1

В квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг уже можно увидеть строку "общедомовое потребление коммунальных ресурсов". А вот в отношении организации и оплаты капитального ремонта. возник некий информационный вакуум: собственники считают, что такой ремонт должен проводиться в автоматическом режиме управляющими компаниями и платить за это дополнительно не надо, что на самом деле далеко не всегда так.

Чей ремонт – того и деньги

В соответствии с действующим законодательством, бремя содержания недвижимого имущества лежит на его собственнике. Это относится и к многоквартирным домам (МКД). 

Перечень общего имущества многоквартирного дома указан в договоре управления многоквартирным домом (даже если собственник не заключал такой договор, он может ознакомиться с ним на сайте управляющей компании или ТСЖ). Перечень общего имущества должен включать в себя все инженерные сети, с помощью которых предоставляются коммунальные услуги, лифты и прочее оборудование многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения, а также наружные стены, плиты перекрытий, балконы вне зависимости от их местонахождения.

Строка «Содержание и ремонт общего имущества МКД» в квитанциях ЖКХ означает лишь начисление управляющими компаниями или ТСЖ сумм, которые впоследствии пойдут на содержание дома (уборка снега, влажная уборка подъездов и замена в них перегоревших лампочек) и текущий ремонт общего имущества (покраска стен, планово-предупредительный ремонт инженерных систем и т.д.).

Капитальный ремонт в свою очередь – это отдельная услуга, оказываемая жителям управляющими компаниями и ТСЖ.

Важно понимать, что хотя плата за капитальный ремонт и является обязательной для собственника, ее размер устанавливается только после проведения собственниками помещений общего собрания.

Финансирование капитального ремонта производится собственниками помещений путем оплаты стоимости капитального ремонта. При этом размер этой платы для каждого собственника рассчитывается пропорционально квадратным метрам его квартиры, то есть для владельца трехкомнатной квартиры эта сумма будет больше, чем для владельца однокомнатной. В идеале на общем собрании собственников определяется тариф на капитальный ремонт, умножается на квадратные метры каждой квартиры и выставляется в квитанциях в течение времени, которое опять же устанавливается на общем собрании. Если квартира получена по договору соцнайма, то плата за капитальный ремонт ему не выставляется, так как последняя должна осуществляться собственником помещения, коим наниматель не является, а, соответственно, в общем собрании собственников принимать участие не должен и не имеет права.

Инициатива обязательна

Таким образом, капитальный ремонт многоквартирного дома должен ложиться на плечи собственников помещений как со стороны инициативы по проведению общего собрания, так и в плане финансирования мероприятий капитального ремонта.

Принятие решения о проведении капитального ремонта, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений (детские площадки, малые архитектурные формы) возможно, если за такое решение на общем собрании жильцов проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Важно понимать, что инициатором проведения собрания должны выступать именно собственники помещений, а никак не управляющие компании или ТСЖ, а значит, если собственники не будут проявлять инициативу по проведению собрания, в повестку которого включен капитальный ремонт, то проведение капитального ремонта в разумные сроки становится попросту невозможным.

В случае принятия на общем собрании положительного решения о проведении капитального ремонта, собственники должны утвердить порядок формирования фонда капитального ремонта, порядок расходования накопленных в нем сумм и структуру отчета управляющей компании и ТСЖ о фактически выполненных работах и израсходованных суммах. Данная информация должна быть отражена в протоколе общего собрания собственников, оригинал которого должен храниться в ТСЖ или управляющей компании. Этот документ будет основанием для появления в квитанции нового пункта «Фонд капитального ремонта», а владельцы квартир обязаны уплачивать дополнительные расходы, даже если они отсутствовали на общем собрании.

Чрезвычайный случай

Если в многоквартирном доме сложилась аварийная ситуация (угроза обрушения балкона и т.д.), то управляющая компания обязана устранить угрозу незамедлительно вне зависимости от того было проведено общее собрание жильцов или нет. Чтобы балкон проверили, нужно написать заявление в свою управляющую компанию или ТСЖ. В течение пяти дней технические специалисты обязаны осмотреть аварийный участок и составить акт осмотра, в котором обязаны указать его состояние.

Сам по себе факт отсутствия решения общего собрания не отменяет обязанности управляющей компании или ТСЖ по осуществлению неотложных работ в отношении общего имущества многоквартирного дома, что указано в постановлении президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 №6464/10.

Если по истечению пяти дней с момента подачи заявления никаких действий не последовало, то собственник квартиры может подать заявление в жилищную инспекцию, и та обяжет управляющую компанию или ТСЖ проверить балкон или иной аварийный объект.

Спектр работ

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, представлен в приложении №8 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

В частности, в него входит обследование жилых зданий и изготовление проектно-сметной документации; ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, модернизация и утепление жилых зданий; замена внутриквартальных инженерных сетей; установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

Перечень планируемых работ по капитальному ремонту на общее собрание выносит управляющая компания или ТСЖ. Этот перечень должен однозначно включать работы, связанные с капитальным ремонтом изношенных инженерных систем дома, а также с ремонтом изношенных несущих и строительных конструкций – например, стен, балконов, лестничных маршей. А вот дополнительные работы в виде приобретаемых детских площадок, малых архитектурных форм, дополнительного озеленения, а также выполнение работ по капитальному ремонту раньше установленного строительными нормами сроков производятся только после включения данных работ в перечень самими собственниками.

Юрий Кочетков, генеральный директор "Бурмистр.ру"