Залетные птицы: непрозрачность рынка жилья отпугивает зарубежных инвесторов

МОСКВА, 17 октября - РИА Новости, Артем Блюденов. Чиновники регулярно заявляют о скором создании в России инвестиционно привлекательного климата для зарубежных застройщиков жилья, однако иностранные девелоперы не спешат входить в этот сегмент рынка, а российские строители не боятся наплыва конкурентов из-за рубежа. Как объясняют эксперты, опрошенные РИА Новости, интересные площадки под застройку остались в основном за пределами понятных зарубежным компаниям Москвы и Петербурга, а региональные строительные рынки сложно назвать открытыми и конкурентными с международной точки зрения.

Коммерческий выбор

Все опрошенные российские застройщики признают, что иностранные инвесторы и девелоперы в РФ обычно идут на рынок коммерческой недвижимости, а не жилья.

"Российский рынок недвижимости отпугивает многих западных инвесторов. Не секрет, что на нашем рынке сложно играть в силу его непрозрачности. Действующие технические и законодательные нормы западному уму без российской поддержки сложно осилить. Поэтому для них более понятным с точки зрения доходности и спроса является рынок коммерческой недвижимости", - отмечает председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский.

Старший аналитик департамента исследований рынка компании Knight Frank Russia & CIS Никита Белоусов в свою очередь связывает "коммерческий" выбор иностранных девелоперов с тем, что у них совершенно нет опыта работы в российских реалиях и понимания всех требований к жилой застройке в РФ. В итоге, по его словам, иностранные компании предпочитают инвестиции в более понятный для них сектор коммерческой недвижимости – площадки, которые могут получить иностранные компании, весьма невелики, и построить на них что-то масштабное невозможно.

С тем, что для зарубежных инвесторов правила игры на рынке жилищного строительства РФ пока не совсем прозрачны и понятны, согласен и советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов.

Львиная доля иностранных инвестиций крайне консервативна и направлена на готовые объекты коммерческой недвижимости, которые генерируют доход – так, в свою очередь, объясняет логику иностранцев управляющий директор по инвестициям компании Blackwood Михаил Гец.

При этом, указывает он, около 90% инвестиций приходится на Москву, примерно 10% - на Санкт-Петербург, а в регионы иностранные инвесторы практически не вкладывают.

По данным эксперта, иностранные инвесторы в основном вкладываются в офисные и торговые объекты. Например, американская Hines и AIG Lincoln занимается офисными зданиями, а корейская Lotte и турецкая Enka – офисами и торговыми проектами.

Заместитель генерального директора Фонда РЖС Светлана Кузнецова также говорит о том, что переговоры с международными компаниями в основном касаются рынка коммерческой недвижимости. По ее словам, фонд активно привлекает к участию в земельных аукционах крупнейшие иностранные торговые сети – Metro Group, IKEA, Kesko, Castorama и Selgros.

Впрочем, судя по словам Кузнецовой, это все равно сыграет на пользу жителям комплексов, возводящихся на землях Фонда РЖС – международные торговые сети к торгам по площадкам в непосредственной близости к землям, предоставляемым для жилищного строительства, что позволит создать развитую торговую инфраструктуру новых жилых районов.

Кроме того, Фонд РЖС и Metro Properties недавно подписали соглашение о взаимодействии по вопросам реализации в России проектов в сфере торговой, складской и офисной недвижимости – одним из основных направлений сотрудничества станет поиск земельных участков в РФ для целей реализации крупных проектов немецкого концерна.

Все страны в гости будут к нам

А вот зарубежных инвесторов, которые работают на отечественном рынке жилья, можно пересчитать по пальцам.

Так, Алтухов смог вспомнить среди активных игроков Honka и YIT.

Также неплохо известны отечественному рынку недвижимости строители из Турции и некоторые представители Китая и Казахстана – компании из этих стран достаточно давно присутствуют в стране и хорошо ориентируются в нормативной базе и ценах, добавляет руководитель департамента консалтинга компании "Миэль-Девелопмент" Алексей Буреломов.

А вот корейские и японские инвесторы, европейцы и американцы проявляют свой интерес периодически, признается он.

"Неплохо зарекомендовали себя компании из бывшей Югославии, работают на нашем рынке скандинавы, но наиболее заметны турецкие строительные компании", - расширяет перечень инвесторов-иностранцев генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.

При этом собеседник РИА Новости рассказывает, что Ассоциация строителей России недавно обратилась к федеральным властям с предложением открыть рынок для китайских компаний, которые, по мнению АСР, могут помочь сформировать сегмент доступного малоэтажного жилья.

Впрочем, констатирует Коновалов, это все же единичные примеры, а массового прихода иностранцев не наблюдается.

"Более того, инвестиции иностранных компаний практически не затрагивают сегмент массового жилья – большинство проектов, реализуемых иностранными игроками, относятся к коммерческой или элитной жилой недвижимости", - подчеркивает он.

Российский инвестиционный рынок очень привлекателен с точки зрения доходности, но рискован, поэтому иностранные инвесторы заходят в проекты зачастую опосредованно через своих партнеров в России, в основном, чтобы не испытывать на себе локальные административные риски, уточняет в свою очередь Буреломов.

"Иностранные инвесторы предпочитают организовывать совместные предприятия, выступая соинвесторами, консультантами или подрядчиками, например, так поступают Strabag и Enka", - развивает мысль коллеги Рябинский из "МИЦ".

Грядущая экспансия

Впрочем, вполне возможно, что ситуация с иностранными инвестициями в рынок недвижимости РФ может и измениться.

Как рассказывает замглавы Фонда РЖС Кузнецова, победителями трех аукционов фонда по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в Московской и Нижегородской областях, стали две компании, уставной капитал которых сформирован с участием фонда IMG.

На этих площадках, поясняет собеседница агентства, планируется построить более 1 миллиона квадратных метров жилья, в том числе как минимум 249 тысяч квадратных метров жилья экономического класса.

Также, говорит она, Фондом РЖС инициировано взаимодействие с рядом других международных инвестиционных фондов – Amstar Group, Heitman и Norman Asset Management. По словам Кузнецовой, земельные участки фонда для жилищного строительства рассматривают компании YIT, Hines и SRV.

Кстати, последняя заинтересована и в создании коммерческих студенческих общежитий совместно с министерством образования и науки РФ – также на участках Фонда РЖС.

К списку потенциальных иностранных инвесторов Кузнецова добавляет зарубежных производителей строительных материалов для жилищного строительства.

Например, компания Caparol (дочернее предприятие немецкого холдинга Deutsche Amphibolin Werke) рассматривает земли фонда для строительства на территории Уральского федерального округа завода по производству сухих смесей, а шведская компания Clix Steel Profile планирует создание завода по производству кровельных систем с интегрированными солнечными батареями.

"Также мы ведем работу по привлечению международных гостиничных операторов, таких, как Hilton Worldwide, и ресторанных сетей к участию в аукционах фонда", - рассказывает замгендиректора Фонда РЖС.

А вот появление итальянского домостроительного завода в Саратовской области уже не предмет переговоров – компания Itaco арендовала на торгах фонда в этом регионе 28 гектаров и собирается возвести там завода по производству домокомплектов мощностью 350 - 400 тысяч квадратных метров готового жилья в год. Также Itaco и ее партнеры рассматривают смежный участок Фонда для реализации проекта комплексного освоения территорий со строительством малоэтажного жилья эконом-класса.

Кстати, некоторые проекты иностранных инвесторов идут и не через Фонд РЖС – правда, информации о них намного меньше. В частности, Белоусов из Knight Frank признается, что консультант сейчас сотрудничает с одним из иностранных инвесторов, планирующим построить в Москве несколько домов бизнес-класса. Реализация проекта может начаться до 2014 года, уточняет собеседник РФ.

Конкуренции тут не место

Примечательно, что сами российские девелоперы смотрят на возможный наплыв иностранных коллег достаточно позитивно, а конкуренции не опасаются вовсе.

Государство заинтересовано в притоке иностранного капитала, российские девелоперы также активно ищут покупателей своих проектов, а европейские деньги достаточно дешевы, поэтому получить их было бы неплохо, размышляет Буреломов.

"Однако существуют определенные сложности – есть традиционные юридические препоны, ведь мы не очень близки к западным нормам в законодательстве, в частности, строительным нормам. В России все идет немного иначе, и при взаимодействии с иностранными инвесторами требуются посредники, а у посредников имеется свой интерес, поэтому с их появление все процессы тормозятся", - указывает эксперт.

Инвесторы придут на наш рынок, если они буду чувствовать себя юридически защищенными со стороны нашего законодательства, согласен с коллегой Алтухов.

При этом, по мнению Белоусова, рынок недвижимости в целом вряд ли как-то особенно отреагирует на приход иностранных инвесторов. В силу отсутствия опыта и административного ресурса их доля пока чрезвычайно мала, а издержки при получении разрешительной документации и строительстве выше, чем у отечественных девелоперов, что при массовом приходе иностранцев на рынок приведет только к увеличению стоимости жилья, размышляет он.

Рябинский же вообще высказывает мысль, что хотя появление на нашем рынке западных игроков важно для государства и российской экономики, ожидать массового прихода иностранных инвесторов в ближайшее время не стоит.

Сходная точка зрения у Коновалова: средним и мелким иностранным компаниям зайти на закрытый и монополизированный рынок России будет очень непросто – у них нет опыта взаимодействия с местными администрациями, и, скорее всего, они столкнутся с жестким противодействием местных игроков, которые будут поддержаны протекционистской политикой государства.

"Государство заинтересовано в иностранных инвесторах, но пока только на словах. Крупных совместных проектов иностранцев с государством пока не реализовано", - сетует Гец из Blackwood, вспоминая, что хотя до кризиса 2008 года было много планов у новых иностранных инвесторов, они так и не реализованы.

Панацея для инвестора

Эксперты, опрошенные РИА Новости, полагают, что даже массовый приход в Россию зарубежных застройщиков жилья не переломит ситуацию в корне.

"Массовый приход иностранцев на российский рынок вряд ли приведет к решению проблем устаревания жилфонда, и появлению новых площадок", - уверен гендиректор Tekta Group Коновалов.

Он полагает, что приход крупных иностранных игроков резко усилит конкуренцию, что приведет сначала к понижению цен на квадратные метры, но после оживления рынка спрос вырастет, а цены станут снова расти.

"Повышению цен на жилье будут способствовать более дешевые деньги, которые принесут с собой иностранные банки, это сделает жилье относительно доступным, но снижение ставок на ипотеку разогреет рынок", - прогнозирует девелопер.

Алтухов также считает, что присутствие на рынке иностранных инвесторов не столь принципиально: "Не стоит рассчитывать на заметное снижение цен с приходом иностранцев, однако в долгосрочной перспективе это сможет повысить качество проектов, их продуманность и комфорт проживания за счет использования новых "западных" идей".

А Белоусов среди того, чему российский рынок мог бы поучиться у иностранцев, называет более тщательно продуманную и визуально презентабельную  типовую застройку.

Впрочем, как опасается Коновалов, от прихода иностранцев может пострадать сектор производства стройматериалов.

"Главной проблема этого сектора - отсутствие внятных технических регламентов, регулирующих качество производимой продукции. Стройматериалы, производимые на монопольном рынке всегда дороже импортных аналогов, а если качество продукции примерно одинаково, то потребитель сравнивает цену. Все это приведет к вытеснению отечественной продукции иностранной продукцией низкого качества, а это уже прямой путь к снижению качества строительства в эконом-классе", - говорит эксперт.

Однако не все специалисты поддерживают это мнение. Кузнецова полагает, что приток иностранных инвестиций в российскую строительную отрасль позволит увеличить объемы жилищного строительства и производства строительных материалов, а применение новейших технологий повысит качество возводимого жилья, снизит сроки строительства и уменьшит стоимость жилого метра.

Получается, что будущее заграничных инвестиций в рынок жилья в России почти напрямую завязано на государственные инициативы. Сами иностранцы относятся к непрозрачному жилому сектору довольно осторожно, предпочитая инвестировать в более понятный для них сектор коммерческой недвижимости. Да и их потенциальные партнеры-конкуренты из РФ не особо верят в способность застройщиков из-за границы получить привлекательную площадку в нашей стране. Другое дело, что обширные территории в России находятся в государственной собственности, и государство вправе распорядится ими по своему усмотрению – например, подстегивая конкуренцию в жилом секторе за счет вовлечения в него более эффективных иностранных девелоперов.