Заемщики идут на ипотечные аферы гораздо чаще, чем кредиторы

МОСКВА, 12 декабря – РИА Новости, Марина Заблудовская. Мошенничество среди ипотечных кредиторов встречается редко, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости – по их словам, скорее, здесь правильнее говорить о профессиональной хитрости, рассчитанной на юридическую безграмотность клиентов, которая, хотя и причиняет им определенные неудобства, но в конфликт с законом не вступает. А вот "в распоряжении" заемщиков, напротив, масса возможностей и путей обмана кредитных организаций, и многие не вполне добросовестные "ипотечники" спешат воспользоваться.

Все о мошенничестве с жильем >>>

Чего бояться заемщикам

Место для обмана найдется везде, где речь идет о больших деньгах, так что уже с момента зарождения в 1997 году рынок ипотеки "открыл" перед отечественными мошенниками и аферистами массу возможностей.

История российской ипотеки в картинках и цифрах >>>

Не исчезли, констатирует советник агентства юридического анализа и судебной защиты "Лубянка-Лекс" Арсен Исоян, лазейки для недобросовестных манипуляций в сфере ипотечного кредитования и сейчас.

При этом подавляющее большинство экспертов, опрошенных РИА Новости, сходятся во мнении, что в случае, когда ипотечными кредиторами выступают банки, о настоящем, уголовно наказуемом мошенничестве речи чаще всего не идет.

Банки, которые специализируются на ипотечном кредитовании, слишком дорожат своей репутацией, настаивает руководитель ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Ирина Кажикина.

Другое дело, обращает внимание эксперт, кредитные агентства и частные кредиторы – с этими участниками рынка ипотеки надо быть намного осторожнее.

"Хотя даже в этом случае я бы говорила не о мошенничестве, а об особых условиях кредитования, которые отличаются от условий кредитования в банках", - оговаривается Кажикина.

Схожую точку зрения высказывает генеральный директор компании "Ипотек.Ру" Дмитрий Овсянников, утверждающий, что мошенничество возможно только со стороны неподотчетных Центробанку микрофинансовых организаций.

А вот банки, по мнению Овсянникова, могут лишь усложнить жизнь клиенту – например, вначале одобрить кредит, а как только заемщик найдет квартиру, без объяснения причин отказать. И хотя заемщик при этом понесет убытки, действия банка трудно назвать преступными.

Впрочем, не совсем добросовестной может быть и работа с ипотекой у банкиров. Так, финансист компании "Регион-Строй" Роман Алексеев советует помнить о не совсем законных скрытых платежах – некоторые банки или региональные операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) взимают плату за сопровождение сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств, несмотря на официальный запрет АИЖК. "Как правило, такие платежи взимаются через неформально аффилированные компании, а иногда и напрямую самой кредитной организацией. Размер вознаграждения может достигать 1,5% от суммы кредита. В такой ситуации заемщик ставится перед фактом, и платить все равно придется", - поясняет эксперт.

Еще одну зону риска описывает старший юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической фирмы "Клифф" Вадим Черданцев – это снятие обременения с квартиры в записи в Росреестре после погашения кредита.

"Банк, разумеется, выражает готовность погасить запись об ипотеке после полной выплаты  кредита, но на практике это часто происходит после регистрации перехода права собственности на нового покупателя. Это означает, что квартира продолжает находиться в залоге у банка даже после того, как он уже вернул свои денежные средства в полном объеме", - предупреждает собеседник агентства. По мнению Черданцева, именно жесткие регламенты некоторых банков, которые не позволяют заблаговременно знакомиться с теми или иными документами, а также недостаточная ясность в процедуре погашения ипотеки и формируют некоторые юридические риски для заемщиков, чем могут воспользоваться мошенники.

Как кусают "кормящую руку"

Впрочем, в ситуациях с ипотечным мошенничеством кредиторы чаще выступают в качестве пострадавшей стороны, так как возможностей для обмана со стороны заемщиков гораздо больше. Кроме того, деятельность организаций, выдающих ипотечные кредиты, строго регламентирована и находится под жестким контролем государства.

Самым распространенным способом мошенничества заемщиков, рассказывает коммерческий директор единого кредитного центра "Фосборн Хоум" Татьяна Гребенюк, является подделка документов – в частности, когда предъявляются документы от несуществующих работодателей.

Довольно часто, в свою очередь отмечает Черданцев, встречается обман относительно состояния и качества предмета залога. Эксперт приводит в пример случай, когда в обеспечение по кредиту был оформлен залог на комплекс зданий, который, со слов заемщика и по документам, был представлен как новая и технологически оснащенная ферма, а на деле оказался группой ветхих сараев.

А начальник департамента оценки розничных рисков «Транскапиталбанка» Сергей Тараканов и вовсе считает, что все факты мошенничества среди ипотечных заемщиков связаны с залогом. По его данным, чуть менее 1% от поступающего потока заявок на ипотеку – это подделка закладных или перезалог уже заложенного объекта, а еще 3-5% заявок – это сговор заемщика с оценочной компанией в целях преувеличения стоимости объекта оценки или оценка несуществующего объекта.

Кстати, проблемы реалистичности оценки стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры летом этого года вызвали беспокойство даже основного института развития ипотечного кредитования в РФ – АИЖК.

Глава агентства Александр Семеняка даже пообещал, что АИЖК не будет выкупать у банков те закладные, по которым  стоимость предмета залога более чем на 20% превышает среднюю стоимость аналогичного предложения на рынке.

Тревожит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию также участившиеся попытки использования ипотеки для обналичивания материнского капитала, добавляет в свою очередь директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

Бомба замедленного действия: жилье и злоупотребления маткапиталом >>>

Наконец, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" Наум Либкинд расширяет перечень ипотечных афер со стороны заемщиков мошенничествами, связанными со страхованием жизни и здоровья. В качестве примера он приводит случай в Омске. "Одна женщина попусту притворилась умершей, подделав свидетельство о смерти. После чего с этими поддельными документами в страховую компанию обратился ее брат и даже получил деньги по страховке. Самое любопытное, что факт мошенничества в данной ситуации был вскрыт случайно", - говорит эксперт.

Но, как правило, указывает Либкинд, до подделки собственной смерти все-таки не доходит: гораздо чаще при страховании жизни и здоровья "ипотечники" просто умышленно скрывают информацию о своих тяжелых заболеваниях, при этом зная, что они обречены.

"Человек, на которого оформлена ипотека, умирает, и его наследники получают компенсацию по страховке. При этом страховые компании, конечно, пытаются отказать в выплате, но суды обычно встают на сторону наследников", - рассказывает он.

Семь раз проверь

Во избежание неприятных последствий при заключении ипотечной сделки, эксперты советуют заемщикам быть предельно бдительными и соблюдать требования закона.

При этом, рекомендует Алексеев из "Регион-Строй", обращаться стоит в кредитные организации, где анализ заявки на ипотеку разбит на два этапа, на первом из которых рассматривается физическое лицо, на втором - объект недвижимости. Эксперт объясняет это тем, что многие кредиторы при рассмотрении заявки требуют вначале предъявить отчет об оценке залога.

"Стоимость такого отчета может доходить до 20 тысяч рублей. В случае отказа средства заемщика будут потрачены впустую", - рассуждает эксперт.

Кроме того, по его словам, особое мнение нужно уделить первичному согласованию объекта недвижимости с залоговыми службами банка. 

Со своей стороны коммерческий директор "Фосборн Хоум" Татьяна Гребенюк рекомендует будущим заемщикам внимательно читать кредитный договор, договор страхования и остальные документы, которые подписываются в банке. "Если в кредитном договоре прописано, что процентная ставка зависит от каких-то факторов (ставки рефинансирования, изменения тарифов и т.д.), лучше воздержаться от подписания такого договора", - считает собеседница агентства.

Корень зла

Тем же потенциальным заемщикам, кого заинтересовала возможность обмануть кредитное учреждение при получении ипотеки, Черданцев напоминает, что за мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере (на сумму свыше миллиона рублей), предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок до 10 лет со штрафом в размере до 1 миллиона рублей.

В целом же собеседники РИА Новости расходятся в том, насколько остро на российском рынке ипотеки звучит проблема мошенничества. Одни убеждены, что фактов нарушения закона в данном поле деятельности не так много, как кажется. А другие, напротив, уверены, что возможностей и причин для совершения незаконных действий предостаточно.  

Так, по мнению Исояна из "Лубянка-Лекс", из-за императивного характера ипотечной сделки в России заемщики априори являются слабой стороной в таких правоотношениях. "Люди лишены возможности влиять на содержание договоров и основных условий исполнения сделки", - говорит эксперт.

Это-то, уверен он, и подталкивает некоторых заемщиков к завершению сделки любой ценой, в том числе с помощью мошенничества. 

А вот Алексеев видит причину ипотечных афер прежде всего в недобросовестности сотрудников кредитных организаций, которые часто лоббируют интересы отдельных своих клиентов за определенное вознаграждение, рекомендуя подделать часть документов и исказить информацию. Соглашаются же на не совсем законные схемы при ипотеке обычные люди главным образом из-за финансовой безграмотности, уверен он.

Экономист Михаил Хазин об ипотеке: "Заемщики должны сдавать экзамен" >>>
 
Ситуацию не улучшает и то, что в нашей стране не существует и внятных и объективных цифр по частоте мошенничеств в сфере ипотеки, обращает внимание эксперт.

"Отсутствие официальной статистики о случаях ипотечного мошенничества тормозит развитие методов противодействия", – полагает Алексеев. 

Ну а Тараканов считает, что появление недобросовестных игроков ипотечного рынка – это неизбежное зло при увеличении объемов ипотеки, как происходит сейчас в России. В качестве "объективных" причин того, что и в будущем ипотечные аферы и мошенничества будут повторяться, эксперт также называет повысившуюся конкуренцию среди банков за клиентов и внедрение новых высоко рисковых ипотечных продуктов («живые» деньги под залог недвижимости).

"И, конечно, большим "соблазном" является высокая доходность от ипотечного мошенничества, при котором можно "сорвать большой куш" за один раз", - заключает он.