Коттеджи в России: доступное жилье немассового потребления

МОСКВА, 13 декабря – РИА Новости, Марина Заблудовская. Коттеджи в России являются вполне доступным видом жилья, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости. Однако в сознании многих россиян коттедж все еще ассоциируется с элитной недвижимостью, и это вполне объяснимо, так как финансовый портрет "среднего" покупателя частного дома вполне ясно указывает на то, что эта самая "доступность" пока еще находится на уровне "выше среднего".    

Курс на загород

Такой загородный формат жилья, как коттедж, сейчас привлекает довольно большое число покупателей. Как утверждает генеральный директор компании "ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг" Асет Гайрабекова, коттеджи интересуют каждого шестого дозвонившегося клиента. Хотя говорить о том, что индивидуальные дома могут составить конкуренцию городской квартире, эксперт считает некорректным. По мнению собеседницы агентства, коттедж чаще приобретается в качестве второго жилья, а точнее загородной резиденции, где можно уединиться и отдохнуть от городского шума.

В целом по России, согласно результатам маркетинговых исследований компании "Зодчий", спрос на малоэтажные индивидуальные дома в 4-5 раз превышает предложение.

Переориентирование части потребительского спроса (около 30%) в сторону загородной недвижимости в Москве, как отмечает член правления компании Rodex Group Игорь Заугольников, обозначилось еще до кризиса. А в регионах, по его словам, это тенденция последних двух-трех лет.

"В кризис коттеджи стали доступны покупателям во многих нефтегазовых регионах либо регионах, где развито крупное производство. Это произошло потому, что цены на коттеджи там снизились, а объемы квартирного строительства уменьшились", - объясняет эксперт.

Он также замечает, что, например, в Подмосковье до осени 2008 года большая часть спроса (порядка 70%) была сосредоточена в организованных коттеджных поселках. Затем спрос снова развернулся в сторону участков без подряда, и последние три года кризиса можно наблюдать обратную ситуацию.

По мнению руководителя проекта "Усадьба Долгоруково" компании Elit Realty Светланы Месроповой, причиной усиления интереса покупателей к участкам без подряда заключается в том, что у большинства из них нет денег на покупку дома разовым платежом.

"А участок без подряда - своего рода вариант рассрочки: сначала покупается земельный участок, потом с появлением денег строится фундамент, а затем постепенно возводится коробка с крышей", - уверена собеседница агентства. Впрочем, она также подчеркивает, что в ликвидных хороших поселках с грамотной девелоперской концепцией участки с подрядом также пользуются большим спросом.

"С нуля" или "под ключ"

Так что же выгоднее, а точнее дешевле – купить готовый коттедж или построить его собственными силами? Традиционно, как отмечают эксперты, большинство людей склоняется к мысли, что гораздо дешевле строить дом самостоятельно. Однако специалисты отрасли в голос настаивают на обратном.   

 "Дело в том, что главная вещь в поселке – не строительство дома, а коммуникации" – отмечает Заугольников. Эксперт предлагает рассчитать, во сколько обойдется строительство дома, к примеру, в Подмосковье. По его словам, покупка земли обойдется потребителю в 1,5 миллиона рублей, а на строительство небольшого каркасного дома уйдет в среднем 2,5 миллиона - и это уже 4 миллиона рублей в общей сумме. В то же время, обращает внимание Заугольников, в организованном поселке эконом-класса можно приобрести участок в 10-12 соток с домом из пеноблоков площадью в 150 "квадратов" за 3,5 миллиона рублей.  

Но главный подвох, по мнению члена правления Rodex Group, кроется в стоимости коммуникаций. "При покупке коттеджа в организованном поселке с вас берут фиксированную сумму за подключение центральных коммуникаций: электричества, магистрального газа, водопровода. Например, в поселке "Сосновые берега" вы заплатите 1,5 миллиона за весь этот набор. Теперь посмотрим, что будет, если вы будете подключать коммуникации самостоятельно. Хорошо, если в том поселке, где вы строите дом, уже есть газ и вам нужно только врезаться. В этом случае стоимость подключения по госрасценкам в Подмосковье составит где-то 500 тысяч рублей и то это при лучших раскладах. А представьте, если газопровод находится очень далеко от поселка", - рассуждает Заугольников.

При этом, по его словам, если Подмосковье более-менее газифицировано, то в других регионах России проблема газификации до сих пор стоит довольно остро. То же касается других видов коммуникаций.

Кроме того, добавляет собеседник агентства, в случае самостоятельного строительства собственнику придется заплатить отдельно за дороги, когда как в организованных поселках в стоимость домовладения входит вся инфраструктура, включая дороги и заборы.

"Таким образом, в организованном поселке Подмосковья купить блочный дом в 150 квадратных метров на участке в 12 соток со всеми магистральными коммуникациями можно за 5,5 миллиона. В случае самостоятельного строительства такой дом обойдется вам в 6 миллионов рублей", - подводит итог расчетам Заугольников.

Получается, что строительство дома своими силами отнюдь не дешевое предприятие. Но будущему владельцу коттеджа придется столкнуться еще и с рядом других трудностей.

Как замечает генеральный директор ООО "Зодчий" Владимир Кузнецов, бригады, которые нанимаются отдельными собственниками для строительства дома, как правило, работают без заключения официального договора, а, следовательно, никаких гарантий на строительство дома не дают.

"У нас в компании есть отдел реконструкции и достройки, куда часто обращаются люди, строившие дом "своими руками". Довести такое строение до ума очень тяжело, порой выгоднее и по времени, и по деньгам построить новый коттедж", - объясняет эксперт. Он также замечает, что строя дом самостоятельно, человек закупает строительные материалы по розничной цене, когда как компания - по оптовым. Ну и потом, получить кредит на строительство такого дома будет довольно сложно, замечает Кузнецов.

Коттедж как он есть

Выводя своего рода эталон современного коттеджа, эксперты называют схожие характеристики. Разумеется, игроки рынка исходят из тех показателей, которые присущи коттеджам в организованных поселках.

"До середины 2011 года наибольшим спросом в Подмосковье пользовались дома с площадью 200-220 "квадратов" и участком 12-15 соток. В регионах это были дома по 150-180 квадратных метров и участком в 10-15 соток. Однако в последние полтора года в Подмосковье наибольшим спросом пользуются коттеджи от 150 до 180 квадратов при тех же земельных участках", - подчеркивает Заугольников.

А вот в регионах, по словам руководителя девелоперских проектов компании "ГУД ВУД" Игоря Тучкова бюджетный коттедж – это дом в 120 квадратных метров с земельным участком 8-10 соток в охраняемом поселке общей стоимостью 4-4,5 миллиона рублей за домовладение. Что касается строительных материалов, то эксперт указывает, что в основном при возведении коттеджей используются оштукатуренный пено- и газоблок или клееный брус, пластиковые окна, утепленная кровля с покрытием из металлочерепицы. 

В свою очередь Заугольников подмечает интересный факт: в регионах до сих пор дом из красного кирпича считается признаком достатка. По его мнению, такова особенность менталитета жителей регионов, которые до сих пор живут "визуалкой" 90-х годов. "В Москве этим пресытились уже, и сейчас предпочтение отдается газоблокам", - поясняет эксперт. 

Знакомьтесь, собственник

Хотя многие эксперты рынка жилья и начинают разговор о портрете покупателя коттеджа с тезиса, будто индивидуальные дома вполне могут быть доступны едва ли не любому среднестатистическому горожанину, при более детальном рассмотрении вопроса оказывается, что это "долгосрочная перспектива". 

Пока же, по словам Заугольникова, дома в поселках эконом-класса в Подмосковье покупают представители мелкого бизнеса, индивидуальные предприниматели, руководители среднего звена госкорпораций типа "Газпрома", "Роснефти", плюс чиновники уровня начальников отделов с доходом где-то от 3,5 тысячи долларов на члена семьи.

Перед кризисом, в 2007 году, вспоминает собеседник агентства, в числе покупателей встречались люди с доходом от 2 тысяч долларов, но это были "ипотечники".

Эксперт также замечает, что тогда спрос делился по большому счету натрое: 30% "ипотечников" с доходом от 2 тысяч долларов, 30% людей, которые берут коттедж для личного проживания, и последние 30% - "инвестиционщики", которые приобретают дом для дальнейшей перепродажи.

"С началом кризиса первая и последняя категории просто отпали. С осени этого года снова пошел слабенький поток из их числа, хотя пока сложно говорить о какой-то тенденции возврата", - утверждает Заугольников.

В регионах же, по его данным, покупателями коттеджей являются уже представители среднего бизнеса, чиновники уровня начальников департаментов, а также покупатели-ипотечники с неплохим для субъектов РФ доходом от 2,5 тысячи долларов в месяц.

Жертвы менталитета

Если судить по портрету собственника, то коттеджи в России вряд ли можно назвать доступным видом жилья. Собственно, с этим соглашается большая часть россиян, у которых само только слово "коттедж" ассоциируется с виллами из заграничных сериалов или же дворцами олигархов, что пока еще "отпугивает" потенциальных владельцев от данного сегмента недвижимости.

По мнению Кузнецова, большой проблемой является то, что люди, особенно в регионах, не знают о своих возможностях.

"Для них красивый коттедж, в том числе деревянный, остается домом "для богатых". Они либо отказываются от перспектив строительства, либо пытаются построить дом своими силами", - замечает эксперт.

Разделяет это мнение и Заугольников. "Удивительно, но представление о коттеджах как об элитном виде жилья, сохраняется не только в регионах, но и в Москве. Поэтому когда наша компания выбирает новую маркетинговую стратегию продвижения, мы до сих пор задумываемся, какое слово использовать в рекламе - дом или коттедж", - признается он.

Причина такого отношения, на его взгляд, кроется в том, что в России история загородной жизни достаточно коротка: по сути дела, она берет начало в 90-х годах, а все, что до этого, у основной массы населения связано с садовыми домиками и дачами. Россияне, по мнению Заугольникова, психологически не перешли еще на европейский уровень, поэтому большинство из них воспринимают коттедж как что-то "рублевское".

А вот управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов убежден, что люди просто боятся переезжать в коттедж, потому что не понимают, как потом взаимодействовать с коммунальными и прочими структурами. Как только вопросы, куда нести коммунальные платежи, кто будет обслуживать дом и как вообще будет организована загородная жизнь, станут прозрачнее, спрос на этот сегмент резко вырастет, уверен он.

Оглашение приговора

Для того чтобы коттеджи стали доступным видом жилья и чтобы в их сторону развернулся потребительский интерес, необходимо активное участие государства в развитии рынка загородного жилья, настаивают игроки рынка.

Многие собеседники РИА Новости говорят о необходимости агитационно-просветительской деятельности государства, направленной на рекламу загородного жилья – ведь жилищные условия в индивидуальных домах намного лучше, чем в многоэтажках. 

По словам Яхонтова, при продаже той же "двушки" в Москве можно купить коттедж за городом и 2 автомобиля. Однако, как замечает эксперт, государство не ведет никакой разъяснительной работы среди населения. "Сейчас это прерогатива девелоперов, а таким попыткам популяризации люди не верят, считая их рекламой конкретных проектов. Должна быть отстроенная социальная политика, но мы этого сейчас не видим", - сетует представитель "Миэля".

Но, пожалуй, главная проблема, по словам Заугольникова, заключается в том, что государство никак не проявляет участия в загородном строительстве, отрасль существует сама по себе. По его словам, подводка к поселку всех коммуникаций и прокладка дорог осуществляется за счет девелопера, а затем эта цена перекладывается на покупателя. "А по большому счету создание инфраструктуры – это задача государства. Но в настоящий момент бюрократическое бумаготворчество и коррупция убивают бизнес", - констатирует собеседник агентства.

Развитию загородного рынка в России, по мнению Месроповой, мешает и тот факт, что в стране исторически мало крупных "центров притяжения", которые могли бы "обрасти" малоэтажным загородом.

"Если взять, скажем, Германию, то она равномерно развита – находитесь ли вы в Мюнхене, Гамбурге или в каком-либо маленьком городке. А в России очень узкая "полоса" приемлема для загородного проживания человека, который ежедневно едет на работу в город", - конкретизирует собеседница агентства.

По ее словам, загородное строительство для массового потребителя в регионах еще не развито, да и в целом пока еще российский рынок загородного жилья далек от стадии насыщения.

Таким образом, вывод напрашивается парадоксальный. С одной стороны, большинство экспертов убеждены, что коттедж не просто может быть доступным жильем, но уже таковым является. Но с другой стороны, эта "доступность" оказывается под большим вопросом, потому что существует масса причин, по которым данный сегмент загородного рынка не может активно развиваться, а значит, не может удовлетворять имеющийся спрос и "провоцировать" новый. Поэтому, наверное, коттеджи в России сейчас являются, если не элитным, то не доступным для широкого потребителя жильем, при всей своей вероятной доступности.