Ожидание кризиса сказывается на объемах выдачи ипотеки, однако в этом году российский ипотечный рынок все же должен преодолеть планку в 1 триллион рублей, а в 2013 году вырасти еще на 20-25%, считает директор по ипотечному кредитованию Банка Москвы Олег Пятлин. В интервью РИА Новости он рассказал, в чем главная проблема российского ипотечного рынка и стоит ли ожидать снижения ставок, поделился формулой успешного ипотечного кредитования, а также сообщил итоги деятельности Банка Москвы за минувшие месяцы текущего года и планы банка на будущий год.
- Как вы оцениваете темпы выдачи ипотеки в этом году?
- В 2012 году рынок ипотеки в России вырастет по сравнению с 2011 годом, но ожидания роста были немного больше – текущий рост по сравнению с 2011 годом составит примерно 35-40%, а кредитов будет выдано примерно на 1-1,1 триллион рублей. Однако в начале 2012 года прогнозировалось выдать ипотеки на сумму примерно в 1,2-1,3 триллиона рублей.
Данное замедление связано с ростом ставок у банков, ожиданием кризисных явлений в конце 2012 года и в 2013 году. Поэтому я считаю, что 1 триллион рублей будет хорошей цифрой для 2012 года.
В 2013 году рынок будет расти еще медленнее – примерно на уровне 20-25%.
- Увеличение процентных ставок сильно сказалось на темпах роста ипотеки?
- Относительно высокая процентная ставка по ипотечным кредитам в России не является главной проблемой отечественной ипотеки. Основная системная проблема ипотеки в РФ – это достаточно сильный дисбаланс между доходами людей и стоимостью квартир. Процентная ставка гораздо меньше влияет на доступность ипотеки, чем стоимость квартир. Причем, чем крупнее город, тем сильнее это влияние. Это видно на примере Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов, где разрыв в стоимости квадратного метра жилья и доходами местного населения гораздо существеннее, чем в небольших городах России.
В крупных городах стоимость квартир уже просто зашкаливает, это системная проблема, которую одной ипотекой не решить. Ипотека в одиночку не сделает жилье доступным для масс при нынешней стоимости квадратного метра. Следует развивать предложение – выводить на рынок много строящегося доступного жилья эконом-класса. Государство сейчас достаточно активно проводит программы, связанные со стимулированием строительства жилья эконом-класса. Побороть стоимость квадратного метра можно увеличением объемов строительства и ввода доступного жилья по всей стране.
Сегодня доля рынка новостроек в объемах продаж по стране достигает 25-30% - это хорошая цифра, но когда она будет достигать 70-80%, тогда объем предложения сможет повлиять на рынок в целом в плане снижения цены жилья.
- Эксперты считают, что проблему жилья в РФ наравне с ипотекой должен решать цивилизованный рынок арендного жилья. Видите ли вы в нем конкурента?
- Цивилизованный рынок арендного жилья в России возможен, но ментальность наших сограждан пока такова, что аренду люди воспринимают как временную необходимость, от которой нужно избавиться при первой возможности. В Европе аренда воспринимается как одна из основных форм решения жилищного вопроса – многие европейцы всю жизнь снимают жилье, они довольны и никакая ипотека им не нужна.
В России рынок аренды жилья в настоящее время дикий, нет ни системных законодательных, ни этических правил, не развита деятельность саморегулирующих организаций в этой сфере. Когда появятся правила и сформируется цивилизованный рынок аренды, то он станет конкурентом ипотеки в плане альтернативного решения жилищных вопросов. Однако это не прямая конкуренция, это скорее синергия, аренда и ипотека будут дополнять друг друга.
- А есть все-таки возможность уменьшить ставку по ипотеке в обозримом будущем?
- Серьезных понижений в обозримом будущем ожидать не приходится. Сегодня средневзвешенная ставка по ипотеке в стране по статистике ЦБ РФ составляет 12,2%, при этом ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8% годовых, поэтому говорить о ставке по ипотеке на уровне, например, 6% как-то странно. Такая средневзвешенная ставка может быть, когда стоимость денег будет 2-3%.
Пока я не вижу к этому предпосылок, но для отдельных социальных групп населения государством делается много. Получили широкое распространение программы с социальной поддержкой – ипотека для военных, для учителей, для молодых ученых. Местные власти проявляют много активности в плане поддержки определенных слоев населения с субсидированием ставки по ипотеке.
- Ряд игроков рынка считает, что доступная ипотека приведет к росту цен на жилье. Как вы думаете, такое возможно?
- Вопрос сложный. Например, я не согласен, что в 2005-2006 году к скачкообразному росту цен на жилье в Москве привела ипотека. Доля ипотеки составляла тогда в столице менее 10%, но на жилищном рынке в тот момент сложилось устойчивое ожидание роста цен. На стоимость квартир тогда повлиял высокий спрос и желание купить за любые деньги в ожидании дальнейшего роста цен. В Москве в те годы был очень сильно раскручен инвестиционный рынок. Люди вкладывали, чтобы через год продать и в два раза больше получить.
Покупали и с использованием ипотеки, но ипотека – это не спекуляции, это решение своих собственных жилищных проблем. А у нас одно время выходило, что берешь ипотечный кредит под 10% годовых, а квартира вырастает за год на 50% - очень много квартир покупалось в спекулятивных целях, а потребительские свойства этих квартир никого не интересовали. Однако основная масса покупателей шла с живыми деньгами.
В настоящее время, когда доля ипотечных сделок в Москве около 25-30%, повышение доступности ипотеки уже может спровоцировать рост цен. Ипотека оказывает на рынок уже более серьезное влияние, а когда повышается спрос – повышается и цена.
- А рынок ипотечных ценных бумаг развивается в РФ?
- Иностранные рынки закрыты для рефинансирования, поэтому рынок ценных бумаг в РФ развивается. Закрытость иностранных рынков дала толчок к развитию российского рынка рефинансирования, что с точки зрения экономической безопасности страны более правильно, чем зависеть от внешних рынков. Пенсионные деньги пошли в систему секьютеризации рефинансирования. Программы ВЭБ по поддержке строительства и ипотечного рынка способствуют формированию ставки не выше определенного уровня.
В Европе сейчас выдают ипотечные кредиты под 2% годовых. Ну, может быть и у нас будет такая ставка. Когда-нибудь.
- В Европе и США сейчас кризис, а вы готовитесь к кризису?
- Вторую волну кризиса ждали после апреля 2012 года, потом после августа, сегодня ждут к концу года. Прогноз – это дело такое, может оправдаться, а может и не оправдаться.
- А если оправдается, вы будете к нему готовы?
- Несмотря на все негативные моменты финансового кризиса 2008 года, я считаю, что для отечественного ипотечного рынка это было благо. Мы ощутили некий холодный душ. Наши банки сами начали выдавать кредиты без первоначальных взносов, не смотреть на платежеспособность, выдавать ипотеку всем подряд, выдавать много валютных кредитов.
Кризис 2008 года ярко показал все риски такого рода кредитования в России. Поэтому все банки существенно пересмотрели свои подходы к ипотечным программам, к работе с заемщиком, к условиям андеррайтинга. Кредитные организации стали более трезво подходить к условиям кредитования, например, у заемщиков в крупных городах кредиты формировались в валюте, а сейчас это рубли.
Сами заемщики тоже стали более трезво подходить к оценке своей платежеспособности. Они оценивают, сколько денег остается после выплаты процентов по ипотеке на жизнь, на семью, хватит ли этих денег в случае форс-мажора в семье. Раньше основной первоначальный взнос формировался на уровне 10-20%, а сейчас большинство кредитов идет с первоначальным взносом в 50%-60%. Люди предпочитают вкладывать больше собственных средств, чтобы снизить долговую нагрузку и тем самым перестраховаться дополнительно на трудные времена.
Население нашей страны было до кризиса уверено, что по обязательствам платить не надо. В случае форс-мажоров эти все долги простят, помогут расплатиться, государство подержит. Ментальность была такова, но кризис показал, что никому ничего не простят.
- Все так страшно?
- Ипотеки бояться не надо. Формула успешного ипотечного кредитования очень простая – 30-40% первоначальный взнос, кредит в рублях, и наличие сбережений на 6-9 месяцев для оплаты платежей по ипотеке, чтобы в случае форс-мажора была возможность платить ипотеку.
Когда человек входит в ипотеку, он должен четко понимать, что это расходы. Когда человек покупает машину – это расходы на бензин, техобслуживание, ремонт и страхование. С ипотекой то же самое. Потенциальный заемщик должен понимать – в состоянии ли он обслуживать ипотечный кредит, особенно в форс-мажорных ситуациях. Следует также подчеркнуть, что ипотечный кредит – это не машина, которую можно быстро продать в случае финансовых затруднений. Там более сложная ситуация.
- Вы упоминали о валютной ипотеке. У Банка Москвы есть заемщики, которые брали кредиты в экзотических валютах – франках и йенах, как на них сказался кризис?
- Заемщики, которые взяли ипотеку в экзотичных валютах в Банке Москвы, после кризиса 2008-2009 годов не были довольны ее стоимостью. Но, к сожалению, тогда этот вопрос никак не был решен, был очень хороший период, когда курсы этих валют сильно упали и можно было перевести эти кредиты в рубли, реструктурировать, рефинансировать. Однако заемщикам на тот момент со стороны прежнего руководства банка не было предложено соответствующих программ. В итоге при очередном скачке курсов люди попали на вторую волну, которая оказалась намного ощутимее первой.
Когда новое руководство посмотрело на эту ситуацию, были предложены несколько программ рефинансирования и реструктуризации – две с переводом на рубли, а одна с оставлением валюты, но с установлением льготной ставки на льготный период. До этого ни один банк ничего подобного своим клиентам не предлагал.
В целом эти программы были достаточно успешными – целых 30% от портфеля в этих экзотических валютах было одобрено банком на реструктуризацию, а больше половины этих одобренных кредитов уже рефинансированы и реструктурированы. Всего нам было подано около 1,3 тысячи заявок на рефинансирование, из них мы одобрили 1,2 тысячи, а 700 уже рефинансировали. Заявки на программу мы принимали с октября 2011 по 30 июля 2012 года, то есть 9 месяцев, сейчас мы уже приостановили прием заявок, но все одобренные кредиты будут рефинансированы на одобренных условиях, если одобренный заемщик выйдет на сделку до 31 декабря 2012 года. Мы считаем, что срок для оформления рефинансирования в течение более чем года – достаточное время для принятия решения заемщиком.
- Я так понимаю, что больше опытов с экзотикой не будет?
- Экзотических валют у нас больше точно не будет, я думаю, что любых валют практически не будет в принципе. Сейчас в России валюту берут 0,3-0,5% заемщиков. Люди, к сожалению, научились на горьком опыте. Банкиры всегда говорили – в чем доход, в том и кредит, но желание получить больше – а в валюте процентные ставки существенно ниже – перевешивало. Например, в йенах и франках Банк Москвы давал ставку практически в два раза меньше, чем в рублях.
Многие люди, которым не хватало средств на ипотеку в рублях, брали ее в валюте, что стало фатально при кризисе.
- Раз уж мы заговорили о ваших программах, то расскажите более подробно о Банке Москвы?
- Вообще до 2012 года ипотека в Банке Москвы работала в очень несистемном режиме – то развернули ипотеку на франки и йены, потом резко свернули, потом решили опять развернуть, но не вышло. Такой вот был "ребенок ничейный", но с этого года для Банка Москвы ипотека будет являться одним из приоритетных направлений розничного бизнеса.
За первую половину 2012 года мы сформировали новую команду, выработали стратегию на 2012 год, решили инфраструктурные вопросы, а системно продавать ипотечные кредиты начали примерно с июня. Поэтому говоря о результатах продаж за первые 9 месяцев 2012 года, мы фактически говорим результатах продаж с июня по сентябрь.
За это время мы продали ипотечных кредитов на 1 миллиард рублей, а планы по итогам года – 4 миллиарда рублей. Для сравнения - в 2011 году мы выдали ипотеки на 190 миллионов рублей, то есть рост в 2012 году по состоянию на сентябрь - уже 500%.
Следует отметить, что ипотечный бизнес мы теперь строим в синергии с "ВТБ 24". Клиент, придя в Банк Москвы, имеет возможность выбрать не только наши ипотечные программы, но и программы "ВТБ 24". Поэтому, когда мы говорим о выданной ипотеке, то это и продукты Банка Москвы и "ВТБ 24". Сейчас доля продаж ипотеки "ВТБ 24" составляет около 70 %, к концу 2012 года достигнет 80-85%.
Основной акцент в этом году был сделан на программы "ВТБ 24" – это дало нам быстрый результат, а основным рынком для нас в 2012 году стала Москва, сейчас на Москву приходится порядка 70-80% продаж, но мы также открыли продажи в 23 регионах за эти 4 месяца.
Сейчас регионы начинают набирать свои обороты, до конца года мы их развернем, а в 2013 году планируем выйти еще в 5-10 регионов. В регионах мы также развиваемся в синергии с "ВТБ 24", учитывая его потребности на региональном рынке. Инфраструктура Банка Москвы легко может быть использована для продаж по программам "ВТБ 24" без формирования в регионе параллельной структуры самого "ВТБ 24".
Для наших клиентов Банк Москвы с "ВТБ 24" – это одно окно, клиент не ощущает разницы, зашел он за продуктом "ВТБ 24" непосредственно в "ВТБ 24" или в Банк Москвы.
Сегодня доля группы ВТБ на ипотечном рынке составляет порядка 17,5%, а целевой ориентир – 20% по стране. В этой ситуации Банк Москвы, доля которого составляет 1% по стране, может за счет своей инфраструктуры и клиентского сегмента повысить проникновение группы в рынок в целом. Эффективность от вхождения Банка Москвы в группу ВТБ и совместная продажа ипотечных программ "ВТБ 24" через Банк Москвы повышает общую долю группы на рынке.
- А следующий год?
На следующий год стратегия только определяется, говорить о ней пока преждевременно, она только формируется. Основной акцент будет сделан на повышение эффективности сети, повышение эффективности продаж продуктов "ВТБ 24", улучшение клиентского сервиса. В настоящее время ипотека – это сервисный рынок, очень много игроков, примерно одинаковые ставки, большая конкуренция.
- Какова у вас доля просроченной задолженности?
Есть старый портфель из экзотической валюты, качество там соответствующее. Есть новый портфель, который начал формироваться только 4 месяца назад, поэтому пока рано говорить о его качестве – должно пройти 1-2 года, чтобы делать выводы о качестве этого кредитного портфеля.
-У вас появилась новая программа – кредит по одному документу.
Эта программа распространяется на наших зарплатных клиентов, которые получают заработную плату на пластиковые карточки Банка Москвы. Сегмент зарплатных клиентов в банке был достаточно слабо развит в части продаж розничных продуктов. Вот за эти 4 месяца доля проникновения ипотеки в этот канал составила 5%, а ориентир - продавать там не менее 30 %.
- Опишите портрет идеального ипотечного заемщика?
Это человек 30-33 лет с доходом в 90-100 тысяч рублей в месяц для Москвы, а для регионов в 40-50 тысяч рублей. У него есть семья с одним ребенком, он готов заплатить первоначальный взнос в 20-40%, сумма кредита составляет для Москвы 3,2-3,5 миллиона рублей, а для регионов – 1,2-1,4 миллиона рублей.
- А на какой срок он берет ипотечный кредит?
В среднем наши сограждане берут кредиты на 19 лет, но средний срок жизни кредита в России - 7-8 лет. Кредиты гасят досрочно, чтобы не платить проценты. Поэтому если есть возможность – гасят досрочно. Тем более что у нас отсутствуют комиссии за досрочное погашение.
Беседовал Артем Блюденов
