Юридическая "безопасность" заемщиков при заключении ипотечной сделки – дело рук самих заемщиков. Столкнуться с обманом, конечно, может любой, но чаще всего заемщики становятся жертвами собственной невнимательности или непросвещенности, поэтому не помешает повторить нехитрые правила, которые помогут избежать неприятных и "неожиданных" последствий заключения ипотечной сделки.
Пять мифов об ипотеке: сомнения россиян и реальные факты >>>
Законодательная реальность
Законодательная база в области ипотеки в настоящий момент является достаточно проработанной. Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят 16 июля 1998 года. На практике основные сложности возникают в области понимания и применения закона, а не в связи с законодательным регулированием.
Серьезные кредитные организации соблюдают законодательство, стараются не допускать нарушений, отчасти потому, что их деятельность жестко регламентирована и контролируется Центральным банком и другими госорганами, отчасти потому, что они осознают ценность положительной репутации.
Наиболее уязвимыми в этом смысле являются заемщики, то есть физические лица, которые преимущественно не знают законов, своих прав и обязанностей, редко читают и еще реже понимают документы, которые подписывают. Юридическая безграмотность становится особенно опасной, когда на кону значительные денежные суммы, оформление в залог собственной недвижимости. Для минимизации рисков заемщику следует быть бдительным и не знать несколько нехитрых, но очень важных правил.
Прописные истины
Все об ипотечных аферах – чего бояться заемщикам >>>
Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.
Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.
Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога ипотеки.
При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно. Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как "хитрые" условия могут быть спрятаны в любом месте.
Ни в коем случае поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.
Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.
Зона риска
Стоит отметить 5 основных рисков, о которых нужно помнить при оформлении ипотечного кредита:
1) Риск обращения взыскания на залог (недвижимость) в случае невыплат по кредиту.
2) Риск нарушения или ненадлежащего исполнения требований по кредитному договору, договору об ипотеке. Нарушение может быть наказано штрафом.
3) Риск изменения ставок по кредиту. Особенно актуально, если кредит предоставлен на долгий срок.
4) Риск наступления жизненной ситуации, которая не позволяет исполнять требования по кредитному договору, не оговорена в кредитном договоре.
5) Риск приобретения недвижимости с юридическими "дефектами", что может повлечь утрату недвижимости в будущем, но сохранения обязательства по возврату кредита.
Руководство к действию
Уделите особое внимание разделу "Заемщик обязуется". Рекомендуем переписать договор на "русский" язык и выписать из него все обязательства и требования, которые вам нужно будет исполнять. Часто заимодавцы требуют сообщать в письменной форме о важных изменениях и других обстоятельствах из вашей личной жизни. Например, об изменении фамилии, смене места жительства. Соблюдайте все требования точно и в срок.
Запишите все сроки, которые нужно соблюдать по кредитному договору. Например, какой нужно выждать срок после уведомления о досрочном погашении кредита?
Проверьте полномочия лиц, которые подписывают с вами документы. Как правило, сотрудники кредитных организаций действуют на основании доверенностей. Требуйте экземпляр доверенности для себя.
Соберите и храните в надежном месте всю документацию, которая была вами подписана. На практике встречаются случаи, когда клиенты не придают значения документам, забывают некоторые свои документы у помощников или посредников.
Внимательно рассмотрите все условия в подписываемых вами документах, особенно - вопросы о финансовых санкциях (штрафах) за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора, например, пени за просрочку выплаты процентов, порядок реализации заложенного имущества, порядок досрочного погашения кредита.
Вадим Черданцев, старший юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической фирмы "Клифф"
