Лето на подмосковной даче выгоднее провести в статусе арендатора

МОСКВА, 1 марта – РИА Новости, Марина Малкова. В самом начале дачного сезона, когда горожане начинают подыскивать варианты для аренды загородных домов на лето, сайт "РИА Недвижимость" спросил экспертов, что выгоднее: платить "чужому дяде", снимая дачу на 5-6 теплых месяцев в год, или исполнить давнюю мечту и купить себе "домик в деревне". Как оказалось, окупаемость домовладений эконом-класса превышает порог в 15 лет, поэтому вкладываться в дачи следует только адептам загородной жизни, а тем, для кого это временный каприз, лучше остаться нанимателями. 

Домик в деревне

Жители крупных городов, пожалуй, ни о чем не мечтают так страстно, как удрать летом из столицы поближе к природе. Причем именно летом многие из нас готовы вставать пораньше и ехать на работу подольше, лишь бы вечером возвращаться в "домик в деревне", где свежий воздух и лесная прохлада, что городскому жителю, прозябающему в бетонных стенах, как говорится, "доктор прописал".

Другое дело, что в наш век рыночных отношений и "золотой" московской недвижимости земли Подмосковья как горячие пирожки разбирают девелоперы под коттеджные поселки, а оставшиеся свободные участки стоят немалых денег. Конечно, на богатом рынке загородного жилья столичного региона можно встретить и дешевые варианты. Так, на задворках Московской области, в 100 километрах от МКАД, можно приобрести щитовую дачу за 1,5 миллиона рублей где-нибудь в садоводческом товариществе, приводит пример управляющий партнер "Миэль – Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Но  там из всех благ цивилизации обычно есть только электричество, водопровода и отопления нет, а все удобства располагаются на улице.

Городские жители к такому не приучены и покупают жилье за городом не для того, чтобы картошку в огороде выращивать, а ради приятного отдыха на природе. Поэтому делают выбор в пользу полноценных домов, пригодных для постоянного проживания, со всеми удобствами. К тому же большое значение для дачников имеет расположение участка. Дело в том, что многие, перебираясь на лето за город, не перестают работать, и ездят в офис каждый будний день. В связи с этим обычно спросом пользуются дома, расположенные не дальше 50 километров от столицы, а оптимальным считается вариант, когда путь от дома до работы занимает 1,5 часа.

Цена таких домов в сегменте эконом-класса составляет порядка 7-8 миллионов рублей, говорят эксперты. Поэтому тем, у кого нет свободных миллионов на покупку загородного дома, остается только мечтать либо арендовать дома в Подмосковье на летний период.

Аренда как альтернатива

Сезон дачной аренды обычно начинается в уже феврале-марте, рассказывает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. В эту пору объем предложения достаточный, а спрос со стороны арендаторов еще не зашкаливает. В 2013 году пик спроса на подмосковные дома риелторы ожидают в середине марта.

Как правило, загородный дом в теплое время года снимают на 5-6 месяцев – с мая по октябрь. Стоимость наиболее востребованных объектов эконом-класса варьируется в диапазоне от 30 до 90 тысяч рублей в месяц.

По прогнозам компании "Инком-Недвижимость", средний бюджет сделки в этом году составит порядка 75 тысяч рублей в месяц. За такую цену в Подмосковье предлагаются домовладения, расположенные в пределах 30-километровой зоны в организованных поселках и имеющие все необходимое для комфортного отдыха: несколько спален, просторную гостиную, бассейн или сауну, место для барбекю, машиноместо во дворе и так далее, отмечает руководитель офиса "Проспект Мира" управления аренды квартир "Инком-Недвижимость" Татьяна Варварина.

Получается, дачный сезон в съемном доме продолжительностью порядка 6 месяцев обходится нанимателям недешево – в 180-540 тысяч рублей.

Окупаемость – 30 лет и 3 года

Срок окупаемости дачных домов эконом-класса  составляет не менее 15 лет с учетом неполной загрузки в сезон, рассказывает  руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН" Екатерина Лобанова.

Чтобы рассмотреть реальный пример, возьмем таунхаус в поселке Вешки (5 километров от МКАД) площадью 104 квадратных метра со всеми необходимыми коммуникациями, мебелью, бытовой техникой и гаражом,  который сдается в аренду за 70 тысяч рублей в месяц. Сходный таунхаус в коттеджном поселке "Маленькая Шотландия", по данным Яхонтова, в свою очередь продается за 7 миллионов рублей. Выходит, что, имея 7 миллионов рублей, выбранный нами дом можно снимать 6 месяцев в году на протяжении 17 лет.

"Естественно, это идеальная ситуация, не учитывающая возможную коррекцию ставок аренды, а также меняющиеся условия, когда человек может какой-то период своей жизни провести, например, не на даче, а за границей", - комментирует Жукова. Но расчет понятен: если семья не представляет своей жизни без ежегодного выезда на дачу на все лето, то дом эконом-класса у них окупится лишь чуть раньше, чем дети отметят свое совершеннолетие. Однако при этом сам дом прослужит гораздо дольше и останется еще и потомкам в наследство.

Дома по той же цене, но по ряду причин (месторасположение, особенности инфраструктуры и прочее) сдаваемые в аренду дешевле, будут еще дольше. Например, дом из бруса в Одинцово площадью 128 квадратных метров со всеми коммуникациями и мебелью в аренду пошел бы по цене в 40 тысяч рублей за месяц. Но стоит он 8 миллионов рублей, так что его окупить его покупку можно будет за 33 летних сезона – вариант для убежденных и преданных дачников. 

Про домовладения, тяготеющие к верхнему ценовому сегменту (сдаются в аренду, начиная со 120 тысяч рублей в месяц) в этой связи говорить не приходится. Цены на дома элитного сегмента не сопоставимы со стоимостью их найма, поэтому в них дешевле отдыхать летом в статусе арендатора, чем накопить на престижную недвижимость.

Покупка - не альтернатива

Вывод напрашивается сам собой: покупка дома как альтернатива аренде оправдана только в том случае, если члены семьи нацелены на длительную эксплуатацию недвижимости и постоянное в ней проживание. Тогда ни о какой окупаемости уже речь не идет, уточняет Лобанова.

Брокер "CENTURY 21 Ваш квартирный вопрос" Вера Ларионова вообще не видит весомых причин для покупки загородного жилья, если, конечно, это не мечта всей жизни или в семье нет людей, которым жизненно необходимо постоянное проживание на свежем воздухе, вдали от городского шума.

"Как правило, дача покупается, если в семье есть свободные деньги", - высказывается Жукова.  По данным "Миэль-Аренда", зачастую на покупку собственного дома решаются молодые семьи с детьми, у которых есть желание проживать с ребенком летом за городом в своем доме и не мотаться со всем детским скарбом по съемным домам. Вторая категория покупателей – семейные пары 40-50 лет, которым захотелось иметь дачу для летнего отдыха и регулярных выездов зимой. "В загородном доме мужчина может обустроить себе мастерскую, а женщина ухаживать за садом, цветником и т.п. Подобных условий в арендуемом доме достигнуть сложно — редкие собственники позволят на собственном участке разводить цветы и сажать деревья", - рассказывает Жукова.

Помимо собственника "ценников" на загородную недвижимость, у "домиков в деревне" есть и еще ряд минусов, например, необходимость дополнительных финансовых затрат: за коттеджи нужно вносить налог на имущество, оплачивать коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. И если летом поддерживать загородный дом в порядке не сложно и недорого, то зимой все иначе. Расходы на содержание жилища в пору отопительного сезона могут вырасти почти на 40%. Отопление дома обычно влетает в копеечку, проезды по территории поселка порой бывают не организованы должным образом, а на собственном участке приходится регулярно расчищать снег, перечисляет Ларионова.

К тому же даже летние домики, не используемые вне сезона, необходимо периодически протапливать зимой, следить за ними и перед началом сезона ремонтировать, напоминает заместитель директора департамента по маркетингу и рекламе компании  Kaskad Family Юрий Рожин.

Лобанова также обращает внимание на вопрос безопасности и сохранности недвижимости в период, когда дом пустует. "Трудно найти надежного человека, который бы присматривал за домом, протапливал его во избежание разрыва отопительной системы", - развивает она свою мысль.

При таком раскладе позиция арендатора выглядит более выгодной. Сезонный наниматель избавлен от всех эксплуатационных хлопот и связанных с ними финансовых потерь. Он вносит арендную плату в срок и больше ни о чем не беспокоится, а содержанием дома в зимний период  и его подготовкой к новому летнему сезону занимается собственник, если, конечно, он заинтересован в том, чтобы выгодно сдать свой дом внаем и в дальнейшем.

Проблема аренды домовладений заключается только в постоянном поиске альтернативы, считает Рожин. "Допустим,  прошлым летом дачнику удалось найти отличное предложение по аренде, но ведь никто не даст ему гарантии, что и в следующем году он опять попадете на полюбившееся место", - объясняет эксперт. И даже в случае удачи арендатору придется два раза в год перевозить вещи с дачи на дачу.

Впрочем, рассуждать на тему покупки или аренды дачи бессмысленно, если это давняя мечта всей семьи, которую пока воплощают в жизнь за счет съемных домиков в Подмосковье, одновременно собирая деньги на собственный дом. Тут эксперты дают рецепт поступательного движения к мечте. Рожин, например, советует купить участок (средняя цена 1,1 миллиона рублей), потом построить дом, лучше всего по каркасной технологии ("под ключ" при площади в 150 квадратных метров – 4 миллиона рублей плюс 800 тысяч на утеплитель и отделочные работы, если нужен всесезонный дом). Но если набрать 5 миллионов рублей для семьи – непосильная ноша или дача является временным выбором для молодой мамы с маленькими детьми, то лучше остаться арендатором.