Многие московские девелоперы скорректировали свои планы по строительству недвижимости с приходом команды нового мэра в столичный стройкомплекс. В частности о своих новых и старых проектах, о планах и о стратегии развития РИА Новости рассказала первый вице-президент одной из крупнейших московских девелоперских компаний Capital Group Валентина Становова.
- Расскажите подробнее о новом проекте Capital Group в "Москва-сити" "ОКО", что конкретно вы собираетесь там построить и какой площади?
- Проект "ОКО" - это многофункциональный комплекс в Московском международном деловом центре "Москва-Сити", включающий жилые апартаменты, офисы, гостиницу, апартаменты с гостиничным обслуживанием и многоярусную наземно-подземную парковку.
Общая площадь всего комплекса, включая парковку, составит около 400 тысяч квадратных метров. Он будет состоять из апартаментной башни в 85 этажей и офисной башни в 49 этажей. В основании башен - архитектурная конструкция в виде кристалла, в которой будут сосредоточены сервисы и вся сопутствующая инфраструктура – фитнесы, SPA, зал для приемов, конференц-залы, частный кинозал и рестораны.
Для реализации этого проекта мы пригласили американское архитектурное бюро SOM (Skidmore, Owings and Merrill), которое является не только одним из мировых лидеров высотного строительства, но и международным институтом, разрабатывающим стандарты высотного строительства.
Это позволяет нам сказать, что с точки зрения конструктива, функциональности, качества и удобства использования "ОКО" будет одним из самых передовых проектов. Мы также заключили контракт с компанией Morgans Hotel Group, которая является одним из передовых гостиничных операторов по управлению luxury отелями. Они впервые откроют в России пятизвездочный отель Delano Moscow.
- Чем обусловлен выбор такого партнера?
- На 10 этажах в жилой башне "ОКО" разместятся 160 номеров пятизвездочной гостиницы Delano Moscow, и еще на 10 этажах - 100 апартаментов с гостиничным обслуживанием, которым будет полностью доступны гостиничные сервисы. Мы планируем, что для бронирования апартаментов можно будет пользоваться сетью гостиницы. Соответственно инвесторы проекта получат бенефиты от пользования услуг сети, а также при сдаче апартаментов, находящихся в номерном фонде Delano Moscow.
Мы считаем, что это будет первым проектом такого рода. Многие говорили о создании такого проекта в Москве, многие пытались это сделать, но в полном объеме пока такого продукта в Москве нет.
- Есть ли уже инвесторы?
- Конечно, летом мы начали рекламную кампанию, уже заключили первые сделки, среди которых есть инвесторы, а есть и конечные покупатели.
- Кто в основном покупает апартаменты? Россияне или экспаты?
- Мы можем экстраполировать наш опыт реализации апартаментов в другом нашем проекте в "Москва-Сити" - МФК "Город Столиц", потому что набрать статистику за три месяца продаж сложно. Если мы обратимся к нашему опыту продажи апартаментов, то мы встречали несколько типов покупателей.
Большую часть, конечно, занимают российские граждане, которые покупают для себя и для сдачи в аренду. Многие покупают апартаменты для себя или своих детей, которые будут проживать здесь, присутствуют и молодые семьи с детьми. Среди покупателей примерно 20-25% составляют иностранные граждане. Определенная доля приходится на компании, которые покупают апартаменты для своих сотрудников.
Также несколько наших офисных арендаторов, которые арендуют у нас офисы, либо собственники, либо топ-менеджмент, купили здесь апартаменты.
- А сколько уже реализовано апартаментов в МФК "Город столиц"?
Для нашей компании проект полностью реализован. Осталось буквально пять апартаментов из 450 апартаментов. Мы занимаемся управлением и эксплуатацией этого комплекса. А с учетом того, что большинство апартаментов реализовано с отделкой, не потребовалось дополнительного времени на ремонт.
- Существует прогноз, что объем ввода апартаментов в Москве в ближайшие четыре года увеличится с 15 до 50% от общего ввода жилья в столице. Что вы думаете по этому поводу?
- Это несколько необычное заявление. Мы с вами живем в Москве. Это необычный город и по динамике жизни, и по доходам. С точки зрения проживания, комфорта, жизненной среды я не вижу существенного различия между апартаментами и квартирой. Вопрос прописки как института сейчас также обсуждается. Мы не знаем, что произойдет с этим институтом в ближайшем будущем. Кроме того, надо признать, что апартаменты не жилье эконом-класса, и не жилье первой необходимости. Вопросов с пропиской у наших покупателей не возникает.
Однако сложно представить, что 50% от общего объема ввода жилья в Москве займут апартаменты. Возможно на территории "Москва-Сити" будут строиться и реализовываться исключительно апартаменты, но допустить, что в спальных районах массово начнут появляться апартаменты весьма сложно.
- Насколько данный формат жилья популярен в Москве?
- Стоимость реализации ряда апартаментов в "Москва-Сити" с начала кризиса до сегодняшнего дня выросла в два раза, что говорит о популярности данного сегмента, той среды и того жизненного комфорта, который апартаменты предоставляют в "Сити". Высокие темпы реализации нашего проекта "Город Столиц" только подтверждают данный прогноз, в "Сити" этот формат будет востребован и будет хорошо реализовываться. Здесь играет свою роль и запрет на строительство высотных зданий в Москве, что делает этот продукт уникальным и эксклюзивным.
- По какой схеме реализуются площади в МФК "ОКО"?
- Одним из живых вопросов, которые обсуждались в привязке к иностранным инвестициям, была защита права собственности с точки зрения титула. Так вот в "ОКО" эти права гарантированы, защищены. Реализация будет идти по 214-ФЗ. Сейчас идет последняя стадия согласования инвестконтракта и проектной документации, которая будет выложена на сайт проекта www.oko-capitalgroup.com. То есть все интересы, права защищены, и гарантии покупателям предоставлены.
- В Москве до недавнего времени не существовало стандартов по высотному строительству. По каким стандартам вы строите?
- SOM –ведущий американский архитектурный институт, который построил множество небоскребов в США и других странах. Их практический опыт применяется в строительстве "ОКО". И так как все, что строится в Москве, необходимо согласовывать с Мосэкспертизой, для согласования проекта мы привлекли компанию "Промстройпроект". Ее задача - скорректировать и адаптировать проект к российским нормам. Вообще каждое высотное здание, построенное в Москве, это уникальный проект. Для его согласования разрабатываются специальные технические условия, которые являются уникальными специально для данного здания. К каждому проекту предъявляются свои требования. Это говорит о том, что уровень надежности только повышается.
- Что вам интересно, кроме апартаментов, офисов? Какие проекты будут заявлены в Москве?
- Нельзя сказать, что нам интересны только офисы и апартаменты в "Москва-Сити". Сегодня в активной стадии строительства и реализации находится жилой комплекс "Триколор" на Ростокинской улице. У нас есть новый проект на Хорошевском шоссе, в центре. Мы реализуем различные проекты, "обычные" для девелоперской компании. Мы строим офисы, жилье в различных сегментах и торгово-развлекательные центры.
-Вы рассматриваете выход на новые проекты в Москве?
- Мы рассматриваем новые проекты, но приобретаем их только после согласования советом директоров Capital Group. Если говорить о перспективах, то менять географию мы не планируем. Возможно, мы будем смотреть на проекты с более быстрым сроком реализации.
- Какова ваша политика поиска площадок в Москве? Вы ищите дистресс-активы или покупаете просто перспективные площадки для разработки их с нуля?
- Наша стратегия заключается в реализации проектов с нуля. Если мы приобретаем площадку с уже существующим проектом, то мы его переделываем, меняем в соответствии с нашим видением. С точки зрения архитектуры, внутреннего расположения, пространства, взаимодействия различных функциональных зон.
Мы готовы приобретать проекты на первичном рынке и готовы участвовать в аукционах, если совпадают наши интересы с точки зрения того продукта, который можно построить, и той доходности, которую можно получить. Но также мы в курсе проектов, которые реализуются на вторичном рынке. Это касается вывода промышленных предприятий и тех площадок, которые были раньше куплены инвесторами. Мы приобретаем такие проекты и на вторичном рынке тоже. Сейчас в разработке у нас три-четыре проекта в северо-западном районе и центральном районе под жилье.
- Вы приобретаете в основном на свои средства или привлекаете соинвесторов или кредиторов?
- У нас есть собственные средства, которые можно направить на приобретение проектов и площадок, а также наши активы, генерирующие доход, которые дают нам уверенность в том, что в случае необходимости мы можем их заложить и получить банковское финансирование.
- Из существующих ваших проектов вы не собираетесь в ближайшем будущем что-либо продавать?
- Существует стандартный девелоперский цикл – приобретение, строительство, эксплуатация, получение рентного дохода, продажа и покупка нового проекта. Мы получаем предложения о покупке, и в случае выгодного предложения мы объект продаем. Сейчас у нас нет конкретных договоренностей на продажу.
- По каким вашим объектам вы получаете предложения?
- Да абсолютно по разным. По нашим торговым центрам в Чертаново, на Речном вокзале, по офисам в "Москва-Сити" и даже по комплексу "Легенда Цветного".
- Насколько я знаю, у вас три проекта ТРЦ?
Да, это отдельно стоящие ТРЦ "Авентура" и "Речной", а также торговый центр с фитнесом и ресторанами в составе многофункционального комплекса в "Москва-Сити".
- Планируете ли вы в ближайшем будущем что-либо ввести в эксплуатацию?
- В 2014 году планируем завершить строительство ЖК "Триколор", а в 2015 году – "ОКО".
- Как вы оцениваете градостроительную политику команды нового мэра?
- В настоящее время главный вектор градостроительной деятельности, заявленный заммэра Москвы и главой столичного стройкомплекса Маратом Хуснуллиным – это развитие транспортной инфраструктуры и вообще инфраструктуры, в том числе при развитии присоединенной территории к Москве.
Строительный бум и то огромное число проектов, которые реализовались до прихода новой команды, имели свои плюсы и свои минусы. Масштабный ввод новых коммерческих проектов создал рабочие места, он являлся основной доходной статьей в бюджете Москвы, стройка привлекла большое количество инвестиций.
Однако строительство жилья, создание новых рабочих мест и мест отдыха в центральной части Москвы, а также рост доходов населения, увеличение числа личных автомобилей привели к тому транспортному коллапсу, который сейчас пытается устранить градостроительный комплекс.
В итоге некоторые проекты были отменены властью, но проекты, которые идут в разрез с градостроительной политикой по застройке – это издержки. Конечно, есть и пострадавшие.
- Вас коснулось?
- Да, с нами без предоставления компенсации расторгнут инвестконтракт по реализации нашего проекта "Русский авангард", который предполагал строительство многофункционального комплекса, апартаментов и гостиницы. В настоящее время на этом участке планируется разбить парк.
- Некоторые эксперты прогнозируют новую волну кризиса, что вы думаете об этом?
- Мы надеемся на лучшее, но готовимся к худшему, точнее готовим несколько сценариев. Один из них - пессимистичный прогноз, при котором объемы выручки могут упасть в три раза. Сегодня компания имеет подушку безопасности, которая позволит достроить все начатые проекты, а это самое основное, потому что это доверие инвесторов и репутация на рынке.
Наша взвешенная и консервативная политика показала свою состоятельность и в кризис 2008 года. Мы никогда не занимаем агрессивную политику с точки зрения приобретения проекта, проводим тщательную экспертизу правоустанавливающей документации, юридической, финансовой. Мы не ведем агрессивную ценовую политику и с точки зрения наших арендных ставок. Компания придерживается политики партнерства и взаимовыгодного сотрудничества с партнерами и подрядными организациями. Мы также не ведем агрессивную политику с точки зрения банковских заимствований. В то же время под активы Capital Group, приносящие арендный доход, при негативном сценарии мы сможем привлечь дополнительное финансирование.
- Кто ваши основные банковские партнеры?
- У нас долгое сотрудничество со Сбербанком, ВТБ, УралСибом, Абсолютбанком, КредитЕвропаБанком. Недавно проводили анализ, и сейчас западные банки кредитуют неохотно. Нет у них лимитов на Россию. Все зависит от заемщика. Качественный проект позволяет получить банковское финансирование.
- Какова ваша долговая нагрузка?
- Она у нас ничтожна и занимает до 20% от годового объема инвестиций в строительство.
Беседовал Михаил Рычагов
