В третьем квартале 2012 года рынок жилья Москвы и Московской области перейдет к разнонаправленным тенденциям. В Москве стоимость недвижимости будет расти ввиду ограниченности предложения, в то же время в области ожидается стагнация, когда два отрицательных фактора – неблагоприятная атмосфера на зарубежных финансовых рынках и перенасыщенность квадратными метрами – будут толкать цены вниз, считает глава группы компаний "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. По мнению эксперта, чтобы удержать первичный рынок жилья в Подмосковье от обвала, застройщики уже начинают предлагать покупателям разовые акции, скидки и дополнительные сервисы, но выжить в конкурентных условиях смогут далеко не все.
В интервью РИА Новости Александр Хрусталев рассказывает о размывании московского и подмосковного рынков жилья, застройщиках, которые могут покинуть рынок, поведении частных инвесторов в условиях экономической нестабильности, а также об амбициозных планах компании по увеличению доли присутствия на рынке жилья.
- Александр Анатольевич, какова сейчас ситуация на рынке жилья Москвы и Московской области?
- "Старая" и "новая" Москва и Московская область фактически стали одним большим рынком. При этом в Подмосковье появилось очень много масштабных проектов. В целом количество предложений по сравнению с тем, что было год-полтора назад, увеличилось почти в три раза. Происходит размывание рынка, и Подмосковье стало хорошей альтернативой Москве. Для людей уже не существует разница, где покупать – в столице или в области. Если, например, в Красногорске квартира больше, то выбирают Красногорск – это достойная альтернатива Москве, где жилье меньше и дороже.
- Сохранится ли тенденция на увеличение объемов строительства на новых территориях и в Подмосковье?
- На ближайшие 3 года Московской областью предложено и заявлено порядка 55-60 миллионов квадратных метров. Понятно, что часть из них будет расторгнута или изменена, что обусловлено приходом нового губернатора. Хотя в "старой" Москве предложения по новостройкам ограничены, но в "новой" Москве заявлено порядка 7 миллионов квадратных метров. Столько за всю историю великой нашей страны не предлагалось!
- Как тогда конкурируют застройщики?
- Ценой – раз, качеством – два, далее - классностью, "социалкой", надежностью застройщика и так далее. Но цена – это пункт номер один в принятии решения, и вот здесь сейчас начинается конкуренция.
- А что сейчас происходит с ценами на жилье?
- На вторичном рынке – это весьма умеренные темпы роста, на уровне 5-10%.
Что касается рынка новостроек, то здесь преодолены "пиковые" докризисные показатели 2008 года. Теперь у участников рынка два пути – мы либо идем вниз, либо сдерживаем цены, играя скидками, акциями, бонусами. В начале этого года до 5% компаний, предлагающих недвижимость в Москве и Московской области, давали скидки и делали какие-то акции, сейчас этих компаний более 50%. Почему? Рынок показывает, что недостаточно покупателей. Поэтому их стимулируют скидками. Например, в Москве скидки достигают 5-7%, в Московской области – до 15%, а в Санкт-Петербурге – до 25%.
- Какую роль в этом случае играет ипотека?
- Она выступает сильной поддержкой для девелоперов в случае, если нет роста цен. Тут на рынке ситуация неоднозначная: с одной стороны, количество выданных кредитов за полгода выросло в 1,5 раза, а с другой стороны, банки стали подходить к заемщикам избирательно и кредиты дают далеко не всем.
Еще один фактор, который влияет и на ипотечные сделки, и на строительство жилья в целом – это цена на нефть. Сейчас она более-менее нормальная, а вот если нефть станет стоить меньше 100 долларов за баррель, то через 1,5 месяца начнется сжимание ипотеки, инвестиционных программ и секвестирование бюджетов.
- Как чувствуют себя девелоперы при таких объемах строительства и в такой конкуренции?
- Объемы строительства таковы, что если раньше у человека был выбор из пяти подмосковных объектов, то сейчас из 50-ти. Количество предложений превысило кратно спрос. С начала года у нас рынок покупателя, хотя не все сразу это заметили, и девелоперы уже не могут диктовать цены.
Кстати, при том количестве девелоперов, что сейчас работают в Подмосковье, часть компаний неизбежно должна уйти с рынка. Думаю, это будет порядка 30% застройщиков, и нам опять нам придется столкнуться с обманутыми дольщиками и замороженными проектами – стагнация в Московской области наступает и уже стучится к нам в дверь, это точно.
– Не слишком мрачный взгляд на ситуацию?
– Лучше заранее предупредить девелоперов, что надо разбивать стройку и продажи по очередям. Появился спрос на следующий дом – выставляйте, если спроса нет – продать надо предыдущий объем.
Я уверен, что в тройке строительных монстров Московской области до конца года будут проблемы с реализацией проектов. Компании называть не буду, чтобы никого не обижать, и чтобы потом не сказали, что это я предрек проблему, но я ее уже вижу. Как говорится, если широко шагаешь – штаны разорвешь. Начали "широко шагать" и не смотрят, что коробки возводят, а коммуникаций нет. Обязательства перед людьми по "социалке" не выполняются, нет мест под гаражи. Эти компании на виду у подмосковного правительства. И это правильно, что правительство уже начало работать по компаниям, которые могут испытать эти кризисы. У них, может быть, хорошие проекты, но необходимого количества покупателей нет. Например, то же домодедовское направление. Там построен один миллион квадратных метров – зачем? И таких предложений – тьма! Сколько построено в Химках?! У нас в Химках есть тоже проекты, мы можем выложить 500 тысяч квадратных метров, но мы понимаем, что рынок не готов, и выкладываем по 10-15 тысяч квадратных метров.
- Стагнация, о которой вы говорите, начнется уже осенью?
- Третий квартал нам покажет, куда пойдут цены: либо чуть выше, где все равно будет некая волатильность рынка, либо рынок развернется назад и уронит цены. Изменения в третьем квартале будут обусловлены тем, что сейчас происходит с Грецией, Италией, Испанией, на которые мы, в общем-то, ориентируемся. Если проблемы у евро усугубятся, это не может не отразиться на нашей стране, ведь часть наших золотовалютных резервов как раз в европейской валюте.
На понижение, безусловно, будет играть и внутренний географический фактор – осенью будет пик предложения на рынке подмосковных новостроек.
Я себе даже не представляю, как люди будут выбирать. Мы, т.е. "НДВ-Недвижимость", когда-то внедрили опцию с отделкой, сейчас 99% квартир с отделкой. Мы внедрили опцию делать хорошие парадные подъезды, сейчас все делают парадные подъезды. Начали заниматься более глубоко детскими площадками, сейчас все делают детские площадки. Безусловно, компании и раньше делали хорошие вещи, но сейчас стали формировать продукт – комплексно делать интересные планировки, фасады и архитектурные решения.
Однако если вернуться к конкретике, то в моем понимании стагнация наступит в сентябре-октябре. Конечно, не всех проектов коснется пессимистический прогноз. Часть объектов в Московский области, наиболее удачных, может прибавить в цене 10-15%, но другие проекты столько же потеряют, потому что будет перенасыщение в определенном месте.
- А покупатели приближение стагнации чувствуют? Остались ли на рынке спекулятивные сделки?
- Сейчас на рынке интересная ситуация. В начале года люди сидели повально в рублях. Стало модно на 2-3 месяца отдавать деньги на депозит. Хоть какие-то проценты – 3-5%, неважно. А последние три месяца большинство населения сидит в валюте. Люди сейчас думают, что лучше сидеть с "кэшем". При сделках на "вторичке" мы обнаружили, что банковские ячейки сплошь заняты. У людей есть деньги, и они хранят их в "кэше".
Кстати, я бы не советовал экспериментировать на фондовом рынке. На акциях обычный человек не заработает – он вылетит в трубу, поэтому средства как минимум нужно сохранить. Что касается недвижимости, то по трудозатратам цена выходит одинаковой – квартиру сейчас купить не проще и не сложнее, чем семь лет назад.
- Давайте поговорим о деятельности группы компаний "НДВ-Недвижимость". С какими итогами вы закончили первое полугодие 2012 года?
- Наш средний показатель по месяцу равен примерно 2 тысячам сделок только по Москве – это и новостройки, и "вторичка". За полгода получается порядка 12 тысяч сделок. Это выше, чем за аналогичный период прошлого года на 35%, но для нас, как я считаю, пределом не является. Мы чувствуем, как растет наша доля в аренде: за полгода существования этого департамента мы делаем около 100 сделок в месяц, но это пока!
Такой рост сделок обусловлен тем, что мы недавно открыли еще пять офисов в дополнение к существующим. Планируем до конца года увеличить число наших офисов до 20, то есть нашу экспансию мы четко выдерживаем. За последние полгода мы только в Москве уже взяли 350 сотрудников.
Кроме того, мы даем возможность выбрать жилье по ипотеке, а также включили услугу страхования в рамках нашего "Супермаркета недвижимости" – фактически в одном окне можно застраховать жилье, жизнь и машину.
Наконец, в этом году мы вывели на рынок около 600 тысяч квадратных метров нового жилья, а до конца года собираемся вывести еще около 1,5 миллиона квадратных метров.
- Где территориально расположены объекты, которые вы предлагаете к продаже?
- В Москве это шесть новых корпусов площадью 150 тысяч квадратных метров в Царицыно и проект "Мосфильмовский" площадью 250 тысяч квадратных метров на юго-западе города. Кроме того, мы "раскачиваем" ЖК "Северо-Западный" (ранее "Балтийский квартет"), что рядом с метро "Сходненская".
В Химках у нас в продаже два больших проекта совокупной площадью около 100 тысяч квадратных метров, в Мытищах 25 тысяч квадратных метров. Еще есть проект на Рублевке примерно на 35 тысяч квадратных метров – "Горки-8".
- Можете оценить капитализацию группы компаний "НДВ-Недвижимость"?
- Если отталкиваться от объема продаж как одного из вариантов доходности, то всю группу можно оценить в 300-400 миллионов долларов. Думаю, что в этом году мы продадим недвижимости более чем на 100 миллиардов рублей – за последние годы это самый большой в России объем продаж. Плюс у нас есть ряд небольших девелоперских проектов, но без увлечения стать девелопером.
Мы принципиально разграничиваем девелопмент и продажу недвижимости. Если наращивать потенциал девелопмента, то возникает конфликт интересов, и тогда придется выбирать – стать либо девелопером, либо риелтором. Второе мне нравится больше.
– Некоторые компании пытаются совместить оба пути…
– "МИАН" и "Миэль", если вспомнить, уже увлекались девелопментом, но ни к чему хорошему это не привело. Группа расширяется, бизнес диверсифицируется, и ты начинаешь проигрывать, потому что где-то уже конкурируешь со своими заказчиками-девелоперами. Наши девелоперские проекты не влияют ни на что – мы очень аккуратно инвестируем, так как конфликта интересов быть не должно!
- Зачем вообще вам этот бизнес?
- У нас всегда был девелопмент, но, в объемах большого девелопмента Москвы и Московской области, небольшой – доля нашего "чистого" девелопмента в общем объеме продаж около 5-10%. Он, кстати, не обременен никакими долгами. Те проекты, в которые мы вкладываемся с партнером, составляют порядка 15-20% от общего объема наших продаж. Цифра может меняться, потому что сейчас мы рассматриваем проекты на сумму более 100 миллионов долларов.
- Вы всегда инвестируете собственные средства или привлекаете и заемные?
- Заемные средства есть, но в общем объеме наших инвестиций они не превышают 40-50% от оборота. Банк, который выделяет средства, тоже будет себя комфортно чувствовать, когда понимает, что организация сама вкладывает достаточно емкую часть средств. У нас проблем с кредитованием и инвестициями вообще нет.
- Какова ваша долговая нагрузка?
- Сейчас где-то порядка 700 миллионов рублей. А в начале года было 3 миллиарда рублей, в связи с тем, что мы купили на 2,5 миллиарда рублей жилье в "Царицыно". Банков, которые нам предлагают кредитоваться, много, но основной партнер и кредитор - это "Промсвязьбанк".
- Под какие проценты сейчас банки кредитуют участников рынка недвижимости?
- Если хороший залог, то можно взять кредит под 11%-14%. Конечно, по сравнению с предложениями банков западноевропейских стран, эту ставку трудно назвать конкурентной. С такой стоимостью денег инвестировать в проекты надо аккуратно - брать в расчете не на долгую окупаемость, а на исключительно быстрый эффект. Быстро и дешево купил – и тут же реализовываешь, скидывая кредитную нагрузку. Кредиты мы берем на год, но в уме закладываем срок погашения 6-8 месяцев.
- Есть ли у вас проекты на территории "новой" Москвы?
- Только на стадии обсуждения концепции. Называть я их не буду – сейчас принято до конца "вымусоливать" проекты, и только потом выкладывать, чтобы получить в итоге востребованный товар. А с учетом, что конкуренция сейчас стала сумасшедшая, лучше заранее не говорить, что будет и по каким ценам. Продукт нужно подготовить, а потом неожиданно выставить на рынок, чтобы конкуренты не успели перестроиться, а ты 5-7 месяцев победоносно строил и продавал.
- У "НДВ-Недвижимость" осталось ли еще желание приобрести "Миэль"?
- С Григорием Куликовым мы общаемся. Если мы купим "Миэль", то мы сделаем "хорошего монстра" – резкого, быстрого и взрывного.
Если за полгода мы с ним не придем к общему знаменателю, я увеличу свою экспансию, и через полтора-два года группа будет кратно больше. У нас только один офис реально "противостоит" 3-4 других компаний, а команда из 50 человек делает в пять раз больше сделок, чем остальные, а нас уже более 1000!
Беседовала Елена Лыкова
