Изъятие земель в новой Москве может снизить цены на недвижимость

МОСКВА, 23 апреля - РИА Новости, Марина Малкова. Закон об изъятии земельных участков на территории новой Москвы с целью ускорения градостроительного развития региона был принят в кратчайшие сроки, несмотря на критику – теперь ради строительства объектов государственной важности изъять у собственника его недвижимость можно меньше, чем за полгода. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", уверены, что инициатива властей приведет к затишью на рынке земли в новой Москве и снизит цены на недвижимость.

Буква закона

Федеральный закон номер 43 "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" вступил в силу в субботу. Закон главным образом значительно упрощает процедуру изъятия и предоставления земельных участков на территории новой Москвы с целью ускорения градостроительного развития региона. А в отношении участков, необходимых для строительства объектов транспортной инфраструктуры, действие закона будет распространяться и на Московскую область. 

Согласно закону, перечень объектов федерального и регионального значения для размещения в новой Москве будет утверждать правительство РФ, а столичные власти получают полномочия по изъятию и предоставлению земли под такие объекты. Вместе с тем сроки уведомления собственника об изъятии участка, госрегистрации прав и кадастрового учета сильно сокращаются.

Взамен изымаемых земельных участков и расположенных на них жилых домов собственникам будет предложена денежная компенсация либо вместо компенсации или вдобавок к ней на выбор - земельные участки с готовым жильем, квартиры в многоквартирных домах и участки под застройку.

На какое жилье рассчитывать при плановом сносе ветхих домов >>>

Жесткое упрощение

Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", соглашаются с тем, что принятие подобного закона было ожидаемым событием ввиду запланированного развития новой Москвы. Чтобы развивать новые территории, необходимо реализовывать масштабные инфраструктурные проекты. Поэтому изъятие земель для государственных нужд – неизбежность. "Власти захотели максимально упростить процедуру, чтобы проекты не длились годами", - комментирует ситуацию управляющий партнер "Миэль – Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Однако эксперты сходятся во мнении, что закон оказался довольно жестким по отношению к собственнику и неуважительным к праву частной собственности. С критикой закона еще на стадии его рассмотрения в Госдуме не раз выступала председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

По ее словам, закон одновременно нарушает две статьи Конституции РФ и четыре Кодекса - Гражданский, Жилищный, Градостроительный и Земельный.

Во-первых, для заключения соглашения с властями об изъятии участка собственнику отводится всего пять месяцев, хотя Гражданский кодекс предписывает год.

"Система изъятия стала не столько упрощенной, сколько укороченной", - метко высказался по этому поводу брокер "Century 21 Римарком" Ен Ун Боку.

Пять месяцев - незначительный срок для того, чтобы собственник смог все обдумать, провести анализ рынка и подобрать себе подходящее жилье, соглашается Яхонтов. "Изъятие земель будет носить скорее уведомительный характер, нежели происходить по договоренности с владельцем", - делает вывод эксперт.

Закон на опережение

Второй серьезный дефект закона эксперты видят в том, что он допускает резервирование и изъятие земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости до 31 декабря 2015 года при отсутствии документов территориального планирования, и главным образом Генплана. Проще говоря, власти собираются только к 2016 году определиться, что и где будет построено, но землю планируют резервировать уже сейчас. Это, по словам Хованской, является прямым нарушением Градостроительного и Земельного кодексов, и как следствие ограничивает возможности собственников.

По мнению депутата, до 2016 года владельцы участков будут лишены возможности защищать свое имущество в суде – без территориальной планировки они не смогут доказать, что объект, который хотят построить на их земельных участках, вполне возможно перенести в другое место.

В связи с этим Яхонтов отмечает, что закон целесообразно принимать после утверждения Генплана и проведения общественных слушаний, а никак не перед этим. "Сначала властям нужно запланировать, что они хотят сделать, а потом уже принимать решения на законодательном уровне", - уверен эксперт.

Снос снизит спрос

Учитывая тот факт, что документы территориального планирования и внятное понимание того, где же развернется стройка важных государственных объектов, пока отсутствуют, собеседники агентства предполагают, что спрос на недвижимость на территории новой Москвы и Московской области снизится.

Руководитель юридического департамента ГК "МИЦ" Дарья Погорельская допускает, что незначительное снижение возможно на тот период, пока правительство РФ не утвердит перечень объектов федерального и регионального значения, планирующегося к строительству на присоединенных территориях и в области. "До момента, когда покупатели смогут формировать свое мнение о целесообразности приобретения тех или иных объектов с учетом перспектив изъятия участков под ними для государственных нужд", -  уточняет она.

Зато после 2015 года, как говорит в свою очередь брокер "Century 21 Римарком", напротив, стоит ожидать ажиотажа на рынке недвижимости в области и на присоединенных к Москве территориях, особенно со стороны крупных инвесторов. "То же самое наблюдалось во время присоединения новой Москвы – свободные земли стремительно раскупались под застройку", - вспоминает он.

Впоследствии, как не сложно догадаться, лакомыми кусками для девелоперов станут участки рядом с запланированными трассами – их разберут под строительство инфраструктуры, логистических и торговых центров, считает эксперт.

Он добавляет, что всплеск интереса среди частных покупателей наверняка будет направлен на участки, о которых совершенно точно станет известно, что строительные планы обойдут их стороной.

Но до 2016 года брокер "Century 21 Римарком" тоже прогнозирует некоторое затишье – частные продавцы и покупатели займут выжидательную позицию, а цены упадут, уверен он. Однако на сколько снизятся цены, собеседник агентства предсказать не берется. Вместе с тем он предостерегает потенциальных покупателей недвижимости и призывает их быть максимально внимательными: "Вдруг земля, которую вы соберетесь купить, запланирована к изъятию?"

Как не попасть под снос после покупки квартиры в подмосковном доме >>>

Размер компенсации

От действия этого закона, как предполагает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, могут пострадать некоторые девелоперы и собственники недвижимости. В категорию риска, по его словам, входят те, кто, не понимая планов развития инфраструктуры района, "хватал все, что мог ухватить, начинал строить без должных документов на свой страх и риск, шел на поводу безумных требований бывшей администрации до передачи прав управления городским властям".

Дзагуров указывает, что им в случае изъятия участка при возмещении стоимости недвижимого имущества не удастся вернуть незаконно осуществленные инвестиции и средства, истраченные на взятки.

А вот собственники законно приобретенной недвижимости, по мнению Дзагурова, получат вполне достойную компенсацию или возмещение. "С нашими методиками, которые опираются зачастую на кадастровую, то есть огульную оценку на глазок, многие еще и обогатятся", - делится предположениями эксперт.

Впрочем, с таким оптимистичным для застройщиков утверждением согласились не все собеседники "РИА Недвижимость". Брокер "Century 21 Римарком", например, сомневается, что компенсация изъятой собственности будет справедливой. "Государство всегда стремится заплатить как можно меньше", - отмечает он.

Дзагуров же в любом случае не рекомендует долго торговаться с властями и приводит в пример ситуацию с олимпийской стройкой в Сочи. "Я видел граждан, которые не поторопились принять предложения местных властей, а в результате рвали на себе волосы. Им казалось, что из-за отдельных владельцев мир перевернется, и Олимпиада будет почти сорвана", - вспоминает эксперт.

Вот и владельцам подмосковной недвижимости не стоит полагать, что из-за чьих-то требований планы по созданию новой Москвы отменят, уверен Дзагуров. А тем, кто в этом сомневается, он советует заглянуть в паспорта и сверить, не совпадают ли их фамилии с такими как "Ротенберг" или "Ковальчук".

Уроки истории

Процедура изъятия земельных участков вместе с недвижимостью существовала в России и ранее, но она не носила столь массовый характер. При этом в памяти еще свежи воспоминания о не совсем удачном опыте выселения жителей Южного Бутово из их частных домов. Тогда несколько семей стояли за свое имущество либо за достойную компенсацию не на жизнь, а на смерть. В СМИ шел буквально обратный отсчет - сколько "домов" наконец-то подписали соглашение, а сколько протестующих еще осталось.

Нынешняя ситуация усугубляется еще и тем, что существует неясность перспектив использования земельных ресурсов и закон ставит собственников жилья в довольно жесткие условия. Это способно заставить потенциальных покупателей десять раз подумать, прежде чем решиться на приобретение земельного участка в новой Москве или на территориях Московской области. Поэтому рынок подмосковной недвижимости в ближайшее время, скорее всего, ожидает небольшой спад.

Прояснится ситуация со списком изымаемых земельных участков только тогда, когда власти определятся с перечнем объектов и территориальным планированием, а это, по планам, случится только к 2016 году.