МОСКВА, 20 июня - РИА Новости, Михаил Рычагов. Коллекторы, которыми часто пугают должников, не справляющихся с платежами по потребительским кредитам, пока не так уж и страшны заемщикам с "проблемной" ипотекой. По оценке экспертов РИА Новости, доля ипотечных долгов в портфеле коллекторских агентств равна всего 6-8% – коллекторы предпочитают не связываться с кредитами на жилье из-за длительного периода взыскания, но, не исключают специалисты, ситуация может измениться, и доля ипотеки среди долгов, с которыми работают специалисты по выбиванию задолженности, вырастет в полтора-два раза.
Рынок ипотечных долгов в цифрах
Судя по данным официальной статистики, 2012 год может побить минимум по доле просроченной задолженности по ипотеке в РФ. Так, по информации Банка России, в первом квартале этого года был зафиксирован наименьший уровень просрочки по ипотеке с момента начала наблюдения – 5,8%.
При этом, обращают внимание специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), речь идет о сокращении просроченных ипотечных кредитов не только в относительном, но и в абсолютном выражении.
"За год просроченная задолженность сократилась на 15,6% - с 65,824 до 56,909 миллиарда рублей", – указывается в материалах АИЖК.
Если проанализировать "возраст" просрочки по ипотеки, то окажется, что большая часть кредитов с просроченными платежами "безнадежная" – та, где платеж должен был наступить полгода, или в банковском исчислении, 180 дней назад. Подобной задолженности 3,3%.
А вот долгов, которые в АИЖК даже не называют дефолтными (так как зачастую они возникают по техническим причинам), значительно меньше. На ипотечные кредиты, чьей просрочке "исполнилось" меньше месяца (30 дней), в структуре ипотек приходится 1,4%, а на кредиты с просрочкой от месяца до трех (31 – 90 дней), – 0,7%.
Еще 0,4% просроченных ипотечных кредитов имеют возраст от трех до шести месяцев (91 – 180 дней).
Как констатируют в АИЖК, самые дисциплинированные ипотечники, как правило, предпочитают брать кредиты в рублях – на конец марта доля просроченных платежей по рублевой ипотеке была равна всего 1,8%, что на целый процентный пункт меньше, чем в конце 2010 года.
А вот проблем у заемщиков, взявших в свое время кредиты в валюте, значительно больше – среди подобных ипотек 13,5% имеют просрочку.
"Объем просроченных валютных платежей составляет 19 миллиардов рублей, что составляет 42,7% от общего объема просроченных платежей", – поясняют в АИЖК, отмечая, что доля просрочки в валютной ипотеке (кстати, взятой, как правило, еще до кризиса) продолжает расти.
Интересно, что в основном просроченные ипотечные кредиты сконцентрированы в крупнейших российских городах - из 19 миллиардов рублей валютной просрочки на Москву приходится 9,5 миллиарда рублей, на Московскую область - 5,6 миллиарда рублей, а на Санкт-Петербург – 0,9 миллиарда рублей.
Портрет "проблемного" ипотечника
В АИЖК напрямую увязывают возникновение просрочки по валютным кредитам на жилье и колебания курса валют.
"Валютная просрочка начала стремительно расти после девальвации рубля и роста безработицы во второй половине 2008-го – первой половине 2009-го: с июля 2008-го по февраль 2009-го валютная просрочка выросла в 12 раз (а по рублёвым кредитам "лишь" в 3,2 раза)", – вспоминают эксперты агентства.
При этом специалисты констатируют, что многие валютные ипотечники свою платежеспособность восстановить так и не сумели, и банки до сих пор вынуждены искать способы работы с такими заёмщиками и минимизации своих убытков.
Что касается самих должников, то портрет типичного ипотечного заемщика с проблемами разные участники ипотечного рынка описывают по-разному.
Согласно наблюдениям специалистов Сбербанка, средний срок просрочки по ипотеке равен 2,3 года, а средняя сумма задолженности – 7 миллионам рублей.
"Основная причина возникновения просроченной задолженности - финансовые трудности, снижение дохода", – рассказывают банкиры.
Заместитель генерального директора, директор по развитию бизнеса "Секвойя Кредит Консолидейшн" Ирина Поддубная в свою очередь отмечает, что средний срок просрочки равен 14,4 месяца, а средняя сумма просрочки - 1,5 миллиона рублей.
"Типичный должник по ипотечному кредиту - это мужчина в возрасте 40-42 лет, который живет в городе, имеет высшее образование", – такую характеристику дает своим потенциальным "клиентам" представительница коллекторов.
А вот данные компании Morgan&Stout свидетельствуют, что среднестатистическму должнику-мужчине, у которого появилась просрочка по кредиту на жилье, 39 лет.
Женщины-ипотечницы с аналогичной проблемой, попавшие под прицел специалистов, моложе: им, как правило, исполнилось 37 лет. Кроме того, представителей слабого и сильного пола с "проблемной" ипотекой, различает и еще одна характеристика – у мужчин просроченная задолженность больше и равна 600 тысячам рублей в среднем, тогда как просрочка женщин составляет 518 тысяч рублей, подсчитали в Morgan&Stout.
При этом, обращает внимание Поддубная, в отличие от кризиса 2008 года, сейчас, как правило, проблемы с выплатой ипотеки возникают не из-за потери работы, а по иным сложным жизненным обстоятельствам – например, из-за тяжелой болезни или рождения ребенка.
Кстати, подтверждение словам замглавы "Секвойя Кредит Консолидейшн" можно без труда найти на форумах ипотечных заемщиков.
"У меня квартира в ипотеке с 2010 года… В декабре финансовое положение резко ухудшилось и платить стало совершенно нечем, кое-как сводим концы с концами, за ипотеку помогают платить родители. Тут еще выяснилось, что я беременна, что существенно сокращает мои надежды на выплату кредитов в ближайшее время", – признается одна из незадачливых заемщиц.
Бояться ли коллекторов при ипотеке
Как рассказывают эксперты, ипотечный сегмент в коллекторском бизнесе не является основным.
По сведениям Поддубной, в среднем на ипотечные долги приходится 6-8% портфелей коллекторов, тогда как задолженность по потребительским кредитам и по кредитным картам весит намного больше – 35-40% и 25-30% соответственно.
"В большинстве случаев банки справляются с задолженностью по ипотечным кредитам самостоятельно. Массово работа с коллекторами построена у АИЖК – в основном в регионах (в результате дефолтов в 2009-2010 годов). Большинство московских банков использует контролируемую продажу из-под залога", – соглашается генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК) Евгения Таубкина.
Специалисты НБИК объясняют, что коллекторам проще работать с пулами микройзаймов, чем с небольшим количеством ипотечных кредитов, выбивать долги по которым к тому же приходится несколько лет.
Судя по всему, банки также не жаждут передавать ипотечные долги на взыскание коллекторам.
По словам заместителя начальника управления по работе с проблемными активами ВТБ 24 Натальи Шелковой, в настоящее время кредитная организация самостоятельно работает с "проблемными" ипотечниками, в том числе и в судебном порядке.
"Учитывая наличие твердого залога, эффективность взыскания по таким активам существенно выше по сравнению с иными банковскими продуктами. В работу коллекторских агентств банк передает розничные необеспеченные активы, по которым взыскание собственными силами является экономически необоснованным", – уточняет собеседница агентства.
Крупнейший ипотечный кредитор в России – Сбербанк – также сам взыскивает просроченную ипотеку.
Причин этому, указывают представители банка, две: во-первых, срок работы с долгами в коллекторских агентствах довольно короткий (от двух до четырех месяцев), и за это время у должника не происходит финансовой стабилизации, а во-вторых, банк просто экономит на комиссии коллекторам.
Впрочем, утверждает Поддубная из "Секвойя Кредит Консолидейшн", с каждым годом все больше банков передоверяют взыскание просроченных ипотек.
"Объем ипотечных долгов в структуре портфеля агентства "Секвойя кредит консолидейшн" увеличился в 2011 году в 2,5 раза - до 8% против 3% в 2010 году. Сегодня мы работаем с 25 банками по данному виду кредитования, а в 2010 году мы работали только с 5 банками", – рассказывает она.
Более того, по мнению эксперта, доля взысканной ипотечной задолженности с привлечением коллекторских агентств в ближайшее время будет расти в России на 150-200% ежегодно.
"Многие ипотечные банки запланировали на 2012 год проведение пилотных проектов по взысканию ипотечной задолженности по агентской схеме с помощью услуг коллекторов. Этот год станет годом, когда передавать ипотеку на взыскание коллекторам станет нормальной банковской практикой", – заявляет собеседница РИА Новости.
Долговой бизнес
Судя по информации, распространяющейся на ипотечных форумах, среди заемщиков бытует мнение, что коллекторы "перекупают" у банков "плохую" ипотеку. При этом дисконт оценивают от 5% до 10% стоимости портфеля.
Однако это не сосем так, признаются участники рынка.
Вообще, рассказывает Поддубная, между коллекторами и банками практикуются два вида сотрудничества – агентская схема (коллектор получает агентское вознаграждение) и цессия (переуступка прав требования – коллектор выкупает задолженность).
Однако, по словам сотрудников НБИК, в случае с ипотекой коллекторы чаще всего работают просто как внешние юристы и нацелены на взыскание долгов до суда.
"Коллекторские агентства представляют собой гигантские call-центры, с отлаженной CRM-системой, которые начинают звонить, как только пошла просрочка", - указывают специалисты.
Комиссионные коллекторов при работе с ипотекой, отмечают в Сбербанке, могут доходить до 10% от суммы задолженности.
Впрочем, настаивают и сами банкиры, и АИЖК, кредитные организации до последнего пытаются сохранить заемщика и не доводить дело до обращения долга на квартиру.
"Залогодержатель прежде всего заинтересован в том, чтобы должник надлежащим образом исполнял обязательства. Обращение взыскания является крайней мерой в случае, если урегулировать спорные отношения с должником без обращения взыскания не представляется возможным", – поясняют в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.
По словам экспертов АИЖК, до обращения взыскания кредитор может предложить должнику варианты досудебного решения – реструктуризацию долга, добровольную реализацию заложенного имущества с согласия залогодержателя с погашением задолженности за счет вырученных от продажи залога средств или перекредитование.
В Сбербанке в свою очередь подчеркивают, что банк активно реструктурирует "плохие" долги.
"Реструктуризация помогает должнику пережить временные трудности, не испортив своей кредитной истории. При реструктуризации долгов существенным образом снижается долговая нагрузка за счет увеличения срока пользования кредитом, предоставления отсрочки по оплате основного долга. У заемщика за это время есть возможность стабилизировать финансовую ситуацию, восстановить платежи, чтобы не доводить дело до суда", – отмечают представители кредитной организации.
При этом в банке описывают общие "шаблоны" взаимоотношений ипотечного кредитора с заемщиком-неплательщиком следующим образом.
Ранний сбор взыскания предусматривает работу с должником с первого дня просрочки до 90 дней просрочки. Следующий этап – еще 90 дней работы с клиентом.
"За это время, как правило, и определяется стратегия работы с должником: реструктуризация или мировое соглашение, передача коллекторам или взыскание в судебном порядке. Что касается службы безопасности, то это подразделение банка "интересуется" кредитами, полученными в результате мошеннических схем либо противоправных действий", – говорят банкиры.
Если дело дошло до дефолта
Собеседники РИА Новости призывают ипотечных должников с просрочкой не бояться отечественных коллекторов.
"Самые жесткие коллекторы - в США, где существует институт частных судебных исполнителей – они занимаются как гражданскими, так и уголовными делами", – отмечают в НБИК.
А Поддубная добавляет, что главная цель работы коллектора - скорейшее и удобное решение проблемного вопроса как для кредитора, так и для должника.
А вот партнер юридической фирмы "Авелан" Наталья Северина предупреждает, что отношения ипотечников с коллекторами будут строиться в зависимости от того, в каком качестве привлекает банк коллекторское агентство.
"Если происходит уступка прав требования к должнику (в настоящее время суды признают такую сделку совершенно законной), то коллекторы вправе самостоятельно как новые кредиторы осуществлять взыскание долга через суд или же реализовывать права залогодержателя", – указывает юрист.
В случае же, когда коллекторы действуют по договору услуг, должнику стоит ждать скорее "психологического" воздействия – постоянных напоминаний о существующем долге, писем и телефонных звонков, считает она.
При этом, напоминает Северина, пока должник не уведомлен о состоявшейся уступке прав требования по его кредиту, он может и далее совершенно правомерно осуществлять исполнение банку.
В свою очередь в АИЖК обращают внимание на то, что законом об ипотеке установлен запрет на обращение взыскания во внесудебном порядке на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам.
А Северина добавляет, что обычно суды не удовлетворяют требования о досрочном взыскании всей суммы займа и об обращении взыскания на предмет ипотеки при незначительных нарушениях – например, при однократной или незначительной просрочке.
"Иногда факт добровольного погашения просрочки (например, еще до обращения взыскателя в суд) может быть использован должником в качестве основания для отказа в иске о досрочном возврате всей суммы займа и реализации залога", - указывает представительница "Авелана".
Впрочем, рассказывает она, как следует из материалов судебной практики, все доходящие до суда споры по ипотеке со значительной просрочкой обычно удовлетворяются в пользу взыскателей.
После этого, отмечают в АИЖК, наступает последний и самый печальный этап взыскания долга по ипотеке – судебная реализация недвижимости.
"В своем решении суд определяет суммы, подлежащие взысканию в пользу залогодержателя, а также способ получения залогодержателем указанных сумм – принудительная реализация заложенного имущества. После вступления в законную силу решения суда, исполнительный лист выдается взыскателю (залогодержателю) или направляется судебному приставу-исполнителю. Пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство, арестовывает заложенное имущество, передает его на ответственное хранение, а затем на реализацию путем проведения публичных торгов в форме аукциона", – описывают эксперты схему работы с заложенной недвижимостью, по которой не вернули долги.
Однако, по наблюдению участников рынка недвижимости, гораздо чаще банк и должник договариваются о погашении долгов полюбовно, без суда.
Около 85% ипотечников, попавших в просрочку, продают свою квартиру по договоренности с банком в досудебном порядке, делится опытом руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.
При этом, поясняет замначальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева, важным моментом для неудачливых заемщиков является то, покрывает ли текущая рыночная стоимость недвижимости долги по кредиту.
Как правило, должники неохотно идут на досудебную реализацию своих квартир, если за счет вырученных от продажи залога средств не будет покрыта вся задолженность, признается она.
Получается, что коллекторы на рынке ипотеки отнюдь не самый страшный зверь. Во-первых, банки почти всегда предпочитают договориться с "проблемным" должником: в обратном случае им придется или платить комиссию коллектору, или продавать долги с дисконтом, или судиться и брать жилье – непрофильный актив для кредитной организации – на баланс.
Во-вторых, должники, имеющие небольшую просрочку, вообще могут не бояться досрочного взыскания всего кредита, а значит, выход на контакт с ними коллектора, скорее, психологическая атака. К тому же сейчас активно обсуждается закон о взыскании просроченной задолженности, который вообще может запретить коллекторам общаться с должниками по телефону и даже исключить личные встречи – представители коллекторских агентств смогут информировать заемщиков только через письма и СМС.
