"Дорожная карта" по улучшению инвестиционного климата в строительстве, которая была недавно утверждена правительством РФ, предусматривает сокращение времени на прохождение всех необходимых застройщику согласительных процедур. Заместитель гендиректора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) Светлана Кузнецова рассказала в интервью РИА Новости, что фонду не придется прилагать большие усилия, исполняя установку правительства – сроки освоения его земельных участков под жилищное строительство и так двое ниже средних по рынку.
– Светлана Александровна, Фонд РЖС – постоянный участник совещаний, посвященных проблемам жилищного строительства и вопросам улучшения инвестиционного климата в строительстве. С Вашей точки зрения, есть ли возможность увеличить объемы ввода жилья в РФ, и будет ли на него спрос?
– На совещании по жилищному строительству, которое 8 октября 2012 года проводил глава правительства РФ Дмитрий Медведев, обсуждалось, что государство должно стремиться расширить возможности для определенных групп экономически активных граждан приобрести жилье экономического класса не только по открытым рыночным ценам, но и по фиксированной стоимости. Насколько мне известно, решено проработать эти вопросы дополнительно, чтобы создать оптимальный механизм для ввода дополнительных 5 миллионов квадратных метров жилья в год и поддержки платежеспособного спроса на эти дополнительные квадратные метры. Речь идет о городах с населением более 250 тысяч человек, где есть экономически активное население.
Отдельно, применительно к освоению земельных участков фонда, необходимо отметить, что на землях фонда, уже переданных в аренду по итогам земельных аукционов, мы планируем ввести в 2013 году около 1 миллиона квадратных метров жилья. Таким образом, суммарно за период 2010 – 2013 годы ввод жилья на землях фонда составит около 2 миллионов квадратных метров.
– Но на том же совещании Медведев говорил, что не более четверти россиян, даже с учетом ипотечного кредитования, могут позволить себе приобрести жилье. Откуда платежеспособный спрос, о котором Вы говорите?
– Надо смотреть, какое количество россиян и при каких условиях может приобрести жилье определенных параметров. Если мы говорим о платежеспособном спросе при рыночных ценах – это одна величина спроса. Если мы говорим о платежеспособном спросе при фиксированных ценах – это другая величина. Если мы говорим о применении при этом льготного кредитования – это третья величина. Одним из наиболее используемых инструментов на первичном рынке жилья является привлечение кредитных средств (в том числе ипотеки). Так, например, за январь-сентябрь 2012 года доля зарегистрированных Росреестром договоров участия в строительстве с привлечением кредитных средств составила 18% от общего числа, что на 10% выше, чем за аналогичный период 2011 года.
По оценкам фонда, платежеспособный спрос на жилье, возводимое индустриальным способом, в трехлетней перспективе может составить 175,7 миллиона квадратных метров. При этом спрос на жилье экономического класса может составить 140,6 миллиона квадратных метров, в том числе в 2013 году – 48 миллионов квадратных метров, в 2014 году – 42,4 миллиона квадратных метров, в 2015 году – 50,2 миллиона квадратных метров.
В связи с этим, на земельных участках фонда приоритет отдан именно строительству жилья экономического класса. И инструменты поддержки, которые оказывает государство через фонд, направлены на строительство жилья экономического класса.
– Насколько я знаю, в Фонде РЖС есть система мониторинга цен на первичном и вторичном рынках жилья и платежеспособного спроса. Что дает анализ этих данных?
– Информация, содержащаяся в Единой информационно-аналитической системе (ЕИАС) фонда, дает возможность подготовки как рыночно, так и социально ориентированных проектов освоения земельных участков фонда.
В рамках маркетинговой информационной системы, которая входит в ЕИАС, фонд собирает данные об объеме и структуре спроса и предложения на первичном и вторичном рынках жилья, объеме и структуре сделок с жильем, показателях жилищного и ипотечного кредитования, а также объеме и структуре жилого фонда и факторах, влияющих на развитие рынка жилой недвижимости.
Мы рассматриваем ситуацию покупки жилья с двух сторон. То есть мы смотрим, при каких условиях граждане хотят приобрести и могут приобрести жилье определенных параметров, и соответствующим образом ориентируем нашу деятельность. В аукционной документации фонда на жилье эконом-класса приходится 70-75% от общего объема строительства жилья.
В целом исследования рынка позволяют нам выявлять основные тенденции рынка доступного жилья. Так, по результатам исследований платежеспособного спроса, проведенных по заказу фонда в 2010-2011 годах в 29 субъектах Российской Федерации, наибольшее предпочтение отдается жилью в многоэтажных домах. Согласно прогнозу спроса на 2013 год (при неизменных условиях ипотечного кредитования) на данную группу приходится 53% площади, что соответствует 28,1 миллиона квадратных метров жилья, возведенного индустриальным способом. Доля спроса на малоэтажное жилье, построенное индустриальным способом, составляет 37%, что соответствует 19,9 миллиона квадратных метров жилья. При этом доля индивидуального жилищного строительства составляет около 10%. Таким образом, можно отметить высокий потенциал развития рынка индустриального малоэтажного домостроения экономического класса, учитывая существенный объем платежеспособного спроса на такие объекты, который возникает при условии переключения с индивидуального жилищного строительства.
– На федеральном уровне принята "дорожная карта" по улучшению инвестиционного климата в строительстве, предусматривающая, что должно сократиться время на прохождение всех необходимых застройщику согласительных процедур. Как думаете, это поможет Фонду РЖС и тем проектам, которые осуществляются на землях Фонда?
– Реализация мероприятий "дорожной карты", конечно, окажет влияние на проекты Фонда, но оно не будет существенным. Это две разные истории. Срок освоения земельных участков Фонда, от даты проведения земельного аукциона до ввода в эксплуатацию 1-й очереди, составляет 1,7 года. Заметим, что речь идет о проектах комплексной жилой застройки. Срок реализации аналогичных проектов, реализуемых без участия Фонда, в 2 раза больше и составляет 3,5 года.
Проекты фонда осуществляются быстрее и качественнее за счет того, что в ходе реализации проекта осуществляется его координация со стороны фонда. То есть осуществляется совместная с застройщиком работа, в том числе на этапах регистрации имущественных прав, сбора исходных данных для подготовки проекта планировки территории, проектирования, а также на этапах обеспечения подключения к инженерным коммуникациям, строительства социальной инфраструктуры и др. И это при том, что все участники реализации проекта жилищного строительства неукоснительно соблюдают законодательство РФ, прежде всего, в части требований к безопасности объектов строительства. Такие совместные усилия в конечном итоге делают жилье на земельных участках фонда на 7-15% дешевле среднерыночной стоимости.
Другое дело, что в бюрократические отношения, в которые могут попадать другие застройщики, застройщики земель фонда зачастую не вступают, возможно, потому что фонд представляет собой достаточно значимую структуру.
– Но бренд Фонда РЖС не всегда оказывается настолько сильным, насколько хотелось бы девелоперам, которые купили участки на ваших аукционах. Например, ФСК "Лидер" крайне недовольна тем, как сократили ее проект, реализующийся на площадке фонда, на Градостроительно-земельной комиссии Москвы, а вы так ничем и не помогли застройщику… Скандальная история.
– Она абсолютно не скандальная, потому что в извещении о проведении земельного аукциона, победителем которого стала эта организация, и аукционной документации было заявлено, что на данном земельном участке предполагается возведение 50 тысяч квадратных метров жилья.
– Но это минимальный объем, а им вроде бы обещали больше?
– В соответствии с федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" фонд вправе устанавливать минимальные объемы жилья, что и было сделано. Поэтому все утверждения по поводу обещаний чего-то большего, мягко говоря, вызывают некоторое недоумение. Повторю еще раз, что фондом соблюдается все то, что указывается в извещении об аукционе и аукционной документации. Того же мы требуем и от застройщиков земельных участков фонда.
Насколько мне известно, в настоящее время по данному проекту ФСК "Лидер" уже разработана проектная документация, получено разрешение на строительство и осуществляются подготовительные работы. Общая площадь жилого комплекса составляет 85,543 тысячи квадратных метров, в том числе площадь квартир – 50,9 тысячи квадратных метров, что в полной мере отвечает требованиям извещения и аукционной документации по данному земельному участку. И мы всячески готовы содействовать реализации данного проекта.
Впрочем, нельзя не отметить, что данный пример действительно является очень показательным. Конечно, любой застройщик стремится к максимизации выгоды и прибыли – это основная цель коммерческого проекта. Другое дело, какие на то есть правовые основания.
– Насколько проекты, которые реализуются на землях Фонда РЖС, соотносятся с обычными девелоперскими проектами по срокам и качеству?
– Если мы говорим о первой очереди ввода жилья при осуществлении комплексной жилой застройки и начинаем историю с подбора земельного участка, то получается быстрее где-то в 1,9 раза. Если с даты предоставления земельного участка – более чем в 2 раза. Что касается качества, то мы в аукционной документации и извещении об аукционе определяем перечень технико-экономических параметров строительства, в том числе требования, установленные Минрегионом к жилью экономического класса, а также требования к энергоэффективности и экологической чистоте применяемых технологий и материалов.
Согласно договорам аренды земельных участков фонда мы ведем мониторинг строек на наших землях, так что всегда видим, насколько выполняются требования к срокам и качеству возводимых объектов. В договорах аренды предусмотрены штрафные санкции за отдельные нарушения, также предусмотрена возможность расторжения договора. Такими механизмами мы активно пользуемся.
В любом проекте строительства бывают отклонения. И именно из-за имеющихся на некоторых наших площадках отдельных фактах нарушений договоров аренды земли мы и выступаем за введение квалификационных требований к участникам земельных аукционов фонда. Это позволит застройщикам уже на входе в проект понимать ответственность за его реализацию, а нам – осуществлять отбор компаний с максимально большим опытом и безупречной репутацией. В конечном итоге, это делается для того, чтобы обеспечить гарантии потребителям приобрести жилье надлежащего качества, построенного в надлежащие сроки.
– Как часто вам приходится сталкиваться с нарушением условий договора, и каких пунктов договора они касаются?
– Нарушения разные. Большая часть связана с финансовыми условиями, в частности, с просрочкой внесения арендных платежей – это 40-42% всех проблемных случаев. На втором месте – нарушение сроков предоставления банковской гарантии. Напомню, банковская гарантия обеспечивает выполнение всех обязательств застройщика по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства. Минимальный процент нарушений связан со сроками разработки и утверждения проектов планировки территории, нарушением сроков государственной регистрации договоров аренды, а также нарушением сроков строительства.
По двум проектам в судебном порядке по иску фонда уже расторгнуты договоры аренды земельных участков, а по трем фонд ведет претензионно-исковую деятельность по расторжению договоров аренды в связи с невыполнением арендаторами обязательств в части уплаты арендных платежей и предоставления банковской гарантии.
Но я бы не стала сгущать краски. Первые очереди ряда проектов комплексной жилой застройки на землях фонда завершены полным исполнением застройщиками обязательств, некоторые - досрочно. На сайте фонда размещены отзывы жителей, которые живут в домах, построенных на землях фонда, и этому можно только порадоваться.
– Если вновь вернуться к "дорожной карте" по инвестклимату в строительстве, то, если я правильно понимаю, у вас все хорошо и вас она не касается?
– "Дорожная карта" к деятельности фонда имеет отношение, скорее, "по касательной". Там, например, имеется пункт, который предусматривает разработку единого порядка взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства. Появился он потому, что в основу этого порядка было решено положить практический опыт фонда по реализации проектов комплексной жилой застройки в регионах.
К примеру, почему в России так долго получают разрешение на строительство? В большинстве случаев потому, что изначально берут участок не под жилье, а из других категорий. Очевидно, что путь от участка, скажем, сельхозназначения до ввода многоквартирного дома очень долгий – исчисляться он может сотнями, а то и тысячами дней.
Мы предлагаем действовать по модели, сформированной на основе практики фонда из нескольких составляющих: во-первых, рассматривать земельные участки из соответствующих категорий земель (земли населенных пунктов) с установленными видами разрешенного использования (жилищное строительство), расположенные там, где развивается муниципальное образование, есть спрос на жилье, во-вторых, вовлекать в оборот участки с уже понятными характеристиками по объемам строительства, по инфраструктуре и другими технико-экономическими показателями, в-третьих, иметь возможность предъявлять квалификационные требования к застройщикам и, в-четвертых, совершенствовать механизмы контроля за деятельностью участников реализации проектов жилищного строительства.
Правда, коллеги из Института экономики города выступают за рассмотрение и учет градостроительного потенциала участков, застроенных ветхим и аварийным жильем, иными капитальными объектами.
В любом случае, все эти территории должны быть проработаны с точки зрения возможности подключения к инженерной инфраструктуре, синхронизированы по срокам с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций, а также с планами по строительству социальной и транспортной инфраструктуры.
– Получается, что если вы сейчас прорабатываете эту методику, то, значит, в разных субъектах РФ все идет вразнобой?
– Так и есть. Наш взгляд, недостаточно развит "проектный" подход, ориентированный на реализацию проектов жилой застройки, увязанных, синхронизированных по обязательствам и срокам со всеми участниками жилищного строительства, включая органы государственной власти, местного самоуправления, естественные монополии.
– Кстати, когда рассматривался первоначальный вариант "дорожной карты" по инвестклимату, один из членов рабочей группы назвал его "беззубым". Что вы об этом можете сказать?
– Видимо, упомянутый Вами источник воспринимает предложенные меры не с точки зрения государства или регулятора, а с точки зрения преимуществ, которые может получить застройщик. Это вечный спор между общественным и частным интересом. "Дорожная карта", вне всякого сомнения, продолжает тренд на снижение административной нагрузки на участников проектов жилищного строительства.
– От "дорожной карты" – к другим вопросам. Существует перечень из 45 приоритетных вузов, которым Фонд РЖС может оказать содействие при строительстве студенческих общежитий. За чей счет, собственно говоря, будут строиться общежития?
– В соответствии с существующим законодательством все общежития – это специализированный жилищный фонд, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Так что в основном для строительства общежитий могут быть использованы бюджетные средства.
В Фонде имеется информация о потребности 285 высших учебных заведений в строительстве студенческих общежитий вместимостью более 150 тысяч мест. Из данного списка совместно с Минобрнауки было выделено 45 приоритетных высших учебных заведений, расположенных в 28 городах и заявивших потребность в более чем 47 тысяч мест.
– Расскажите, какие вузы есть в списке и где им нужны земли под общежития?
– В данный перечень, в частности, вошли МГТУ имени Баумана, Московский авиационный институт, Дальневосточный федеральный университет, Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, Сибирский федеральный университет, Южный федеральный университет, ряд вузов из Республики Татарстан, Новосибирской, Иркутской областей, Пермского и Алтайского края, Москвы и Санкт-Петербурга.
В настоящее время сведения и документы для определения возможности размещения общежитий в Фонд представило 41 высшее учебное заведение. Из данного количества по 31 земельному участку выявлена возможность строительства общежитий, для 10 вузов необходим подбор земельных участков (в их числе Санкт-Петербургская государственная академия театрального искусства, Театральный институт имени Бориса Щукина, Московский технический университет связи и информатики, национальный исследовательский Томский политехнический университет и другие).
Фондом планируется оказывать содействие в подготовке предоставленных вузам земельных участков для строительства общежитий или подборе земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а также в их подготовке для последующего строительства общежития.
Кроме того, законопроектом, разработанным при участии фонда и внесенным в правительство РФ, предусматривается возможность передачи земельных участков фонда в безвозмездное срочное пользование либо в государственную или муниципальную собственность для строительства студенческих общежитий.
– Расскажите о других социально ориентированных проектах Фонда РЖС, когда Фонд РЖС планирует провести первые аукционы по "голландской" схеме, где торги будут связаны с понижением будущей цены продажи квадратного метра жилья?
– До конца года мы планируем провести первые аукционы, в настоящее время получены соответствующие ходатайства от губернаторов Ростовской и Челябинской областей, Приморского края. Ожидаем ходатайства и от других регионов.
В Приморском крае (Уссурийск) на аукцион фонда по "голландской" схеме выставлен земельный участок площадью 35,1 гектара с минимальным объем общей площади жилых домов экономического класса в застройке 33,45 тысячи квадратных метров. Площадь земельного участка в Ростовской области (Новочеркасск) составляет 3,4 гектара. На нем может быть построено не менее 12,92 тысячи квадратных метров жилья экономического класса.
Также в настоящее время обсуждается возможность проведения в нынешнем году "голландского" аукциона по земельном участку в Челябинской области.
– Фонд РЖС участвует в подборе земельных участков для многодетных семей. При этом, по официально озвученным данным, за предоставлением земель обратилось уже 220 тысяч семей, а получило землю чуть более 30 тысяч семей. Откуда такое расхождение?
– Давайте уточним. Полномочиями по предоставлению земельных участков многодетным семьям наделены органы государственной власти и местного самоуправления. Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право на получение земельного участка, в числе для индивидуального жилищного строительства, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Фондом осуществляется вовлечение федеральных земельных участков для их последующего предоставления органами государственной власти субъектов РФ многодетным гражданам для индивидуального жилищного строительства.
К настоящему времени правительственной комиссией по развитию жилищного строительства приняты решения в отношении федеральных земельных участков общей площадью более 4,1 тысячи гектаров, расположенных в 22 субъектах РФ. Данный объем земель с учетом нормативов, предусмотренных законами субъектов РФ, позволит обеспечить земельными участками для индивидуального жилищного строительства не менее 29 тысяч многодетных семей. При этом в решениях комиссии содержится положение о том, что органы государственной власти регионов перед предоставлением земельных участков таким гражданам под индивидуальное жилищное строительство обеспечивают указанные земельные участки инженерной инфраструктурой.
Участки для строительства жилья многодетными семьями должны быть расположены не в "чистом поле" – мы разделяем ответственность за их выбор. Так что перед тем, как предлагать их людям, органам государственной власти регионов, которые получили полномочия РФ по распоряжению данными участками, необходимо провести подготовку – распланировать, размежевать, определиться с инфраструктурой.
Более того, законопроект, на который я уже ссылалась, относит обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой перед их предоставлением многодетным семьям к обязательствам публичной власти.
– Фонд РЖС оказывает содействие созданию жилищно-строительных кооперативов из числа отдельных категорий граждан. Как обстоят дела с созданием таких кооперативов в данный момент? Расскажите о первых результатах этой работы.
– Процесс создания жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой на землях фонда в настоящее время идет очень активно. Отмечу, что первый жилищно-строительный кооператив численностью около 1 тысячи человек, в рамках реализации пилотного проекта "Каинская Заимка", уже зарегистрирован в Новосибирской области из числа сотрудников Сибирского отделения Российской академии наук. Кроме того, 12 ноября 2012 года был зарегистрирован ЖСК "Остров", в состав которого вошли 390 работников Дальневосточного отделения РАН и Дальневосточного федерального университета. Планируемый срок передачи данным кооперативам земельных участков фонда – декабрь 2012 года. Еще один ЖСК, в состав которого вошли 130 научно-педагогических работников СПГАУ, зарегистрирован в Санкт-Петербурге.
Содействие созданию ЖСК с господдержкой фонд будет оказывать и в дальнейшем. Так, в 2013 году планируется безвозмездно передать таким кооперативам более 260 гектаров земли. В настоящее время в высокой степени готовности находится 25 проектов создания жилищно-строительных кооперативов в 21 субъекте РФ, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирской, Ростовской, Саратовской и Томской областях, Удмуртской Республике и Приморском крае.
По нашим оценкам при организованном ЖСК жилищном строительстве снижение стоимости жилья может составить порядка 30% от рыночных цен на жилье.
Помимо бесплатного предоставления кооперативу земельного участка фонда в срочное пользование, фондом будет обеспечена возможность безвозмездной передачи таким кооперативам проектной документации повторного применения, предусматривающей использование энергоэффективных технологий и экологически чистых строительных материалов, что позволит снизить стоимость владения жильем на 30-35%.
Необходимо отметить, что в рамках социально ориентированных законодательных инициатив фонда в упомянутом мной законопроекте предусматривается расширение возможностей по улучшению жилищных условий для отдельных категорий граждан. Так, станет возможным вступление в кооперативы, создаваемые в соответствии с федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", граждан, имеющих трех и более детей, вне зависимости от места их работы. Также предусматривается возможность вступления в такие кооперативы для работников организаций оборонно-промышленного комплекса, вне зависимости от их организационно-правовой формы. Все это должно способствовать повышению доступности жилья.
Беседовала Ольга Набатникова
