МОСКВА, 16 ноября – РИА Новости, Марина Заблудовская. Жилье в Москве в среднем стоит в 2,7 раза дороже, чем в субъектах РФ, но "космические" цены, как утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости, это не единственное отличие столичного рынка жилой недвижимости от региональных рынков. Аналитики указывают на главенство в регионах квартир эконом-класса и советуют сравнивать Москву с крупными зарубежными городами, где, как и в столице РФ, есть не только многоэтажные панельные коробки, но и жилье других форматов.
От каждого - по особенности
Региональный рынок жилой недвижимости в России в настоящий момент развивается с оглядкой на Москву, перенимая у столицы технологии строительства, опыт развития инфраструктуры и благоустройства территорий, а также новые форматы жилых объектов.
Однако законы развития рынка в регионах все же имеют свои особенности. По словам управляющего партнера "Миэль - Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, схема развития рынка недвижимости в городах-миллионниках в РФ одинакова: исторический престижный центр, спальные районы, промзоны, пригород. "Эти районы будут различаться по площади, но в остальном различий не так много, как может показаться", - замечает эксперт.
Руководитель департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест" Луиза Улановская указывает на существенные различия в покупательской среде. По ее словам, если в большинстве регионов недвижимость приобретают в основном коренные жители, то в Москве около 23% покупателей новостроек – подмосковные жители, гости из регионов, стран бывшего СНГ и иностранцы.
Большой процент (от 10% до 25%) иногородних покупателей встречается еще разве что в Санкт-Петербурге и в южных регионах, например, в Краснодаре или Сочи, оговаривается собеседница агентства. Кстати, в Краснодаре около 85% из общего числа иногородних покупателей составляют люди из северных городов России.
Важной характерной особенностью московского рынка жилья в сравнении с региональными рынками она также считает готовность покупателей приобретать жилья в самом начале строительства.
"После кризиса в Москве восстанавливается заинтересованность покупателей к покупке жилья на этапе котлована, причем во всех сегментах. На региональных же рынках динамика продаж пропорциональна уровню готовности объекта и лишь около 10% от общего числа сделок с приобретением жилья в новостройках происходит самой ранней стадии", - говорит глава департамента маркетинга и продаж "Газпромбанк-Инвест".
В свою очередь руководитель дирекции маркетинга и продвижения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) Николай Шмелев полагает, что о столичном рынке жилья можно говорить как о совершенно уникальном явлении, так как его черты складывались на протяжении долгого времени.
Эксперт напоминает, что Москва является обладателем особого статуса самостоятельного субъекта РФ, не говоря уже о том, что за столицей прочно закрепился статус крупнейшего делового и финансового, а до конца 1990-х годов – еще и промышленного центра России.
По мнению Шмелева, именно эти факторы постоянно влияли и влияют на активный рост населения Москвы. А вот дефицит свободных строительных площадок в столице эксперт объясняет ограничением роста города линией МКАД.
Правда, указывает Шмелев, похожая ситуация характерна также для Новороссийска, Сочи и Туапсе, увеличение территорий которых невозможно из-за сложного ландшафта (горы с одной стороны и побережье – с другой).
"Если посмотреть на все регионы России в целом, то можно отметить, что эти факторы по совокупности влияния не свойственны ни одному из них. А вот Москве они обеспечивают постоянный приток спроса на жилье со стороны регионов и открывают широкие перспективы для развития рынка вторичного и реконструированного жилья", - утверждает руководитель дирекции маркетинга и продвижения Фонда РЖС.
Типология форматов
Улановская обращает внимание на размытые границы между сегментами на региональных рынках жилья. "Примерно 80% недвижимости в регионах относятся к эконом-классу (в Москве 60%). А проекты, заявленные как элитные, по большинству своих характеристик соответствуют объектам бизнес-класса в Москве", - поясняет эксперт.
"Разумеется, требования московских покупателей к недвижимости куда более высокие, чем в регионах. К примеру, сегодня комплексное благоустройство придомовых территорий в Москве стало нормой. А в регионах это направление только зарождается", - рассуждает Улановская.
По оценкам же советника президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григория Алтухова доля проектов в регионах с собственными объектами инфраструктуры, подземными паркингами и благоустроенной территорией не превышает 5-10% от общих строительных объемов.
Еще одно отличие московского рынка жилья от региональных – это развитие сегмента апартаментов, отмечает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. "Ни в одном другом городе человек не будет покупать нежилое помещение для постоянного проживания", - утверждает эксперт.
При этом, по словам руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, между регионами и Москвой нет принципиальной разницы по использованию для жилых домов того или иного материала.
Разве что, обращает внимание аналитик, в северных регионах (например, в Ханты-Мансийском автономном округе) практически отсутствует жилье из панелей, зато часто встречаются монолит или кирпич.
Яхонтов из "Миэль" добавляет к наблюдениям Таганова еще одну деталь: по его словам, в северных регионах сейчас пользуются популярностью у покупателей дома, возведенные по сборно-каркасной технологии, что связано с тем, что многие собственники квартир в подобных объектах вовсе не стремятся вечно жить на Севере. Срок службы такого дома (30-50 лет) вполне сопоставим со сроками, которые люди готовы прожить в этой местности, объясняет эксперт.
Занимательная бюрократия
В отдельную область различий-сходств между регионами и Москвой в сфере недвижимости можно выделить особенности, связанные с оформлением документации.
Так, утверждает Улановская, в вопросе оформления придомовых земельных участков в собственность жильцов многоквартирных домов Москва скорее похожа на другие субъекты РФ, чем отличается от них. Эксперт с сожалением констатирует, что лишь в немногих регионах таких, например, как Татарстан и Башкирия, оформлено в собственность от 70% до 100% придомовых земельных участков. Для сравнения – в Москве всего около 0,01%.
А вот в оформлении документов на машиноместа в паркингах собеседница РИА Новости видит большие различия: "В Москве такие парковочные места оформляются как самостоятельные объекты недвижимости. А вот в ряде регионов, например, в Санкт-Петербурге и Краснодаре, приобретение прав на машиноместа происходит посредством продажи доли в праве общей собственности на все помещение паркинга".
Однако в целом, говорит генеральный директор агентства недвижимости DOKI Сергей Шевченко, разница в процедурах оформления документов на недвижимость в Москве и регионах несущественна.
"Отличия прослеживаются в схеме расчетов. В Москве, в отличие от регионов, широко распространена практика проведения расчетов через ячейку или аккредитив", - уточняет он.
Список существенных "бюрократических" черт столичного рынка недвижимости считает необходимым дополнить и Кац. "Самой большой проблемой в Москве, связанной с процессом оформления земли, является получение права собственности на участок частным лицом или инвестором. Земля в собственности у частного лица в столице – скорее исключение, чем правило", - подчеркивает она.
Истина - в цене
Все эксперты сходятся во мнении, что главной особенностью московского рынка недвижимости, разительно отличающей его от региональных рынков, являются поистине "космические" цены на жилье. В этом плане регионам тягаться со столицей просто бессмысленно.
Как замечает Таганов, если в столице средняя цена за квадратный метр - свыше 150 тысяч рублей, то, например, в Екатеринбурге стоимость "квадрата" более 45 тысяч рублей уже считается завышенной.
Такие же цифры называет Сергей Шевченко, добавляя, что в Москве на среднюю цену значительно влияет стоимость элитного жилья, которое в регионах присутствует в меньшей степени. При этом риелтор обозначает несколько особенных ценообразующих факторов, свойственных только определенным российским городам: "Во-первых, это города, где происходят какие-то крупные структурные изменения и где рост цен на недвижимость, опережает среднюю динамику (Сочи). Во-вторых, это города, где открываются новые производства, например, автомобильные заводы (Калуга, Всеволжск). И в-третьих, северные города (Нефтеюганск, Сургут, Норильск и т.п.), где сама себестоимость строительства выше, чем в среднем по стране, из-за сложности работ в условиях вечной мерзлоты".
При этом, констатирует Шмелев, значительный разрыв цен на жилье в Москве и регионах вряд ли будет ощутимо сокращаться в ближайшее время. По данным Росстата, средняя цена московской новостройки в третьем квартале 2012 года составляла 130,532 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как по стране в целом – 47,483 тысячи рублей за "квадрат", а в Санкт-Петербурге (ближайшем конкуренте Москвы) – 87,602 тысячи рублей за "квадрат", напоминает представитель Фонда РЖС.
Он также отмечает, что доля инвестиционного спроса в Москве сравнительно выше, чем в регионах. По оценкам РЖС, если в России в целом этот показатель находится на уровне 3-5%, то для Москвы он может составлять 15%.
Смена ориентиров
Эксперты Blackwood утверждают, что в настоящий момент логичнее сравнивать московский рынок недвижимости не с региональными российскими рынками, а с другими европейскими столицами. "Все-таки разрыв между Москвой и регионами в нашей стране слишком большой, как с точки зрения уровня доходов и объемов строительства, так и с точки зрения цен на жилье", - утверждают в Blackwood.
Причину такого разрыва директор по маркетингу компании "ВЕЛЕС Девелопмент" Тимур Фаизов видит в структуре налогообложения (большая часть налогов уходит в федеральный центр, а меньшая - остается в регионе) и финансирования ЖКХ в регионах, которая мешает местным девелоперам расширить линейку предложений для потребителей.
Это происходит потому, что в регионах строятся преимущественно только те объекты, которые покупает государство и которые будут дотироваться по коммунальным платежам, утверждает собеседник РИА Новости.
"Чтобы региональные рынки могли активно развиваться, в них должны вкладываться налоги от продажи нефти и газа. Тогда уже Москве придется соревноваться с любым регионом, обладающим сырьевыми ресурсами. Столица опустеет и "средний класс" потянется на периферии", - резюмирует Фаизов.
