МОСКВА, 8 июня - РИА Новости, Артем Блюденов. Болотный остров, завод шампанских вин "Корнет" и "Рот Фронт" – все эти объекты, как и еще семь площадок в районе Ленинградского проспекта, "Москва-Сити" и Шаболовки, объединяет будущее, причем не промышленное, а элитное. Как напоминают эксперты, рассказавшие РИА Новости о десяти самых привлекательных для девелоперов промзонах в центре столицы, знаменитая "золотая миля" на Остоженке тоже выросла фактически на пустом месте – у этой улицы не было ни славного прошлого, ни богатого настоящего, а только выгодное месторасположение и проложенные заботливым СССР коммуникации.
Новая Остоженка
Участники рынка недвижимости отмечают, что новая градостроительная политика столичных властей направлена на запрет строительства в центре города, поэтому самыми привлекательными, если не единственными площадками для возведения элитного жилья, сегодня выступают столичные промзоны, которые власти давно хотят вывести за пределы Москвы.
Эксперты единогласно указывают, что наиболее интересным местом для строительства элитного жилья в Москве может стать Болотный остров, или, как его еще называют остров "Балчуг" (это слово произошло от татарского "грязь"), где в том числе расположена знаменитая фабрика "Красный Октябрь".
По мнению генерального директора агентства элитной недвижимости Bon ton realty Евгении Коростелёвой, на этой территории можно возвести элитные кварталы и апарт-отели с полным комплексом инфраструктуры. Они будут очень уместны в окружении культурной зоной – художественных салонов, галерей, культурных центров, которые там предлагается сохранять и развивать, считает эксперт.
Она полагает, что элитный жилой комплекс на Болотной площади может включать просторные видовые квартиры с эксплуатируемой кровлей, террасами, ландшафтным дизайном и прочими элитными изысками, которые будут реализовываться от 35-40 тысяч долларов за квадратный метр.
"На этом месте возможно создание жилого комплекса с прекрасными видовыми характеристиками, а средняя стоимость объекта в таком месте может составить 20 тысяч за квадратный метр. Впрочем, квартиры с видом на Кремль могут продаваться по цене до 40 тысяч долларов за "квадрат", – отмечает руководитель отдела московских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова.
Вместе с тем, предупреждает эксперт департамента консалтинга компании "Миэль-девелопмент" Алексей Буреломов, на Болотном острове очень плотная застройка, а реконструкции могут быть подвержены лишь небольшие участки.
Буреломов уверен, что нижняя граница диапазона цен на жилье в данной локации начинается от 25-30 тысяч долларов за квадратный метр, а на вновь построенных объектах может стартовать и от 60 тысяч долларов за квадратный метр.
Приглянулся участникам рынка недвижимости и завод шампанских вин "Корнет", расположенный в районе Замоскворечье на Садовнической улице, дом 57.
Тараканова называет наиболее удачным способом использования данной площадки строительство комплекса апартаментов, а Коростелёва высказывается за небольшой клубный дом высотой до пяти этажей примерно на 15 квартир по цене от 20 тысяч долларов за квадрат.
Но возможен и другой вариант, утверждает эксперт – например, менее затратная по инвестициям реконструкция существующего объекта и, как результат, готовое предложение в виде loft-апартаментов по 15-20 тысяч долларов за квадратный метр.
Еще одна привлекательная и пустая площадка для премиальных жилых объектов расположена по адресу 2-й Новокузнецкий переулок, дом 13/15, где находится кондитерская фабрика "Рот Фронт". По мнению Таракановой, там можно построить жилой комплекс с начальной стоимостью квартир на стадии котлована от 15 тысяч долларов за квадратный метр.
Буреломов полагает, что и на месте "Корнета", и на месте "Рот Фронта" можно точечно расположить элитные дома, смело назначив стоимость квадратного метра от 30 тысяч долларов – речь идет о тихих и благополучных районах.
На откуп бизнес-классу
Довольно сложное место с точки зрения застройки представляет собой территория завода "ДУКС" на пересечении улицы Правды и 5-й улицы Ямского поля, считает Буреломов.
"Этот район развивался не жилым характером, здесь раньше были склады, рядом находится бутырский изолятор, близко расположен большой транспортный транзитный узел – Белорусский вокзал. Здесь отсутствует жилая инфраструктура, поэтому на этой территории площадью 27-28 гектаров целесообразнее всего сделать комплексную реновацию", - указывает эксперт.
Он настаивает на необходимости комплексной застройки в сегменте бизнес-класса со всей сопутствующей инфраструктурой по цене 210-250 тысяч рублей за квадратный метр.
Строительство домов бизнес-класса, по мнению представителя "Миэля", ждет и территорию трамвайного депо на улице Шаболовская, владение 7-9.
В прошлом году, вспоминает Буреломов, были планы возвести здесь панельные дома, но, по ощущениям, это никого не устроило.
"Невозможно представить на этой территории ничего, кроме жилья. Это может быть комфорт-класс и бизнес-класс. Скорее всего, здесь построят многоквартирный жилой комплекс, состоящий из 5-6 корпусов, построенных кольцевым образом с общим дворовым пространством", – считает он.
По мнению собеседника агентства, из инфраструктурных объектов на этой площадке могут появиться в лучшем случае школа и детский сад.
"Если будет завышен класс или неоправданно подняты цены, объект будет дольше стоять на рынке", - предупреждает он.
Буреломов полагает, что стоимость квадрата в проекте составит порядка 160 тысяч рублей на старте и около 180 тысяч рублей в готовой квартире.
Бонус для "Москва-Сити"
Территории завода "Строитель номер 6" (улица Ермакова роща, дом 16), мелькомбината (Шмитовский проезд, дом 39) и бывшего завода "ЗЖБИ" (Шелепихинская набережная) можно объединить в один кластер, приближенный к ММДЦ "Москва-Сити", считает Буреломов.
"Вряд ли это пространство станут застраивать банально жильем. Логично разместить здесь крупный комплексный центр со спортивной, развлекательной, выставочной, культурной инфраструктурой. В том числе и с жилыми кварталами бизнес-класса, а также апартаментами. Уровень цен будет на уровне 200 тысяч рублей за квадратный метр", - уверен эксперт.
Интересной для застройки ему кажется и территория часового завода "Слава", которая занимает 4,5 гектара земли практически на первой линии Ленинградского шоссе по адресу Ленинградский проспект, дом 8-10.
О застройке площадки было объявлено еще в 2008 году, и тогда предполагалось здесь реализовать один из крупнейших проектов в Москве – шесть зданий общей площадью 480 тысяч квадратных метров
Впрочем, ощутимый минус участка – соседство еще одной промзоны, которая частично реконструирована.
Эксперт полагает, что на данной площадке следует построить многофункциональный комплекс, включающий жилую часть, причем офисными и торговыми зданиями надо отделить жилые объекты от соседней промзоны.
Казнить нельзя, помиловать
Единственным промышленным объектом в центре Москвы, который удостоился некоторого сочувствия экспертов, стала фабрика "Большевик", расположенная на Ленинградском проспекте, дом 15, на площади 5 гектаров – чуть дальше, чем часовой завод "Слава".
"Фабрика "Большевик" – это красивейшее культурно-историческое здание. Из всех объектов имеет наибольшую архитектурную ценность. Поэтому здесь требуется именно редевелопмент, а здание нужно сохранить. Если будет новое строительство, то очень и очень жаль", - настаивает Буреломов.
Конечно, рассуждает эксперт, самым лучшим решением станет размещение в здании музея, но апартаменты здесь получатся также шикарные – их можно интересно обыграть, что придаст объекту дополнительную ценность.
Таким образом, столичным застройщикам, несмотря на все стенания и жалобы на отсутствие в центре Москвы стройплощадок, еще есть где развернуться – промзоны могут стать серьезным подспорьем в ходе возведения жилья. Вполне укладываются эти планы и в политику столичных властей, направленную на вывод производств из Москвы. Рассуждать о плюсах и минусах данного решения можно долго, однако ясно одно: прежде всего площадки столичных заводов интересны девелоперам премиальной недвижимости, так что поселятся на бывших промышленных территориях отнюдь не простые горожане из рабочего класса, а другая, намного более состоятельная публика.
