Антон Нефедов, юрист компании "Лингва Лекс Консалтинг"

В практике часто случается так, что дом недостроен или построен, но не введен в эксплуатацию. В данном случае добиться оформления права собственности дольщиком можно путем подачи иска о признании права собственности в суд.

Обязательными условиями для подачи искового заявления являются:

1. Наличие доказательств (например, банковские квитанции) о полностью исполненных денежных обязательствах участником долевого строительства перед застройщиком, согласно договору;

2. Наличие документов, подтверждающих факт создания спорного объекта недвижимости (как правило, это технические документы БТИ – поэтажный план, экспликация);

3. Наличие письменного отказа застройщика передать квартиру участнику долевого строительства.

Примечание: документы БТИ придется заказывать при помощи суда на основании заявления истца об истребовании дополнительных доказательств. В случае же если технический учет спорной квартиры не производился, также необходимо заявлять в суде о его проведении.

Существует две разновидности исков по рассматриваемой категории споров:

Вариант первый: иск о признании права собственности. В исковом заявлении надо указать основание подачи иска, права, которые были нарушены. Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенных прав является признание права.

Кроме того статья 218 ГК РФ нам говорит, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В случае если между участниками долевого строительства был заключен предварительный договор, можно обратиться к пункту 1 статьи 429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Руководствуясь указанным, застройщик не вправе уклоняться от заключения основного договора, однако если права застройщика не оформлены, он вынужденно ответит отказом, который и будет являться основанием для обращения в суд.

Вариант второй: судебный иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Это вариант используется достаточно редко, в том случае, когда надежды на то, что дом будет достроен, совсем не осталось. В целом основания подачи иска в суд схожи с первым вариантом. Разница заключается лишь в том, что в первом случае участник долевого строительства признает право собственности на индивидуально определенный объект, например, квартиру, а во втором случае – доля рассчитывается исходя из объема внесенных денежных средств к числу участников долевого строительства и общей площади спорного объекта недвижимости.