МОСКВА, 20 февраля - РИА Новости, Марина Заблудовская. Аренда жилья в России по-прежнему ассоциируется с неустроенностью жизни, и в результате доля людей, которые решают свой квартирный вопрос за счет найма недвижимости, в стране в два-четыре раза меньше, чем в Европе и США, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". По мнению участников рынка, эта ситуация не изменится, пока государство не найдет устраивающий и квартиросъёмщиков, и владельцев жилья способ вывести "из сумрака" "серую" аренду.
Страна собственников
На вопрос, что лучше – пожизненно арендовать жилье на выгодных условиях или же купить свое собственное, подавляющее большинство россиян ответит однозначно: купить. Стойкое желание и стремление российских граждан обзавестись своими законными метрами объясняет перекос "в пользу" частной собственности, образовавшийся на российском рынке жилья. Но как объяснить природу этого самого желания, почему люди в России готовы любой ценой приобретать недвижимость и чем их не устраивает перспектива долгосрочной, скажем, пожизненной аренды?
Николай Шмелев, руководитель дирекции маркетинга и продвижения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), напоминает, что всего столетие назад, в дореволюционных Москве и Петербурге, лишь около 5% горожан имели жилье в собственности. А вот на долю доходных домов, где можно было снять "угол" или квартиру приходилось 70% жилого фонда в Петербурге и 40% – в Москве.
Сейчас же, по данным Фонда РЖС, сектор арендного жилья – это всего 25-30% жилой недвижимости в России, причем большую часть этого сектора составляет социальное и специализированное жилье, находящееся в основном в муниципальной собственности (14,5% по исследованиям 2010 года). Доля коммерческого найма, напротив, по экспертным оценкам не превышает 8-12% жилого фонда в стране, обращает внимание собеседник "РИА Недвижимость".
Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин оценивает долю жилья, находящегося в собственности у россиян в 80% по стране и в 90% по Москве. Для сравнения – в Германии только 40% жилья находится в собственности, замечает собеседник агентства. При этом, по словам эксперта, доля коммерческой аренды даже в Москве двое-четверо меньше, чем, например, в Калифорнии – 10-20% и 40% рынка жилья соответственно.
Руководитель отдела аренды компании "Азбука Жилья" Мария Баскова обращает внимание на различия в "возрастных порогах" собственников в России и за рубежом. Если в России собственным жильем многие граждане обзаводятся уже к 35 годам, то жители Европы и Северной Америки дозревают до покупки собственной недвижимости годам к 40, указывает риелтор.
Порог доступности
Объясняя, почему так немного людей в РФ готовы снимать жилье, эксперты прежде всего говорят о доступности аренды. "Когда говорят о доступности, подразумевают, скорее всего, некий "порог входа" на арендный рынок. Так вот, для Москвы сейчас он составляет около 850 долларов в месяц за однокомнатную квартиру в спальном районе. В Европе можно найти дешевле, особенно в восточной ее части. Причем там ситуация "разбавляется" огромным количеством предложений всевозможных хостелов или сервис-бюро за достаточно символическую плату", - рассуждает Ламин из Spencer Estate.
В качестве подтверждения своих слов эксперт приводит личные наблюдения: "Будучи в Таллине, я видел предложения по аренде комнат за 5-7 евро в сутки, в Берлине в районе Кепеникштрассе сам снимал комнату в сервис-бюро за 12 евро в сутки".
В результате, резюмирует он, если в Москве арендаторы в случае коммерческого найма расходуют на оплату проживания до 45-50% своих доходов, то в Европе – меньше, 20-25%.
Шмелев уточняет, что в среднем по России комфортная арендная плата "двушки" оценивается в 8,5 тысяч рублей в месяц, или около 20% от ежемесячного совокупного семейного дохода, тогда как в реальности наем квартиры обходится более чем в 40% семейного дохода. Это намного больше, чем в США, где, по словам эксперта, расходы на аренду квартиры составляют примерно 10-12% от среднего дохода семьи.
"Уровень доступности аренды в США таков, что даже после выхода на пенсию люди в состоянии выплачивать арендную плату, тогда как в России это просто невозможно", – комментирует генеральный директор АН DOKI Сергей Шевченко.
В итоге, подчеркивает Баскова, арендаторы квартир эконом- и комфорт-класса рано или поздно приходят к мысли, что ежемесячная плата за наем жилья через несколько лет выливается в такую значительную сумму, что на эти деньги можно было бы сделать первый взнос по ипотеке и через несколько лет въехать в собственный дом.
В преимуществах покупки жилой недвижимости перед арендой убеждена и руководитель агентства аренды "Аделия" Аделия Веролосимова. В качестве аргумента она приводит реальную историю молодой семейной пары, которая взяла однокомнатную квартиру в ипотеку сроком на 10 лет. "Ежемесячная выплата по кредиту составляет 30 тысяч рублей. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве также составляет 30 тысяч рублей. Вывод напрашивается сам собой", - категорична риелтор.
Долгосрочная аренда привлекает россиян лишь в том случае, когда речь идет о социальном найме. Так, по словам Шмелева, более 80% семей в РФ готово снимать жилье у государственной или муниципальной компании. Но даже в такой ситуации, указывает он, 77% опрошенных заинтересованы в возможности приобретения снимаемой недвижимости.
Особенности национальной аренды
"Отпугивают" россиян от аренды жилья и некоторые "национальные" особенности отечественного рынка коммерческого найма жилья.
"В России же в 95% случаев договора аренды нет, так что арендатор всегда рискует оказаться на улице. Договор, кстати, от этого защитит далеко не всегда. Это еще один фактор, почему люди хотят иметь хотя бы какое-то, но свое жилье", - отмечает, в частности, директор по развитию компании VSN Realty Артемий Глазунов.
В зарубежных странах, развивает эту мысль Баскова, арендатора защищает государство: если собственник квартиры захочет его выселить, он сначала должен подать в суд, а затем дождаться судебного решения. "В России в любой момент из съемной квартиры могут выгнать, цены на аренду непредсказуемо меняются, о снятии квартиры на десяток-другой лет вообще речи нет – поэтому приходится иметь свое жилье. И это в условиях, когда далеко не все имеют возможность его купить", - с сожалением констатирует собеседница агентства.
Дома с самыми дешевыми квартирами в пределах МКАДа. Мультимедиа >>>
А вот Шевченко обращается к человеческой стороне арендных взаимоотношений, которые также значительно затрудняют как развитие культуры "цивилизованного найма". "В США основными арендодателями выступают компании, которые строят арендное жилье.
Собственников-частников практически нет, за редкими исключениями. Соответственно, практически до нуля сведен "человеческий фактор". "В России же, если собственник сдает жилье, то нередки случаи, когда это по каким-то причинам не нравится соседям: например, им мешает, что в квартире теперь живут дети, которые бегают, топают, шумят. Соседи часто ведут себя неадекватно, омрачая жизнь квартирантам и нередко вынуждая их съезжать", - объясняет генеральный директор DOKI.
Подливают масла в огонь в непростые отношения между владельцами арендных квартир и их соседями, по мнению Ламина, и регулярно инициируемые властями кампании по борьбе с "серой" арендой. В некоторых домах в Москве, говорит он, появились листовки от управ, призывающие соседей сообщать о квартиросъемщиках, ведь они "воду и свет воруют".
Это, негодует эксперт, игра на низменных чувствах людей и развитие стукачества. "Не лучше ли проверить у себя текущие трубы и несанкционированно подключенные киоски?" - предлагает он.
Выйти из "сумрака"
Правда, признают участники рынка аренды, желание государства бороться с незаконной арендой небезосновательно. По данным того же Ламина, в сегменте арендного жилья до 2 тысяч долларов всего 3-5% собственников сдают квартиры легально и в соответствии с законом. Почему? Все просто: российские арендодатели просто не хотят платить налоги.
Шмелев констатирует, что сегодня рынок арендного жилья в России – это сегмент теневой экономики, поле деятельности для частников и полулегальных структур. "Большая часть договоров найма частного жилого помещения составляется, если вообще составляется, на срок менее 365 дней, что подразумевает необязательную регистрацию такого договора", - подчеркивает эксперт.
Такая "упрощенная" форма договора выгодна арендодателю, так как скрывает его от "взора" налоговой инспекции и одновременно усиливает его позицию в суде в случае споров с арендатором, объясняют эксперты. Однако, уверена заместитель руководителя департаменты аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина, если договор найма не зарегистрирован официально, то владелец жилья даже в случае крайней необходимости не пойдет в суд, так как тут же сплывут его скрытые доходы.
Почему же большинство российских арендодателей не хотят оформлять свои арендные отношения с нанимателем законным путем, предпочитая надеяться на авось? И это несмотря на то, что, как напоминает исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елена Семина, подоходный налог с аренды у нас в стране не идет ни в какое сравнение со ставками в "прогрессивных" Европе и США, где он равен примерно 25%.
"После общения с собственниками квартир, которые планируют сдавать свое жилье в аренду, у меня сложилось мнение, что они не столько не хотят платить налоги, сколько боятся самой процедуры их уплаты", - делится наблюдениями Баскова из компании "Азбука жилья".
Эту позицию разделяет и Шевченко из DOKI, отмечая, что росту желания арендодателей быть законопослушными гражданами прежде всего не способствуют заполнение многостраничной декларации 3-НДФЛ, посещение налоговых инспекций и стояние в очередях.
Нужно максимально упростить механизм уплаты налога и одновременно использовать социальную рекламу, считает эксперт: "Люди должны понимать, что эти деньги будут поступать в бюджет города и взамен они получат какие-то структурные изменения. Пока же не наблюдается очевидной связи между уплатой налога и улучшением городской среды и инфраструктуры", - настаивает он.
Патентная панацея
Кроме того, по мнению некоторых собеседников "РИА Недвижимость", улучшить ситуацию с доступностью арендного жилья в России, поможет строительство доходных домов в крупных городах. "Но сложность заключается в том, что для этого, во-первых, очень мало подходящих площадок, по крайней мере, в Москве. Во-вторых, такой бизнес приносит инвестору низкий доход, порядка 4%, так что пока что он мало кому интересен", - сетует Глазунов из VSN Realty.
Для улучшения же ситуации с коммерческим наймом у частных собственников, как считает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко, в первую очередь необходимо упрощение системы налогообложения для арендодателей. Она предлагает сделать налоги с аренды дифференцированными: "Для квартиры, стоимостью 30 тысяч рублей в месяц желательно, чтобы ставка была несколько иной, чем для квартиры, которая сдается за 300 тысяч рублей в месяц".
В принципе, рассуждает представительница "Миэля", идея введения патентов на аренду, выдвинутая столичными властями, как раз и направлена на "обеление" рынка коммерческого найма: приобрел патент, заплатил в казну деньги и спокойно сдаешь, не думая о декларациях, кассовых чеках и прочей отчетности.
Но другое дело, сразу оговаривается она, что сегодня особо остро звучит вопрос о массовости приобретения патента. Пока цена для всех категорий жилья – от "эконома" до "премиума" – будет равна 60 тысячам рублей, покупать патент будут немногие, уверена Сивко. Это, настаивает она, откровенно невыгодно той части населения, которая и сдает бюджетное жилье сегмента "эконом".
По замечанию члена Общественного совета Министерства регионального развития Азария Лапидуса, патент имеет смысл покупать только тому арендодателю, который получает от аренды более 83 тысяч рублей в месяц. Тем же арендодателям, которые получают от аренды меньший доход, проще оформиться как индивидуальный предприниматель и платить налог в 6%, считает эксперт, оценивая долю собственников жилья, легализовавших доходы от сдачи в аренду жилья в Москве в форме ИП или патента, в 30%.
Государство должно совершить уж очень нестандартный шаг в отношении патентов, допустим, сделать их стоимость 5 тысяч рублей, размышляет собеседник агентства. "Сумели же "обелить" экономику страны, сделав плоскую налоговую шкалу в 13%. Здесь должен сработать тот же принцип", - аргументирует Лапидус, заключая, что, даже потеряв в общей сумме налогов, государство выиграет в том, что соберет необходимую статистику по налогонеплательщикам и получит корректную информацию о реальных участниках рынка жилья.
