МОСКВА, 29 января - Марина Заблудовская. Рынок российской ипотеки развивается с оглядкой на страны Запада: где-то наша страна лишь подсматривает, а где-то и полностью копирует их ипотечный опыт, в том числе негативный – как, например, в случае "плохих кредитов". Однако, констатируют эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", пока путем заимствований России не удается добраться до главного достижения зарубежной системы жилищного кредитования – лишь 20% недвижимости в России приобретается с помощью ипотеки, когда как в Европе и Северной Америке этот показатель доходит до 80%.
Чужой пример заразителен
То, что российская ипотечная система была сформирована по образу и подобию двухуровневой американской системы, известный факт. Государственная политика в России, по замечанию руководителя аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анны Любимцевой, была направлена прежде всего на формирование четких и прозрачных стандартов ипотечного кредитования.
"Она ретранслировалась на рынок через государственный институт рефинансирования ипотеки – АИЖК, созданное в 1997 году по аналогии с американской Fannie Mae с целью обеспечения первичных кредиторов долгосрочными кредитными ресурсами", - рассказывает собеседница агентства.
Впрочем, обращает внимание директор по розничным продуктам Связь-Банка Алексей Бахаев, в последнее время в российской ипотечной системе стали проявляться черты франко-скандинавской, одноуровневой системы, например, государственная поддержка и налоговые льготы для ипотечных заемщиков, а также регулирование участников ипотечной системы.
История ипотеки в России в картинках и графиках >>>
Но хотя ипотечная система в России и является своеобразной "калькой" американской, все же путь ее развития имеет множество особенностей. Один из них глубинные, а другие представляют собой лишь небольшое "запаздывание" в перенимании зарубежного опыта.
Ищем отличия
Любимцева напоминает, что банковская система в России по-прежнему достаточно молода и проходит стадию становления и развития. Вместе с ней развивается и ипотечный рынок, поэтому используются далеко не все известные и зарекомендовавшие себя за рубежом элементы. В частности, по словам главы аналитического центра АИЖК, сейчас обсуждается вопрос о введении специальных безотзывных счетов – так называемых эскроу-счетов. Подобные счета могли бы повысить надежность безналичной оплаты приобретаемого жилья, с их применение в РФ есть сложности из-за отсутствия стандартизированных форм отчетов об оценке недвижимости, объясняет она.
Генеральный директор "НБИК" Евгения Таубкина, в свою очередь, говорит о целом ряде "сервисных" отличий российской ипотечной системы от западных рынков.
В той же Северной Америке весь процесс покупки жилья в кредит более цивилизованный, считает эксперт.
"Так, в США кредитные организации используют единую форму анкеты №1003 на ипотечный кредит. Для сравнения в России у каждого банка своя анкета и ее заполнение занимает от 30 мин до 2,5 часов", - приводит пример собеседница агентства.
Она добавляет, что в Соединенных Штатах клиент обращается к брокеру и уточняет условия по кредиту, а ипотечный брокер, в свою очередь, подбирает наиболее оптимальную программу и подает заявку в банк. После одобрения клиента, продолжает Таубкина, банк переводит сумму кредита на счет титульной компании, которая проверяет чистоту объекта, берет все комиссии с покупателя и продавца, выплачивает вознаграждение брокеру.
По словам генерального директора "НБИК", это исключает какие-либо махинации и мошенничество в процессе купли-продажи недвижимости. "У нас же в России используются примитивные расчеты через банковскую ячейку, а недобросовестные риэлторы часто вводят стороны сделки в заблуждение, закладывая свою дельту в стоимость недвижимости, особенно, если цена сделки занижается для экономии на налогах", - с сожалением констатирует эксперт.
Еще Таубкина также отмечает, что часто в России заемщик, живущий в небольшом городке, вынужден выбирать банк, ориентируясь на присутствие в его регионе территориальных отделений тех или иных кредитных организаций. "Далеко не факт, что эти банки предлагают лучшие условия, а переплата в размере 1-1,5% со ставки при кредите на 15 лет выливается в стоимость неплохой иномарки", - убеждена собеседница агентства. За границей же, по ее словам, уровень проникновения банковских услуг выше, соответственно, больше отделений банков, к тому же активно работают кредитные брокеры, которые служат связующим звеном между заемщиками и кредитными организациями.
Хотя один момент, как считает Таубкина, остается неизменным и для России, и для заграницы – риски банка при кредитовании под залог недвижимости в маленьких отдаленных городах, так как могут возникнуть сложности с реализацией предмета залога в случае дефолта, ведь в маленьком городе быстро найти покупателя проблематично.
Ипотека без рисков: что может случиться и как этого избежать >>>
Яблоко от яблони… далеко упало
Все названные отличия скорее касаются потребительской стороны ипотечного кредитования. Однако эксперты обозначают куда более масштабные и фундаментальные проблемы российской ипотеки, решение которых вызывает у них ряд вопросов. Причем на некоторые из них у игроков рынка пока нет ответа.
В частности, начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" Наум Либкинд указывает, что ипотечная система в США работает на всю экономику и финансируется за счет пенсионных, страховых и прочих накоплений, а также и за счет длинных денег. "Она работает на гигантских объемах оборота по ипотечным облигациям. Этот оборот там выше, чем по рынку акций. У нас в России в принципе нет длинных денег. Российская ипотечная система внедрялась авансом под то, что когда-нибудь они появятся. Но они так и не появились", - пояснил собеседник агентства.
Кроме того, по словам Либкинда, последние инновации в российской пенсионной реформе, которые случились буквально в преддверии нового года, показали, что в России фактически отказываются от старой системы. "Теперь у нас в стране пенсионные накопления будут отчисляться не 6%, а 2%. То есть мы вернулись от накопительной к распределительной системе, а в Америке она как раз накопительная. Поэтому сейчас встает вопрос – а чем финансировать ипотеку?" – недоумевает эксперт.
Теоретически можно сейчас финансировать ипотеку депозитом, но, опять же, у нас в стране нет длинных депозитов, рассуждает Либкинд. По его словам, в России кредиты выдаются на 30 лет, а депозитов на 30 лет в стране нет. "Российские банки не копят длинные депозитные деньги, боятся инфляции, боятся, что никто вообще деньги не будет хранить, потому что помнят, как сгорели сбережения на книжках в начале 90-х", - констатирует эксперт.
Вынужденная самобытность
В целом эксперты не склонны говорить о наличии каких-то уникальных, характерных только для российской ипотеки черт. Скорее, речь идет о каких-то особенностях сегодняшнего дня, обусловленных где-то "юным" возрастом отечественного рынка, а где-то особенностями менталитета россиян.
"Ипотечный рынок России пока еще не массовый, он практически исключает сегмент элитного жилья и активен в эконом-сегменте. Российская ипотечная модель направлена на тех, кто покупает квартиру для себя и имеет небольшие накопления – 10 или 20% от стоимости жилья, либо тех, кто расширяется, используя альтернативные сделки. И в том и в другом случаях, размер собственных накоплений невелик", - делится наблюдениями вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Андрей Осипов.
Эксперт также уточняет, что в России наиболее востребованы фиксированные процентные ставки. По его словам, несмотря на выгодность переменных и комбинированных ставок, лишь небольшой процент клиентов решается ими воспользоваться.
Плавающие и комбинированные ставки по ипотеке. Плюсы и минусы >>>
Ну а самой яркой особенностью ипотеки нашей страны на сегодняшний день, по замечанию Осипова, являются достаточно высокие процентные ставки. "Так, например, по итогам ноября 2012 года ставка выдачи по кредитам в рублях составила 12,4%. Для сравнения, в США ставка составляет в среднем от 3,32%, во Франции – 3,75-4%, в Великобритании – 4-5%, в Испании, Италии, Германии - 4-5,3%, в Греции – от 5,3%, в Португалии - от 2,75%, на Кипре – 5,48%", - приводит статистику директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Он подчеркивает, что ипотечные кредиты в России сегодня не доступны значительной части населения. Причиной тому, на его взгляд, являются низкие доходы большинства граждан, не прекращающийся стремительный рост цен на жилье, дисбаланс между спросом и предложением, а также психология общественного мнения, которое складывается из неуверенности в будущем, боязни быть в должниках и все еще недостаточно высоком уровне финансовой грамотности.
На позитивной волне
Молодость российской ипотечной системы, по мнению Любимцевой из АИЖК, является не только ее недостатком, но и преимуществом. Это, по словам собеседницы агентства, наглядно продемонстрировал прошедший финансовый кризис. Она убеждена, что именно благодаря молодости ипотеки и достаточно консервативному регулированию Россия не успела накопить высокий объем рискованных кредитов - без подтверждения доходов, с низким первоначальным взносом, с упрощенным подходом к оценке платежеспособности, - который стал катализатором проблем в США.
"Таким образом, можно сказать, что наша система показала себя лучше систем других стран бывшего СССР, которые, казалось бы, достигли больших успехов по объемам выдачи ипотечных кредитов, но успех оказался временным, а цена его – слишком высокой", - утверждает Любимцева.
Так, по ее словам, показатель соотношения ипотечной задолженности к ВВП страны, который можно рассматривать как интегральный показатель "зрелости" системы, в России составляет 2,6% по итогам 2011 года. Это достаточно близко показателям странам бывшего СССР (Казахстан – 2,7%, Украина - 5,6%) и Восточной Европы (Румыния – 5,5%), где система ипотечного кредитования была создана примерно в то же время. При этом Любимцева указывает, что ставки по ипотеке на Украине после кризиса превысили 20-процентный порог и до сих пор не опускаются существенно ниже, а в Казахстане ипотека после кризиса восстанавливается крайне медленно.
Начальник управления разработки розничных кредитных продуктов МТС-Банк Светлана Сурина со своей стороны отмечает ускоренные темпы роста российской ипотечной системы. В доказательство эксперт приводит данные по объемам выданных ипотечных кредитов за последние семь лет (в разбивке по годам): 2006 – 263,56 миллиарда рублей, 2007 – 556,39 миллиарда рублей , 2008 – 655,8 миллиарда рублей, 2009 – 152,5 миллиарда рублей, 2010 – 379,5 миллиарда рублей, 2011 – 716,9 миллиарда рублей, 2012 (январь-октябрь) – 801,3 миллиарда рублей.
Осипов же особо обращает внимание, что рынок ипотеки на данный момент является основным двигателем жилищного рынка страны. Он заявил, что каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем за 9 месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования. "Этот показатель стал рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России с 2006 года" – констатировал эксперт.
Ложка дегтя
Однако говорить о российской ипотечной системе в положительном ключе у экспертов пока получается "фрагментарно", со значительными оговорками. Слишком ощутимо дают о себе знать слабые стороны ипотечного рынка в России.
"Следует заметить, что в Европе и Америке с помощью ипотечного кредита приобретается до 80% жилья, тогда как в России этот показатель сейчас не превышает 20%", - настаивает Бахаев.
Кроме того, как замечает Либкинд, средние ипотечные суммы кредитов в России не очень большие, причем они не росли в последний год, а где-то даже сокращались. По мнению собеседника агентства, это говорит о том, что ипотечные кредиты берутся не столько на прямые покупки квартир, сколько на расширение уже имеющегося жилья.
В свою очередь Таубкина с сожалением замечает, что доля госбанков на рынке российской ипотеки чудовищно велика. Это, по ее словам, мешает реальной конкуренции, которая всегда позитивно сказывается на финальном продукте для потребителя.
А вот начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" даже указывает на опасную тенденцию, что российские банки стали перенимать у американских коллег негативный опыт сабпрайм-кредитования. "А ведь кризис 2008 года в США начался с того, что "плохие" кредиты перестали платить", – напоминает он.
И наконец, Осипов из "ВТБ 24" подчеркивает, что ипотека в нашей стране – это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина, в то время на Западе кредит позволяет не только способ покупки жилья, но и выгодно вложить деньги.
