Желающий взять ипотечный кредит должен выбрать не только банк, но и определиться с видом процентной ставки по ипотеке. А это подчас не так просто. Самый простой и распространенный вид ставки — фиксированная ставка — предполагает, что в течение всего срока кредитования годовая процентная ставка по займу остается неизменной. Однако альтернативные виды ставок – плавающая и комбинированная – имеют свои особенности и преимущества.
Плавающая ставка
Плавающая ставка состоит из двух частей: постоянной и переменной.
Постоянная часть – это банковская маржа, которая остается неизменной с течение всего срока кредита.
Переменная часть приравнивается к какому-либо рыночному индикатору и пересматривается с определенной периодичностью. Это позволяет банку снизить свои риски, связанные с изменениями стоимости заимствований на межбанковском рынке.
Ипотечные кредиты выдаются на долгий срок, в течение которого финансирование для банка может стать как дешевле, так и существенно дороже. Поэтому, выдавая деньги под фиксированный процент на 10-20 лет, банк рискует оказаться в невыгодной ситуации, когда стоимость привлечения денег будет для него выше, чем проценты по выданным кредитам. Плавающие ставки, привязанные к рыночным индикаторам, позволяют банками снизить этот риск. Поэтому, в США и многих европейских странах большая часть кредитов выдается именно под «плавающий» процент.
Кредиты с плавающей ставкой, как и обычные, можно получить в разных валютах: рублях, долларах и евро. Для рублевых кредитов переменная часть ставки обычно привязана к индикатору MosPrime или ставке рефинансирования ЦБ РФ, долларовых – к Libor, а для кредитов в евро — к Euribor.
Также плавающие ставки могут иметь верхний и нижний ограничитель (кэп), например, 5% и 16% (по продукту АИЖК «Стандарт»). Кэп нужен для того, чтобы защитить заемщика от непосильного повышения ставок в случае резких перемен в экономической ситуации.
Постоянная составляющая плавающей ставки фиксируется при заключении договора на весь срок кредита, а периодичность пересмотра переменной части зависит от договора. Это может происходить раз в квартал или раз в год. Чаще всего, предусматривается ежегодный пересмотр ставок.
В АИЖК плавающие и комбинированные ставки используются в кредитах АИЖК «Стандартный», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье», «Военная ипотека».
Причем переменная часть плавающей ставки ежегодно пересматривается и зависит от значения уровня инфляции в потребительском секторе.
Постоянная составляющая зависит от наличия либо отсутствия у заемщика договора личного страхования, срока кредита, срока фиксации процентной ставки, суммы первоначального взноса, размеров кредита.
Комбинированная ставка
Комбинированная ставка сочетает фиксированную и плавающую ставку.
Первые несколько лет ставка фиксируется на определенном уровне, например 9%. В разных банках предлагаются разные сроки фиксации – год, три года, пять лет.
Затем ставка по кредиту становится плавающей, то есть состоит из постоянной части и переменной составляющей, равной какому-либо индикатору (MosPrime или ставка рефинансирования ЦБ РФ для рублевых кредитов, Libor – для кредитов в долларах и Euribor – для кредитов в евро).
Плавающая ставка, как уже говорилось, периодически пересматривается, обычно раз в год, и может изменяться в зависимости от того, падает или растет индикатор, к которой она привязана.
Проблема выбора
У каждого из трех видов ставок – фиксированной, плавающей и комбинированной — свои преимущества.
С фиксированной ставкой по кредиту у заемщика более стабильная ситуация. Платежи рассчитаны на весь срок кредитования, заемщик всегда заранее знает, сколько средств ему понадобится для того, чтобы рассчитаться с банком, и ему легче планировать свой бюджет.
Поэтому фиксированный вариант особенно удобен для тех, кто берет кредиты на долгий срок и не планирует рассчитываться досрочно.
В свою очередь плавающая ставка может позволить заемщику получить более дешевый кредит, ведь обычно плавающая ставка на момент выдачи кредита на 2-3% ниже своих фиксированных аналогов.
Однако плавающая ставка предполагает определенный риск для заемщика – ведь ее переменная часть регулярно пересматривается. И если индикатор, к которому она привязана, вырастает, то сумма платежа тоже вырастет. В то же время если индикатор падает, то и ставка снижается.
Плавающие ставки удобны, когда заемщик планирует погасить кредит в короткие сроки или планирует рассчитываться с банком досрочно. Тогда больше гарантий, что платеж не изменится кардинальным образом.
Что касается комбинированной ставки, то она позволяет человеку обеспечить себе «период стабильности» на первое время, если он пока не достаточно уверен в своих силах. А впоследствии, когда его доход, вероятно, вырастет, он может с меньшим риском и большим спокойствием перейти на плавающую ставку.
К примеру, рассмотрим гипотетический кредит на 1 миллион рублей, взятый в кризисном 2008 году по программе АИЖК сроком на 20 лет (при первоначальном взносе более 50%).
В случае с фиксированной ставкой годовой процент по кредиту составил бы 17,32% на весь срок кредитования.
В случае с плавающей ставкой, в 2008 году размер ставки по кредиту составлял бы 14,07%, а в 2009 году увеличился до 15,48%. Но в дальнейшем переменная часть ставки (привязанная к уровню инфляции) постепенно снижалась, и в итоге в 2012 году размер плавающей ставки составил бы 8,3%.
В случае с комбинированной ставкой со сроком фиксации 3 года, в первые три года кредитования заемщику пришлось бы выплачивать по кредиту 16,37% годовых. Потом ставка перешла бы на плавающую, составив в 2011 году 13,28%, а в 2012 году — 10,6%.
Кредит с комбинированной ставкой в данном случае позволил бы заемщику в годы кризиса платить меньше, чем по кредиту с фиксированной ставкой. Кредит с плавающей ставкой в свою очередь оказался бы наилучшим вариантом.
Однако стоит учесть, что если бы рост инфляции продолжился, то плавающая ставка, вероятно, превысила размер фиксированной ставки по аналогичному кредиту, и тогда самым выгодным для заемщика оказался бы кредит с фиксированной ставкой.
Таким образом, выбор ставки зависит от того, как планирует расплачиваться заемщик, на какой срок берет кредит и какова экономическая ситуация. То же самое следует учитывать и при определении периода фиксации в кредитах с комбинированной ставкой.
В кредитах с комбинированной ставкой размер фиксированной ставки, устанавливаемой на первое время, зависит от периода фиксации – чем он больше, тем фиксированная ставка на этот период выше.
Например, в настоящее время для кредитов с идентичными параметрами по программе АИЖК фиксированная ставка на период от года до 3 лет составит 10,6%, от 3 лет до 5 лет – 10,9%, а на 10 лет и более – 11,55%.
Это связано с тем, что кредиты с длительным периодом фиксации процентной ставки имеют большую степень риска для банка.
Для заемщика же установить минимальный период фиксации, на первый взгляд, выгодно, ведь ставка на этот период будет меньше. Однако все будет иначе при наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств – при росте инфляции и повышении процентной ставки до максимального значения (кэпа) 16%.
Таким образом, универсального совета, какой вид ставки и с каким периодом фиксации лучше выбрать, дать нельзя — правильное решение может выбрать только сам заемщик, оценивая свою платежеспособность в динамике и учитывая условия внешней среды на момент получения кредита.
Директор департамента инноваций, методологии и стандартизации ОАО «АИЖК» Мария Полякова
