Что нужно учесть заемщику при рефинансировании ипотеки?

В 2006-2008 годах в силу стремительного роста кредитования за заемщиком буквально выстраивалась очередь из банков, часто кредит можно было получить в "экзотических" валютах с "экзотически низкой" ставкой. Это привело к тому, что сейчас значительное количество заемщиков имеют ипотечные кредиты с условиями, отличающимися от современных в "худшую" сторону. В такой ситуации у заемщика может возникнуть вопрос о перекредитовании (рефинансировании) ипотеки, то есть о получении других более выгодных условий по выплачиваемому кредиту.

Был бы повод

Вопрос о перекредитовании возникает, как правило, в случае отличия величины процентной ставки по выплачиваемому ипотечному кредиту от ставок, принятых на рынке в настоящий момент. Это самый распространенный повод для "перекредитовки".

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту. Инфографика >>>

Еще один часто встречающийся повод - желание изменить валюту кредита. После 2008 года многие заемщики, имеющие кредиты в валюте, задумались о переводе кредитов в рубли. Действительно изменение курса привело к увеличению кредитной нагрузки исчисляемой в рублях, а доходы российские заемщики, как правило, получают именно в рублях.

Не часто, но встречаются случаи перекредитования с целью увеличения суммы кредита. Это возможно при условии, что кредит добросовестно обслуживался и стоимость недвижимости увеличилась. Ну и, конечно, рефинансирование возможно с целью урегулирования проблемного кредита.

Между двух берегов

Итак, прежде чем искать банк, важно определить цель. Чего мы хотим добиться рефинансированием? В принципе возможны два основных пути его осуществления – обратиться в банк, который выдал первый кредит или искать другой банк. В первом случае заемщику не надо будет доказывать, что он добросовестно обслуживал кредит, но придется убедить банк в необходимости изменять условия, например, понизить ставку. А во втором – как раз придется подтверждать свою кредитную историю. В любом случае надо быть готовым к прохождению стандартной процедуры андеррайтинга, оценки кредитоспособности и соответствия требованиям кредитных программ.

Перекредитование, если иное не указано в кредитном договоре, возможно только при согласии всех сторон – банка-кредитора, заемщика и банка-будущего кредитора.

В случае если для осуществления "перекредитовки" необходимо согласие банка первичного кредитора, а банк отказывается дать такое согласие, существует два способа решения проблемы. Первый – это судебное решение, те есть заемщик может обратиться в суд с иском к банку-первичному кредитору с целью оценить законность отказа. И второй - использование средств, предоставленных по второму кредиту на досрочное полное исполнение обязательств по первому кредиту с оформлением залога (ипотеки) после снятия обременения по исполненному обязательству. Но в таком случае у банка-нового кредитора возникает риск необеспеченности кредита.

Механизмы рефинансирования

В зависимости от того, как был оформлен первый кредит, может отличаться механизм перекредитования.

Самый простой механизм рефинансирования – это выдача кредита с целевым использованием, то есть погашение другого кредита. Но этот вариант связан с необходимостью заключения договора последующей ипотеки, что возможно только при участии первого кредитора, то есть надо будет получить согласие банка, выдавшего первый кредит. Если все сложилось, то первый кредит досрочно погашается и первичная ипотека прекращается, и залог переходит в обеспечение второго кредита. Этот вариант позволяет сразу получить требуемые условия нового кредита.

В этом случае между банком новым кредитором заключается кредитный договор и договор последующий ипотеки.

Существует и другой механизм рефинансирования, который действует в том случае, если при выдаче первого кредита была оформлена закладная. В этом случае, прежде чем изменить условия кредитования, необходимо ее выкупить. То есть будущий кредитор покупает у банка-кредитора закладную. Так как по законодательству РФ владелец закладной является единственным владельцем долга, заемщик с момента продажи закладной обязан направлять платежи в адрес нового держателя. И только после того как банк-будущий кредитор стал владельцем закладной можно приступать к изменению условий кредитования.

А если закладная при первом кредите не оформлялась, то включается третий механизм –  уступки прав требования по кредитному договору. То есть банк-кредитор уступает право требования по кредитному договору и договору ипотеки, если он оформлялся, будущему кредитору. И также как в варианте с закладной изменение условий происходит уже после того, как права были переуступлены.

В вариантах с продажей закладной и уступкой прав требования желательно или даже необходимо заключение соглашения между будущим заемщиком и кредитором об условиях сделки. То есть необходимо "на берегу" договориться о будущих условиях кредитования и последовательности действий.

Сначала отмерь, потом отрежь

Кредитный ипотечный договор в силу своего длительного срока, цели и специфики залога - очень серьезный документ. Каждое его изменение должно быть обдумано и тщательно взвешено с учетом возможных последствий. Очень важно внимательно и обстоятельно прочитать новый кредитный договор, обратить внимание на условия расчетно-кассового обслуживания в новом банке. Так как на реальную стоимость кредита влияют все затраты, связанные с обслуживанием. Необходимо обратить внимание на платежи, включенные в полную стоимость кредита (ПСК), а также на их величину. Например, на тарифы страховых компаний, на требования по пакету страхования. Одним словом, нужно как следует оценить степень "выгодности" условий нового договора, прежде чем его подписывать.

Александр Галкин, начальник управления кредитования физических лиц банка "Глобэкс"