Существуют такие риски ипотеки, о которых заемщики могут даже не знать и, соответственно, не учитывать при заключении сделки купли-продажи жилья. В частности далеко не каждый заемщик знает, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец на момент ее подписания страдал психическим расстройством и был "несделкоспособным". В этом случае заемщик потеряет квартиру, а вот выплаты по ипотечному кредиту никто не отменит.
Де-юре и де-факто
При приобретении квартиры всегда существует риск, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана недействительной. Это может произойти в том случае, если будет доказано, что она совершалась продавцом в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ).
В последнее время наблюдается устойчивый рост оспаривания сделок именно по этой статье, поэтому и вопрос психического состояния продавца на момент подписания договора купли-продажи становиться все более актуальным.
Данный фактор как правило не может быть проверен формальным способом. В соответствии с действующим законодательством информация, касающаяся психического здоровья гражданина, не может быть получена третьими лицами, в том числе риэлторами и банком, кроме как по запросу суда. Данный вопрос регулируется Федеральным законом от 21 ноября 2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" и законом РФ от 02 июля 1992 года N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании".
На практике же, если при проведении сделок купли-продажи был сделан запрос в государственные психоневрологические и наркологические учреждения, то последние обычно отписываются стандартными формулировками, например "дееспособности не лишен", или "обращался (не обращался) за консультативной помощью". Что делать с данной информацией? Отказываться от сделки? Или проводить дальше?
При чем здесь ипотека?
Для начала разберемся, почему вопрос психической дееспособности продавца так важен в случае, если жилье приобретается с привлечением ипотечного кредитования?
Дело в том, что в этом случае основное внимание покупателя сосредоточено на получении ипотечного кредита и контроль с его стороны собственно к сделке снижен.
Считается, что банковские работники, а именно аккредитованное при банке агентство недвижимости должны проверять чистоту сделки. Однако в реальности список таких агентств ограничен и у заемщика нет возможности реального выбора по услугам и их качеству. Поэтому не редки случаи, когда в результате при сопровождении сделки внимание обращается только на так называемую "юридическую чистоту" квартиры, то есть в основном уделяется внимание отсутствию правовых проблем при предыдущих сделках.
Одним из важных отличий ипотечных сделок является обязательность страхования заемщиком риска утраты права собственности (титульное страхование). Заемщик несет дополнительные расходы, размер которых соответствует действительной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, если объект недвижимости является предметом залога.
Но дает ли гарантию такое страхование в случае, если произошло оспаривание сделки в связи с психическими расстройствами продавца? К сожалению, не всегда.
Во-первых, при принятии риска на страхование заемщик обязан предъявить копии всех правоустанавливающих и иных документов, позволяющих судить о характере данной сделки и предшествующих ей. Однако из этих документов невозможно сделать вывод о степени риска, касающегося психического здоровья продавца. А страховая компания имеет право отказать в выплате по тем основаниям, что ей были предоставлены недостоверные сведения о психическом состоянии продавца.
А во-вторых, как долго заемщик готов оплачивать титульное страхование? Ведь согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности оспоримой сделки составляет один год, а недействительности ничтожной сделки составляет три года. То есть через три года выходит срок давности и считается, что сделка не сможет быть оспоренной, поэтому договора страхования титула обычно заключаются на срок не более 3-х лет с момента приобретения права собственности.
Однако ипотечный кредит оформляется на более длительный срок, при этом риск утраты собственности остается по прошествии трех лет.
А через несколько лет уже наследники продавца могут оспорить сделку, считая, что наследодатель не мог понимать значение своих действий при совершении сделки. Получается, что покупатели уже живут в приобретенной квартире несколько лет, а когда бывший продавец умирает, его наследники предъявляют иск по статье 177 Гражданского кодекса РФ. И могут выиграть!
Масштаб "бедствия"
Что же произойдет, когда сделка по покупке квартиры с привлечением ипотечного кредитования будет оспорена? В связи с применением последствий недействительности сделки (статья 167 Гражданского кодекса РФ) право собственности утрачивается, и заемщик просто лишится квартиры. Получить же деньги обратно ему будет затруднительно. А что с ипотечным кредитом? А его надо отдавать! Более того в связи с утерей залога банк может потребовать вернуть всю оставшуюся сумму сразу. Потери покупателя в любом случае ощутимы: инфляция, рост стоимости жилья за прошедшее время, выплаченные проценты банку за ипотеку и деньги единовременно потраченные на оформление сделки.
Действуйте решительно
Данные риски – это риски покупателя (заемщика) и только он должен обращать на них внимание, не рассчитывая на проверку банком "чистоты сделки". Чтобы избежать подобной ситуации, нужно обязательно сделать несколько важных вещей.
Во-первых, обязательно запросите у продавца справки об учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 323-ФЗ каждый имеет право получить имеющуюся в медицинской организации информацию о состоянии своего здоровья, в том числе сведения о результатах медицинского обследования.
Во-вторых, крайне важно лично пообщаться с продавцом перед тем, как заключать сделку, то есть нельзя допускать проведение сделки полностью с доверенными лицами без встреч с самим продавцом. При наличии следующих оснований: старческого возраста продавца, свидетельства обращения в ПНД, наличие справки из ПНД с обтекаемой формулировкой "дееспособности не лишен", странное поведение продавца при встречах, общая нелогичность – следует настоять на участие в сделке судебного психиатра, для освидетельствования продавца на предмет его "сделкоспособности".
Здесь следует особенно отметить, что заключение обычного врача-психиатра, приглашенного на сделку, может быть в дальнейшем оспорено в суде заинтересованной стороной. Врач-психиатр на основании своего сертификата может диагностировать заболевания, например, для их последующего лечения. Все остальное – превышение его компетентности. А вот как то или иное заболевание влияет на "сделкоспособность" — это прерогатива уже судебного эксперта-психиатра который и дает заключение не только о том, что имеются или нет признаки какого-либо расстройства, но и как оно влияет на понимание сделки и ее последствия в данный момент.
Если ситуация с психическим состоянием продавца до конца не ясна или была получена негативная оценка "сделкоспособности" продавца от судебного психиатра, то от сделки с ипотечным кредитованием по покупке жилья лучше отказаться.
Константин Кожевин, юрисконсульт правозащитной организации АНО "Справедливая медицина"
