Пять мифов об ипотеке: сомнения россиян и реальные факты

МОСКВА, 5 октября - РИА Новости, Марина Малкова. Ипотека в РФ, несмотря на заметный рост рынка жилищного кредитования, овеяна массой мифов, из-за которых многие граждане даже не рассматривают кредит как возможное решение своего жилищного вопроса. Чаще всего россияне боятся кабальности ипотеки, потери всего имущества, требований вернуть кредитные средства в один момент, а также утверждают, что заем на экономичную недвижимость получить невозможно, и обвиняют банкиров в сговоре. Впрочем, по мнению экспертов, опрошенных РИА Новости, все эти рассуждения малообоснованны.

Ипотека равно кабала

Первый и самый живучий миф: ипотека – кабала.  Это слово стало почти синонимом ипотеки. Обязанность ежемесячно отдавать существенную часть заработной платы банку многим представляется чем-то вроде непосильного бремени, которое связывает по рукам и ногам и существенно снижает уровень жизни.

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров не спорит с утверждением, но говорит, что кабальной является существующая в России ипотека под 10-12% годовых, которая остается одной из наиболее дорогих в мире. А вот эксперт корпорации "Инком" Ксения Кастова указывает, что в сравнении с другими видами кредитования ставка по ипотеке остается, наоборот, самой низкой в стране – потребительский кредит россияне готовы брать под 18-20% годовых, а автокредит – под 14-15%.

Впрочем, существует и кардинально другое мнение. Например, председатель совета директоров компании "ВСК-Ипотека" Владимир Лопатин утверждает, что уровень инфляции в нашей стране "с лихвой компенсирует заемщикам относительную дороговизну ипотеки и делает ее фактически бесплатной". По его мнению, в ценах на квартиры, которые при стабильном рынке растут в РФ выше темпов инфляции, отечественные заемщики выиграют уже послезавтра.

Однако, как сетуют собеседники РИА Новости, миф о "кабальности" ипотеки укрепляется благодаря тому, что некоторые берут жилищный кредит, недостаточно оценив свои возможности. Если человек планирует отдавать за кредит 90% своих доходов, то для него ипотека действительно может стать разорительной.

Поэтому, перед решением о покупке квартиры в кредит эксперты советуют оценить не только экономическую целесообразность такого шага, но и собственные финансовые возможности. В расчет стоит брать все аспекты приобретения жилья на заемные средства, предупреждает руководитель юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка.

"Потом придется расплачиваться с банком, параллельно делать ремонт в квартире, покупать бытовую технику, платить взносы страховой компании и обязательные коммунальные платежи", - расшифровывает он.

По данным АИЖК, чтобы кредит не стал непосильным бременем, большинство банков ввели специальный ограничитель на ежемесячный платеж. В таком случае максимальную сумму кредита рассчитывают, исходя из того, что ежемесячно заемщик будет тратить на оплату кредита не более 40-45% от суммы дохода, причем после вычета платежей по другим кредитам и прочим финансовым обязательствам (например, алиментам).

Что же до сроков, то в среднем "срок жизни" жилищного кредита в России составляет 7 лет – по статистике, за это время заемщики полностью выплачивают свой долг. Начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян рассказывает, что как правило, 30% заемщиков гасят ипотеку в первые два года, а остальные 70% клиентов - в первые пять-семь лет.

В АИЖК, в свою очередь, оптимальным сроком выплаты ипотеки называют все те же 5-7 лет. При выборе более длительного срока  кредита ежемесячный платеж становится меньше, однако и "удовольствие" растягивается, и сумма выплаченных процентов по кредиту тоже увеличивается, добавляет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц.

При этом все эксперты настаивают на том, что при ипотеке уровень жизни не снижается, а напротив, повышается.

Так, отмечает Слободян, заемщик становится собственником недвижимости, стоимость которой растет год от года, как и уровень дохода человека, а вот расходы человека на ипотеку, как правило, зафиксированы на одном и том же уровне. И в результате, если в первые годы обслуживания кредита платежи составляют, допустим, 30% от дохода, то через 10 лет – уже 20% или меньше.

Кроме того, напоминает представитель Нордеа Банка, ипотека в РФ в целом дешевеет: рынок ипотечного кредитования растет с каждым годом, все больше и больше людей берут ипотеку, усиливается конкуренция между основными игроками, что в конечном счете снижает ставки и упрощает сам процесс получения кредита.

А начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов обращает внимание на то, что у людей, пользующихся ипотечными кредитами, появляется больше мотивации для увеличения своего заработка.

"Ипотека не кабала, а единственное практичное и реалистичное в современных условиях рынка решение жилищного вопроса", - резюмирует старший вице-президент DeltaCredit Константин Артюх.

Задолжал банку – потерял все

Вместе с тем, больше всего в ипотеке россиян пугает не перспектива долго и монотонно выплачивать кредит, а риск его не выплатить. Страх укрепляется мифом, что в случае просрочки платежей, останешься ни с чем: квартира отойдет банку, а затраченные деньги никто не вернет.

Миф отчасти имеет право на жизнь, потому что довести дело до продажи квартиры за долги все-таки можно, но в последнее время сделать это становится все сложнее и сложнее.

По словам экспертов АИЖК, именно банк прежде всего заинтересован в том, чтобы заемщик надлежащим образом исполнял свои обязательства по ипотечному кредиту. Поэтому в случае возникновения финансовых проблем у заемщика кредитор склонен идти ему навстречу и предлагать различные способы урегулирования вопроса до момента восстановления платежеспособности клиента.

Главное, как считает Тер-Аристокесянц, при возникновении любых проблем, отражающихся на способности погашать кредит, заемщику не стоит откладывать их решение, а следует сразу обратиться в банк и сообщить о возникших сложностях.

"Пути решения есть в любых ситуациях", - соглашается эксперт с коллегами из АИЖК.

Банки могут предложить реструктуризацию кредита, отсрочку аннуитетного платежа или иное индивидуальное решение, рассказывает Артюх.

Если ситуация, когда заемщик не может более обслуживать ипотечный кредит, все-таки наступает, то заложенную квартиру можно продать в досудебном порядке, описывает пессимистичный сценарий Слободян. При этом, указывает он, сумма, которая останется после продажи квартиры и погашения долга банку, возвращается заемщику. А если стоимость квартиры окажется меньше суммы долга и в результате продажи часть кредита все-таки останется невыплаченным, банк не сможет взыскать ее с клиента, и долг будет считаться погашенным.

Потребовать деньги могут в любой момент

Потенциальные заемщики также боятся всесильных банков, которые, по их мнению, могут взять и в любой момент потребовать вернуть деньги обратно, то есть досрочно погасить кредит.

"Это абсолютный миф", - комментирует Поправка из Penny Lane Realty. Конкретные положения, касающиеся случаев, когда кредитор действительно вправе потребовать досрочного возврата денежных средств, установлены федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Основанием для такой меры обычно становится грубое нарушение заемщиком условий кредитного договора, отмечают в АИЖК. Например, если собственник нарушил правила пользования, содержания или ремонта заложенного имущества, допустил его повреждение, совершил отчуждение квартиры без согласия банка (подарил, обменял и так далее).

Добросовестное исполнение заемщиком своих обязательств гарантирует отсутствие возникновения претензий со стороны банка и тем более предъявления подобных требований, уверен Тер-Аристокесянц.

"Если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства и у него прекрасная платежная дисциплина, банк гордится таким клиентом, ни о каком досрочном погашении не будет идти и речи", - продолжает Артюх.

Однако, как предупреждает Дзагуров, кредитный договор может оставить кредитору больше оснований для предъявления требований по досрочному погашению кредита. Поэтому прежде чем заключить договор, следует его внимательно изучить. 

Дешевое жилье в ипотеку не купишь

Многие наши соотечественники убеждены, что банк не выдаст им ипотечный кредит на покупку дешевого жилья на вторичном рынке. Считается, что банку не выгодно работать с "мелким" клиентом, да и жилье из этого сегмента не отвечает качественным требованиям.

Эксперты соглашаются, что банк действительно предъявляет требования к жилью в зависимости от собственной кредитной политики и внутренних бизнес-процессов.

Но требования эти не ценовые, а качественные, говорит Слободян. По его словам, если жилье соответствует установленным банком качественным характеристикам (они обычно указаны на сайте учреждения), цена значения не имеет.

При выдаче кредита  банк в первую очередь ориентируется на платежеспособность заемщика, уверены в АИЖК. Остальные критерии его интересуют в меньшей степени.

В частности, с недавних пор DeltaCredit начал кредитовать покупку квартир "гостиничного типа" (без отдельной кухни), рассказывает Артюх.  Такое жилье дешево и, как следствие, очень востребовано, особенно в некоторых регионах России.

В целом же по рынку большая часть ипотечных кредитов приходится именно на вторичный рынок жилья эконом-класса, так что заемщик, приобретающий недорогое жилье, давно стал постоянным клиентом ипотечных банков, отмечает Павлов.

Впрочем, Дзагуров видит в этом особый умысел со стороны кредитных учреждений. Он считает, что крупный заемщик представляет собой повышенный риск для кредитора.

"Он имеет юристов, которые вычитывают договор займа, а в случае невозврата готовы биться с банком в суде. Такой заемщик имеет вес в обществе, может негативно влиять на репутацию банка, может противостоять атакам коллекторов", - объясняет Дзагуров.

При этом невозврат крупной суммы портит статистику, тогда как небольшой долг – дело привычное, поэтому банки определенно предпочитают иметь дело с заемщиками помельче, с которыми могут легко справиться, развеивает очередной ипотечный миф собеседник РИА Новости. 

Ставка не падает из-за сговора банкиров

Ставки по ипотечным кредитам в России одни из самых высоких в мире, констатирует Поправка. Неудивительно, что многие россияне склонны считать, что между ипотечными кредиторами существует сговор, и размер ставки устанавливается на выгодных для банков условиях.

Но эксперты в свою очередь убеждены, что ни о каком сговоре не может быть и речи – процентная ставка по ипотеке, как и по другим кредитным продуктам, подчиняется законам рынка, а ее размер определяется конкретными экономическими параметрами – например, уровнем инфляции, стоимостью привлечения кредитов, рисками, которые берет на себя банк.

Чтобы выдавать ипотеку, банкам самим нужно где-то брать деньги.

"Для многих из них основным источником средств являются депозиты населения, ставка по которым в среднем составляет 8-12%. Следовательно, процент по ипотеке не может быть ниже указанных цифр", - говорит Кастова из "Инкома".

Кстати, именно поэтому диапазон процентных ставок столь широк, указывает Слободян. У каждого банка своя стоимость фондирования.

Сегодня на российском рынке работают более 400 кредитных учреждений, и подозревать их всех в сговоре по меньшей мере странно, считают в пресс-службе АИЖК. На ипотечном рынке России, напротив, разворачивается серьезная конкурентная борьба между банками, убеждены в агентстве.

Более того, по мнению специалистов АИЖК, конкуренция во многом определяет размер ставки и позволяет удерживать ее на минимально возможном уровне. Эту точку зрения разделает и  Тер-Аристокесянц: то, как часто банки предлагают все новые и новые программы ипотечного кредитования, по его мнению, лишь подтверждает наличие межбанковской конкуренции.

Единственное, что допускает Дзагуров, это влияние государства. "У нас есть Сбербанк, отдельные решения которого определяют вектор развития рынка в целом. А Сбербанк в конечном итоге отражает политику государства", - объясняет эксперт свою мысль.

Разоблачая мифы об ипотеке, эксперты сошлись во многом: да, ипотека – это финансовая ответственность, к которой многие могут быть просто не готовы или не способны. Но на ипотеку не стоит смотреть как на кабалу или способ манипуляции, это всего лишь инструмент, который при здравом расчете работает во благо, а при нерадивом использовании – просто не приносит ожидаемого результата.