МОСКВА, 11 апреля - РИА Новости, Марина Малкова. Отправившись на фотосессию в профессиональную фотостудию, не удивляйтесь, если придете в обычную квартиру в жилом многоквартирном доме: собственники жилья в Москве нередко позволяют арендаторам организовать у себя дома офис, студию маникюра или массажный кабинет, ведь сдача квартир в нестандартную аренду может увеличить доход арендодателей на 20-25%. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", рассказали, под какие цели, кроме традиционного проживания, владельцы квартир решаются сдавать жилье, не тратя время на перевод площади в статус нежилой.
Офис или съемочная площадка
Несмотря на то что согласно российскому законодательству любой вариант сдачи квартиры под коммерческую деятельность незаконен, так как назначение жилого помещения – проживание, многие собственники нарушают закон и сдают жилье под другие цели. В разных сегментах недвижимости встречаются примеры того, как оригинально наши сограждане порой распоряжаются своим правом арендодателя.
Одним из самых распространенных вариантов сдачи квартиры под коммерческую деятельность, является организация мини-офиса. "На данный момент число таких арендаторов составляет в разных классах от 3% до 5% от общей доли нанимателей", - говорит руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.
Часто квартиры сдаются под стоматологические и массажные кабинеты, парикмахерские и косметологические салоны, перечисляет первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Также, по словам экспертов, жилые квартиры очень востребованы для проведения фотосессий, съемок сериалов, кинофильмов, рекламных роликов и телепередач. Жилье в таком случае сдается на короткий срок, всего на несколько дней. Некоторые эффектные квартиры с нестандартными дизайнерскими решениями довольно часто мелькают на телевидении.
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вспоминает курьезный случай. Приехав на просмотр очередной модной квартиры в один из элитных жилых комплексов, риелторы были удивлены: посреди гостиной стояла роскошная ванна, а в ней плескалась девушка. Оказалось, что произошла накладка, и время просмотра совпало со временем съемки рекламы шампуня.
Нестандартные предложения на рынке аренды жилья встречаются в старых домах, в районах исторической застройки, рассказывает директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Пресне Инна Игнаткина. Например, для съемок исторического кино в аренду часто сдаются квартиры в сталинских высотках. Старинные интерьеры, высокие потолки, монументальные лестницы, фасады зданий в классическом стиле с элементами ампира, эклектики и ар-деко помогают воспроизвести картины советского прошлого.
Где в Москве снимали "Семнадцать мгновений весны". Фото >>>
В элитном сегменте под различные мероприятия с успехом сдаются пентхаусы с хорошими видовыми характеристиками. В практике компании "МИЦ-Недвижимость" был случай, когда в аренду под корпоративное мероприятие был сдан пентхаус в центре Москвы. Стоимость аренды сроком на 1 день составила 100 тысяч долларов.
А вот на рынке загородного жилья альтернативой обычной аренде является сдача коттеджа внаем под частный детский сад или под различные общины.
Спрос рождает предложение
Как правило, предложение сдать квартиру нестандартным образом поступает не от собственников, а от арендаторов, рассказывает Жукова. Так, в Москве существует довольно устойчивый спрос на жилье под мини-офисы.
Придумать такую альтернативу обычным офисам людей заставил кризис, считает Киселева. Три-четыре года назад перейти на надомную работу были вынуждены многие представители разных "свободных" профессий – дизайнеры, фотографы, парикмахеры, мастера по маникюру и так далее, уточняет она. Коворкинги тогда еще только зарождались, и у большинства фрилансеров, не желающих работать на дому, не было другого выхода, как снять отдельную квартиру.
Как работают коворкинги в России: история и порядок цен >>>
Арендаторы, которые хотят снять жилье под офис, появляются регулярно, констатирует Жукова. Выбор в пользу жилья некоторые делают из соображений экономии. Как известно, ставки аренды нежилых, а особенно торговых помещений, в целом выше, чем ставки аренды квартир. По данным Жуковой, в районе Садового кольца можно найти двух- или трехкомнатную квартиру площадью до 80 квадратных метров без особых изысков за 70 - 100 тысяч рублей в месяц, тогда как равное по площади и в той же локации нежилое помещение обойдется арендатору уже в 165 тысяч рублей в месяц.
Но бывают и другие причины. Иногда обращаться к жилому фонду приходится, если в нужном районе города полностью отсутствует предложение нежилых помещений необходимого формата.
"Мы ищем подходящие клиенту варианты, а собственник уже думает, соглашаться ему или нет", - рассказывает об особенностях работы эксперт "Миэль-Аренда".
Между тем, владельцы жилой недвижимости редко бывают заинтересованы в том, чтобы сдать квартиру под коммерческую деятельность. Это незаконно и может привести к недовольству соседей и повышенной амортизации помещения. Впрочем, иногда собственники, как признаются риелторы, все-таки бывают вынуждены пойти по альтернативному пути.
Например, владельцы дорогих квартир, срок экспозиции которых может затянуться, благодаря краткосрочной аренде под видеосъемку или фотосессию, пережидают простой. Под разовые мероприятия вроде съемок фильма также часто приходится сдавать в аренду жилье в историческом фонде со старинными интерьерами, не слишком удобное для проживания.
Натолкнуть хозяев на мысль об использовании квартиры специфическим образом могут и определенные условия. "Расположение квартиры на первом этаже, с окнами на шумную улицу, наталкивает на мысли об организации отдельного входа и обустройстве офиса фото-студии или туристического агентства", - говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Наконец, по такому пути приходится идти тем, с кем на одной лестничной клетке уже расположились офисы или медицинские кабинеты, поскольку в подобном случае на тихую семейную жизнь рассчитывать уже трудно – лучше поступить по примеру соседей.
Не денег ради
Логично предположить, что сдавать квартиры под офис собственники соглашаются также ради дополнительной прибыли. Чтобы заработать побольше, арендодатель, вместо того чтобы поселить в квартиру обычную семью, заселяет туда съемочную группу.
И действительно, отмечает Дзагуров, любые нестандартные пути использования квартир дают собственникам повод установить повышенный размер арендной ставки, тем более что использование квартиры под офис или с целью пересдачи на короткие сроки приводит к спорам с соседями и повышенному износу жилья. "Собственник может получить до 20-25% дополнительной прибыли", - уверен собеседник "РИА Недвижимости".
С ним солидарна Игнаткина. По ее мнению, у владельцев необычных дорогих квартир есть возможность зарабатывать большие деньги за меньший период времени: объекты попадают в поле интересов людей искусства, деятелей кино, организаторов различных мероприятий, и к услугам арендодателя прибегают снова и снова.
Правда, с этим согласны не все эксперты. Ламин считает, что нестандартные случаи не могут приносить стабильный доход, потому что находятся вне закона. "Собственники дорогих квартир, несомненно, лучше бы поселили спокойную семью с минимумом амортизации, чем запустили шумную, очень творческую, но почти всегда мало заботящуюся о чужой собственности, съемочную группу. Это делается скорее от безысходности: пока нет клиентов", - настаивает эксперт.
С ним соглашается Жукова. Она приводит данные, что ставки аренды квартир, используемых под офисы, как показывает практика, сравнимы с арендой под проживание.
В обход закона
Нельзя забывать и о том, что, сдавая свое жилье не под проживание, собственник берет на себя риск, ведь подобная эксплуатация жилой недвижимости незаконна. По закону, квартира должна сдаваться для проживания, говорит Жукова. В соответствии со статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП), на нарушителя налагается штраф от 1 до 1,5 тысячи рублей или предупреждение.
Так что и владельцы, и арендаторы понимают, что нестандартная аренда временна. В любой момент даже одна поступившая "куда надо" (от управляющей компании до налоговой инспекции) жалоба от соседей приведет к тому, что все закончится, напоминает исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елена Семина.
Кому жаловаться, если не нравится, как используется квартира по соседству >>>
Формально, чтобы сдавать квартиру под коммерческую деятельность, ее нужно переводить в нежилой фонд и получать прибыль законно.
Однако в действительности наши соотечественники в данном вопросе редко следуют букве закона, хотя и стараются подстраховаться. Сдавать квартиру под мини-офис они соглашаются лишь в том случае, если поток посетителей минимален, нет лишнего шума и грязи, квартира находится на первом этаже или имеет отдельный вход, что еще встречается в старом жилом фонде.
С целью снизить протестный шум некоторые собственники ремонтируют подъезд, устанавливают пост охраны или консьержа, принимают на себя эксплуатационные расходы и уборку помещений общего пользования, добавляет Дзагуров.
Документально же квартира оформляется по обычному договору аренды. Официально владелец сдает жилье как бы для проживания. "А что там делает арендатор, я не отслеживаю", - так, по словам Ламина, потом объясняется собственник в случае внештатной ситуации.
А вот разовые акции в квартире, такие как киносъемка или фотосессия, доказать вообще сложно, если не сказать невозможно, считают риелторы. Поэтому, полагают они, пресечь нестандартную аренду совсем вряд ли получится.
