Многие банки предъявляют к потенциальному ипотечному заемщику массу разнообразных требований, но они продиктованы не только опасениями банков за свои инвестиции – ряд условий необходим для обеспечения безопасности самого заемщика, который может неправильно рассчитать свои силы и перейти из категории благонадежного клиента в категорию неплательщика по кредиту. Этот материал поможет разобраться, что такое идеальный заемщик для банка, кто может им стать, как банк будет защищать своего клиента от возможного дефолта.
Фрилансерам здесь не место
Следует подчеркнуть, что возраст заемщика изначально не имеет для банков определяющего значения – главное, чтобы клиент не был моложе 18-21 года, и не находился на пенсии. Фактически заемщиком может стать даже студент, если родители с подтвержденным доходом выступят его созаемщиками. Для банка неважно, кто именно из созаемщиков будет вносить платежи – главное, чтобы это происходило регулярно. При этом пол заемщика финансистов не интересует вовсе.
Гораздо большее внимание при рассмотрении заявки банк обращает на род занятий потенциального клиента. Примечательно, что у каждого ипотечного банка имеется свой круг антипатий, но почти все они единодушны в недоверии к людям свободных профессий – фрилансерам, художникам и частным предпринимателям.
Чтобы доказать свою финансовую состоятельность, этим людям придется собирать более увесистый пакет документов, а потом неизбежно сталкиваться с придирчивостью банкиров, которые будут въедливо просить подтверждения востребованности на рынке и регулярности доходов. Это необходимая процедура, к которой надо подходить с пониманием, и отвечать на все вопросы банков как можно подробнее.
В настоящее время главным фактором, который учитывают банкиры, является размер дохода клиента. По требованиям финансовых организаций ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от бюджета заемщика за вычетом всех других обязательных платежей (налогов, алиментов, платежей по другим обязательствам).
Хороший клиент – осторожный клиент
Банкиры не без оснований считают, что заемщику при оформлении ипотечного кредита стоит руководствоваться принципом "верю в лучшее, но готовлюсь к худшему". Всегда стоит предусмотреть разные варианты развития событий и поведение в форс-мажорных ситуациях.
Так, финансисты советуют заемщикам брать ипотечные кредиты только при условии, что регулярные платежи по ним не превысят 40% от ежемесячного бюджета на случай, если расходы семьи вдруг вырастут (например, из-за рождения ребенка, непредвиденных ситуаций).
Впрочем, любое, пусть даже и небольшое снижение доходов, весьма болезненно ударит по заемщику, а от подобных сюрпризов в перспективе десяти-двадцати лет никто не застрахован. Поэтому опасения финансистов вполне оправданы – банк заинтересован выдать кредит и регулярно получать от заемщика деньги, а не заниматься судебными тяжбами и реализацией заложенной квартиры после дефолта заемщика.
Поэтому банкиры советуют иметь резервный денежный запас в размере нескольких месячных платежей по кредиту – своего рода "подушку безопасности", которая в случае форс-мажора позволит избежать штрафов и пеней, и безболезненно вернутся в нормальный график платежей. Как правило, именно накапливающиеся пени создают впоследствии ситуацию, когда заемщик уже не может погасить кредит и вынужден продавать жилье.
Спасательный круг для заемщика
Основной платной услугой, которую банки предлагают клиенту для защиты его интересов, является страховка – "спасательный круг" на случай большинства непредвиденных обстоятельств.
В настоящее время банки имеют право требовать в обязательном порядке только один вид страхования – страхование объекта залога от риска повреждений. Однако ради собственной безопасности заемщику стоит оформить также страхование своей жизни и трудоспособности, страхование титула и страхование финансовой ответственности.
Тройной пакет страхования (объекта, титула, жизни и здоровья) обходится примерно в 1-2% от стоимости кредита и возобновляется ежегодно, а страхование финансовой ответственности оформляется один раз на весь срок кредитования.
Однако эти дополнительные расходы могут окупиться сторицей в случае возникновения страхового случая. Так, если заемщик потеряет трудоспособность в результате болезни или несчастного случае, его или его наследников в случае смерти никто не освободит от обязанностей перед банком. А вот при наличии страховки, долг кредитору будет гасить уже страхования компания.
Точно также произойдет и при страховании финансовой ответственности. Если внезапно клиент окажется не в состоянии платить по кредиту, а стоимость его квартиры не покроет долг (например, при падении цен на жилье), разницу за него уплатит страхования компания, что гораздо предпочтительнее ситуации, в которой заемщик, распрощавшись с единственной квартирой, еще остается должным банку.
Страхование титула защищает заемщика на случай, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной и расторгнута.
Явка с повинной
Но если форс-мажор все-таки случился, и заемщик не способен более платить по счетам, то не стоит пытаться убежать от проблем или скрывать их от банка. В этом печальном случае должнику лучше немедленно обратиться в кредитную организацию и обсудить сложившуюся ситуацию.
Большинство банков не заинтересованы в дефолте заемщика и готовы предложить какие-либо варианты реструктуризации займа – платежные каникулы, переход на другую валюту или удлинение срока кредита.
Если все эти меры не помогут, то лучше всего самостоятельно, с разрешения банка реализовать квартиру и погасить долг банку, но ни в коем случае не доводить дело до суда – изъятая по суду квартира будет реализовываться по более низким ценам. Ведь кредитная организация заинтересована в погашении долга заемщика.
Анна Волкова, руководитель юридического департамента АИЖК
