Знаковый объект Москвы, одно из старейших и крупнейших в России предприятий кондитерской промышленности фабрика "Большевик" наконец-то получил концепцию развития. О планах по созданию музея современного искусства и по благоустройству территории бывшей фабрики, а также о том, сколько планируется потратить на все это, в интервью РИА Новости рассказал владелец группы компаний Tactics group, председатель правления компании Павел Шишкин.
- Павел Владимирович, недавно стало известно, что ваша компания приобрела долю 50% плюс 1 акция в ЗАО "Большевик" для последующего преобразования объекта в культурно – деловой центр. Почему О1 Properties продала долю именно вам, и какие объекты интересны вашей компании для девелопмента?
- Мы специализируемся на девелоперских проектах, и нам интересно завершать проекты, которые находятся в процессе девелопмента. С компанией О1 Properties мы сотрудничаем с момента основания и "Большевик", который изначально мы приобретали совместно, стал нашим самым крупным проектом.
Сейчас Tactics group рассматривает возможность приобретения доли еще в двух проектах, которые по размеру сопоставимы с "Большевиком". Сделки по ним мы планируем закрыть в следующем году.
Что касается текущих активов, то в группе компаний несколько направлений, основное из которых это недвижимость. Мы являемся собственниками зданий, которые просто сдаются в аренду, и собственниками девелоперских проектов. Мы владеем и сдаем в аренду здания на Петровке и на улице Долгоруковской, на улице Чаянова планируется построить административное здание, на улице Семеновской торгово-офисный комплекс и деловой центр класса B+ общей площадью 12 тысяч квадратных метров.
- Правильно ли я понимаю, что тактика компании Tactics group - это классический девелоперский цикл: строите, управляете и продаете?
- Мы стараемся не управлять объектами, так как это не наша специализация. Нам больше интересен сам процесс развития проекта: какие возможны параметры, взаимоотношения с властями города, понимание интересов – что сейчас Москва строит, что можно, а что нельзя построить, что может наш город улучшить, и не принесет ли это какой-то дополнительной неправильной нагрузки. Если это памятник, то как его сохранить, развить и сделать территорию доступной. В этом смысле проект "Большевик" для нас представляет собой целую историю.
- У вас уже есть концепция развития проекта?
- Фабрика "Большевик" долгие годы была закрытым объектом, недоступным для массового посещения, так как на его территории располагалось кондитерское производство.
В этой связи ключевыми задачами, которые мы ставим перед собой, являются: восстановление исторических фасадов зданий, приспособление объекта к современному использованию в виде культурно-делового центра с обширной парковой зоной. Но главное - мы хотим сделать фабрику достопримечательным местом нашего города, открытым и доступным для посетителей, ведь "Большевик" создан по проекту французского архитектора Дио и имеет богатую историю.
Для реализации идеи сформирована сильная опытная команда, которая блестяще справилась с проектом реконструкции "Фабрики Станиславского" (девелопер проекта – AB Development, главный архитектор – широко известная английская компания John McAslan).
Визитной карточкой фабрики "Большевик" являются 1,2 и 3 строения, поэтому в первую очередь, после согласования с департаментом культурного наследия Москвы, мы приступим к работам по восстановлению фасадов именно этих строений.
Полного завершения проекта ожидаем в 2015-2016 году.
На территории фабрики будет расположен музей современного искусства и современной живописи. При его создании учитываются мировые требования к подобным зданиям, стандарты перевозки картин, их безопасности, сохранности, температуры хранения и другие. Этот музей будет похож на современный музей Лондона, и инвестиции в него достаточно серьезные. Это действительно дорогая затея, но мы надеемся, что он будет работать как некий "якорь" проекта и сыграет важную роль в том, чтобы территория бывшей фабрики преобразовалась из промышленной в культурную.
- Это очень ценно, что в таком знаковом объекте появится музей современной живописи, а что предполагается еще сделать в рамках реновации "Большевика"?
- Мы хотим убрать заборы, сделать территорию общей площадью 5,5 гектара открытой, с прогулочной парковой зоной, соединяющей Ленинградский проспект с улицей Скаковой. Большая благоустроенная территория объединит музей современного искусства, рестораны, кафе, магазины, а также офисы в стиле "лофт". Площадь парка составит примерно 1 гектар, а если говорить в целом об озеленении территории, то получится гектара полтора. На благоустройство этого парка мы планируем выделить из бюджета проекта около 10 миллионов долларов.
- Сколько вы планируете потратить в целом на преобразование "Большевика"?
- Без учета покупки проекта у компании Kraft (О1 Properties и Tactics group приобрели проект у американского пищевого концерна Kraft Foods в 2012 году - ред.), в целом на проект планируется выделить около 150 миллионов долларов. Общие инвестиции собственных и кредитных средств будут больше, чем 200 миллионов долларов.
- Какова доля заемных средств и средств компании в проекте "Большевик", и как вы оцениваете доступность кредитования для девелоперов в целом по Москве?
- Финансирование текущих работ на объекте осуществляется за счет собственных средств. Мы планируем привлечь кредит в январе-феврале. Какими будут коммерческие условия, пока не готов сказать.
- Учитывая, что проект преобразования не предполагает нового строительства, сколько площадей вы планируете сдавать в аренду по его завершении?
- Общая сдаваемая площадь требует подсчета BOMA (основной метод оценки коммерческой недвижимости – ред.), но по предварительным данным общая площадь строений составляет около 90 тысяч квадратных метров, а сдаваемая может составлять около 75 тысяч квадратных метров. Эта площадь не изменится существенно.
- Раз объект предполагается только преобразовать, частично восстановить, то почему же этот проект некоторые эксперты называют рисковым?
- Потому что в этот проект уже сейчас идут инвестиции, а арендаторов еще нет. На сегодняшний момент этот, действительно уникальный с точки зрения архитектуры объект, сильно поврежден – он не функционирует, не отапливается, не приносит никакой прибыли, а несет значительные убытки. Пока не будет произведена работа внутри помещений, восстановлены внешние сети, которые сейчас находятся в плачевном состоянии, не будут получены дополнительные мощности и размещены арендаторы, этот объект будет считаться рискованным. Надо помнить, что мы уже в него вложили 80 миллионов долларов, а он при этом не приносит ни копейки.
- Какие тогда проблемы есть у объекта и сколько вы планируете потратить на их устранение?
- На объекте существует серьезная нехватка электричества. Его надо выкупать и тянуть. Практически все коммуникации разрушены, и надо их восстанавливать. На внутренние сети придется больше 30% затрат от общего бюджета. А в целом на внутренние и внешние сети, я думаю, придется до 40% от общего объема инвестиций на преобразование. Это важно, поскольку от инженерии будет зависеть класс объекта. Кроме того, фасады и остекление - дорогая статья проекта. Мы делаем историческое остекление с дубовыми рамами. Поэтому основные затраты идут на дорогие фасады, остекление и инженерию.
- Теперь понятно, почему О1 Properties уступила свои права на этот актив и согласовала опцион на выкуп актива после его завершения.
- Инвестиционная стратегия О1 Properties, которая в будущем планирует выходить на IPO, сфокусирована на уже готовых активах со стабильным денежным потоком, тогда как для нас, наоборот - мы лучше построим и отдадим. Именно потому наши интересы полностью совпадают, мы сотрудничаем уже много лет. Более того, команда О1 Properties продолжит заниматься маркетингом объекта и сдачей в аренду офисной части, и у нас заключено соглашение об опционе по обратному выкупу.
- Когда планируется опцион? По завершению проекта или по сдаче в аренду?
- Опцион может вступить в силу в тот момент, когда объект будет завершен и в него заедет большая часть арендаторов. Сумму опциона я не назову, но она уже обговорена.
- Что вы будете делать, если О1 Properties не будет обратно выкупать проект?
- Тогда мы закончим его и будем владеть этим проектом или выставим его на продажу - в зависимости от стратегии в тот момент.
- Когда предполагается начало активной стадии по преобразованию "Большевика"?
- После согласования с Департаментом культурного наследия города Москвы мы приступим к работам по восстановлению фасадов первых трех строений, которые выходят на Ленинградское шоссе. Полагаю, что в последнем квартале следующего года будет завершена первая очередь общей площадью 30 тысяч квадратных метров, включая реставрацию фасадов, благоустройство территории и музей. Работы по оставшимся строениям мы начнем после окончания работ по первой очереди.
- Что там предполагается? Офисы класса B+?
- С точки зрения того, что это будут исторические здания с высокими потолками, с широким шагом колон, с правильной конфигурацией помещений, с хорошей транспортной доступностью, отличной инженерией и благоустройством, то они вполне могут быть и класса А. Хороший пример – "Фабрика Станиславского", которая тоже была отреставрирована, включая театр. И мы считаем, что этот театр – очень хорошая идея, как у нас музей.
- Ваш коллега, гендиректор "Гута-Девелопмент" Артем Кузнецов, на одном из мероприятий заявил, что компании интересно развитие бутик-отелей. Возможно, один из таких появится в "Красном Октябре", а вы не планируете построить отель в рамках проекта "Большевик"?
- Это сложный бизнес. Отели подвязаны под операторов, а те не так просты в переговорах. Окупаемость с учетом договоров с управляющими компаниями намного ниже, чем девелопмент жилья или деловой части. Вообще это сложно. Мы уже делали гостиницу "Кортъярд Марриотт Москва Павелецкая". Там стоимость строительства превысила все наши бизнес-планы. Когда в переговорах появляется третья сторона – оператор, особенно если это оператор с именем, то требуются дополнительные инвестиции. У нас опыт был, и, честно говоря, нам не очень понравилось. Нет какого-то инвестиционного климата, чтобы инвестора мотивировало строить гостиницу. Что касается "Большевика", то гостиница, наверное, и не очень пошла бы.
- А что касается находящегося рядом делового комплекса "Белая площадь" - как впишется "Большевик"?
- У нас совсем другой проект. "Белая площадь" – это центральный квартал европейского класса, красивый, с пешеходными дорожками, с фонтанами на достаточно маленькой территории. А у нас объект с богатой историей, который мы будем не перестраивать, а восстанавливать и облагораживать. У нас просторная территория, большое благоустройство. Нельзя сказать, что он сделан в едином ключе, потому что у нас используются разные материалы, у нас даже разная нагрузка на квадратный метр без изменения существующих пятен застройки.
- То есть вы уверены в своем проекте несмотря ни на что. Разве сейчас у вас нет ощущения приближающегося кризиса, не боитесь ли вы его повторения?
- Есть синдром 21 декабря, что наступит конец света (смеется – ред.). Как сказал мой друг Алексей Кортнев: "Какой конец света? У меня концерт вечером". Я оптимист по своей природе. Не секрет, что в условиях кризиса активы класса А с хорошими арендаторами и денежным потоком тонут последними. Что касается "Большевика", то все будет зависеть от долговой нагрузки на проект. На мой взгляд, этот актив стоил дороже, чем мы его купили, поэтому мы можем рассчитывать на некий запас. Если арендная ставка вдруг пойдет вниз, у нас есть большой диапазон, чтобы снижать ставку и при этом выплачивать долговую нагрузку.
- По вашему мнению, сейчас рынок "арендатора" или "арендодателя"? Что с ним произойдет в ближайшее время?
- Сейчас идет очень медленный выход из кризиса, идет очень медленное повышение ставок. Арендаторы наконец-то формируют для себя стратегию развития и увеличения площадей. Был период, когда крупные компании не могли продумать свою стратегию - растут ли они или сокращаются. Сейчас уже выстраивается стратегия – они забирают площади, которые есть на рынке. Поэтому небольшой спрос сейчас есть. Если не произойдет каких-то глобальных потрясений, таких как падение евро, развал Евросоюза, то в ближайшее время я не вижу сильных обвалов или сильного роста.
- Вы ранее сказали, что арендаторов пока в проекте нет, но наверняка предварительные заявки по аренде поступают? Уверен, что компании интересуются этим проектом.
- Да, у нас есть договоренности с одним очень крупным арендатором на 14 тысяч квадратных метров. Я не могу его называть, потому что пока не подписан договор. Есть еще четыре арендатора, которые хотели бы арендовать площади в районе 5 тысяч квадратных метров. Поэтому предварительно у нас есть арендаторы тысяч на 20 квадратных метров из 76 тысяч квадратных метров. По сути, если мы первую очередь закончим к концу следующего года, то мы ее и заполним. Сдачей в аренду занимается О1 Properties.
- Что еще из инфраструктуры вы планируете сделать в "Большевике"?
- Там обязательно будут рестораны и столовая, возможно, из сети Smart Food, которая также принадлежит Tactics Group. У нас уже есть реализованный проект в бизнес-центре "Вивальди Плаза" на Павелецкой. Это еще одно из направлений, которое мы хотим развивать.
У нас был опыт раньше. А сейчас есть и команда, и партнерство. Мы планируем открыть до 20 крупных столовых в течение 7-8 лет. Сейчас в столовой на Павелецкой мы обкатываем основные моменты: вопросы безопасности, технологические процессы.
Мы изучили рынок и провели исследование, почему люди не ходят каждый день на обед в столовую. Выяснились два момента. Во-первых, в течение года ходить в одно и то же место становится тяжело, а во-вторых, какая бы вкусная еда ни была, через четыре месяца она надоедает и хочется какого-то разнообразия. Поэтому концепция столовой похожа на концепцию бизнес-комплекса "Вивальди Плаза", четыре корпуса которого названы в честь произведения "Времена года" Антонио Вивальди: "Зима", "Весна", "Лето" и "Осень". В нашей столовой каждые три месяца идет смена интерьера. Человек все время попадает в новое место. Еще мы сделали большую ротацию блюд, чтобы клиент мог выбрать, например, из семи салатов, а не из трех.
- Вы будете эти столовые в своих проектах открывать?
- Не только. Поскольку ресторанный бизнес не совсем наш профиль, была подобрана хорошая команда, и я предложил стать управляющим партнером известному шеф-повару и ресторатору Андрею Виноградову. Сейчас дописываются детали бизнес-плана сети не только на уровне идей и концепций, а на уровне технологий. Когда мы закончим формировать этот документ, то начнем нашу экспансию в Москве. У нас уже есть три помещения для расширения.
- Вы не первые из девелоперов, кто занимается этим. Ранее у меня было интервью с группой "Ташир", у которой в планах также было развитие ресторанного направления. Почему вы уделяете этому направлению такое внимание? Оно приносит хорошую прибыль?
- Одна столовая, конечно, не является большим инвестиционным проектом. Но если их будет больше 10, то экономика становится интересной, потому что появляется синергия. Это бизнес, который капитализируется, и его не стыдно показать банкам, показать, какой денежный поток проходит. Это еще один интересный актив. В принципе, хорошо работающая столовая, где посещаемость составляет 45-50%, приносит хорошие деньги. 15 миллионов рублей выручки в месяц – это абсолютно достижимый результат, а в случае, если столовых 10, то обороты там могут быть уже значительные – более 1,5 миллиарда в год.
- Насколько я знаю, это еще не все. На сайте вашей компании говорится, что вы еще оказываете консалтинговые услуги. Зачем это вам как девелоперу?
- Да, у нас есть направление консалтинг по коммерческой недвижимости, но как собственник бизнеса я могу сказать, что трудозатраты на этот консалтинг никаким образом не могут окупиться.
- Ну не хобби же это?
- Это некий способ держать руку на пульсе. Другими словами, совершая для других девелоперских компаний, собственников земельных участков и имущества этот консалтинг, мы все время сталкиваемся с проблемами: дырками в законодательстве. Обладая огромной информацией о том, какие проблемы возникают, как они решаются, насколько это долго, какой путь их решения, нам намного проще входить в какие-то свои проекты. Я совершенно четко могу просчитать риски вхождения в какой-то проект, потому что моя компания помогала кому-то решить похожую проблему. Поэтому я рассматриваю консалтинг не как большую денежную составляющую, а как получение знаний для реализации своих собственных проектов. Хотя консалтинг нельзя сбрасывать со счетов, потому что он естественно самоокупается. Просто прибыль от консалтинга и девелопмента несоизмерима.
Беседовал Михаил Рычагов
