"Прозрачная" наценка: панорамное остекление добавляет 5-15% к цене квартиры

МОСКВА, 11 марта - РИА Новости, Марина Малкова. Квартира или дом с панорамным остеклением фасадов обычно стоит на 5-15% дороже, чем аналогичное жилье, но с окнами традиционных размеров, уверены эксперты рынка недвижимости. Впрочем, квартиры с окнами от пола до потолка представлены в Москве в основном в элитном и премиум сегментах, поэтому панорамные виды на столицу станут скорее бонусом ко всем прочим преимуществам жилья высшего класса, чем причиной дорогостоящей покупки.

От офисов к жилью

Стеклянные фасадные системы - панорамное и витражное остекление фасадов – прочно вошли в практику строительства недвижимости в России более 20 лет назад, рассказывает директор департамента управления активами Capital Group Яна Горбункова. За последние два десятилетия в Москве появилось множество "стеклянных" зданий.

Первыми преимущества панорамного остекления оценили застройщики офисных зданий, всевозможных торговых центров и автосалонов, для которых прозрачность фасадной стены не является проблемой, либо идет только на пользу.  Например, выставленные в стеклянных витринах машины видны издалека и привлекают потенциальных покупателей.

За ними подтянулись застройщики жилой недвижимости. Панорамное остекление фасадов появилось в современных жилых комплексах и в загородных домах. "Холодные" с виду стеклянные дома привлекли покупателей шикарными панорамными видами и хорошей освещенностью.

"Стекло" дороже, но ликвиднее

В Москве жилые дома с панорамным остеклением фасада встречаются в основном в элитном и премиальном сегменте недвижимости, реже в проектах бизнес-класса, рассказывает руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова.

Иногда панорамное остекление используется частично, но есть проекты, такие как "Баркли Парк" или "Легенда Цветного", где практически все фасады имеют огромные площади остекления. Конструкция таких домов, обычно, очень сложная, оригинальная и нетипичная для столичного рынка жилой недвижимости, отмечает Тараканова.

По максимуму стеклянные фасады используются при строительстве пентхаусов, что не удивительно. Даже если дом строится в классическом стиле, пентхаусы дополняются террасами и панорамными окнами, просто их "прячут" так, чтобы прозрачные стены не были видны снизу. "Более 80% всех домов на Золотой миле имеют пентхаусы с панорамным остеклением", – говорит Тараканова. На сегодняшний день их стоимость варьируется от 26 до 63,2 тысяч долларов за квадратный метр.

Как рассказывает руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких, на рынке загородного жилья дома с панорамным остеклением характерны для сегментов "премиум" и "делюкс". Причем, такие предложения встречаются не часто, и их цена начинается от 2 миллионов долларов, уточняет директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Сколько процентов к стоимости дома добавляет именно панорамное остекление, сказать сложно. Эксперт Villagio Estate объясняет это тем, что остекление такого вида – лишь один из критериев современного жилья высокого класса. Объекты в премиальном и элитном сегментах всегда создаются по индивидуальному дизайну, и их цена зависит от особенностей архитектуры, вида отделки, площади домовладения, высоты потолков, а также развитости инфраструктуры и степени благоустройства поселка. Так что вопрос ценовой разницы заключается не в сравнении домов с панорамным остеклением и без него, а в отличиях между проектами в целом, предлагающими разные уровни комфорта, резюмирует Коротких.

Но, эксперты сходятся в оценках, что стеклянные фасады все-таки удорожают объект в среднем на 5-10%, но не более чем на 15%.

При этом квартиры и дома с панорамными окнами более ликвидны и пользуются повышенным спросом, уверены эксперты. Стеклянные стены обеспечивают увеличение освещенности объекта, что добавляет ему привлекательности и улучшает видовые характеристики, говорит Тараканова. "Когда приводишь клиента в квартиру с панорамными окнами, она больше "трогает за душу", – эмоционально объясняет заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Андрей Хазов.

В результате из двух одинаковых по цене объектов, как правило, быстрее покупают тот, что имеет более привлекательные видовые характеристики.

Но, как из любого правила, существуют исключения. Как показывает практика, некоторые клиенты могут отказаться от квартиры или дома именно из-за стеклянных фасадов, продолжает эксперт. "Так случается, если они не приемлют подобного рода дизайн или боятся сопутствующих эксплуатационных расходов", - разъясняет Хазов.

Особенности эксплуатации

Вопреки расхожему мнению, панорамное остекление не несет дополнительных сложностей и затрат при эксплуатации недвижимости, заверяет Горбункова.

По своим теплоизоляционным свойствам современные стеклянные фасадные конструкции не уступают кирпичным стенам. Чаще всего для остекления фасадов используется энергоэффективное светоотражающее стекло, отмечает генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group Ольга Кузнецова. Оно бывает разных видов – низкоэмиссионное, которое не пропускает инфракрасные лучи, эмалит - с зеркальным эффектом, или просто тонированное.

По словам Кузнецовой, в некоторых пентхаусах устанавливаются электрохромные стекла с контролируемой прозрачностью. С пульта дистанционного управления на таких фасадах можно легко увеличивать или уменьшать затемнение стекла. Удовольствие это дорогостоящее и обходится заказчику в 1,5 тысячи долларов за 1 квадратный метр "волшебного" стекла. Впрочем, для покупателей пентхаусов стоимостью от 26 тысяч долларов за квадратный метр, это не является проблемой.

В любом случае все виды стекла, используемые в панорамном остеклении, позволяют избежать перегрева помещения летом и минимизируют теплопотери дома в холодное время года.

Вместе с тем, здания с панорамным остеклением требуют качественной и продуманной системы вентиляции и кондиционирования, обращают внимание эксперты. Как известно, при панорамном остеклении фасадов окна в зданиях не открываются, а необходимые параметры температуры и влажности приточного воздуха могут поддерживаться только с помощью автоматической системы климат-контроля.

В остальном, с точки зрения эксплуатации стекло на фасадах является практичным материалом, говорит директор по развитию "Миэль - Коммерческая недвижимость" Елена Мишина. "При качественном монтаже в дальнейшем оно требует только регулярного мытья", - уточняет эксперт.

Мыть стеклянные фасады нужно не реже 2 раз в год. Но если здание находится вблизи крупной магистрали, повторять процедуру придется чаще.

Обычно мойку наружного остекления проводят в осенний и весенний периоды, рассказывает Горбункова. Мыть панорамное остекление во многом проще и удобнее, чем традиционные каменные фасады, уточняет эксперт. Так, например, чистка фасада "Имперского дома" от Capital Group, богато декорированного архитектурными элементами, требует гораздо более кропотливой работы.

Продолжительность мытья панорамных фасадов, по словам Горбунковой, зависит от площади остекления. Так, на приведение в порядок остекления офисного небоскреба "Город Столиц" площадью 80 тысяч квадратных метров уходит не меньше месяца. Но жилые дома, как правило, гораздо скромнее по площади. Например, наружное остекление жилого комплекса "Легенда Цветного" составляет всего 10 тысяч квадратных метров. Поэтому время, затраченное на мойку его фасадов, не является таким же впечатляющим.

Заниматься чисткой панорамного остекления и в городе, и за городом могут только аккредитованные организации, имеющие в своем составе промышленных альпинистов, говорит Хазов. Обычно такие компании привлекаются на аутсорсинге. Благо, сегодня в городе, вследствие активного строительства небоскребов ММДЦ "Москва-Сити", существенно возросло количество профессиональных клининговых компаний, предлагающих мойку фасадов с панорамным остеклением, отмечает гендиректор Kalinka Real Estate Consulting Group.

Дополнительные траты или экономия?

Кузнецова приводит данные стоимости мойки стеклянных фасадов: на сегодняшний день цена чистки панорамного остекления составляет порядка 100 рублей за квадратный метр. А дальше действует простая арифметика: чем больше площадь остекления, тем дороже будет его очистка. Потраченные средства распределяются между всеми собственниками квартир в доме.

Иначе обстоят дела с частными домами с витражным остеклением. Сколько их собственники будут платить за мытье стекол, зависит исключительно от их предпочтений. "Кто-то чистит стекла раз в год перед летним сезоном, а кто-то – после каждого дождя, поэтому, естественно, это не входит в постоянные эксплуатационные расходы, а оплачивается собственником по факту", - комментирует Хазов.

Чистота витражного остекления, по мнению эксперта, относится больше к вопросам эстетики и инсоляции. Если стеклянный фасад был выполнен качественно, грязь и снег могут лишить сократить поступление дневного света в помещение, но больше не доставят никакого дискомфорта.

Для того, чтобы считать стеклянные фасады более затратными в вопросах эксплуатации, нет никаких оснований, считают эксперты. Регулярно приводить в порядок необходимо фасады и других конструкций: очищать, ремонтировать и т.д. Поэтому сказать, что панорамное остекление фасадов ложится на собственников дополнительным финансовым бременем, не решился ни один из экспертов.

Некоторые специалисты, напротив, высказали точку зрения, что собственник может даже сократить свои расходы, например, снизить затраты на электроэнергию, так как бесспорным преимуществом панорамного остекления является хорошая естественная освещенность помещений.

Побочный эффект

Впрочем, у панорамного остекления есть и ряд недостатков. Приобретать квартиры с панорамными окнами от пола до потолка на верхних этажах здания не рекомендуется тем, кто боится высоты. Хотя, из этой ситуации есть выход: квартиру можно оборудовать специальными бортами, которые устанавливаются вдоль окон. Они визуально уменьшают площадь остекления и создают иллюзию обычного окна.

Еще одна проблема, которая может возникнуть при недостаточной степени тонировки окон – эффект "прозрачного дома", когда все происходящее внутри здания будет видно снаружи. Тут для удобства необходимо обзавестись жалюзи или плотными шторами, чтобы иногда побыть "как за каменной стеной".

Подводя итог, следует отметить, что покупателям "стеклянных" домов придется доплатить за прекрасные видовые характеристики, но при этом завышенные платежи за услуги по эксплуатации домовладения им не грозят. Хотя для этого должно быть соблюдено одно важное условие, о котором не раз упомянули опрошенные эксперты - качественный монтаж. Панорамное остекление не станет источником лишних проблем и финансовых потерь только в том случае, если оно было выполнено с соблюдением всех технологий.