорить о каких-то конкретных цифрах, поскольку переговоры с производителями еще не начались. Могу лишь сказать, что на долю аттракционов (которых будет 47) придется 10% от общей суммы всех инвестиций в проект. В поставке аттракционов будут участвовать 5-6 крупных производителей из Италии, Канады и Америки. Все аттракционы произведены специально под проект нашего парка.
– Я почему-то всегда думал, что аттракционы дороги для девелопера как в установке, так и обслуживании…
– Тут нужно понимать, что сама машина зачастую может стоить не так дорого, как вся ее декорация в целом. Например, замок из мультфильма "Шрек" составит 20 метров в высоту. Получается, что мы строим дом внутри дома. Именно поэтому общую финансовую составляющую аттракционов оценить достаточно сложно, нужно рассматривать каждый из них в отдельности.
Мастерплан тематического парка
– Раз уж заговорили о декорациях, расскажите, кто проектирует здания, кто занимается дизайном проекта?
– В целом в проекте участвует более десяти компаний. Генплан участка и фасады зданий нам разрабатывает английское архитектурное бюро Chapman Taylor. Они также занимаются концепцией торгово-развлекательного центра.
Другие подрядчики будут задействованы в создании дизайн-проекта самого парка, подготовке анимации и видео-сопровождения аттракционов, осуществлении технического аудита при установке аттракционов. Отдельная компания будет заниматься маркетингом проекта.
Также в проекте принимает участие команда от DreamWorks – около 10 человек, которые сопровождают проект, консультируют субподрядчиков и дизайнеров. Несколько человек будут отвечать за организацию шоу-программ.
Что же касается нашей роли в проекте, то мы его инвестируем, отвечаем за строительство и управляем всем процессом работ.
– Какая сопутствующая недвижимость, кроме крытого парка, будет в проекте? Что вы планируете там построить и во сколько оцениваете вложения в проект?
– Это будет не просто тематический парк. Мы построим крупный многофункциональный комплекс, большую часть которого займет тематический парк, а оставшаяся территория будет отведена под торговый комплекс, киноконцертный зал, гостиницу на 500 номеров и парковку.
Первый парк мы планируем открыть в Петербурге в 2015 году, второй – в Екатеринбурге в начале 2016 года, а третий в Москве – в 2017 году.
В среднем площадь этих парков составит около 100 тысяч квадратных метров, а высота – 35 метров. Бюджет, который мы потратим на реализацию каждого объекта, по предварительным подсчетам будет не меньше 700 миллионов долларов.
– Одинаковые ли будут проекты?
– По концепции – да, а по масштабу они будут различаться. Так, в Москве парк будет заметно больше, чем в Санкт-Петербурге.
– Сколько будет стоить входной билет?
– Этот вопрос пока еще решается, но предварительно он может составить от 1,2 до 1,5 тысяч рублей, в которые будет входить посещение всех аттракционов. Это небольшая сумма, если учесть, что сейчас в торговых комплексах столицы, стоимость одного аттракциона редко бывает ниже 100 рублей.
– Открыв парк в Москве, вы вступите в конкуренцию с развлекательным парком Гуцериева "Галактика". Как вы планируете поделить потоки людей?
– И наш парк, и парк "Галактика" – это два разных проекта. Главное отличие в персонажах. У нас с компанией DreamWorks подписано эксклюзивное лицензионное соглашение, согласно которому, никто, кроме нас, не может использовать персонажей студии в рамках развлекательных проектах во всех городах России
– Другие ваши коллеги давно пытаются выйти на рынок тематических парков, например, "Кидзания" и компания "Эспро" со своим проектом «Мастерславль». Но пока воз и ныне там. Что им мешает?
– Пока только две компании вышли на финишную прямую. Это наша компания, у которой есть конкретный проект, земельный участок и четкое понимание того, что в марте 2015 года мы должны открыть первый парк в Санкт-Петербурге. Похожая ситуация и у Гуцериева. Что же касается других, то у них, как правило, под парк развлечений отведена небольшая площадь в торговом комплексе или в составе другого парка. Они ориентированы только на детский отдых, тогда как мы захватываем и взрослую аудиторию.
– Что мешает выйти?
– Я думаю, что мы не первые, кто вел переговоры с DreamWorks. Но подписать соглашение о сотрудничестве с такой компанией и получить эксклюзив – получилось только у нас. При заключении подобных сделок огромную роль играют личные взаимоотношения. К нам на презентацию проекта прилетал основатель и генеральный директор студии DreamWorks Джеффри Каценберг, что лишний раз подчеркивает высокий статус нашего партнерства для обеих сторон.
– Тогда к вам соответствующий вопрос. На каких условиях вы сотрудничаете?
– Как я уже сказал выше, мы подписали эксклюзивное лицензионное соглашение по использованию образов персонажей студии в развлекательных целях, действительного на всей территории России. Что касается условий, то я не могу их озвучивать без согласия DreamWorks.
– Как вы предполагаете, сколько человек в год будут посещать ваш парк? И какая доля из них придется на иностранных туристов?
– По нашим подсчетам, в Санкт-Петербурге парк будут посещать около 3 миллионов человек в год, причем на долю иностранных туристов придется 15% посетителей. А через год их доля может вырасти до 50%.
– Планируете ли вы открывать такие парки в других городах?
– На сегодняшний день у нас в планах открытие крытых парков только в трех городах. И DreamWorks в этом вопросе полностью нам доверяет. Если говорить о том, почему, например, именно Екатеринбург, а не любой другой город, то могу сказать, что это еще не окончательное решение. Точно известно одно – строительство будет вестись на Урале. Сейчас мы рассматриваем три площадки в регионе, но сами все же отдаем предпочтение Екатеринбургу и приложим все силы, чтобы выбор остановился именно на этом городе.
– Нет ли у вас планов строить открытые парки?
– Нет, строительство открытых парков не вписывается в нашу концепцию. Мы строим парк в составе торгового комплекса. Это позволит обеспечить работу парков 12 месяцев в году, тогда как в открытом помещении нам пришлось бы подстраиваться под погоду, что точно не подходит для нашего климата. Это совершенно другая специфика управления. К тому же эксплуатация открытого парка намного сложнее.
– Какой стратегии вы придерживаетесь в развитии вашей компании?
– Сейчас основной упор мы делаем на строительство торговых и торгово-развлекательных комплексов (ТРЦ "Июнь" и ТЦ "Сибирский городок"), развитие сети кинотеатров "MORI Cinema", у которой на сегодняшний день уже открыто 20 залов в трех городах России.
– Собираетесь ли вы покупать торговые центры в регионах?
– На текущий момент основное направление нашего бизнеса – это строительство сети ТРЦ "Июнь", параллельно с которым мы возводим торговые центры с большой зоной развлечений. Все они находятся в одном сегменте.
Покупка торговых комплексов нам неинтересна – сейчас нам вполне хватает своих проектов. Приобретение сети гипермаркетов "Алпи", которые мы развиваем под брендом "Сибирский городок", – чисто инвестиционная сделка. Сегодня мы рассматриваем предложения о продаже этих торговых центров по объектам. Однако если мы будем проводить IPO, мы не будем присоединять эти активы к группе компаний "Регионы", потому что они отличаются от ТРЦ "Июнь".
– Каков ваш портфель объектов?
– В собственности у нас находится более 700 тысяч кв.м. торговой недвижимости. Мы планируем строить вторые очереди ТРЦ "Июнь" в Сыктывкаре, Череповце, Уфе, Красноярске, а также новый торговый комплекс площадью около 100 тысяч квадратных метров в Саратове. Кроме того мы собираемся построить комплекс площадью 50 тысяч квадратных метров в Пензе, однако его строительство будет осуществляться очередями по 25 тысяч квадратных метров, поскольку рынок в этом городе уже насыщен. В отдаленных планах – строительство комплекса в Омске. Помимо этого, у нас есть небольшой проект офисной недвижимости, который мы строим на Лубянке площадью 10 тысяч квадратных метров.
– Предполагаете ли вы IPO? Почему вы не разместили акции раньше?
–Мы планируем провести IPO в следующем году. Раньше не выходили на него, поскольку доверие к российским девелоперам после кризиса сильно пошатнулось. Дело в том, что в тот период многие из них проводили IPO с проектами, которые существовали лишь на бумаге, а реализованы в итоге так и не были.
Мы не хотим повторять их историю, поэтому отложили выход нашей компании на IPO. Сегодня 60% наших объектов – уже действующие проекты, построенные и успешно функционирующие. Кроме того, в отличие от компаний, которые строят жилье, офисы, склады и другие объекты, мы узкоспециализированная компания, что делает наши позиции более прочными.
– Почему в следующем? Насколько я помню, предполагалось выйти в 2013 году.
– Это связано с тем, что некоторые комплексы у нас открылись позже, чем мы предполагали. Поскольку вывод новых объектов – это большой плюс в капитализации компании, мы решили немного повременить с выходом на IPO, дать возможность этим комплексам упрочить свои позиции. Ну, и конечно, три наших новых проекта со студией DreamWorks. Мы их хотим привести в порядок, чтобы к выходу на IPO инвесторы видели, что мы уже приступили к их реализации.
– Сколько вы предполагаете продать акций и сколько планируете выручить за них?
– Мы предполагали продать 24%. Раньше компанию оценивали в 3,2 миллиарда долларов, но сегодня у нас добавились новые проекты, поэтому будет проведена переоценка. На сегодняшний день я не готов назвать реальную стоимость компании.
– На что планируете потратить вырученные от продажи акций средства?
– Часть денег уйдет на развитие новых проектов, в том числе на крытые парки. Кроме того, у нас есть площадки, которые надо достроить. Почти все деньги мы вкладываем в развитие.
– Какова ваша долговая нагрузки и сколько собственных средств вы вкладываете в парк?
– До 30% собственных средств мы вложим в строительство, остальные 70% – это заемные средства. Сегодня мы работаем со многими крупными банками, основной наш партнер – Сбербанк. Долговая нагрузка в соотношении с нашим арендным доходом небольшая. При желании года за четыре мы все долги закроем из действующего арендного дохода.
– Через сколько вы планируете окупить вложения в парки?
– Через 10-12 лет.
– Не хотите ли вы инвестировать в другие страны?
– Сегодня в России рынок недвижимости еще не полностью охвачен. В другие страны будет смысл идти тогда, когда здесь все сделаем. В нашей стране в каких-то проектах я готов пойти на длительный срок окупаемости, но зато я точно буду уверен, что это останется моим детям.
Беседовал Михаил Рычагов
