Новый механизм продажи земельных участков, проведение так называемых «голландских аукционов», в рамках которых торги ведутся на понижение цены квадратного метра жилья, способен стимулировать застройщиков строить жилье эконом-класса, и, как результат сделать его более доступным для россиян. Эксперты рассказали РИА Новости, каким образом «голландская система» земельных аукционов может снизить стоимость квадратного метра жилья, и есть ли риск, что качество строящихся домов снизится вместе с ценой.
Цена на торгах
Федеральный закон №118, регламентирующий схему проведения нового вида земельных аукционов для строительства жилья эконом-класса Президент России Владимир Путин подписал 10 июля 2012 года. Право проводить аукционы по «голландской схеме» получил Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»).
Схема проведения аукционов «по-голландски» с виду проста и понятна. Торги проводятся не на повышение стоимости земельного участка или права его аренды, а на понижение цены реализации одного квадратного метра «эконом» жилья. За стартовую цену берется среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости, установленная Минрегионом для конкретного российского региона: кто предложит максимальное снижение цены, тот и победит.
Победитель торгов получает земельный участок Фонда «РЖС» в срочное пользование совершенно бесплатно, но обязуется построить обусловленное аукционной документацией жилье в заданные сроки и затем продать его по зафиксированной в ходе торгов цене. Правда приобрести квартиры по льготной, то есть наиболее низкой цене, получат не все россияне, а только отдельные категории граждан, определенные Правительством РФ. «Это, прежде всего, те категории граждан, которые нуждаются в поддержке государства: граждане, состоящие на государственной и военной службе, специалисты, занятые в сфере здравоохранения и в системе образования, а также очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий», – объясняет заместитель генерального директора Фонда «РЖС» Светлана Кузнецова.
В соответствии с законом, льготники смогут приобрести строящееся жилье, заключив с застройщиком договор долевого участия, либо уже готовые квартиры после завершения строительства, продолжает эксперт.
Реализовать свое право граждане смогут всего один раз и только в отношение одного жилого помещения. Кроме того, на покупку квартиры по фиксированной цене им выделено ограниченное время – до истечения одного года после ввода жилья в эксплуатацию. После застройщику разрешается продавать оставшиеся квартиры всем желающим по свободной цене.
Выгодно застройщику - выгодно покупателю
Введение нового вида аукциона, по мнению Кузнецовой, способно существенно изменить ценовую политику в сегменте жилья экономического класса и сделать его дешевле. Земельный участок, предоставленный бесплатно, позволит застройщику значительно сократить расходы: сегодня стоимость земельного участка составляет существенную долю в стоимости квадратного метра - от 8 до 30%. В результате победитель аукциона, рассчитывая на бесплатную землю, сможет предложить действительно более низкую цену за метр в квадрате. «Застройщику компенсируют «упущенную выгоду» за счет предоставления льготы – выделения земли на бесплатной основе, предоставления участков без проволочек», - объясняет глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.
Застройщикам выгодно получать площадки бесплатно – это позволяет продавать построенное жилье дешевле, отчего и спрос на него будет больше, считает президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. По оценкам экспертов благодаря «голландским» аукционам можно будет добиться удешевления жилья на 10-20% от цены Минрегиона.
По мнению первого заместителя председателя комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, такой механизм позволит серьезно повысить интерес застройщиков к строительству жилья эконом-класса. Ведь вместе с бесплатным земельным участком победитель аукциона получит гарантированный спрос на свое жилье, говорит Николаева.
Риск того, что жилье окажется не востребованным, снижается до минимума, констатирует Кузнецова, так как Правительство определит категории граждан с правом купить квартиры по фиксированной цене, и такой возможностью грех будет не воспользоваться. К тому же низкая цена квадратного метра, безусловно, будет провоцировать увеличение потребительского спроса, уверены эксперты.
Но некоторые, все-таки сомневаются, будет ли на жилье достаточный спрос. «Правительство гарантирует спрос: льготные категории граждан. Другой вопрос, а есть ли у этих категорий деньги на покупку квартиры? Боюсь, что не у многих», – говорит Воронин.
Но на это в законе есть ответ: если не все возведенное жилье окажется распроданным между гражданами из числа льготных категорий, застройщик получит право продать квартиры по рыночной цене.
Голландский аукцион заинтересует не всех
Генеральный директор ГК «Пионер»-Москва Олег Сорока считает, что в первую очередь «голландская система» сможет привлечь крупных застройщиков панельного домостроения, таких как ДСК-1 и ГК ПИК. Кроме того, по мнению Сороки, в «голландских» аукционах, возможно, будут заинтересованы и девелоперы. «Если девелопер увидит, что решены все вопросы с землей, известно и понятно, во сколько обойдется инженерия и как будут возводиться социальные объекты, – если все эти сегменты, влияющие на себестоимость, будут понятны девелоперу, то он сможет принять участие в аукционе», – объясняет эксперт.
Однако не стоит рассчитывать, что «голландская система» заинтересует всех застройщиков поголовно, высказываются эксперты. «Это та ситуация, когда хочется быть хотя бы вторым. Чтобы сначала механизм на ком-то отработали, сделали первые ошибки», – говорит Воронин.
Снизить цену до минимума готов тоже не каждый застройщик, продолжает Хрусталев. Обычные новостройки дорожают по мере повышения стадии строительной готовности, а также с учетом изменений рынка. Победитель «голландского аукциона» будет «связан по рукам», констатирует эксперт, так как для льготных категорий предусмотрена фиксированная цена, а возможность реализовывать квартиры согласно рынку появится не сразу.
Вместе с тем, эксперты не исключают, что возможен и риск злоупотребления со стороны участников аукционов. «Могут быть случаи сбивания цен до немыслимого и невыполнимого уровня, когда компания-победитель потом просто не сможет выполнить свои обязательства», – уточняет Хрусталев. «Россия не Голландия, так что возведение низкокачественных домов является вполне возможным следствием аукциона», – убежден эксперт.
В законе на этот случай прописаны довольно жесткие требования к участникам «голландского» аукциона. Так, в случае выявления неправомерного заключения договоров, например, с гражданами, не имеющими право на приобретение жилья по льготной цене, застройщик будет обязан вернуть покупателю уплаченные деньги и сверх того пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за пользование финансовыми средствами. Если же продавец жилья будет уклоняться от заключения договоров с льготниками, те по закону вправе обратиться в суд и требовать юридического оформления сделки и взыскания убытков, причиненных отказом от заключения договора.
Еще один важный момент – обязательства победителя аукциона по строительству жилья. Если застройщик не построит жилье в установленный договором срок, то земельный участок возвращается Фонду. Кроме того, заключенные Фондом и застройщиком договоры будут предусматривать штрафные санкции. «Если застройщик начал возводить объект, но не закончил, деньги ему будут возвращены через суд, но на крайне невыгодных условиях», – говорит Кузнецова. По мнению экспертов, это должно свести к минимуму срывы строительства.
Воронин относится к этому скептически. По его словам, сроки реализации проекта на 99% зависят не от физического строительства объекта, а от огромного количества необходимых для строительства согласований. «Это слишком идеальные условия для российской действительности», – добавляет он.
«Голландские аукционы», как все новое и неизведанное, вызывает много вопросов со стороны потенциальных участников. Вместе с тем большинство экспертов сходятся во мнении, что для застройщиков «голландская схема» – выгодна: победитель аукциона получает земельный участок бесплатно, благодаря чему значительно экономит средства и может себе позволить действительно снизить конечную цену квадратного метра жилья. В результате новый вид торгов – «голландские» аукционы, как считают эксперты, способен достигнуть главной цели – сделать жилье доступным. Хотя бы и для отдельных групп граждан. Однако для начала он должен пройти проверку временем.
Марина Малкова
